【導(dǎo)讀】月亮灣溫泉度假城。海南島四周多為優(yōu)質(zhì)沙灘，可開(kāi)發(fā)成海濱旅游勝地。海南島中部是山地、丘陵和臺(tái)地，沿海是堆積平原。使海南發(fā)育了良好的熱帶地貌。海南中部為山嶺地帶，是熱帶雨林、季雨林組成的原始森林區(qū)。海南島是中國(guó)惟一的熱帶島嶼。海南島海岸線長(zhǎng)達(dá)1528公里、其中一半以上為沙灘。擁有維管束植物4600多種，占全國(guó)總數(shù)的15％，其中600多種為海南所特有，列為國(guó)。許多專(zhuān)家學(xué)者把海南稱(chēng)為中國(guó)最大的熱帶自然博物館和植物園，最豐富的物種基因庫(kù)。其中列入國(guó)家一級(jí)保護(hù)動(dòng)物的海南黑冠長(zhǎng)臂猿是世界4大類(lèi)人猿之一，是類(lèi)人。海南有黎、苗等少數(shù)民族人口136萬(wàn)。各少數(shù)民族至今保留了他們的傳統(tǒng)風(fēng)俗習(xí)慣和生。此外，海南還有火山、巖溶、峰嶺等地質(zhì)地貌旅游資源。可以說(shuō)在海南萬(wàn)平方公里范圍內(nèi)聚集了我國(guó)所有旅游資源主類(lèi)，%的亞類(lèi)，所謂豐富性就是海南省的旅游資源種類(lèi)十分齊全，多樣。在海南島、水域風(fēng)光、生物景觀、建。這在國(guó)內(nèi)是僅有的，在世界上也是罕見(jiàn)的。

　　

【正文】 約 42萬(wàn)平米 （ 4）高檔 溫泉 度假公寓式酒店項(xiàng)目區(qū) 約 15萬(wàn)平米 （ 5） TOWN HOUSE及定制式半山別墅區(qū) 約 5萬(wàn)平米 （ 6））國(guó)際健身康復(fù)療養(yǎng)中心 約 1萬(wàn)平米 項(xiàng)目區(qū)擬采取“整體規(guī)劃、分步開(kāi)發(fā)，基礎(chǔ)先行、滾動(dòng)發(fā)展”的投資開(kāi)發(fā)原則，初步設(shè)想如下： 開(kāi)發(fā)周期約五年，預(yù)計(jì) 2021年完成開(kāi)發(fā)前 期準(zhǔn)備工作， 2021年開(kāi)工建設(shè)， 2021年全部竣工，投入運(yùn)營(yíng)。 12年 完成項(xiàng)目區(qū)土地變性、出讓 /劃撥、地質(zhì)勘探、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批和項(xiàng)目區(qū)核心配套設(shè)施建設(shè)工程、核心區(qū)景觀工程的開(kāi)工建設(shè)，為項(xiàng)目區(qū)的全面開(kāi)發(fā)提供充分的基礎(chǔ)與市場(chǎng)推廣平臺(tái)。 23年 1）項(xiàng)目區(qū)核心基礎(chǔ)配套工程、核心景觀工程項(xiàng)目全面完成，濱海主體商業(yè)區(qū)進(jìn)入工程施工階段； 2）公寓式酒店、別墅區(qū)全面開(kāi)工建設(shè)； 3）度假公寓區(qū)一期樣板工程 10萬(wàn)平方米商品住宅主體工程基本封頂，達(dá)到取得預(yù)售許可證的條件，并在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)全面開(kāi) 盤(pán)銷(xiāo)售。 35年 1）濱海主體商業(yè)街陸續(xù)進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段； 2）度假公寓區(qū)一期樣板工程 10萬(wàn)平方米商品住宅全面竣工交付； 3）度假公寓區(qū)按照市場(chǎng)銷(xiāo)售進(jìn)度的實(shí)際情況陸續(xù)開(kāi)展后期度假住宅組團(tuán)的建設(shè)； 4）公寓式酒店投入試運(yùn)營(yíng)； 5）別墅區(qū)陸續(xù)竣工交 付 五、項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算 ： 項(xiàng)目容積率為 1 綠地率為 60% 規(guī)劃用地面積 建筑面積 預(yù)計(jì)建設(shè)約 8000套房屋。 即為取得該項(xiàng)目用地而支付的地價(jià)款。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán) 出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的其他費(fèi)用等。本項(xiàng)目占地 1000畝， 20萬(wàn)元 /畝，地價(jià)款預(yù)計(jì) 20210萬(wàn)元。預(yù)計(jì)分兩期支付，每期付 10000萬(wàn)元。 (含裝修費(fèi) ) 即建造房屋建筑發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用、裝修費(fèi)用等。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)發(fā)生 131000萬(wàn)元。其中： ? “ 月亮灣 ”海濱溫泉度假公寓 70500萬(wàn)元； ? 高檔溫泉度假公寓式酒店 36000萬(wàn)元； ? “ 月亮灣 ”海濱主題商業(yè)街 4500萬(wàn)元 ? TOWN HOUSE 及定制式半山別墅 20210萬(wàn)元。 ： 按項(xiàng)目投資總額的 4%估算，預(yù)計(jì)為 6000萬(wàn)元。其中： （ 1`）前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用支出按項(xiàng)目總投資額的 2%估算，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)為3000萬(wàn)元； （ 2）水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及土地平整等階段性支出按投資總額的 2%估算，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)為 3000萬(wàn)元。 ： 指本項(xiàng)目?jī)?nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱(chēng)公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括商業(yè)設(shè)施、酒店配套、休閑廣 場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)等。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)支出 2021萬(wàn)元。 ： 指建筑物 2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)的各種管線和道路工程。費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。按本項(xiàng)目擬建設(shè)的基礎(chǔ)配套設(shè)施系統(tǒng)工程，預(yù)計(jì)支出 10000萬(wàn)元左右。 ： 主要指計(jì)入因進(jìn)行本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所發(fā)生的一切稅費(fèi)，主要包括土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。因本項(xiàng)目的增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例低于 20%，按國(guó)家政策免征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅按預(yù)計(jì)銷(xiāo)售 額的 %估算，為 13230萬(wàn)元，企業(yè)所得稅按 15%的稅率計(jì)算，預(yù)計(jì) 5500萬(wàn)元。 ： 指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。在本項(xiàng)目中主要是指借款利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)等。本項(xiàng)目累計(jì)投資額 150000萬(wàn)元，計(jì)劃外部籌集 45000萬(wàn)元，按 7%的年利率計(jì)算，開(kāi)發(fā)期內(nèi)需資本化的利息為 15750萬(wàn)元。 ： 指開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理和開(kāi)發(fā)企業(yè)管理部門(mén)為組織和管理項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、 職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地 產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、各種攤銷(xiāo)費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失等。本項(xiàng)目按投資總額的 6%預(yù)計(jì)管理費(fèi)用，計(jì) 9000萬(wàn)元。 ： 即在銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括工資性支出、差旅費(fèi)、銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷(xiāo)傭金等。本項(xiàng)目按預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額的 5%估算，總計(jì) 11250萬(wàn)元。 ： 指在施工過(guò)程中因自然災(zāi)害、人工、材料、設(shè)備、工程量等的變化而增 加的費(fèi)用 。本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 1500萬(wàn)元。 ： 項(xiàng)目 單方造價(jià) (元 /平方米 ) 總投資額 (萬(wàn)元 ) 土地費(fèi)用 300 20, 建筑安裝費(fèi)用 1964 131, 前期費(fèi)用 90 6, 公建配套費(fèi)用 30 2, 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 150 10, 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 280 18, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 236 15, 開(kāi)發(fā)及管理費(fèi)用 135 9, 銷(xiāo)售費(fèi)用 184 12, 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 22 1, 合計(jì) 3380 225, 六、可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè) “ 月亮灣 ”海濱溫泉度假公寓 : 可售面積 42萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià) 5000元 /平方米，可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 210000萬(wàn)元。 TOWN HOUSE 及定制式半山別墅 : 、 可售面積 5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià) 8000元 /平方米，可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 40000萬(wàn)元。 : 可售面積 3萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià) 5700元 /平方米 ，可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 17000萬(wàn)元。 預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入 : 預(yù)計(jì)累計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 267000萬(wàn)元。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期五年， 2021年開(kāi)始正式運(yùn)營(yíng)。 預(yù)計(jì)每年可實(shí)現(xiàn)自營(yíng)收入 4000萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)成本和費(fèi) 900萬(wàn)元，毛利率估計(jì)為 %。（未計(jì)算資產(chǎn)折舊） ： 按 %的地方綜合營(yíng)業(yè)稅率計(jì)算，每年可上交地方財(cái)政營(yíng)業(yè)稅及附加 216萬(wàn)元。 ： 經(jīng)以上測(cè)算，預(yù)計(jì)年運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)總額為 2884萬(wàn)元，暫按 16%的稅率計(jì)算，每年可上交地方財(cái)政所得稅 450萬(wàn)元左 右。 注：國(guó)家新的企業(yè)所得稅法于 2021年 1月 1日實(shí)施，但截止目前海南尚無(wú)正式的實(shí)施條例出臺(tái)，未來(lái)的所得稅率不好預(yù)計(jì)。但估計(jì)會(huì)高于 15%，本項(xiàng)目中暫按 16%預(yù)計(jì)。 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)其累計(jì)為當(dāng)?shù)刎?cái)政貢獻(xiàn)稅收收入 15500萬(wàn)元，以后經(jīng)營(yíng)期每年貢獻(xiàn)稅收收入不低于 700萬(wàn)元，對(duì)興隆的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了資金支持。由于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)基本上為島外人士，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)后預(yù)計(jì)可為興隆其他旅游服務(wù)行業(yè)帶來(lái)附加消費(fèi) 23億元，同時(shí)能大大提高興隆的國(guó)內(nèi)國(guó)際知名度，從而吸收更多的投資。 八、項(xiàng)目盈利能力分析 資現(xiàn)金流量表 : 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2017 現(xiàn)金流入 295000 0 0 0 45000 54000 67000 67000 4000 4000 4000 租售收入 275000 0 0 0 45000 54000 63000 63000 0 0 0 自營(yíng)收入 20210 0 0 0 0 0 4000 4000 4000 4000 4000 現(xiàn)金流出 213230 8500 31750 25350 51030 51966 28118 11818 1566 1566 1566 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 157000 7600 27400 21000 42021 42021 17000 0 0 0 0 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 9000 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 銷(xiāo)售費(fèi)用 11250 0 0 0 2250 2700 3150 3150 0 0 0 財(cái)務(wù)費(fèi)用 15750 0 3150 3150 3150 3150 3150 0 0 0 0 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 13230 0 0 0 2430 2916 3618 3618 216 216 216 土地增值稅 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 所得稅 5500 0 0 0 0 0 0 4150 450 450 450 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 1500 0 300 300 300 300 300 0 0 0 0 凈現(xiàn)金流量 31770 8500 31750 25350 6030 2034 38882 55182 2434 2434 2434 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 8500 40250 65600 71630 69596 30714 24468 26902 29336 31770 : 主要是考察開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力水平。用凈現(xiàn)值、投資回收期和年平均利潤(rùn)率三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。前兩個(gè)指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。 凈現(xiàn)值（ FNPV）： 按 5%的折現(xiàn)率計(jì)算，本項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為 6374萬(wàn)元，所以原則上本項(xiàng)目可行。 投資收回期 : 項(xiàng)目投資回收期 。 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 : 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)年利潤(rùn)率為 60%。 九、結(jié)論和建議 本項(xiàng)目通過(guò)初步的規(guī)劃定向與投資分析， 結(jié)果表明，該項(xiàng)目充分考慮了項(xiàng)目區(qū)地理資源、河域資源和環(huán)境的統(tǒng)籌規(guī)劃和開(kāi)發(fā)，充分實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的高度統(tǒng)一。符合海南島申報(bào) 國(guó)際旅游島 、 創(chuàng)建世界著名、亞洲一流的熱帶濱海度假休閑目的地的功能定位及總體發(fā)展規(guī)劃要求，同時(shí)也體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資實(shí)力，其對(duì)興隆新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)，必將促進(jìn)興隆地區(qū)城市建設(shè)的升級(jí)換代，同時(shí)推動(dòng)當(dāng)?shù)亍靶罗r(nóng)村”的建設(shè)和旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，增加就業(yè)率，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)促進(jìn)旅游及房地產(chǎn)消費(fèi)起到雙重積極的作用，具有顯著的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化效益。 通過(guò)以上的分析和策略，海南 月亮灣 溫泉 度假城項(xiàng)目在投資和開(kāi)發(fā)中，預(yù)期收益率不太高，但長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益非常穩(wěn)定，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)雖然較大，但可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)在市場(chǎng)上、操作上、財(cái)務(wù)計(jì)劃上可行。 就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)定的，具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理 的營(yíng)銷(xiāo)手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的推廣銷(xiāo)售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)。 本項(xiàng)目的實(shí)施運(yùn)作， 其社會(huì)效益遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)效益，將會(huì)對(duì)興隆鎮(zhèn)帶來(lái)一個(gè)翻天覆地的變化。 一個(gè)項(xiàng)目帶動(dòng)起一個(gè)城市，將會(huì)改變興隆在海南的旅游城市的地 位。