【導讀】行機制、考評考績體系等。營模式，確定物業(yè)管理運營的管理架構(gòu)?！坝袢鲁恰惫芾硖帉ξ飿I(yè)管理服務(wù)項目實行計劃目標管理；實施整體管理和責任管理相結(jié)合的管理方式。至到個人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，達到業(yè)戶滿意的效果。定成果和考績，并與個人利益待遇相結(jié)合。工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。本形式，以獎罰為后盾的強制性促動力。如通過競爭，以先進帶動后進，共同完成任務(wù)。引力、影響力，這是今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。“國優(yōu)”標準制定各項管理指標，嚴格作好各項工作、明確獎罰。實施獎金破格晉級制度，調(diào)動員工工作熱情。管理處依法與員工簽。之憂，保持良好的工作情緒，給業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差。機制，保證“玉泉新城”管理監(jiān)督機制的有效實施。權(quán)利鏈條，促成相關(guān)機構(gòu)、相關(guān)員工之間的自我約束機制。實事求是，公正合理，提出建議，共同提高。工作業(yè)績的考核標準。

　　

【正文】 梯 及 門 樓梯 所管區(qū)域內(nèi)的樓梯、放火梯、電扶梯、欄桿：無灰塵及雜物。 抽查 扶手、欄桿 光潔、無積塵，玻璃無污跡。 抽查 樓梯走道 及其墻上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示牌、凸物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。 抽查 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 40 門 干凈，無灰塵、無污跡。 檢查 樓外衛(wèi)生標準 地面和道路 路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等，無臟物，無積水（指臟、臭水）、青苔。 全面檢查 （五）設(shè)施、設(shè)備的維修與維護管理 小高層建筑對機電設(shè)備維護管理要求較高，為保障 “ 玉泉新城 ”的設(shè)備運行的安全、高效，我們將結(jié)合 “ 玉泉新城 ” 的實際情況，把同景物業(yè)設(shè)備管理方面的成功管理經(jīng)驗和模式運用到該物業(yè)的設(shè)備管理與維護當中，在實際的管理運行中建立一套有效而完善的設(shè)備管理模式。 此外，我們將在 “ 玉泉新城 ” 的設(shè)備管理中導入環(huán)保、節(jié)能的管理理念， 在降低運作成本的同時，盡可能為業(yè)戶創(chuàng)造一個舒適的綠色居住、辦公和經(jīng)營環(huán)境。為此，我們對 “ 玉泉新城 ” 設(shè)備管理與維護制定了以下管理方案。 (1)采用同景物業(yè)安全而高效的管理模式 A．建立完善的設(shè)備管理維護體系 依據(jù)質(zhì)量管理體系對設(shè)備進行正常規(guī)范的使用，設(shè)備系統(tǒng)均由工程部負責其日常運行管理及定期檢查維修。運行管理將嚴格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運行操作規(guī)程。 B．制訂高標準的設(shè)備的維護保養(yǎng)計劃 設(shè)備維護保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 41 的日常巡視保養(yǎng)和設(shè)備定期維護保養(yǎng)均由工程部負責。設(shè)備 的維護保養(yǎng)根據(jù)《設(shè)備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作，并作相關(guān)記錄。 C．實施高效的設(shè)備維修規(guī)程 設(shè)備的修理分簡單維修，如更換燈具、開關(guān)、疏通管道等，超出簡單修理范圍為設(shè)備的大、中修。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)備將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。對變、配電設(shè)備以及發(fā)電機組、電梯等特種設(shè)備進行專業(yè)化管理，委托專業(yè)公司進行維護保養(yǎng)。 (2)建立完善的設(shè)備編碼及標示方案 “ 玉泉新城 ” 圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定《設(shè)備編碼規(guī)則》 《設(shè)備總覽表》。 《設(shè)備總覽表》設(shè)立設(shè)備管理卡 ,《設(shè)備卡》執(zhí)行設(shè)備責任人制度。 。 （ 3）主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊、建立設(shè)備臺賬 《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》，這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報廢。 ，逐步將設(shè)備和各項管理工作過渡到公司的宏觀調(diào)控和監(jiān)管。 ，引導或強制糾正設(shè)備管理中發(fā)生 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 42 的錯誤，對新問題工程部專案協(xié)助解決。 ，創(chuàng)造學習、討論、督促、建議的平臺，便于各項工作均朝良性方向發(fā)展。 （ 4） 建立完善的質(zhì)量記錄體系 。 、工作績效。 、技術(shù)后援支持體系強大功能。 ，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設(shè)備系統(tǒng)長期可靠運行。 。前期介入時將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項。 （ 5）技術(shù)資料的管理 ，遵守“二級制 ” 模式。公司資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術(shù)資料以復印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將 有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。 ，納入管理處鑰匙管理體系中。 （ 6）有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理 ：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。 ，分樓層防火門及井道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 43 “ 玉泉新城 ” 相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對內(nèi)方便工作，對外防范破壞及恐怖行為。 （ 7）技術(shù)工種的管理 對技術(shù)工種進行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應(yīng)急處理能力，又作到人力資源的合理配制。 、設(shè)備的維護管理 “ 玉泉新城 ” 的 公共設(shè)施、機電設(shè)備的維護管理采用同景成熟完善的管理模式。 （ 1）設(shè)備的日常運行和維護由工程部負責，消防中心、停車場由保安部負責，其余功能性設(shè)施、設(shè)備由工程部負責日常的運行管理，并嚴格遵守各項制度和規(guī)程。 （ 2）設(shè)施、設(shè)備的維護保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)和分級維護保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)由使用單位和責任單位負責實施，設(shè)備定期保養(yǎng)和分級保養(yǎng)則由工程部負責。并根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細記錄。 （ 3）對電梯進行專業(yè)化管理。 （ 4）建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標示方案。根據(jù)盾安九龍都的圖紙資料制 定《設(shè)備編碼規(guī)則》和《設(shè)備總覽表》，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責任人。 （ 5）對設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場所、通道及標貼明顯處將導入CI 視覺標示系統(tǒng)，充分顯示規(guī)范化管理模式。 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 44 （ 6）利用公司推進的信息平臺建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項管理工作過渡到智能高效，以工程部核心輻射所有設(shè)施、設(shè)備等的工程管理工作中去，接受有關(guān)職能管理部門的調(diào)控和監(jiān)督。 （ 7）接受公司品質(zhì)管理部、工程部的綜合性督導，指導、糾正管理中存在的問題，并協(xié)助解決。 （ 8）工程部組織召開工程例會，并形成制度，創(chuàng)造學習、討論、建議、糾正的平臺，使各項工作不斷形成 良好的氛圍。 （ 9）建立牢固的質(zhì)量記錄體系。根據(jù)工程部內(nèi)部管理有關(guān)制度，設(shè)施、設(shè)備的各項管理規(guī)定和設(shè)施、設(shè)備的作業(yè)指導書要求，認真細致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。 （ 10）發(fā)揮零配件的供應(yīng)商體系對技術(shù)的有效支持，確保設(shè)備長期可靠安全運行。 ，不斷提高管理水平 (1)、 增收節(jié)支措施 ，勵行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強節(jié)約意識，在管理中，自覺地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護成本。 ，不斷提高專業(yè)素質(zhì)，提高維修技術(shù)服務(wù)水平。 成本控制，原材料控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進現(xiàn)代化的設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員開支。 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 45 ，做到計劃采購，專人保管，合理領(lǐng)用。 E. “ 玉泉新城 ” 內(nèi)外路燈、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費支出。 (2)、 提高公共設(shè)施，機電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。 ，加強工程部工作的領(lǐng)導。 ，實現(xiàn)管理微機化。 。 。 ，發(fā)揮公司的技 術(shù)優(yōu)勢，加大技術(shù)和管理的督導作用。 、公共設(shè)施、機電設(shè)備的管理參照國優(yōu)的標準進行運作。 ，每季度、年度評選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎勵，提高員工的積極性。 、管理處工程例會制度，及時溝通解決工程中的技術(shù)難題。 ，以處理緊急情況下的設(shè)備故障。 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 46 項目 方式 方案 標準及實施效果 檢查周期 內(nèi)容 柴油發(fā)電機組 日常維護 每日 機、柴油油位和水箱水位和發(fā)電機清潔 發(fā)電機運行正常、安全無故障 每星 期 起動一次充電，檢查機身滲漏 定期保養(yǎng)（ 250H） 1 年 更換機、柴油和濾清器和發(fā)電機 AVR（電壓調(diào)節(jié)器）檢測 變壓器 日常維護 每天 監(jiān)控溫度和電磁噪聲 達 到 絕 緣 要求、設(shè)備運行正常 定期維護 半年 清潔絕緣子和器身、檢測高壓對地、高壓對低壓以及低壓對地數(shù)據(jù)。（停電） 高壓開關(guān)柜 日常維護 每日 柜體清潔 高壓斷路器工作正常，接地刀正常 每周 檢查接地線 定期維護 1 年 維護斷路器和接地刀 低壓配電柜 日常維護 每日 檢查母排接線和空氣開關(guān)溫度及動作狀態(tài) 使用正常，安全 無故障 定期維護 半年 更換配件，清潔柜體 無功補償柜 日常維護 每周 調(diào)整功率因數(shù)，清潔柜體 功率因數(shù)能達到 以上 定期維護 半年 測試功率因數(shù)和更換配件 給排水管 日常維護 每周 及時維修和補漏 暢通無滴漏 定期維護 1 年 檢修閥門和管道、刷漆 公用水箱 日常維護 每周 檢漏和維修 水質(zhì)抽檢合格 定期維護 半年 清洗和消毒 二次供水池 日常維護 每周 及時維修 水質(zhì)抽檢合格 定期維護 半年 清洗和消毒 生活泵 日常維護 每天 檢查水封是否滲水，電機同軸度和運 行狀態(tài) 水泵機組使用正常，安全無故障 定期維護 半年 更換水封和電機軸承并加潤滑油 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 47 項目 方式 方案 標準及實施效果 檢查周期 內(nèi)容 閉路電視監(jiān)控 日常維護 每周 檢查鏡頭和電路 圖像清楚、工作正常 定期維護 半年 更換配件和檢測 共用天線 日常維護 每天 及時維修 使用正常、信號清晰 定期維護 半年 檢測信號輸出 音響設(shè)備 日常維護 每天 及時維修 輸入無噪聲、輸出聲音正常 定期維護 每季度 檢測功放和揚聲器和話筒 空調(diào) 日常維護 每日 過濾網(wǎng)清洗、維修 空 調(diào) 運 行 正常、達到溫度設(shè)定要求。 定期維護 每季度 加制冷液和檢修電路 消防監(jiān)控智能系統(tǒng) 日常維護 每天 每天抽檢煙感總數(shù)量的5%測試 消防系統(tǒng)的煙感和溫感達到要求，系統(tǒng)運行正常 定期維護 1 年 測試系統(tǒng)的聯(lián)動功能和更換配件 消防加壓泵 日常維護 每周 點動一次、檢查水封和電動軸以及滿載電流 起動正常、無故障 定期維護 半年 更換水封及軸承 消防噴淋系統(tǒng) 日常維護 每周 測濕式報警器和檢查閥門 報 警 動 作 正常、系統(tǒng)聯(lián)動正常 定期維護 半年 油漆管道和末端放水測試 1211 滅火系統(tǒng) 日常維護 每日 檢查氣壓、聯(lián)動電路 系統(tǒng)工作正常不誤 報 定期維護 半年 測試聯(lián)動功能 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 48 項目 方式 方案 標 準 及 實 施效果 檢查周期 內(nèi)容 外墻面 日常維修 每月 維修破損、清 洗污跡 無損壞、無污跡 定期保養(yǎng) 1 年 翻新、清洗 樓梯間及通道 日常維修 每天 及時維修、更 換 整潔、無損壞 定期保養(yǎng) 1 年 粉刷、修補 屋面 日常維修 1 月 及時維修、補 漏 無損壞、無滲漏 定期保養(yǎng) 2 年 翻新 道路及綠化帶 日常維修 每天 路面修補（綠化帶除草、修剪和澆灌 綠化帶整 潔無損壞 定期保養(yǎng) 半年 路面刷漆 溝渠、池地下排水道 日常維修 每月 及時維修、（清理）破損和堵塞 暢通、無損壞 定期保養(yǎng) 半年 清理淤泥、修 理 第 六 章 員工培訓與管理 （一）員工的培訓 1．培訓目標 為把 “ 玉泉新城 ” 管理成北京市物業(yè)管理名盤，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊伍，通過各種形式的培訓，使管理處員工具備全面的物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實現(xiàn)預期的管 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 49 理目標。具體目標如下： （ 1）確保每個員工年度培訓在 200 課時以上。 （ 2）新員工培訓率 100%，培訓合格率 100%。 （ 3）管理人員持證上崗率 100%。 （ 4）特殊工種人員持證上崗率 100%。 （ 5）建立和完善員工培訓網(wǎng)絡(luò)。 （ 6）對員工進行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓。 2．培訓方式 （ 1）自學 自學是提高學識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法，公司非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓班、自考班，學習時間上給予安排和照顧。 （ 2）自辦培訓班 舉辦相關(guān)專業(yè)培訓班，加強和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。