【導(dǎo)讀】物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工程前期介入工作應(yīng)站在業(yè)主未來使用物業(yè)和物業(yè)管理公司維修便利、節(jié)約的角度，對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備造型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提出意見，避免日后使用過程中產(chǎn)生不足或缺陷。同時，早期介入可以使物業(yè)管理者更好地了解物業(yè)設(shè)施設(shè)備的安裝、施工狀況，為日后設(shè)施設(shè)備的管理打下基礎(chǔ)。規(guī)劃設(shè)計是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設(shè)計階段，從業(yè)主或使用人的角度，從物業(yè)管理的角度，全面細致地反映物業(yè)管理能得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題或缺陷，對不當之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計中的細節(jié)，盡量避免或減少在接管樓盤后出現(xiàn)的難以解決的問題。物業(yè)管理公司應(yīng)從住戶的立場出發(fā)，盡可能全面細致地考慮到各種可能的使用問題，提請設(shè)計單位注意。

　　

【正文】 85%。機械和電氣設(shè)備的安裝，應(yīng)具備調(diào)整試車條件。電氣設(shè)備外露導(dǎo)電部分的保護線連接應(yīng)符合相關(guān)的規(guī)定。電氣接線應(yīng)正確，連接可靠，標志清晰。曵引電動機過電流、短路等保護裝置的整定值應(yīng)符合要求。繼電器、接觸器動作應(yīng)正確可靠，接點接觸應(yīng)良好。電氣設(shè)備導(dǎo)體間及導(dǎo)體與地面的絕緣電阻值應(yīng)符合下列規(guī)定：（1）、。（2）、 MΩ。（3）、電器安全保護裝置的安裝與調(diào)試應(yīng)符合本標準的規(guī)定。B、檢修速度調(diào)試運行應(yīng)符合下列規(guī)定制動器的調(diào)整要求：制動器閘瓦在制動時應(yīng)與制動輪接觸嚴密，松閘時與制動輪應(yīng)無磨擦。自動門運行應(yīng)平穩(wěn)、無撞擊。平衡系數(shù)應(yīng)接近額定速度，切不應(yīng)超過額定速度的5%，（加速段和減速段除外。）額定速度調(diào)試運行應(yīng)符合下列要求：（1）、轎廂內(nèi)置入平衡負載，單層、多層上下運行，反復(fù)調(diào)整，升至額定速度，起動、運行、減速應(yīng)舒適可靠，平層準確。（2）、調(diào)試上、下站的換速、限位和極限開關(guān)，使其位置正確，功能可靠。（3）、空載、半載和滿載試驗應(yīng)符合要求。運轉(zhuǎn)試驗應(yīng)符合下列要求：（1）、運轉(zhuǎn)功能應(yīng)符合設(shè)計要求，指令、召喚、選層定向、程序轉(zhuǎn)換、起動運行、截車、減速應(yīng)舒適可靠，平層準確。（2）、調(diào)整上、下端站的換速、限位和極限開關(guān)、使其位置正確，功能可靠。（3）、空載、半載和滿載試驗應(yīng)符合設(shè)計要求。①在通電持續(xù)率為40%的情況下，往返升降各2h。②電梯運行應(yīng)無故障，起動應(yīng)無明顯的沖擊，停層應(yīng)準確平穩(wěn)。③制動器運作應(yīng)可靠。④制動器線圈升溫不應(yīng)超過60℃。減速機油的溫升不應(yīng)超過60℃，且溫度不得超過85℃。超載試驗應(yīng)符合下列要求：（1）、應(yīng)在轎廂內(nèi)置入110%的額定負載，在通電持續(xù)率為40%的情況下。（2）、電梯應(yīng)安全可靠地啟動、運行。（3）、減速機、曳引電動機應(yīng)工作正常，制動器運作應(yīng)可靠。平層準確度應(yīng)符合下表的規(guī)定：平層準確度電梯類型額定速度/(m/s)平層準確度/mm交流雙速交流雙速交直流調(diào)速交直流調(diào)速≤≤＜≤177。15177。30177。15177。10技術(shù)性能測試應(yīng)符合下列規(guī)定：（1）、。（2）、乘客、病床電梯的運行中，,額定速度大于2m/s電梯。（3）、乘客、病床電梯在運行中的總噪聲應(yīng)符合下列規(guī)定：①機房噪聲不應(yīng)大于80dB。②轎廂內(nèi)噪聲不應(yīng)大于55dB。③開關(guān)門過程中噪聲不應(yīng)大于65dB。在交接驗收時，應(yīng)提交下列資料和文件：（1）電梯類別、型號、驅(qū)動控制方式、技術(shù)參數(shù)和安裝地點。（2）制造廠提供的隨機文件和圖紙。（3）變更設(shè)計的實際施工圖及變更證明文件。（4）安全保護裝置的檢查記錄。（5）電梯檢查及電梯運行參數(shù)記錄。（三十三）、消防系統(tǒng)驗收工作標準A、 消防系統(tǒng)驗收，應(yīng)在公安消防監(jiān)督機構(gòu)監(jiān)督和指導(dǎo)下進行，消防設(shè)施必須符合GB50166—1992的要求。B、 消防水泵，消防電梯等消防用電設(shè)備電源（包括直流備用電源）的自動切換裝置應(yīng)進行3次切換試驗，每次均正常。C、 火災(zāi)探測器（包括手動報警按鈕）和火災(zāi)報警控制器，分別按實際安裝數(shù)量5%－10%的比例（不得少于10只），進行模擬火災(zāi)響應(yīng)和故障報警試驗，試驗時每個功能應(yīng)重復(fù)1－2次。D、 室內(nèi)消火栓的功能驗收應(yīng)在出水壓力符合國家有關(guān)建筑防火規(guī)范的條件下，進行下列功能檢驗。工作泵、備用泵轉(zhuǎn)換運行1－3次。消防室內(nèi)操作啟、停泵1－3次。消火栓操作啟示按鈕按5%－10%的比例抽查。E、 自動噴水滅火系統(tǒng)（含濕式、干式、干濕式、雨淋、噴霧等）抽驗下列控制功能。工作泵、備用泵轉(zhuǎn)換運行1－3次。消防室內(nèi)操作啟停泵1－3次。水流指示器，閘閥關(guān)閉器及電動閥等按安裝數(shù)的10%－30%的比例進行末端放水試驗。F、 固定滅火設(shè)備（鹵代烷121炮沫、二氧化碳、干粉等），按20%－30%的比例抽查下列控制功能。人工啟動和緊急切斷試驗1－3次。與固定滅火設(shè)備聯(lián)動控制的其他設(shè)備（包括關(guān)閉防火門窗、停止空調(diào)風機、關(guān)閉防火閥、落下防火幕等），試驗1－3次。抽一個防護區(qū)的瓶組進行噴放試驗（鹵代烷系統(tǒng)可用氧氣等介質(zhì)代用）。G、 電動防火門，防火卷簾門，通風空調(diào)和防排煙設(shè)備應(yīng)按10%－20%的比例抽查人工開、閉、聯(lián)動控制試驗。（八）、 消防電梯應(yīng)進行1－2次人工控制和自動控制功能驗收，在消防態(tài)勢下，應(yīng)能消除轎內(nèi)操作和轎外招呼信號，直返基站。H、 火災(zāi)事故廣播應(yīng)按10%－20%的比例進行以下功能試驗：在消防控制室選層廣播。共用的揚聲器強行轉(zhuǎn)換試驗。備用擴音器功能試驗。I、 消防通訊設(shè)備進行通話功能試驗。發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題積極與甲方協(xié)調(diào)。分專業(yè)對質(zhì)量問題進行匯總、統(tǒng)計七、物業(yè)用房的裝修監(jiān)督及驗收。參與物業(yè)用房的規(guī)劃、裝修方案制定；A、物業(yè)管理用房是開發(fā)商委托設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計的，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來物業(yè)管理的規(guī)模和實際需求對設(shè)計進行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來困難。B、物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下幾個方面進行審核。提供良好的辦公環(huán)境：（1）、以方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點距各住宅樓的距離應(yīng)大體相當。（2）、以方便業(yè)主為目的設(shè)計物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對物業(yè)的辦公用房布局進行審核，看其是否符合辦公流程的要求。（3）、辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。（4）、庫房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處，這對日后的工作和管理十分有利。（5）、認真審核建筑平面圖，對哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無法進行改造了。（6）、如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫房的需求。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。（7）、由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭取良好的采光和通風條件。提供良好的休息環(huán)境（1）、員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。（2）、員工住宿條件應(yīng)能滿足以下要求：住宿房間數(shù)量和面積夠用；員工食堂、文化娛樂、衛(wèi)生間、洗浴室列入規(guī)劃且規(guī)劃合理。這里不僅要滿足物業(yè)公司自身員工的住宿需求，還要滿足外聘方員工的住宿需求。（3）、由于開發(fā)商將員工住宿和活動用房設(shè)計在地下建筑內(nèi)，所以應(yīng)爭取盡可能好的采光、通風條件(有時開發(fā)商為了節(jié)省投資，不設(shè)計天井)，以保證員工的身心健康。（4）、較高檔次的住宅小區(qū)多為低層建筑，地下一層是業(yè)主的私房，且不建地下二層，這意味著物業(yè)公司可以利用的地下房間的數(shù)量有限，因此，物業(yè)公司更應(yīng)該對物業(yè)管理用房、員工住宿、生活用房的數(shù)量和使用功能進行詳細審核，以避免將來物業(yè)用房的數(shù)量不足和功能不完善。八、負責物業(yè)用房配套設(shè)施的方案確定（上下水、照明、動力電、采暖空調(diào)、通風、衛(wèi)生間等）；物業(yè)用房的裝修監(jiān)督驗收；九、建章立制。建立規(guī)章制度。建立管理流程。建立設(shè)備操作規(guī)程；十、工程人員招聘。制定人員架構(gòu)。做好人員招聘計劃。制訂人員招聘標準。（一）、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員 現(xiàn)場工作十分復(fù)雜，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標準：有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結(jié)合的人員；有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全；專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。（二）、按照計劃做好招聘工作十一、工程檔案安裝完畢的設(shè)備，建立設(shè)備臺帳；建立初步設(shè)備臺帳；隨著施工進入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。十二、已接收資料的整理、歸檔；各系統(tǒng)試運行資料的收集、整理、歸檔；（一）、消防設(shè)備系統(tǒng)施工圖紙；消防噴淋系統(tǒng)施工圖紙消防煙感系統(tǒng)技術(shù)說明施工圖紙消防栓系統(tǒng)施工圖紙消防弱電施工圖紙二氧化碳或2122自動滅火系統(tǒng)技術(shù)說明及施工圖紙消防監(jiān)控設(shè)備說明及施工圖紙維修及操作說明（二）、給排水系統(tǒng)施工圖紙給排水管道施工圖紙給排水設(shè)備技術(shù)說明，位置及施工圖紙隔油井及化糞池位置及施工圖紙雨水管施工圖紙維修及操作說明（三）、空調(diào)系統(tǒng)施工圖紙制冷機組設(shè)備、型號、供貨商名稱，技術(shù)說明施工圖紙各水泵型號、技術(shù)說明及施工圖紙空調(diào)水管系統(tǒng)施工圖紙及說明冷水塔技術(shù)施工圖紙空調(diào)系統(tǒng)操作說明空調(diào)水管理系統(tǒng)技術(shù)及設(shè)備說明送風及排風系統(tǒng)施工圖紙消防空調(diào)聯(lián)動技術(shù)說明及施工圖紙維修及操作說明（四）、配電系統(tǒng)施工圖紙高低壓配電系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙高低壓設(shè)備型號，供應(yīng)商名稱及技術(shù)說明各層配電房及電表位置施工圖紙空調(diào)配電位置圖后備發(fā)電機技術(shù)說明供貨商名稱及系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙公眾地方小動力配電位置圖紙給排水配電圖紙消防設(shè)備配電施工圖紙維修及操作說明（五）、停車場系統(tǒng)收費設(shè)備說明及施工圖紙配電要求及管線走向位置施工圖紙維修及操作說明（六）、對講機/所轄物業(yè)傳呼系統(tǒng)設(shè)備，技術(shù)說明，供貨商名稱及型號施工圖紙維修及操作說明（七）、電梯系統(tǒng)電梯技術(shù)，供貨商名稱電梯機房設(shè)備施工圖紙維修及操作說明（八）、土建配根（結(jié)構(gòu)）圖紙布置建材用料立面質(zhì)檢報告維修及操作說明機電維修口布置圖紙所轄物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)及供貨商名單所轄物業(yè)備件清單（九）、小區(qū)市政管道設(shè)備變壓器位置及設(shè)計圖紙小區(qū)低壓配電管總圖紙（從變壓器至小區(qū)內(nèi)各大樓）小區(qū)內(nèi)街道照明及動力圖紙小區(qū)內(nèi)防雷接地有線電視及衛(wèi)星電視圖紙小區(qū)煤氣管道布置供電管道進入小區(qū)布置圖紙小區(qū)煤氣管道用量設(shè)計及說明煤氣減壓室位置及設(shè)計圖紙說明小區(qū)市政供水及排水管道布置及說明1小區(qū)總化糞池設(shè)計及說明1小區(qū)中央消防及保安系統(tǒng)設(shè)計圖紙1小區(qū)電話布線及設(shè)計施工圖紙（十）、工程遺留問的備案；（十一）、工程備品、備件；制定好備品、備件采購計劃、按照計劃采購備品、備件根據(jù)項目需要，協(xié)調(diào)建設(shè)單位保留一定數(shù)量備品、備件；(十二)、工程維修工具；制定好工具采購計劃、按照計劃采購工具；(十三)、工程合同；工程維修、保養(yǎng)合同的起草（空調(diào)水加藥合同、主要設(shè)備維保合同等）(十四)、協(xié)助施工單位調(diào)試各系統(tǒng)，并做好記錄；配合開發(fā)商做好前期單項工程調(diào)試驗收輔助工作。物業(yè)工程部現(xiàn)場介入人員根據(jù)項目施工單項工程的調(diào)試、驗收進度，擬定輔助調(diào)試、驗收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關(guān)人員逐步進入的建議，做好相關(guān)的輔助工作。(十五)、監(jiān)督完成自來水、空調(diào)等系統(tǒng)清洗、保養(yǎng)工作； 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