【導讀】XX項目可行性研究報告

　　

【正文】 外窗和寬大陽臺，利用窗和陽臺的形式變化，產(chǎn)生立面裝飾效果。 商業(yè)街的建筑風格與住宅主體建筑相協(xié)調(diào)，利用虛實對比的手法強化立面形象。 利用頂部戶型在形體上產(chǎn)生變化，豐富建筑的輪廓線。錯落有致的屋頂形成建筑的第五立面，豐富了城市景觀。 戶型定位 戶型面積是控制房價總款的關(guān)鍵因素，同時也決定了市場定位、消費群定位等問 題。了解面積分配比例對我們下一步研究消費群體、消費偏好、市場接受能力都有借鑒意義。 通過分析，結(jié)合目前 港口區(qū) 中高檔樓盤市場情況和發(fā)展趨勢， 將 戶型定位 為 ：以 寬松舒適的 兩房 和四 三 為主，戶型設計 注重滿足居住的舒適度。每個戶型 圍繞項目所 營造的內(nèi)部景觀資源以及外部 的自然景觀進行，以每戶都擁有良好的景觀條件為出發(fā)點，采用 西灣 市少見的“大開間陽臺”設計，大部分采用落地式大玻璃景觀窗，增加觀景空間，以體現(xiàn)項目的“高檔”與“大盤”特質(zhì)。 產(chǎn)品規(guī)劃 交通組織 XX 項目可行性研究報告 21 為避免與城市道路的車流擁塞，我們有效合并 小區(qū)出入口，利用小區(qū)南側(cè)的規(guī)劃路組織主要車流交通，盡量減小對城市干道的交通壓力。在小區(qū)中部兩組團交匯處設置入口廣場，與組團景觀形成視覺通廊。小區(qū)北面借用隔街的湖邊綠化帶，形成充滿綠意的、生態(tài)的景觀效果。地塊內(nèi)道路結(jié)合地下停車場，盡可能減少對中心綠化與步行系統(tǒng)的影響，達到人車相對分流的目的。 靜態(tài)交通規(guī)劃是規(guī)劃設計的重要方面，適應小汽車的日異增長，充分考慮停車場庫的安排。機動車停車分為地下與地面停車兩種方式，公建部分局部路邊停車。規(guī)劃區(qū)內(nèi)自行車、非機動車采取集中與分散停車方式。 配套服務物業(yè) 由 于目前項目所在地的居住和生活氛圍不濃，而生活配套又較為缺乏，故項目的配套服務應以滿足業(yè)主的日常需求為根本出點，除建設高檔次的社區(qū)會所以方便業(yè)主外，還重點突出以下幾個方面的配套設施：除設有 一般的商業(yè)配套外還可考慮建設小型超市、運動 設施 配套 以提高項目的整體品質(zhì)、除此外餐飲、娛樂、休閑 配套更是必不可少，康保、健身、美容等配套設施亦可適量增設，一切配套設施均以滿足業(yè)主的日常需求為出發(fā)點。 小結(jié)： 項目定位于 “ 國際風尚親水社區(qū) ”，在建筑風格、 布局 、戶型、配套均以高端人群為定位，大氣現(xiàn)代，彰顯身份，品位十 足，結(jié)合開發(fā)商品牌文化，企業(yè)文化，塑造項目自身的高端形象 ， 代表著 西灣 片區(qū)的樓盤的新典范，人性化的整體設計，精美的園藝規(guī)劃，高端的服務配套，都彰顯著 西灣 人居新形象，在市場上是完全可行的。 方案技術(shù)經(jīng)濟指標 建筑主要技術(shù)經(jīng)濟指標 XX 項目可行性研究報告 22 XX 項目可行性研究報告 23 第 七 章 項目開發(fā)組織與協(xié)作 項目投資 XX，是由 廣西建鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司 （ 由武鋼集團下屬的 湖北建鑫 房產(chǎn)業(yè)開發(fā) 有限 公司 投資成立 ） 投資 開發(fā)的大型高檔住宅房地產(chǎn)項目。 廣西建鑫 房產(chǎn)業(yè)開發(fā) 有限 公司 簡介 ： 廣西建鑫 房產(chǎn)業(yè)開發(fā) 有限 公司 由湖北建鑫 房產(chǎn)業(yè)開發(fā) 有限 公司 投資（ 隸屬武鋼集團）成立， 湖北建鑫房產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司投資 誕生于 1998 年的湖公司實力雄厚，具有成熟的開發(fā)理念和豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗。經(jīng)過 10 年的發(fā)展，建鑫相繼在武漢、宜昌、鄂州、黃石等湖北各大城市進行住宅開發(fā)，獲得過“湖北省分行業(yè)十強企業(yè)”、“宜昌市地產(chǎn)資信 20 強企業(yè)” “湖北房地產(chǎn)誠信企業(yè)” “湖北市場質(zhì)量信得過企業(yè)”等榮譽稱號，獲得湖北省各界一致好評。 公司成立至今， 10 年時間相繼在湖北各大城市開發(fā)了武漢“馨都茗苑”、“馨都雅園”、宜昌“陽光花園”、“錦繡東廬”、鄂州“瀾灣半島”等知名項目，并榮獲“ 20xx年度中 國住交會湖北名盤”、“湖北房地產(chǎn)誠信企業(yè)”等行業(yè)殊榮，為湖北 4000 多戶家庭提供優(yōu)質(zhì)住宅與服務，讓 100000 多人切身感受到建鑫產(chǎn)品的品質(zhì)和魅力。 7. 2 項目管理模式 建鑫房產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公 ，將在 XX 項目中采用先進的項目管理經(jīng)驗，進行項目內(nèi)部控制與外部協(xié)作的有效結(jié)合，設立成本管理，工程技術(shù)管理、財務、客戶服務等基本職能部門對項目進行控制；在工程規(guī)劃設計、工程施工監(jiān)理、商業(yè)管理招商、物業(yè)銷售、物業(yè)管理等方面，將充分地采用與國內(nèi)外資深專業(yè)機構(gòu)人合作的方式，進行社會資源的整合，達到項目順利推進的良好目標。 XX 項目可行性研究報告 24 7 .3 項目協(xié)作機構(gòu) 建筑設計 ● 中國輕工業(yè)武漢設計院 建于 1958 年，經(jīng)過幾十年的創(chuàng)業(yè)、發(fā)展、壯大，現(xiàn)已成為一個具有較強綜合技術(shù)實力的設計院。現(xiàn)持有輕工、建筑甲級工程設計證書；甲級工程總承包資格證書；甲級監(jiān)理資質(zhì)證書；市政工程乙級設計證書；勘察乙級證書；工程造價咨詢甲級資質(zhì)證書；乙級環(huán)境影響評價證書等，并取得了 GB/T190011994： ISO90011994 質(zhì)量體系認證證書。 全院現(xiàn)有技術(shù)及管理人員近 400 人，其中高中級技術(shù)人員占 86%， 70多名一級、二級注冊建筑師和一級注冊結(jié)構(gòu)工程 師，并有 10 多名享受政府津貼的高級技術(shù)人員。配備有先進的計算機和繪圖設備、先進的通訊設備和辦公設備。全院計算機實現(xiàn)了聯(lián)網(wǎng)，工程設計全部在網(wǎng)上進行，辦公正逐步向無紙化發(fā)展，并可通過 INTETNET網(wǎng)查詢、了解當今世界科學技術(shù)發(fā)展狀況及與本院設計專業(yè)相關(guān)的技術(shù)情報資料。 營銷策劃 ? 俊地潤豐 公司簡介 自 1998 年成立至今在地產(chǎn)項目投資建設、建筑規(guī)劃設計、市場調(diào)研分析、廣告企劃、房產(chǎn)整合營銷等諸多領(lǐng)域已形成特有的風格和品牌，業(yè)務涉及中高檔住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)廣場等的銷售代理策劃和開發(fā)。自 20xx 年來連 續(xù)多年榮獲“廣西著名房地產(chǎn)代理企業(yè)”，“廣西房地產(chǎn)金牌代理企業(yè)”，代理策劃近五十個項目，銷售面積數(shù)百萬平米。十年來見證了廣西房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡，成就萬千人的置業(yè)生活夢想，成為廣西本土地產(chǎn)代理行業(yè)的標桿典范之一。 20xx 年俊地公司將秉承“與時俱進、銳意進取、服務盡心、追求卓越”的公司理念，一如既往的為業(yè)界新老客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務。 到目前為止，俊地公司業(yè)務遍布越南、上海、廣西南寧、北海、欽州、柳州、防城等地區(qū)，為幾十個優(yōu)秀樓盤超百萬平方米物業(yè)提供了全程營銷策劃、銷售執(zhí)行及咨詢服務，并取得良好業(yè)績。 XX 項目可行性研究報告 25 團隊評價 本項目由 有 豐富開發(fā)經(jīng)驗的和較高市場口碑的開發(fā)企業(yè)，有 國際先進設計、管理、運營理念的專業(yè) 設計公司，有 熟悉本土市場的策劃銷售機構(gòu)專業(yè) 營銷 機構(gòu) 組成，擁有高水平的技術(shù)、 先進的 管理能力和 豐富 市場經(jīng)驗，強強聯(lián)合，有力的保障了 西灣 ?上城 項目的順利推進， 圓滿地達到項目的 開發(fā)建設，運營 發(fā)展目標。 第八章 項目開發(fā)建設計劃 計劃擬定原則 從 港口區(qū) 樓市的發(fā)展狀況、項目所處區(qū)域良好的未來前景、合理的市場占有率角度以及目標客戶群的購買實力等因素分析，初步計劃項目建設開發(fā)時間為 3 年。 本項目是以 市場為導向的以住宅為主大型社區(qū)項目，在擬定項目開發(fā)建設計劃時，主要參考同類項目的基本規(guī)律，遵循最佳的市場對接時機與相適應的購買力，以及利用基地目前成熟條件的原則。 根據(jù)項目性質(zhì)及規(guī)模等情況，擬按一個建設周期進行開發(fā)建設，通過先期投入的資金加快工程進度，迅速建立本項目的整體工程形象，合理安排開發(fā)建設計劃與市場推廣計劃更好地銜接。 項目開發(fā)時序及開發(fā)節(jié)奏 開發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批后，設此時間為項目開發(fā)周期的起始日。 根據(jù)協(xié)力的設計單位和施工單位等配套資源的能力，我們初步 設定的工程進度周期如下 ： 開發(fā) 建設周期： 約 萬㎡（其中地上建筑面積約 萬平米；地下建筑面積約 4015 萬平米） 施工建設周期： 兩 年 半 本項目采用分期開發(fā)模式，考慮 入市初期營造良好的項目形象，展示項目自身的高素質(zhì)為前提，為項目整體運作提供良好的 保障 ，一期工程主要開發(fā)項目 南 側(cè)，在取得一定的美譽度、知名度后，陸續(xù)開展后期工程。 XX 項目可行性研究報告 26 按計劃，本項目劃分為 四期開發(fā) ，依次為 一期工程 （ 6 萬 平米） 、 二期工程 （ 萬 平米） 。 開發(fā)工程時序 安排計劃 ： ? 第一年開發(fā) 6 萬平米，（ 一期工程 ） ? 第二年開發(fā) 萬平米，（ 二 期工程 ） 第 九 章 項目投資成本效益估算 投資估算依據(jù) （ 1）根據(jù)防城港市國土部門核發(fā)給建鑫 房產(chǎn)業(yè)開發(fā) 有限公司的 XX 項目的項目用地圖紙文件。 （ 2） XX 項目制作的設計方案文本及設計圖紙。 （ 3） 防城港 市建設主管部門頒布的預算定額文件及本項目的工程勘察資料文件。 （ 4） 建鑫 房產(chǎn)業(yè)開發(fā) 有限 公司 及 俊地潤豐房地產(chǎn)代理公司 積累的商品房市場調(diào)查及銷售資料，以及同類項目的成本概預算及決算資料。 （ 5） 建設成本中住宅及配套服務物業(yè)按毛坯房交付標準，公建及車庫按可使用成品的建筑裝修標準。 XX 項目可行性研究報告 27 成本 費用估算說明 本章節(jié)是就整個項目的整體開發(fā)成本費用及整體收益的進行估算，項目規(guī)模依據(jù)的是產(chǎn)品策劃引導報告對項目技術(shù)經(jīng)濟指標的設定，前期費用如規(guī)劃設計等按目前市場價格測算，報建手續(xù)中各項政府部門行業(yè)規(guī)費按 西灣 市的現(xiàn)有水平計入。土建、安裝、項目配套工程的費用按建筑施工經(jīng)驗數(shù)據(jù)取值。 ? 項目用地面積： ㎡ 約 53畝 ? 項目規(guī)劃總建筑面積： 115845 ㎡ 其中： 住宅 103200 ㎡ 公建 1080 ㎡ （會所、商鋪、物業(yè)用房等） 架空層 2940 ㎡ 地下室車庫（停車 庫及設備用房） 4015 ㎡ 項目投資成本估算 一）、項目各分類別物業(yè)整體市場總價值及銷售總價值估測 土地成本： 53畝 80 萬元 /畝＝ 4240萬元 工程前期費用： 1）、鉆探費： 約 20萬元 2）、規(guī)劃方案設計費： 8元 /㎡ 萬㎡ =92 萬元 3）、施工圖設計費： 8元 /㎡ 萬㎡ =92 萬元 4）、施工圖審查費： 元 /㎡ 萬㎡ = 23萬元 5）、景觀設計費： 20 元 /㎡綠地面積＝ 22 萬元 6）、環(huán)評費： 20 萬元 7）、臨時水電： 30 萬元 8）、場地平整費等： 200 萬元 工程前期費用合計： 480 萬元 XX 項目可行性研究報告 28 工程建安造價： (1)高層地上建筑造價：（ 18－ 26 層建筑樓棟） 1200 元 /M178。 萬 M178。=12384 萬元 (2)地下室建筑造價：（含人防部分造價） 1800 元 /M178。 M=720萬元 (3)其他（幼 會所以及商業(yè)服務面積 等）： 900 元 /M178。 1080 M178。=97 萬元 工程建安造價合計： 13200 萬元 報建費用： (1)招標費：建安總造價 1‰ =13200 1‰ =13 萬元 。 (2)質(zhì)檢費：建安總造價 ‰ =13200 ‰ =17萬元 。 (3)預算標底： 建安總造價 1‰ =13200 1‰ =13 萬元 。 (4) 規(guī)劃管理費：建安總造價 2‰ =13200 2‰ =26 萬元 。 (5）白蟻費： 2元 /M178。 萬㎡＝ 23萬元 (6)城建配套費： 13200 3% =39 萬元 。 (7)垃圾處理費噪聲污染費：計 20萬元 (8)消防配套費： 3元 /M2 萬 M178。=35 萬