【導讀】設(shè)計，共分為8個各自獨立的地塊。別墅、花園洋房、多層、小高層、高層住宅、公寓、會所、萬平方米，總戶數(shù)約4360戶，總?cè)丝诩s15000人。其高尚住宅的定位與我司的市場定位相吻。管家式”、“客戶服務中心”及“一站式服務”等創(chuàng)新管理模式。這兩種管理模式在類似“萬祥·濱。熟，且逐步體現(xiàn)出良好的效益。案，方案編制充分考慮了該項目的客戶群體和開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計理念的需求。來開展工作，從而創(chuàng)建一個“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”的大社區(qū)。新城”的管理特點及難點，并且有針對性的提出了解決的管理措施。對于日后管理中可能存在。交房之日起各項管理措施立即到位，使小區(qū)整潔、有序，體現(xiàn)出高尚住宅區(qū)獨有的尊貴品質(zhì)。務的標準與具體實施準則，具有較強的可操作性?！叭f祥·濱海新城”另一重要使用者應該是年輕白領(lǐng)一族。城”打造成為晉江市中高檔物業(yè)管理的精品社區(qū)。

　　

【正文】 軟件系統(tǒng)， 不僅提升了操作的準確性，而且提高了工作效率；在人員素質(zhì)和操作技能方面完全能夠滿足“ 萬祥濱海新城 ”日常管理與服務的需要。 代表業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)實施全面驗收 與開發(fā)商配合做好房屋移交工作 全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗 這是對物業(yè)管理從業(yè)人員的基本要求，也是我們必須遵守的職業(yè)規(guī) 范。目前，我司各崗位人員都已實現(xiàn)“統(tǒng)一著裝，持證上崗”。另外，為了能夠更進一步凸顯“ 萬祥濱海新城 ”的尊貴和氣派，業(yè)主和住戶的尊貴與優(yōu)越，我們針對本項目的實際需要，在人員招聘、選派，服裝設(shè)計、制作等方面進行了深入細致的考量，力求能夠與“ 萬祥濱海新城 ”的特質(zhì)和業(yè)戶的身份、地位相匹配，力求做到： A、人員精神面貌好，舉止談吐文雅，具有一定的文化修養(yǎng)和職業(yè)素質(zhì)； B、員工服裝符合崗位著裝需要，要求色彩和諧，款式新穎，質(zhì)地優(yōu)良。 C、統(tǒng)一美觀的服裝，配以得體的妝容，使內(nèi)在修養(yǎng)和外在形象相得益彰，帶動出特有的、富有時代 氣息的職業(yè)氣質(zhì)和管家風范，我們相信，這將成為“ 萬祥濱海新城 ”的又一個亮點。 房屋管理 備注： 本章節(jié)中“ 房屋外觀管理”、“ 房屋年度養(yǎng)護計劃”和“ 室內(nèi)裝修管理制度”等在本 方案 的第 1921 頁“ 業(yè)主入住期裝修服務” 中做出闡述，在此不再贅述。 負責物業(yè)標識的設(shè)置、安裝、維護 我們除了維護好開發(fā)商已安裝、設(shè)置的各類標識標牌外，還將根據(jù)項目現(xiàn)場的具體需要 ,按照我司 VI 系統(tǒng) ,完善相應的標識，以利工作的進一步開展 ，我司企劃部負責此項工作。我們在“ 萬祥濱海新城 ”項目標識管理 工作中的原則是： ◎ 按照統(tǒng)一的 VI 視覺識別系統(tǒng)的規(guī)范要求制作標識標牌； ◎ 指路牌清晰明了，讓人迅速準確地到達目標地； ◎ 告示牌醒目簡潔，讓人清楚“這是 什么 ”，“怎樣做”等等，比如禁行禁停牌、垃圾分類牌、商鋪類別標識、取車程序、鎖車前注意事項等。 ◎ 根據(jù)項目的特色及需要，設(shè)置一些精巧別致的標識牌，既可讓人學到知識，了解趣味典故，又為社區(qū)環(huán)境增添了亮點。比如：我們將各種花木掛牌標識，介紹該花木的品名、科屬、產(chǎn)地等；對藝術(shù)雕塑掛牌標識，說明創(chuàng)意或典故。 ◎ 在標識標牌的安裝、維護方面，我們也將本著安全、持久、方便業(yè) 戶使用的原則，根據(jù)設(shè)計材質(zhì)的需要進行專業(yè)操作，于細微之處體現(xiàn)服務的規(guī)范和細膩。 房屋維修管理及日常養(yǎng)護 ◎ 房屋維修管理是物業(yè)管理的重要主體，管理得當，對保證房屋正常發(fā)揮使用功能，延長使用壽命，能夠使其保值與增值，是維護業(yè)主利益的根本體現(xiàn)，同時也能提高開發(fā)商的聲譽，更反映出物業(yè)管理公司的服務品質(zhì)和管理水平。 ◎ “客戶服務中心”將根據(jù)現(xiàn)場情況制定房屋管理與巡查保養(yǎng)方案及工作計劃。 ◎ 根據(jù)維修任務編制年度計劃，按照年度計劃和施工任務的情況，編制月、季度施工工作計劃并按時落實。 ◎ 嚴格執(zhí)行既定的工作質(zhì)量 標準，按照制定的統(tǒng)籌計劃，組織施工，建立正常完善的管理施工程序。 ◎ 客戶服務經(jīng)理在規(guī)定時間內(nèi)每天巡查所負責的區(qū)域，對樓宇的主體工程、門窗及裝修工程、樓宇地面工程、油漆粉飾工程等進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄并做出處理。 ◎ 對樓宇天臺防水層、水池、公共 通道 、地下室基礎(chǔ)、梁板、外墻、空間、地面進行定期檢查維護。 ◎ 對擅自改變房屋規(guī)劃結(jié)構(gòu)、上下水管、亂搭建等行為，即時處理、糾正，并耐心做好勸導工作，直到恢復原狀為止。 ◎ 嚴格執(zhí)行既定的房屋養(yǎng)護質(zhì)量標準并進行分項管理。 ◎ 對房屋的公共部位和業(yè)戶室內(nèi)的維修做全面記錄，并定 時回訪。 ◎ 做好雨季、臺風、暴雨過后對房屋設(shè)施的不定期抽查，安排維修工作，確保房屋設(shè)施的完好。 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 建立設(shè)施設(shè)備管理制度 針對 “ 萬祥濱海新城”的 高層 和小高層 建筑，制定設(shè)施設(shè)備的管理制度必須針對其獨特的設(shè)計、機電設(shè)施設(shè)備的配置、日常的運行操作以及較高的使用頻率。任何機電系統(tǒng)一旦出現(xiàn)故障都會對業(yè)戶、商戶產(chǎn)生不良影響，并給“客戶服務中心”帶來多方投訴。因此，在開發(fā)商將驗收合格的設(shè)施設(shè)備移交給物業(yè)管理公司時必須涵蓋下列內(nèi)容： ◎ 必須清楚地了解設(shè)施設(shè)備的功能、功率、規(guī)格及使用守則。 ◎ 對設(shè)施設(shè)備的安裝及現(xiàn)場運行操作情況作出評估并改善。 ◎ 制定設(shè)施設(shè)備的短、中、長期維修、保養(yǎng)、更新計劃及預算案。 ◎ 評估設(shè)施設(shè)備零配件的供應以及庫存量的情況。 ◎ 強制執(zhí)行設(shè)施設(shè)備安全年檢制度。 ◎ 強制執(zhí)行對設(shè)施設(shè)備每三至五年作一次嚴格的全面評估。 ◎ 制訂設(shè)施設(shè)備管理與操作守則及條款和應變方案。 ◎ 對工程技術(shù)人員進行專業(yè)的培訓及考核，并嚴懲人為疏忽的行為。 ◎ 嚴格要求工程技術(shù)人員 24小時持證上崗，以保證系統(tǒng)的正常運行。 ◎ 建立健全設(shè)施設(shè)備的資料檔案。 ◎ 建立一支專業(yè)的工程核心小組，長期監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的運作及工程 技術(shù)人員的工作表現(xiàn)。 ◎ 建立一支專業(yè)的工程核心小組，對工程維修保養(yǎng)商實行嚴格的監(jiān)督檢查并作出評估。 制度大綱： ◎ 房屋日常與定期維護制度； ◎ 配電房值班制度； ◎ 現(xiàn)場保潔制度； ◎ 巡視檢查制度； ◎ 運行分析制度； ◎ 設(shè)備維修管理規(guī)定； ◎ 給排水設(shè)備維修管理制度； ◎ 消防設(shè)備維修管理規(guī)定； ◎ 配電房設(shè)備安全操作規(guī)程； ◎ 配電房交接班制度； ◎ 水泵房運行管理制度； ◎ 水泵房安全操作規(guī)程； ◎ 工程技術(shù)人員交接班制度； ◎ 消防系統(tǒng)與風機系統(tǒng)運行、管理、維修保養(yǎng)制度； ◎ 水泵運行完好技術(shù)質(zhì)量指標； ◎ 給排水系統(tǒng)運行 、管理、維修、保養(yǎng)制度； ◎ 給排水系統(tǒng)日常管理制度； ◎ 電梯運行維護管理制度； ◎ 智能化系統(tǒng)運行、管理、維修、保養(yǎng)制度。 做好設(shè)施設(shè)備維修與安全措施 我們將通過嚴格的管理和采取相應的措施來保障小區(qū)供水、供電、通風、排污、電梯、消防、監(jiān)控等系統(tǒng)安全、正常的運行，延長其使用壽命。主要措施有： 日常運行： 制定嚴格的設(shè)施設(shè)備操作規(guī)范，按要求進行巡查；制定安全操作規(guī)程，保護人身及設(shè)備安全。 常規(guī)維護： 制定完善的維保計劃及實施方案，排除隱患，確保設(shè)施設(shè)備的正常運行。 緊急狀況的處理： 建立 快速反應機制，制定應急準備及響應措施，保證緊急狀況下實現(xiàn)聯(lián)動 ，將損失降到最低程度。 管理原則： ◎ 制定公共設(shè)施機電運行和保養(yǎng)工作計劃，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標準規(guī)范運作，確保設(shè)施設(shè) 備的正常運作。 ◎ 建立及完善設(shè)備管理制度、設(shè)備運行操作規(guī)程、設(shè)備日常和定期維修保養(yǎng)制度、設(shè)備技術(shù) 檔案等管理制度。 ◎ 建立機電設(shè)備二級保養(yǎng)制度，即日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng) 。 ◎ 保障供電、供水、消防等正常運作并做好記錄。 ◎ 巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)有異常情況須及時報告、 記錄并在主管安排下盡快處理。 ◎ 做 好設(shè)備房的物品管理，加強安全防范工作。 ◎ 負責機電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。 ◎ 定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房。 ◎建立有效的信息傳遞體系。實行 24小時值班，隨時接管業(yè)戶和內(nèi)部員工的維修申請及故 障報告，及時反饋信息，在最短的時間內(nèi)使有關(guān)人員到位并 及時處理問題。 ◎ 對部分機電養(yǎng)護工作擬訂服務合同，安排專業(yè)公司負責定期的養(yǎng)護工作，并由工程領(lǐng)班安排下屬員工按服務合同的條款監(jiān)管專業(yè)公司的養(yǎng)護，確保維修保養(yǎng)工作的品質(zhì)，并準確地作好保養(yǎng)記錄。 ◎ 安排相關(guān)保險。 加強設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護 A、設(shè)施設(shè) 備養(yǎng)護主要內(nèi)容： 給排水設(shè)施（設(shè)備）運行管理及養(yǎng)護 ◎ 確保給排水設(shè)備 (設(shè)施 )保持良好的技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。 ◎ 專業(yè)維修人員負責給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)。 ◎ 值班人員負責給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。 ◎ 工程部經(jīng)理負責給排水設(shè)備設(shè)施的綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。 ◎ 客服經(jīng)理負責上述工作的檢查監(jiān)督。 ◎ 客戶服務中心負責向有關(guān)業(yè)戶通知停水情況并做好解釋工作。 ◎ 給排水設(shè)備發(fā)生故障，維修人員負責維修保養(yǎng)工作的指導、檢查監(jiān)督及委托修理的聯(lián)絡工作，及時處理給排水設(shè)備（設(shè)施）的故障，確保設(shè)備性 能。 供電設(shè)施的運行管理及養(yǎng)護： ◎ 確保供電設(shè)施（設(shè)備）保持良好的技術(shù)狀態(tài)，保證小區(qū)內(nèi)業(yè)戶的安全用電需要。 ◎ 高壓運行工程師負責高壓設(shè)備和變壓器的巡檢，并做好記錄。 ◎ 機電值班人員負責供電設(shè)備的操作、監(jiān)控記錄及異常報告。 ◎ 工程部主管負責供電設(shè)備綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。 ◎ 客服經(jīng)理負責上述工作的檢查監(jiān)督。 ◎ 客戶服務中心負責向有關(guān)業(yè)主通知停電情況并做好解釋工作。 ◎ 供電系統(tǒng)發(fā)生故障，工程人員應及時報告主管，必要時報供電局進行搶修等聯(lián)絡工作，確保設(shè)備的性能。 高低壓保養(yǎng)維修程序： （ 1）變壓 器： 每年冬季做高低壓絕緣試驗，對變壓器線耳和各種螺絲進行檢查、收緊 、清潔污物。具體實施程序如下： ◎ 組織熟悉設(shè)備的人員（五人 以上）指定專門責任人，了解工作任務和注意事項，并由專門責任人按工作單程序安排工作。 ◎ 工作時穿長袖工作服，身上不得配帶其它雜物及手飾，著絕緣靴、戴絕緣手套，測驗電器是否正常。 ◎ 先停低壓開關(guān)，再停高壓開關(guān)，用合格的驗電器驗明接線端無電后，最后用專用的接線桿將接地線可靠接地，對母線進行放電并相間短接。 ◎ 接、拆地線應有專人負責，所有停電安全措施完成后，方可進行保養(yǎng)工作。 ◎ 工作完畢后檢查 所有工具器材數(shù)量，不得遺留雜物，由專人拆除接地線，工作人員全部撤離工作現(xiàn)場后才可按步驟進行送電。 （ 2）高壓開關(guān)柜： 高壓系統(tǒng)屬于技術(shù)要求較高的供電系統(tǒng)，因此每年冬季都要將該項維護工作外包給供電局進行，每年冬季對手動合閘和分閘回路進行試驗和檢修。 （ 3）低壓開關(guān)柜： 每年冬季對低壓開關(guān)柜內(nèi)的各種開關(guān)和機械進行檢修，收緊螺絲，清潔污物。 附： 《高低壓配電系統(tǒng)設(shè)備維修業(yè)務管理標準及操作細則》 《高低壓配電裝置運行安全程序》 《低壓配電系統(tǒng)年檢項目》包括： ◎ 檢查地下或大廈電總掣房，大廈上升總線。 ◎ 檢查 小區(qū)上下水泵房，消防泵房。 ◎ 檢查公共用電裝置。 ◎ 檢查供電系統(tǒng)工程報價。 電梯的管理及養(yǎng)護 ◎ 電梯機房除電梯維修人員、消防人員外，任何人不能進入，機房內(nèi)的設(shè)備非電梯維修人員不得操作。 ◎ 運行中電梯突然出現(xiàn)故障，值班人員應盡可能地先救援出被困人士，并通知電梯維修人員進行檢修，如救援不成，值班人員應安慰乘客，盡快通知電梯維修人員前來救助。 ◎ 電梯人數(shù)過多時，應分批搭乘，以免超載發(fā)生危險。 ◎ 切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯，以免發(fā)生危險。 ◎ 發(fā)生火警時，切勿搭乘電梯，因電梯可能隨時在半途停頓， 將人困在電梯內(nèi)，被困者可能會因濃煙而窒息，甚至危及生命。 ◎ 發(fā)現(xiàn)有水滲入電梯或電梯槽底部有積水，應立即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較為安全的地方。保潔員在清洗走廊和樓梯時，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免損壞電梯設(shè)備。 ◎ 電梯維修人員應每天檢查電梯機房是否有足夠的通風，溫度是否過高，氣窗玻璃是否完整，機房門必須上鎖。 ◎ 電梯內(nèi)的求救警鈴、電風扇必須保持工作狀態(tài)，以免突發(fā)緊急事件時因無法求救而導致窒息。 ◎ 因維修、保養(yǎng)而正常停用任何電梯時，應在小區(qū)的公告欄內(nèi)張貼通知。 消防設(shè)備的運行及養(yǎng)護 ◎ 小區(qū) 內(nèi)所有消防 通道 指示牌必須保持良好的狀態(tài)，停電后仍正常工作。 ◎ 小區(qū)內(nèi)所有消防設(shè)備應每月測試一次，如發(fā)現(xiàn)故障應立即維修并做好記錄。 ◎ 任何消防設(shè)備均安裝在機房內(nèi)，應每星期檢查一次。 ◎ 消防報警系統(tǒng)每月測試一次，如有故障應立即維修并做好記錄。 ◎ 消防水泵應保持良好的狀態(tài)，閥門無人為誤開，保證消防水箱的水位處于正常。 ◎ 具備消防保養(yǎng)證明書。 ◎ 每年應有一次消防演練。 附：《消防系統(tǒng)設(shè)備維修的保養(yǎng)制度》 《消防系統(tǒng)日常檢查流程》 中控室設(shè)備維護：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 ◎ 客戶服務中心信息室負責監(jiān)控閉路監(jiān)視系 統(tǒng)主機，工程技術(shù)人員負責對該系統(tǒng)實施維修保養(yǎng)。 ◎ 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)應由經(jīng)過專業(yè)訓練的人員負責使用、管理和維護，無關(guān)人員不得隨意觸動。 ◎ 值班員應熟悉閉路監(jiān)視系統(tǒng)所拍攝的畫面及各路段路口等實地目標的對應和編排。 ◎ 設(shè)備投入正常使用后，為確保運行正常，工程技術(shù)人員必須嚴格按《閉路監(jiān)視系統(tǒng)保養(yǎng)項目 計劃表》進行檢查。 ◎ 每日檢查：閉路監(jiān)視系統(tǒng)控制主機各項功能是否正常，有無設(shè)備異常，將檢查結(jié)果填寫在《閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施每日保養(yǎng)記錄表》中。 ◎ 每月對電纜、接線盒、設(shè)備作直觀檢查，清理塵埃。 ◎ 每季對室內(nèi)部分電纜、接頭 、清理塵埃，檢查信號傳輸質(zhì)量，并將結(jié)果填寫在《閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)記錄表》中。 ◎ 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)故障后，首先應分清故障類型、部位，并及時排除，一時排除不了的故障，應立即通知有關(guān)專業(yè)維修單位，屬保修范圍內(nèi)的，立即通知保修單位修理、保養(yǎng)，以便盡快修復投入正常工作，并記錄在案。 ◎ 確保中控室設(shè)備（消防報警系統(tǒng)、保安閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線圍墻可視對講電話系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證業(yè)戶的生命和財產(chǎn)安全。 ◎