【正文】 、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠,致使物業(yè)管理行為滯后,給后期物業(yè)管理帶來(lái)諸多不便。如果從法律的高度,規(guī)定所有物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入,那么,這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用,其意義將是深遠(yuǎn)的。法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開(kāi)始,從物業(yè)管理的角度,對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長(zhǎng)期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。當(dāng)前,很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意,其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高,其設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求,也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入,就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的飛躍,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。法定前期介入有利于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng),我國(guó)每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大,然而,從物業(yè)管理的角度去考察,真正符合物業(yè)管理要求,或者說(shuō)沒(méi)有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國(guó)物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān),另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入,對(duì)提高我國(guó)物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下,對(duì)加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用。實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無(wú)可替代的重要作用。參考文獻(xiàn)：《中國(guó)物業(yè)管理》 《物業(yè)管理》《物業(yè)管理實(shí)物》 機(jī)械工業(yè)出版社第四篇：物業(yè)管理前期介入方案物業(yè)管理前期介入方案物業(yè)管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主委托對(duì)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或所屬房屋及房屋占用范圍內(nèi)的土地以及與房屋土地相連的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、道路、車輛、秩序維護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一的維修、養(yǎng)護(hù)及管理，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企 業(yè)或全體業(yè)主 / 使用人提供服務(wù)。從物業(yè)管理涉及的服務(wù)對(duì)象及服務(wù)內(nèi)容分析，要做好物業(yè)管理服務(wù)工作，需要從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的源頭抓起，并要根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的階段性特點(diǎn)，從物業(yè)管理及使用者的角度提出意見(jiàn)和建議，并制定相應(yīng)的管理方案。任何一個(gè)項(xiàng)目都離不開(kāi)“策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、營(yíng)銷策劃 / 銷售、竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收（物業(yè)）”等環(huán)節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)要想全面深入了解項(xiàng)目的特點(diǎn)及做好后期物業(yè)管理服務(wù)工作，必需充分了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，并就每個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的特點(diǎn)，從物業(yè)后期管理及使用過(guò)程中遇到的問(wèn)題，降低風(fēng)險(xiǎn)。概括地說(shuō)，物業(yè)管理對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的介入是全程參與，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 的不同階段制定階段性工作目標(biāo)，具體如下：※項(xiàng)目策劃定位階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：充分了解項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目定位，并據(jù)此 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，確定物業(yè)管理服務(wù)在后期物業(yè)管理中的服務(wù)檔次及標(biāo)準(zhǔn)，初步設(shè)計(jì)物業(yè)管理方案，為后期物業(yè)管理做好前期鋪墊?！?guī)劃階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：從設(shè)施設(shè)備的完善、建筑設(shè)計(jì)中美觀耐用和后期維保服務(wù)相結(jié)合、建筑物功能設(shè)計(jì)的完善、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)的完善等方面，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合業(yè)主的意見(jiàn)反饋，提出設(shè)計(jì)方面的經(jīng)驗(yàn)性建議，一定程度上可以使設(shè)計(jì)更為合理和人性化，這些合理化建議一旦被采納，將有利于日后業(yè)主的使用和物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，可以有效避免由于設(shè)計(jì)上的缺陷給后期業(yè)主使用和物業(yè)管理服務(wù)帶來(lái)不必要的麻煩?！┕す芾黼A段物業(yè)管理的工作目標(biāo)：從物業(yè)管理和使用的角度對(duì)施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提高業(yè)主在后期使用過(guò)程中的滿意度，減少維修成本，一定程度上可以提高項(xiàng)目建設(shè)單位的知名度及信譽(yù)度，同時(shí)可以避 免給物業(yè)管理企業(yè)的后期管理及服務(wù)帶來(lái)不必要的麻煩?！鶢I(yíng)銷策劃/銷售階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)商討制定合理的物業(yè)管理相關(guān) 項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（主要是管理費(fèi)）、協(xié)助制定業(yè)主公約及管理制度、協(xié)助做好房屋銷售和宣傳推廣、做好物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌的展示、售樓處及樣板房的接待、管理及服務(wù)、就客戶提出的物業(yè)管理方面的問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)答辯等等?！⒐を?yàn)收階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)：協(xié)助開(kāi)發(fā)企業(yè)做好物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備、管線等使 用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)施設(shè)備逐一檢查，并建立驗(yàn)收檔案。這樣可以從后期使用和管理角度幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患及遺漏工程，并提出整改意見(jiàn)和建議，規(guī)避由于施工監(jiān)管不力導(dǎo)致的工程缺陷。※物業(yè)接管驗(yàn)收階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)：從后期使用和管理的角度對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收是 再驗(yàn)收，不僅包括主體建筑、設(shè)施設(shè)備，還包括道路、休閑游樂(lè)場(chǎng)地、環(huán)境綠化等，驗(yàn)收過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要求逐一記錄，并約定整改期限，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)調(diào)施工單位限期整改。同時(shí)協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)企業(yè)落實(shí)工程方面的維保事宜。以上簡(jiǎn)單概述了有關(guān)物業(yè)管理前期介入的思路及階段性工作目標(biāo)，鑒于每個(gè)項(xiàng)目的情況各異，物業(yè)公司會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，遵循上述思路及階段性工作目標(biāo)編制具體的實(shí)施方案，以上談到的幾個(gè)階段，除了在物業(yè)接管驗(yàn)收階段，物業(yè)公司占主導(dǎo)外（主角），其他幾個(gè)階段物業(yè)公司要充分發(fā)揮好輔助作用（配角），配合開(kāi)發(fā)企業(yè)做好相關(guān)的工作。第五篇：物業(yè)管理前期介入合同****項(xiàng)目前期介入物業(yè)服務(wù)合同本合同由****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與****物業(yè)管理有限公司在北京訂立。甲方：****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下稱“甲方”）地址：**市**區(qū)**路**號(hào) 法人代表：乙方：****物業(yè)管理有限公司（以下稱“乙方”）地址：**市**區(qū)**路**號(hào) 法人代表：甲、乙雙方都是具有合法經(jīng)營(yíng)權(quán)的企業(yè)法人。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)，經(jīng)過(guò)甲乙雙方友好協(xié)商，在平等、自愿和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方委托乙方實(shí)施“****項(xiàng)目”（以下簡(jiǎn)稱“本物業(yè)”）的項(xiàng)目前期介入服務(wù)工作，特訂立本合同?；驹瓌t1． 甲方委托乙方為本項(xiàng)目提供本物業(yè)項(xiàng)目前期介入物業(yè)服務(wù)工作；2． 乙方接受甲方的委托及甲方的監(jiān)管，并按照本合同約定的模式為本項(xiàng)目提供前期介入物業(yè)服務(wù)。物業(yè)基本情況如下：名 稱: ****項(xiàng)目 類 型: 住宅及配套 座落位置: ***區(qū)*** 建筑面積:（預(yù)測(cè)面積）97586平方米 區(qū)域四至: 東至：***路 南至：***街 西至：***路 北至：***街以上各項(xiàng)指標(biāo)如有變更，甲方應(yīng)于變更后一周內(nèi)書(shū)面告知乙方。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲、乙雙方經(jīng)過(guò)認(rèn)真協(xié)商，就甲方聘請(qǐng)乙方對(duì)****項(xiàng)目提供專業(yè)化物業(yè)管理前期介入服務(wù)事宜訂立本合同。（3）編制《本物業(yè)項(xiàng)目管理籌備工作計(jì)劃》；（4）編制部門(mén)職能設(shè)置、崗位職責(zé)和人員編制；（5）編制內(nèi)部管理制度和工作程序；（6）對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)；（7）派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；（8）將全部前期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案；（9）負(fù)責(zé)相關(guān)物業(yè)管理及客戶關(guān)系信息調(diào)研工作； （1）在各項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；（2）在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；（3）在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。（4）編制《 用戶手冊(cè) 》、《 二次裝修管理方案 》等文件；（5）編制本物業(yè)的接管驗(yàn)收及配合竣工驗(yàn)收的工作計(jì)劃；（6）制訂《前期物業(yè)管理服務(wù)方案》；（7）制訂業(yè)主入伙籌備策劃；（8）參與編制入伙通知書(shū)；（9）參與編制入伙須知；（10）制定業(yè)主入伙手續(xù)辦理流程；（11）制訂交樓收費(fèi)清單；（12）制定入伙手續(xù)辦理所需各種表格、資料。甲方簽章：乙方簽章：法人代表：年月 日法人代表：年日月