【正文】 觀察方向是否正確，光照是否充足。 (4)施工材料和施工工藝是否符合規(guī)定，是否能保證設(shè)備的長期安全運行。 3．檢查隱蔽施工的質(zhì)量是否符合國家標準和設(shè)計要求。 4．檢查不同專業(yè)管線交叉的安全距離是否符合國家標準和設(shè)計要求。 5．了解施工進度，其目的在于掌握重點施工階段的施工時間，便于及時對施工質(zhì)量進行監(jiān)查。 6．及時搜集(復(fù)印)設(shè)備裝箱單，尤其是大型成套設(shè)備的裝箱單。因為房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位常常將裝箱單丟失或缺失，而裝箱單是設(shè)備驗收的依據(jù)之一，在將來驗收時應(yīng)按照裝箱單查驗設(shè)備主機、輔機、配套件、備件及專用工具等的數(shù)量、型號(規(guī)格)是否與裝箱單相符，有無損傷、缺失。 7．查找進口設(shè)備的所有中文技術(shù)資料、圖紙和商檢文件。這些文件雖然在驗收移交時才歸物業(yè)公司所有，但必須先行掌握它們的實際情況，以利于將來的驗收，必要時可先行進行復(fù)印。 8．設(shè)備安裝環(huán)境是否滿足產(chǎn)品說明書及安裝合同中規(guī)定的條件，如環(huán)境溫度、濕度、防塵、防爆、防潮及外加輔助電源等。 9．需外加穩(wěn)壓電源或輔助電源的設(shè)備，其電源功率是否符合國家標準或產(chǎn)品要求。三、設(shè)備調(diào)試及試運行階段 本階段是掌握設(shè)備的技術(shù)性能，奠定設(shè)備安全操作、運行管理、維護保養(yǎng)基礎(chǔ)的重要階段。物業(yè)公司各專業(yè)技術(shù)人員和相關(guān)人員應(yīng)及時跟進設(shè)備調(diào)試和試運行階段并跟進到底，通過這一過程了解和掌握設(shè)備系統(tǒng)的質(zhì)量及其操作和維護的關(guān)鍵部位、技術(shù)經(jīng)濟性能是否達到設(shè)計指標、運行狀態(tài)是否正常。 1．仔細閱讀廠家產(chǎn)品使用說明書和圖紙，透徹了解設(shè)備的技術(shù)指標、控制原理、操作程序、調(diào)試步驟等。 2．監(jiān)督安裝方調(diào)試人員做好調(diào)試記錄。對于重點環(huán)節(jié)，參與其中的物業(yè)技術(shù)人員也應(yīng)做調(diào)試記錄。 3．尤其要做好調(diào)試過程中發(fā)生的故障及修復(fù)情況的記錄及更改圖紙或設(shè)計的記錄。 4．監(jiān)督安裝方調(diào)試人員做好試運行記錄，尤其是故障記錄。隨機檢查設(shè)備的運行狀況是否正常，試運行時間是否達到國家規(guī)定的標準。 5．根據(jù)試運行情況，驗證設(shè)備的各項技術(shù)經(jīng)濟指標是否達到設(shè)計要求。 6．寫出設(shè)備調(diào)試、試運行總結(jié)報告。報告的內(nèi)容主要包括以下幾部分。 (1)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)經(jīng)濟性能是否達到設(shè)計指標。 (2)設(shè)備系統(tǒng)的試運行效果是否滿足要求。 (3)設(shè)備系統(tǒng)的隨機輔件、備件、專用工具的數(shù)量和規(guī)格是否與裝箱單相符。 (4)技術(shù)文件和圖紙是否正確、完整，調(diào)試、試運行記錄是否完整。 (5)調(diào)試、試運行中出現(xiàn)的故障及解決的方法和結(jié)果。 (6)原設(shè)計圖紙的更改情況。 (7)存在的其他問題。 (8)將參與過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時報告公司領(lǐng)導(dǎo)和房地產(chǎn)開發(fā)商，以求及時解決，不使問題遺留。 本報告不同于開發(fā)商的驗收報告，它比后者內(nèi)容更加全面，是日后對設(shè)備進行維修和維護保養(yǎng)的原始基礎(chǔ)資料，同設(shè)備制造廠家的使用說明書和圖紙一樣重要。本報告只上交物業(yè)公司的主管經(jīng)理，在竣工驗收后，隨同其他驗收資料一并由物業(yè)公司工程技術(shù)檔案室保存。四、準備竣工驗收階段 此階段是為竣工驗收作準備，同時注意搜集相關(guān)資料(在實際中有些資料往往被開發(fā)商或施工單位隨意丟棄)。主要工作內(nèi)容有以下幾個方面。 1．參加分部和分項工程驗收、隱蔽工程驗收及設(shè)備安裝工程的綜合驗收，對存在的問題提出整改意見。 2．搜集、建立比較完整的設(shè)備前期技術(shù)檔案，主要內(nèi)容如下。 (1)設(shè)備選型報告及技術(shù)經(jīng)濟論證。 (2)設(shè)備購置合同。 (3)設(shè)備安裝合同。 (4)設(shè)備供應(yīng)商應(yīng)提供的技術(shù)文件，如產(chǎn)品合格證、裝箱單、使用說明書、控制原理圖、接線圖、安裝基礎(chǔ)圖，某些設(shè)備(如消防設(shè)備)還必須有按國標規(guī)定進行強制檢測的報告等。 (5)進口設(shè)備除應(yīng)有中文文件和中文技術(shù)資料外，還應(yīng)有商檢證明文件。 (6)安裝施工記錄及調(diào)試、試運行記錄。 (7)安裝施工中的設(shè)計變更與洽商。 (8)管理業(yè)務(wù)往來文件及批件。五、竣工驗收階段 竣工驗收是以開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位為主，但物業(yè)公司必須參與。 在驗收過程(也包括安裝施工、調(diào)試、試運行階段)中，要糾正依賴監(jiān)理公司的心理，不能認為有了監(jiān)理公司，物業(yè)公司就可以“高枕無憂”甚至不參加驗收。這是因為監(jiān)理公司和物業(yè)公司各自關(guān)注的角度有差異，而且考慮到某些因素和以往接收項目中產(chǎn)生的大量工程質(zhì)量問題，所以不可完全依賴監(jiān)理公司 (一)參與竣工驗收重點 在驗收過程中一般是按數(shù)量比例進行抽驗，有些項目雖然已由監(jiān)理公司進行過驗收，但物業(yè)公司則應(yīng)把重點放以下事項上。 1．認真查閱驗收記錄，對重點部位和環(huán)節(jié)進行現(xiàn)場核查。 2．在同一程系統(tǒng)中，檢驗監(jiān)理公司未抽驗的個項。 3．對于不同施工單位安裝的項目，應(yīng)分別遵照相關(guān)專業(yè)的國家標準或行業(yè)標準制定的規(guī)范進行驗收，具體可以參照本書第三章“接管驗收”中的規(guī)定進行驗收。只有這樣，才能在竣工驗收工作中做到心中有數(shù)、工作有序。 (二)參與竣工驗收內(nèi)容 l．竣工驗收主要責(zé)任方雖然是開發(fā)商和施工單位，但物業(yè)公司應(yīng)派遣各專業(yè)工程技術(shù)人員組成驗收小組，并指定組長。該驗收小組參加各專業(yè)工程的驗收，為將來的接管驗收奠定良好的基礎(chǔ)。 2．參加驗收的人員應(yīng)提前1～2個月向開發(fā)商索取竣工項目的相關(guān)資料，進行詳細研究，并對重點現(xiàn)場進行察看，事先做到心中有數(shù)。 3．驗收項目分類有隱蔽工程竣工項目、單項工程竣工項目、階段工程竣工項目及全部工程竣工項目。 4．驗收小組成員應(yīng)認真做好驗收記錄，必要時應(yīng)拍照記錄，對質(zhì)量缺陷的記錄更應(yīng)詳細、準確。驗收記錄應(yīng)有物業(yè)公司、開發(fā)商、施工單位的有關(guān)人員簽字確認。 5．根據(jù)驗收工作的具體情況，適時提議召開各方的聯(lián)席會議，對本階段驗收工作進行總結(jié)、協(xié)調(diào)，對不合格項應(yīng)制定出整改措施和完成期限，經(jīng)各方簽字確認，必要時應(yīng)簽訂協(xié)議。 6．已完成整改的項目，必須進行二次驗收，直至合格。 7．對設(shè)備的驗收一定不可忽視裝箱單，因為裝箱單開列了本套設(shè)備的主機、輔機、備件、專用工具等的型號／規(guī)格和數(shù)量及技術(shù)文件、資料。在現(xiàn)實中，開發(fā)商和施工單位往往對此缺乏足夠的重視，常有丟失裝箱單的現(xiàn)象，使物業(yè)公司不知道設(shè)備的配套情況，甚至將備件丟失，日后在維護保養(yǎng)設(shè)備時不得不另外花錢購買，使物業(yè)公司蒙受不必要的損失。為避免此種情況發(fā)生，物業(yè)公司應(yīng)在設(shè)備安裝階段派相關(guān)技術(shù)人員參加設(shè)備開箱，獲取裝箱單或其復(fù)印件，并當(dāng)場清點備品、備件、專用工具、技術(shù)資料等，對備品、備件當(dāng)場辦理接收手續(xù)，專用工具和技術(shù)資料則應(yīng)在設(shè)備調(diào)試驗收之后及時收回。 8．當(dāng)全部工程通過竣工驗收后，若有遺留問題(必須是不影響安全使用的問題，否則不應(yīng)通過驗收)時，開發(fā)商與施工單位應(yīng)簽訂解決遺留問題的協(xié)議。9物業(yè)公司根據(jù)竣工驗收和不合格項整改的情況，提前做好接管驗收的準備丁作。第二節(jié) 弱電工程前期管理一、弱電工程的前期管理 (一)從實際需求考慮 這里所指的弱電工程主要是指安全防范系統(tǒng)、智能停車場管理系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)及電梯監(jiān)控系統(tǒng)。這些系統(tǒng)雖然由專業(yè)設(shè)計單位進行設(shè)計，但物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來的實際管理需要，從優(yōu)化管理的角度考慮，提出管理方案。 例如，物業(yè)公司應(yīng)該根據(jù)小區(qū)的檔次、物業(yè)的基本狀況、地形地貌，考慮監(jiān)控點的布控位置、人員和車輛出入管理方案、停車場管理方案、電子巡更路線、門禁和可視對講系統(tǒng)方案、防盜入侵方案等整體治安管理方案，制定出安全防范系統(tǒng)詳細規(guī)劃。 因為這些規(guī)劃與安防系統(tǒng)規(guī)模的設(shè)計和設(shè)備的選型、配置及系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)組合密切相關(guān)；與自動消防系統(tǒng)的聯(lián)動密切相關(guān)；與電梯監(jiān)控系統(tǒng)的聯(lián)動及其他特殊需求的系統(tǒng)(如緊急求助)的聯(lián)動密切相關(guān)。所以物業(yè)公司要做好規(guī)劃報告開發(fā)商，提請設(shè)計單位在設(shè)計安防系統(tǒng)時將規(guī)劃的要求納入設(shè)計當(dāng)中，同時還要考慮設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)留有合理的擴展余量；對于系統(tǒng)中的某個單臺設(shè)備不要形成“大馬拉小車”的現(xiàn)象，否則不僅會增加開發(fā)商的投資，還會增大日后的維護成本和設(shè)備的更新成本。只有把這項工作做好、做細，才能確保獲得一個滿足實際需求、投資合理、管理成本低、高性價比的安全防范系統(tǒng)。 (二)從技術(shù)力量狀況考慮 一般物業(yè)公司弱電工程的技術(shù)力量較強電工程的技術(shù)力量弱，有時由強電技術(shù)人員兼職，所以本節(jié)需用一定的篇幅簡明介紹各類弱電工程的系統(tǒng)組成，不僅兼職弱電工作的技術(shù)人員需要了解，相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)人員也應(yīng)對此有所了解，只有這樣才能制定出符合實際管理需要的方案，進而提出正確的建議或意見。二、安全防范系統(tǒng) 由于小區(qū)的檔次、投資規(guī)模的不同，對安全防范系統(tǒng)的設(shè)計、配置也不同。安全防范系統(tǒng)是由多個子系統(tǒng)組成的，根據(jù)不同需求，可以靈活選取。下面分別簡介這些子系統(tǒng)，以利于結(jié)合將來的安防管理實際方案對安防系統(tǒng)的配置進行規(guī)劃，從而獲得一個既完全符合實際需求又可節(jié)省投資的安全防范系統(tǒng)。 (一)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)的安全防范系統(tǒng)中多用于小區(qū)出入口、周界防范、地下車庫等處。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)由前端設(shè)備、信號傳輸系統(tǒng)、終端設(shè)備(即系統(tǒng)的中心設(shè)備)三大部分紐成。 1前端設(shè)備 前端設(shè)備一般包括以下幾種設(shè)備。 (1)CCD攝像機 CCD(電荷耦合器件的縮寫)攝像機有黑白和彩色兩類。黑白攝像機具有高分辨率、低照度等優(yōu)點，尤其是它可以在紅外光照下成像．因此在電視監(jiān)控系統(tǒng)中具有較高的市場占有率。需要指出的是，各商家銷售的攝像機(不論黑白還是彩色)一般都不帶鏡頭(一體化攝像機除外)，因此在實際應(yīng)用中，應(yīng)根據(jù)被監(jiān)控現(xiàn)場的實際環(huán)境及使用要求，為攝像機選配合適的鏡頭。所以，在前期管理中應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場環(huán)境向設(shè)計方提出要求。 ①鏡頭。攝像機必須與鏡頭配合。鏡頭的種類很多，從焦距劃分，有短焦距、長焦距和變焦距鏡頭；從視角大小劃分，有廣角、標準、遠攝鏡頭；從結(jié)構(gòu)劃分，有固定光圈定焦鏡頭、手動光圈定焦鏡頭、自動光圈定焦鏡頭、自動光圈電動變焦鏡頭、電動三可變鏡頭等。在實際應(yīng)用中，需根據(jù)現(xiàn)場情況及要求選配不同的鏡頭。如果選配不當(dāng)，會直接影響攝像質(zhì)量。 ②云臺。云臺是攝像機底座，受中心控制室信號控制，可帶動攝像機在水平和垂直方向旋轉(zhuǎn)。僅能做水平旋轉(zhuǎn)的云臺稱作“水平云臺”；既能水平旋轉(zhuǎn)又能垂直旋轉(zhuǎn)的云臺稱作“全方位云臺”，又稱萬向云臺，可帶動攝像機在三維立體空間內(nèi)對場景進行全方位監(jiān)視。全方位云臺又分為室內(nèi)全方位云臺和室外全方位云臺兩類。 ③防護罩。防護罩用來保護攝像機。在室內(nèi)使用時其主要作用是密封防塵，隱蔽攝像機鏡頭；在室外使用時，其主要作用是保護攝像機不受自然因素(如雨、雪、煙霧、風(fēng)沙等)的侵蝕，并在高溫或嚴寒環(huán)境中自動啟動風(fēng)扇降溫或自動啟動加熱器升溫，保證攝像機能正常工作。有些室外防護罩還配有刮水器，在雨、雪天氣啟動刮水器，刮去玻璃上的水，保證拍攝圖像的質(zhì)量。 ④解碼器。解碼器一般安裝在配有云臺和電動鏡頭的攝像機附近，它的作用是將多個防區(qū)的各類報警探頭發(fā)出的報警信號在解碼器內(nèi)編碼后，經(jīng)由通信總線回傳到中心控制室的主機，可節(jié)省大量電纜，節(jié)省投資．減少維護工作量。例如，有的解碼器可以接8個防區(qū)的報警探頭；有的解碼器可以接20個防區(qū)的報警探頭。 (2)新型彩色防水紅外攝像機 新型彩色防水紅外攝像機盡管有多種類型，但其基本形式都是采用LED(發(fā)光二極管的簡稱)燈作為紅外光源(LED燈有進口和國產(chǎn)兩種)，體積小、重量輕。 ①共同特點 A．LED燈的有效壽命可達20 000小時。 B．采用恒流設(shè)計，使紅外燈在9～15伏能正常使用。 C．紅外燈的角度與鏡頭靈活搭配，消除中間亮、兩邊暗的現(xiàn)象。 D．鏡頭與紅外燈完全隔離，徹底消除鏡片起霧現(xiàn)象。 E．工作環(huán)境溫度為一20℃～50℃。 F．為適用不同場所，工作電源有交流220伏、50赫茲和直流12伏兩種電源。 ②型機種類(電源為交流：220伏) A．遠距離夜視一體機：紅外距離100～120米；角度20176?！?0176。 B．雙CCD夜視一體機：紅外距離100～120米；角度20176?！?0176。 C．遠距離夜視一體化攝像機：紅外距離80～100米；角度6176?！?0176。 D．紅外夜視分體式攝像機：紅外距離80～100米；角度20176。～80176。采用鏡頭與紅外燈分開，紅外燈依據(jù)環(huán)境與照射距離可自由搭配：一個損壞，另一個繼續(xù)工作。 E．短距離紅外夜視攝像機：紅外距離20～80米；角度20176。～80176。 (3)球型云臺攝像機 ①功能 A．半球形透光罩，透光性好，圖像不變形。 B．上部為工程塑料制成，造型美觀，堅固耐用；下部為具有良好透光性能的球型擴罩。 C．配有支架，安裝方便，造型新穎；可壁裝或吊裝。 D．限位機構(gòu)可隨意調(diào)整，使用方便。 E．功能可靠，經(jīng)濟實用。 ②主要技術(shù)指標 A．水平轉(zhuǎn)角為O176?！?50176。；垂直轉(zhuǎn)角為0176?！?0176。 B．轉(zhuǎn)速：水平轉(zhuǎn)速為10176。／秒(50赫茲)，12176。／秒(60赫茲)；垂直轉(zhuǎn)速為6176。／秒(50赫茲)，176。／秒(60赫茲)。 C．限位調(diào)節(jié)：任意。 D最大載荷：1．5千克(75牛厘米)。 E．工作方式：水平，自動或平移；垂直，手控。 2．信號傳輸系統(tǒng) 信號傳輸系統(tǒng)是將電視監(jiān)控系統(tǒng)的前端設(shè)備和終端沒備(控制中心)連接在一起的系統(tǒng)。該系統(tǒng)一方面將前端攝像機、監(jiān)聽頭、報警探測器等捕捉到的視頻／音頻信號及各種探測數(shù)據(jù)傳往控制中心；另外將控制中心的各種控制指令傳往前端多功能解碼器，去控制相關(guān)設(shè)備，如控制云臺、電動鏡頭等。 直接用電纜傳輸是最基本的傳輸方式。在局域性質(zhì)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)中，由前端設(shè)備到中心控制室的距離一般都在1公里之內(nèi)，因而從前端設(shè)備到中心控制室之間大都是通過電纜直接連接，如用同軸電纜連接攝像機輸出的視頻信號(