【正文】 中轉(zhuǎn)站、各設(shè)備及管理用房、信報箱。（3）供配電系統(tǒng)：包括正常供配電設(shè)備；應(yīng)急供配電設(shè)備；油箱及油庫、各配電房的防鼠；各強電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。（4）給予排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)。（5）電梯系統(tǒng)：各電梯運行、梯門、井道、機房及電機。（6）弱電系統(tǒng)：消防報警系統(tǒng)，（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫感、警鈴及手動接鈕、防火卷簾門、廣播等）；弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。資料交接（1）產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察點布景圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。 （3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收 合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。其它交接（1） 設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等（2） 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。（3） 公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等接管驗收注意事項（1）接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等）‘同時要盡量統(tǒng)一驗收 標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）接管驗收不僅要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（3）針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請發(fā)展商認(rèn)可；屬于無法返修的項目，報告發(fā)展商記錄備案。設(shè)施設(shè)備試運行為保證大廈啟用后設(shè)備即能正常運行，必須在設(shè)施設(shè)備驗收完成后有一個設(shè)備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。四、 其他前期準(zhǔn)備工作室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據(jù)“863”大廈室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在大廈啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理體處應(yīng)該予以全部配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理的困難。消防及安全管理前期介入大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)兩次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處主任須在“863”大廈全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機構(gòu)（工商、稅務(wù)、物價、供電、供水、電信、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等）建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得相應(yīng)的批準(zhǔn)?？蛻羧孢M(jìn)駐準(zhǔn)備在“863”大廈客戶全面進(jìn)駐之前，物業(yè)管理公司將主動與客戶協(xié)調(diào)，確定包括遷入單位的辦公場所、日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬遷路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認(rèn)安排事頂，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運工人遵守有關(guān)規(guī)定、保持良好秩序，減少對其他單位的影響。五、 前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進(jìn)度人員安排計劃根據(jù)前期管理工作計劃，管理處的員工將逐步到位。（1） 前期人員安排及職責(zé)①成立前期物業(yè)管理處，主任聶長青，由物業(yè)管理公司副經(jīng)理擔(dān)任，30人，包括大廈拓展策劃、機電工程、經(jīng)營管理部的有關(guān)人員。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，并安排調(diào)查摸底，制定、修改出具體的“863”大廈《物業(yè)管理方案》。②派長駐施工現(xiàn)場管理人員，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的后期管理工作，完成現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)成立以工程部主管為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程技師組成的四人小組，參與設(shè)備調(diào)試觀摩，負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編織設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各頂作業(yè)指導(dǎo)書等。（3）接管驗收前3個月人員安排與職責(zé)①接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往大廈的4名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)物業(yè)管理的籌備期工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。②現(xiàn)階段物業(yè)管理公司已適時派出由經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員參與按管驗收，擬訂大廈《物業(yè)管理接管驗收方案》，協(xié)助管理處開展工作。接管驗收前，管理處全部人員已到位。工作進(jìn)度根據(jù)“863”大廈實際情況和行業(yè)慣例，在入住的同時簽定《物業(yè)管理委托合同》，以便更好的開展管理服務(wù)工作。機電設(shè)備設(shè)施管理設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運行中的規(guī)律性問題，確保設(shè)備的正常、安全運行。高層樓宇的大量涌現(xiàn)，使人們對樓宇設(shè)備的依賴性越來越強，同時也對樓宇設(shè)備的運行提出了更高的要求。在設(shè)備管理中，本物業(yè)管理公司注重設(shè)備全過程的綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中，保持樓宇設(shè)備的最佳運行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中，本物業(yè)管理公司又進(jìn)一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正常使用和精心維護(hù)，而且通過制定、實施周密合理的設(shè)備定期檢修計劃，以預(yù)防重于補救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運行效率，確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運行，提供一個良好舒適的工作環(huán)境。一、系統(tǒng)運行及日常管理樓宇設(shè)備運行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運行效率和運行質(zhì)量，提供一個高質(zhì)量的安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限，關(guān)系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否保障大廈運行安全。 運行管理設(shè)備運行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。（1）編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料，并建立設(shè)備臺賬。（2）建立嚴(yán)格的機房管理制度，巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。（3）制定科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。（4）制定周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃。（5）對操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，明確各自的崗位職責(zé)，掌握專業(yè)街市和操作技能。（6）實施維護(hù)保養(yǎng)工作。（7）定期校驗設(shè)備中的安全附件，保證靈敏可靠。（8）工程技術(shù)人員對設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析，及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險，采取有效措施進(jìn)行清除，確保安全運行。（9）發(fā)生設(shè)備故障后對原因進(jìn)行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。設(shè)備系統(tǒng)的日常運行（1）變配電系統(tǒng)變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng)，是樓宇設(shè)備正常運行的最基本保障，運行人員將對變配電設(shè)備運行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控，對變配電室進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，給予及時處理。當(dāng)發(fā)生局部停電等運行故障時，按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作，保證安全可靠運行。（2）建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結(jié)合大廈自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況，管道及水泵的運行情況，巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)現(xiàn)缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆，立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定，定期清洗兩次供水蓄水池，確保二次供水無污染隱患，當(dāng)發(fā)生運行故障時，維修人員及時到場，按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理，恢復(fù)系統(tǒng)正常運行。（3）照明系統(tǒng)照明系統(tǒng)的質(zhì)量好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時間，按預(yù)先的設(shè)定，通過大廈控制系統(tǒng)對公共照明進(jìn)行開/關(guān)控制。（4）消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是整個大廈消防安全的保證，所以要求時刻保持正常工作狀態(tài)，消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到“預(yù)防為主，消防結(jié)合”。當(dāng)發(fā)生險情時，消防管理人員及時到場，按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)及方案及時處理，確保生命財產(chǎn)安全。（5）電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)是大廈必不可少的運輸工具，管理人員將規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準(zhǔn)確、顯示燈是否正確完整，按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運行方式，以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾，在辦公時間段內(nèi)，電梯全開放運行，可自由乘坐。在非辦公時間，相關(guān)人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達(dá)按授權(quán)可到的樓層，無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權(quán)區(qū)域及使用功能都可由電腦設(shè)置，一旦丟失可立即掛失注銷（此功能暫時末裝設(shè)）。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時，按電梯困人救援程序及時處理。二、 系統(tǒng)的應(yīng)及處理方案設(shè)備故障處理規(guī)程（1）故障分類設(shè)備在運行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均屬故障，凡故障發(fā)生時，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上，因故障引起重大停水、停電、?？照{(diào)、停氣、發(fā)生火災(zāi)等。除上述事故外，其它為一般故障。（2）故障處理通則發(fā)生故障時，值班人員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報后處理，事后做好記錄。重大事故應(yīng)一面處理，一面匯報，無法處理應(yīng)盡快報告工程部主管。根據(jù)表計的指數(shù)和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及安全的因素。最迅速地恢復(fù)設(shè)備設(shè)施至正常運行狀態(tài)。處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。對于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場安全措施做好。（3）重大事故處理職責(zé)凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻通知工程部主管并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部主管接到報告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮故障處理，并上報管理處主任。管理處主任盡快趕赴現(xiàn)場，負(fù)責(zé)全面指揮。（4） 般故障處理職責(zé)對于一般故障，管理處主任可授權(quán)工程部主管處理，工程部應(yīng)及時報告并做好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。供電電源停電故障處理規(guī)程電源故障分以下幾種情況處理：（1）在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，管理處應(yīng)立即通知大廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。（2）正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。（3）如因大廈內(nèi)故障引起供電回路停電，應(yīng)盡快排出故障后恢復(fù)送電。（4）如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運行時，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換到其他設(shè)備線路供電或降低負(fù)荷，并繼續(xù)觀察，采取相應(yīng)措施。（5）低壓配電柜母線及其引出線障時，應(yīng)將故障段母線隔離，然后設(shè)法對未受影響的部分恢復(fù)送電。（6）如供電局對大廈突然全部停電，則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知，告知原因，設(shè)備值班員應(yīng)堅守崗位，待恢復(fù)供電后，馬上啟動設(shè)備，確保大廈的正常工作。停水及故障處理規(guī)程（1）在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后，管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各有關(guān)單位，并積極采取貯水保障措施，減少停水影響。（2）若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。（3）停水設(shè)備故障一般處理程序①給水泵出現(xiàn)故障時，值班人員應(yīng)馬上啟動備用泵，然后及時對故障泵進(jìn)行維修。②排污泵出現(xiàn)故障時，應(yīng)迅速搶修，若一時不能恢復(fù)，應(yīng)備臨時排污泵。③若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門，及時通知維修人員搶修。④排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。發(fā)生火火警處理規(guī)程（1）大樓發(fā)生火警時，要做到忙而不亂，及時報警，并做到滅火及疏散人員、搶救物資等工作。（2）火災(zāi)報警程序①發(fā)現(xiàn)火警時，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警，也可啟動手動報警器，使樓層警鈴、火災(zāi)報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。②用電話報警時，必須講清下列事項：火災(zāi)發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物資、報警人的姓名和身份。（3）接到報警后的處理方法①中央監(jiān)控室接到報警信號后，利用對講機通知巡邏保安立刻前往火警現(xiàn)場，如屬火警誤報，應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位；如證實火警，應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救，并利用現(xiàn)有設(shè)施滅火。如火警嚴(yán)重，在組織前期撲救的同時向119報警。②中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點疏散；使電梯降到首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準(zhǔn)備啟動應(yīng)急電源；啟動相關(guān)防、排煙風(fēng)機、消防泵。③管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火，管