【正文】 施工隊(duì)在辦理臨時(shí)出入證時(shí)，須向管理處交付一定的押金。 3）裝修施工結(jié)束后，由管理處派人對(duì)裝修工程進(jìn)行檢查，如無(wú)違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定之行為，沒有對(duì)他人財(cái)產(chǎn)和公共場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備等造成損害的，管理處將如數(shù)退還押金和保證金。 ? 垃圾清運(yùn)費(fèi) 小區(qū)內(nèi)建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)應(yīng)按物業(yè)所在區(qū)縣物價(jià)部門核定的建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向準(zhǔn)備裝修居室的業(yè)主或使用人收取。業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業(yè)或環(huán)衛(wèi)部門不得收取該項(xiàng)費(fèi)用。 三、檔案資料的建立 ? 檔案資料包括兩種 ? 業(yè)主或使用人的資料 ? 業(yè)主使用人姓名、進(jìn)戶人員情況、聯(lián)系電話或地址、各項(xiàng)費(fèi)用的繳交情況、房屋的裝修等情況。 ? 物業(yè)資料 ? 主要包括物業(yè)的各種設(shè)計(jì)和竣工圖紙，位置、編號(hào)等。 ? 檔案資料的建立主要應(yīng)抓收集 、 整理 、 歸檔 、 利用四個(gè)環(huán)節(jié) 。 收集的關(guān)鍵是盡可能完整 。 整理的重點(diǎn)是去偽存真 ，留下物業(yè)管理有用的資料 。 歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律 、 聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存 。 入 伙 案 例 預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)是否合理 ？ ? 汪先生近日在辦理入住手續(xù)時(shí)，遇到了一件很不舒心的事：開發(fā)商的工作人員要求汪先生 先一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，否則不給辦理入住手續(xù)。 ? 汪先生對(duì)此提出了幾點(diǎn)疑問(wèn)：一是憑什么房子還沒有驗(yàn)收，就讓交物業(yè)管理費(fèi)？二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開發(fā)商為這個(gè)項(xiàng)目專門新設(shè)立的，此前沒有任何的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的服務(wù)，一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，意味著至少在一年內(nèi)，自己對(duì)這家物業(yè)管理公司的服務(wù)無(wú)論滿意與否，都沒有任何制約力了。 案情分析： ? 一、應(yīng)該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費(fèi)？ ? 二、物業(yè)管理公司要求預(yù)付物業(yè)管理費(fèi)合理嗎？ 點(diǎn)評(píng)： ? 《 商品房銷售管理辦法 》 中規(guī)定， 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。 ? 開發(fā)商既然 選聘了物業(yè)管理公司 ，就要將物業(yè)管理公司的情況和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)， 在訂立商品房買賣合同時(shí) 告知購(gòu)房人，以便購(gòu)房人對(duì)選擇的物業(yè)管理公司和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出判斷。 ? 由于多數(shù)項(xiàng)目屬于期房預(yù)售，開發(fā)商在銷售時(shí)，對(duì)于許多物業(yè)服務(wù)的設(shè)施、設(shè)備還無(wú)法確定，因此 有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 的簽訂，還是要放在交房時(shí)，至少是在 訂立商品房買賣合同 后。 ? 對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，如果在訂立商品房買賣合同時(shí)，就提供了 有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 文本，那么這些協(xié)議就構(gòu)成了買賣合同的附件，則要認(rèn)真地閱讀一下，一旦簽了字，就要履行相應(yīng)的義務(wù)了。 ? 如果像汪先生遇到的那樣，開發(fā)商在簽訂買賣合同后、甚至在入住時(shí)，才提供 有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 ，并以此作為房產(chǎn)交付的條件，您則可以按前述的內(nèi)容，據(jù)理力爭(zhēng)。不過(guò)，最好的辦法是，在簽訂買賣合同時(shí)，無(wú)論開發(fā)商如何做，您都應(yīng)該將有關(guān)物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式以及房屋交付的程序，作為補(bǔ)充內(nèi)容，要求開發(fā)商寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。 早期免收部分費(fèi)用 后期正常收取產(chǎn)生糾紛 ? 東港大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動(dòng)優(yōu)惠暫時(shí)采取了無(wú)償提供的方式。 ? 入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。然而這本來(lái)合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。 ? 為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了 《 致業(yè)主客戶的一封公開信 》 。公開信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細(xì)介紹了物業(yè)管理費(fèi)的開支范圍和有償服務(wù)與無(wú)償服務(wù)的具體范疇，并說(shuō)明了當(dāng)初無(wú)償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了 交了物業(yè)管理費(fèi)，管理處就應(yīng)包辦一切 的誤解，對(duì)戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。 ? 針對(duì)仍有個(gè)別業(yè)主客戶不理解這一情況，管理處繼續(xù)深入做工作。一方面強(qiáng)調(diào)辦公室工作人員耐心接受業(yè)主客戶的垂詢，進(jìn)一步加以解釋；一方面要求維修人員上門維修時(shí)必須保證時(shí)效和質(zhì)量，同時(shí)加強(qiáng)與業(yè)主客戶的思想溝通（由于特定的授教身份和受教心理，從一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業(yè)主客戶所接受）。 ? 與此同時(shí)，管理處還公開戶內(nèi)維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并告知業(yè)主客戶選擇服務(wù)商的權(quán)利。這樣，就逐步理順了所有業(yè)主客戶的情緒，有償進(jìn)行戶內(nèi)維修也就容易落實(shí)下去。 情景案例分析 ? 一業(yè)主到房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理入住手續(xù)，業(yè)主直接找到物業(yè)管理公司的 經(jīng)理 自我介紹說(shuō)： “ 我接到入住通知書已經(jīng)半年多了，由于工作忙，一直沒來(lái)辦理手續(xù)，今天特抽空來(lái)辦理 ” 。工作人員說(shuō)： “ 沒關(guān)系，我們一切為用戶服務(wù)， 不論拖多長(zhǎng)時(shí)間，我們都一樣辦理 ” 。工作人員說(shuō)： “ 您的材料是否都帶齊了 ” ？業(yè)主拿出 買房合同、入住手續(xù)書及付款收據(jù) 。工作人員說(shuō)： “ 可以了 ” 。業(yè)主問(wèn)： “ 你們公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有批文嗎 ” ？工作人員說(shuō)： “ 有，你看，這是 房地產(chǎn)開發(fā)公司的批文 ” 。業(yè)主說(shuō)：“ 我最近資金比較緊張，維修基金這一部分我 能不能緩交 ，等到發(fā)生大修時(shí)，我一定補(bǔ)齊 ” 。經(jīng)理說(shuō)：“ 可以，不過(guò)您必須寫一個(gè)保證 ” 。 ? 業(yè)主問(wèn)： “ 裝修是否還要辦理手續(xù) ” ？工作人員說(shuō)： “ 只要您不破壞承重墻，就 不用辦理任何手續(xù) 了 ” 。業(yè)主問(wèn)： “ 裝修前是否要交一些費(fèi)用 ” ？工作人員說(shuō)： “ 您自己 找人裝修就不用交任何費(fèi)用 了 ” 。業(yè)主又問(wèn)：“ 我是否可以 一次繳納十年的管理費(fèi) ” ？工作人員說(shuō)： “ 那太好了，都象您這樣我們的服務(wù)就有保障了 ” 。辦完手續(xù) 保安部派人來(lái)送鑰匙 。業(yè)主接過(guò)鑰匙說(shuō)： “ 行了，還要辦理什么手續(xù)嗎 ” ？工作人員說(shuō)： “ 沒有了 ，您裝修完就可以入住了，歡迎您成為我們的新業(yè)主 ” 。 裝修管理 案 例 ? 物業(yè)公司張經(jīng)理帶領(lǐng)新來(lái)的物業(yè)管理員巡視樓宇，在進(jìn)入大門時(shí)門衛(wèi)向他們微笑敬禮，這時(shí) 有一個(gè)人提著大箱子往門外走 ，門衛(wèi)很有禮貌地幫助開門放行。巡視到二樓，這里正在裝修， 木工、瓦工和焊工 都在一個(gè)房間緊張地忙碌著，為了防止發(fā)生火災(zāi)，焊工作業(yè)場(chǎng)地準(zhǔn)備了 兩個(gè)泡沫滅火器 。來(lái)到三樓，管理員問(wèn)：“ 二樓和三樓的滅火器的數(shù)量怎么不一樣呀 ” ？經(jīng)理說(shuō)： “ 每層樓只要有滅火器就符合要求 ，不必都一致 ” ?？吹?消防拴柜前擺放著整齊的花盆 ，管理員問(wèn)：“ 消防柜前的物品擺放是否有規(guī)定 ” ？經(jīng)理說(shuō)： “ 沒明確規(guī)定，但是消防拴柜門必須保證開關(guān)靈活，一旦發(fā)生火災(zāi)才能很快地拿出來(lái)使用 ” 。管理員問(wèn)： “ 三樓的通道門用滅火器支著 是為了什么 ” ？經(jīng)理說(shuō)：“ 有幾個(gè)房間正在裝修，來(lái)回來(lái)去搬著東西開門費(fèi)事，把門支開后省得老得放下東西去開門，這也是個(gè)辦法 ” 。 ? 在樓道里，管理員看到一個(gè)人正在吸煙問(wèn)到： “ 在大廈的公共場(chǎng)所里是否可以吸煙 ” ？經(jīng)理說(shuō)： “ 我們不行，客人是我們的用戶，只要注意安全，我們不便制止 ” 。管理員說(shuō)： “ 經(jīng)理您看， 發(fā)小廣告的都到三樓來(lái)了 ” 。經(jīng)理說(shuō)： “ 現(xiàn)在發(fā)小廣告的太多了，轟走一撥又來(lái)一撥，真拿他們沒辦法 ” 。走到 3樓的盡頭，經(jīng)理說(shuō)： “ 我們還得從那邊上四樓，你看他們?yōu)榱搜b修， 箱子都擺在通道上了 ” 。來(lái)到四樓，管理員說(shuō)： “ 我聞到一股 燒紙的味，是否應(yīng)檢查一下 ” 。經(jīng)理說(shuō)： “ 大廈安全非常重要，防火意識(shí)必須加強(qiáng)，下星期召開全體大會(huì)一定要好好強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn) ” 。 回 憶 ? (一 )物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理 ? 物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應(yīng)統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。裝飾裝修時(shí)間應(yīng)根據(jù)各地不同作息時(shí)間、季節(jié)變換以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。裝飾裝修時(shí)間包括一般裝飾裝修時(shí)間、特殊裝修時(shí)間和裝飾裝修期。 ? 1．一般裝修時(shí)間是指除節(jié)假日之外的正常時(shí)間。 ? 2．特殊裝修時(shí)間是指節(jié)假日休息時(shí)間。 ? 3．裝修期是指裝飾裝修過(guò)程的完結(jié)時(shí)間。 ? (二 )物業(yè)裝飾裝修管理的要求 ? 為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益應(yīng)重點(diǎn)檢查以下內(nèi)容： ? 1．有無(wú)變動(dòng)建筑主休和承重結(jié)構(gòu)； ? 2．有無(wú)將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生問(wèn)、廚房間； ? 3．有無(wú)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體； ? 4．有無(wú)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果 ? 5．有無(wú)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為； ? 6．有無(wú)未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的行為。 ? (三 )物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理 ? (四 )物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理 ? 1．嚴(yán)把出人關(guān)，杜絕無(wú)序狀態(tài) ? 2．加強(qiáng)巡視，防患于未然 ? 3．控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH