前期物業(yè)介入方案-資料下載頁
2024-10-28 18:44本頁面
【正文】 ，養(yǎng)護成本節(jié)約；⑸綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣；⑹綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）；⑺主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。5)景觀配置要求⑴景觀裝飾布局合理，宜處于相對人流集中的區(qū)域；⑵采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護；⑶水系岸床設計應考慮防滲漏效果；⑷，應有防護或警示。，還應配置相應的救生設施、設備；⑹景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料；⑺泛光照明不影響住戶，不造成光污染。6)設施設備配套⑴水、電、氣、電信、電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地；⑵配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設備定型成熟可靠；⑶溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養(yǎng)；⑷公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志；⑸配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。7)智能化配置⑴安保智能化一般可配置電子圍欄周界防攀爬系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)；⑵網(wǎng)絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺、智能家居系統(tǒng)；⑶設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、計量表具管理系統(tǒng)、燃氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)；⑷中央控制中心位置宜設于管理服務中心內(nèi)，或與管理服務中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應充分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減；⑸智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網(wǎng)絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產(chǎn)品。同一區(qū)域開發(fā)的項目設備選型是要考慮設備的兼容性及可以進行集中管理。8)房屋單體⑴屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求；⑵墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果；⑶樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范；⑷住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門；⑸住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗；⑹廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶臺宜避開窗口設置；⑺衛(wèi)生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置；⑻廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修；⑼管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修；⑽宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽；⑾底層地坪應充分考慮防潮措施；⑿房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）；⒀有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施；⒁陽臺欄桿或欄板高度合理（），宜采用垂直桿件，桿件距，防止兒童攀爬。9)室內(nèi)配置⑴室內(nèi)空調(diào)機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹應對外吹；⑵室外空調(diào)機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽；⑶室外空調(diào)機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施；⑷空調(diào)機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)；⑸室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應靠近室內(nèi)機位，向外斜10度左右；⑹當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調(diào)的要求；⑺如使用小型中央空調(diào)，并留有室外機位置；⑻室內(nèi)各類插座、開關位置合理，應與家具布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理；⑼電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置；⑽聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講；⑾高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。 施工建設階段前期介入內(nèi)容物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門 窗安裝階段，具體時間參考前期介入計劃模板并結合項目工程進度而定。 項目工程前期介入一般2~3人組成，專業(yè)人員搭配合理，具有設施設備、水、電、氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關工作的培訓。 了解委托項目各類機電設施設備配置及容量、設施設備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項 目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。對建材、設備選型給出建議，以便于一體化管理的延續(xù)性。 注意資料的收集，包括施工圖紙、設計變更等。 從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關設計缺陷，包括各類開關、空調(diào)位（孔）位置、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向、二層、錯層的平臺安全注意事 項及門窗的欄桿高度等。 工程前介人員按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與開發(fā)公司項目部、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，可通過 建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及 對問題處理的建議。 實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書 面呈報給分/子公司工程職能和項目開發(fā)公司相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。 定期參加項目開發(fā)公司組織的現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時溝通相關問題和進 度。 對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題以書面報告的形式上報分子公司工程職能審核后，由分子公司報給項目開發(fā)公司領導，并跟進問題整改落實情況。 總部工程部不定期對工程前期介入情況進行檢查，對工作開展提出意見和建 議。 分/子公司工程職能至少每半月對工程前期介入情況進行現(xiàn)場檢查，指導前期 。附則本管理制度自頒布之日起生效實施，本管理制度由公司總部工程部負責解釋與修訂。 無
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