【導(dǎo)讀】驗(yàn)豐富、服務(wù)水平較高的物業(yè)管理隊(duì)伍。工100余人，平均年齡為35歲。公司的管理團(tuán)隊(duì)精英。內(nèi)一流大品牌物業(yè)公司的培訓(xùn)，具有多年的物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。公司完全按照現(xiàn)代化企。經(jīng)濟(jì)的物業(yè)服務(wù)，以滿足和超越業(yè)主的物業(yè)服務(wù)需求。軍港建材市場(chǎng)、藍(lán)岸尚城小區(qū)、蕪湖奇瑞廠區(qū)、公寓、馬鞍山瑞慈花園等物業(yè)管理項(xiàng)目，到廣大業(yè)主及各政府職能部門的認(rèn)可。加，對(duì)待物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量要求也會(huì)越來越高。好”，不斷增強(qiáng)員工素質(zhì)，練好內(nèi)功，完善考核，創(chuàng)多項(xiàng)市優(yōu)，升二級(jí)資質(zhì)，引入“人文關(guān)懷”服務(wù)理念，提升住宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵。奇瑞員工公寓住宅區(qū)。瀚宇物業(yè)公司在各個(gè)服務(wù)中心均實(shí)行了24小時(shí)值班制度。訴求得到及時(shí)的處理。工服務(wù)、代辦代定等增值服務(wù)，使服務(wù)更為多元化、更為人性化。

　　

【正文】 接管驗(yàn)收期間 的 物業(yè)管理 一 、物業(yè)接管驗(yàn)收 前期物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收后進(jìn)行，由于相關(guān)的交接方不同，驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不一樣，需要區(qū)別對(duì)待。工程竣工驗(yàn)收時(shí)施工單位向發(fā)展商移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查；而物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)發(fā)展商向物業(yè)管理方 移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查，大量的工作內(nèi)容是進(jìn)行全南京瀚宇物業(yè)管理服務(wù)有限公司 新城發(fā)展中心大廈物業(yè)管理方案 25 面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管驗(yàn)收注意 事項(xiàng)等四個(gè)方面。 現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目 1）土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進(jìn)出口坡道防滑等；前廣場(chǎng)及架空層綠化小品，地面有無空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等； 2）裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護(hù)欄及扶手；燈具及其他小電氣設(shè)施；外墻面（包括各涂料、裝飾 及玻幕）；公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示；公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等； 3）供配電系統(tǒng)：包括正常供配電設(shè)備；應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫、各配電房的防鼠；各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等； 4）給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等； 5）電梯系統(tǒng)：各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等； 6）空 調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口；空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）；空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等；通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等； 7）弱電系統(tǒng)：消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾?、警鈴及手?dòng)按鈕、防火卷簾門、廣播等），樓宇自動(dòng)化（模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、護(hù)管等），弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。 資料交接 1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等； 2）技術(shù)資料：竣工 圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘查報(bào)告、工程合同及開竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料機(jī)構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水電、空調(diào)、電梯）級(jí)衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、沙獎(jiǎng)及混凝土石塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等； 3）驗(yàn) 收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用南京瀚宇物業(yè)管理服務(wù)有限公司 新城發(fā)展中心大廈物業(yè)管理方案 26 電許可證、供電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。 其他交接 1）設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等； 2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等； 3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。 接管驗(yàn)收注意事項(xiàng) 1）在接管驗(yàn)收前，服務(wù)中心將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等），同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ，明確交接雙方的責(zé)權(quán)利； 2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效； 3）針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修，一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)發(fā)展商認(rèn)可；屬于無法返修的項(xiàng)目，報(bào)告發(fā)展商記錄備案。 設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行 為保證大廈交接進(jìn)駐后設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，服務(wù)中心的工作重點(diǎn)逐步由 驗(yàn)收交接像正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由服務(wù)中心工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定培訓(xùn)。 二、其他前期準(zhǔn)備工作 消防及安全管理的前期介入 大廈的消防工作注重從根本上杜絕或原籍控制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。服務(wù)中心將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。 外部公共關(guān)系建立 為 保證今后物業(yè)管理的順利開展，服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理須在 大廈全面啟用前， 與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)（工商、稅務(wù)、物價(jià)、供電、供水、電信、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等）建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。 南京瀚宇物業(yè)管理服務(wù)有限公司 新城發(fā)展中心大廈物業(yè)管理方案 27 客戶全面進(jìn)駐準(zhǔn)備 在大廈客戶全面進(jìn)駐之前，瀚宇物業(yè)公司將主動(dòng)與客戶協(xié)調(diào)，確定包括潛入單位的辦公場(chǎng)所、日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過程中，服務(wù)中心將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對(duì)其他單位的影響。 三 、前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度 人員安排計(jì)劃 根據(jù)前期管理工作計(jì)劃，大廈服務(wù)中心的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。 1）施工期人員安排及職責(zé) 成立前期物業(yè)管理小組，組長 1人，由瀚宇物業(yè)公司副總經(jīng)理擔(dān)任，組員 35人，包括大廈服務(wù)中心主任及以及拓展策劃、機(jī)電工程、經(jīng)營管理部的有關(guān)人員。負(fù)責(zé)引導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作 2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé) 成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場(chǎng)，參與設(shè)備 調(diào)試期觀摩，負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè) 備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。 3）接管驗(yàn)收前 15天人員安排與職責(zé) 接管驗(yàn)收前 15 天，瀚宇物業(yè)公司派往大廈的 3 名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理的籌備期工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。 此階段瀚宇物業(yè)公司將實(shí)施派出由副總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員 35人參與接管驗(yàn)收，擬定大廈《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助服務(wù)中心開展工作。接管驗(yàn)收前 3 天，服務(wù)中心全部人員到位。 工作進(jìn)度 根據(jù)大廈實(shí)際情況和行業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后 10 天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo) 15 天后開展前期管理。 南京瀚宇物業(yè)管理服務(wù)有限公司 新城發(fā)展中心大廈物業(yè)管理方案 28 第 七 章 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理 設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問題，確保設(shè)備的正常、安全運(yùn)行。高層樓宇的大量涌現(xiàn)，使人們對(duì)樓宇設(shè)備的依賴性越來越強(qiáng)，同時(shí)也對(duì)樓宇設(shè)備的運(yùn)行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中，瀚宇物業(yè)公司注重設(shè)備全過程的綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合與設(shè)備整個(gè)壽命期中，保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài)，充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中，瀚宇物業(yè)公司又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù)，而且通過制定、實(shí)施周密合理的設(shè)備定期 檢修計(jì)劃，以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率，確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運(yùn)行，提供一個(gè)良好舒適的工作環(huán)境。 一、系統(tǒng)日常運(yùn)行及管理 樓宇設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運(yùn)行效率和運(yùn)行質(zhì)量，提供一個(gè)高質(zhì)量的安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能夠達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限，關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否保障 大廈運(yùn)行安全。 運(yùn)行管理 設(shè)備運(yùn)行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn) 行狀況， 以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。 1）編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料，并建立設(shè)備臺(tái)帳； 2）建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度，巡視檢查制度和崗位責(zé)任制； 3）制定科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程； 4）制定周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃； 5）對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，明確各自的崗位職責(zé)，掌握專業(yè)知識(shí)和操作技能； 6）實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作； 7）定期校驗(yàn)設(shè)備中的安全附件，保證靈敏可靠； 8）工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險(xiǎn)，采取有效措施進(jìn)行清楚，確護(hù)管全運(yùn)行； 9）發(fā)生設(shè)備故障后對(duì)其原因進(jìn)行分析，提出有效的改善 措施，確保類似事故不再發(fā)生。 設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行 1）變配電系統(tǒng) 南京瀚宇物業(yè)管理服務(wù)有限公司 新城發(fā)展中心大廈物業(yè)管理方案 29 變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng)，是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障，運(yùn)行人員將對(duì)變配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控，結(jié)合 大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)變配電室進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，給予及時(shí)處理。當(dāng)發(fā)生局部停電等運(yùn)行故障時(shí)，按照預(yù)定程序進(jìn)行道閘操作，保證安全可靠運(yùn)行。 2）采暖空調(diào)系統(tǒng) 采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對(duì)濕度、氣流速度和空氣潔凈度，為辦公人員創(chuàng)造一個(gè)舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負(fù) 責(zé)維護(hù)采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行，結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)噪音超標(biāo)、敵樓水等不正?，F(xiàn)象，立即處理，并能根據(jù)符合情況調(diào)整運(yùn)行參數(shù)，按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí)，維修人員及時(shí)到場(chǎng)，按應(yīng)急處理與安及時(shí)處理，恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。在日常運(yùn)行中，根據(jù)外界氣溫、濕度條件，合理調(diào)節(jié)各場(chǎng)所采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。 3）給排水系統(tǒng) 建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)定時(shí)檢測(cè)水池、水鄉(xiāng)的水位情況，管道及水泵的運(yùn)行情況，巡視人員隊(duì)屋頂、 地下層等各出相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆，立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定，定期清洗二次供水蓄水池，確保二次供水無污染隱患。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí)，維修人員及時(shí)到場(chǎng)，按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理，恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。 4）照明系統(tǒng) 照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時(shí)間，按預(yù)先的設(shè)定，通過大廈樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)公共照明進(jìn)行開 /關(guān)控制。 5）消 防系統(tǒng) 消防系統(tǒng)是整個(gè)大廈消防安全的保證。所以要求時(shí)刻保持正常工作狀態(tài)，消防監(jiān)控中心實(shí)行 24 小時(shí)值班制度。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。當(dāng)發(fā)生險(xiǎn)情時(shí)，消防管理人員及時(shí)到場(chǎng)，按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案及時(shí)處理，確保生命財(cái)產(chǎn)安全。 6）電梯系統(tǒng) 電梯系統(tǒng)是大樓必不可少的運(yùn)輸工具，管理人員將按規(guī)定檢查其運(yùn)行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式，以使電梯運(yùn)行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用瀚宇物業(yè)公司首創(chuàng)的電梯智能運(yùn)行管理 裝置解決非辦公時(shí)間的安全保衛(wèi)和同行方便的矛盾。在辦公時(shí)間段南京瀚宇物業(yè)管理服務(wù)有限公司 新城發(fā)展中心大廈物業(yè)管理方案 30 內(nèi)，電梯全開放運(yùn)行，可自由乘坐。在非辦公時(shí)間，相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)授權(quán)可達(dá)的樓層，無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置，一旦丟失可立即掛失注銷。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時(shí)，按電梯困人救援程序及時(shí)處理。 二、設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案 設(shè)備故障處理規(guī)程 1）故障分類 設(shè)備在運(yùn)行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。重大故障包括：人身傷 亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上；因故障引起整個(gè)大廈停水、停電、聽空調(diào)、停氣，發(fā)生火災(zāi)等。除上述重大故障外，其他為一般故障。 2）故障處理通則發(fā)生故障時(shí)，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理，事后做好記錄。重大故障應(yīng)一面處理，一面匯報(bào)，無法處理得應(yīng)盡快報(bào)告工程部部長。根據(jù)表計(jì)的指示和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速的排除危及人員與設(shè)備安全的因素。最迅速的恢復(fù)設(shè)備設(shè)施至正常運(yùn)行狀況。處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜，不得違反安全規(guī)程。服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理是處理故障的全 面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動(dòng)、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施