物業(yè)管理的前期介入概述-資料下載頁
2025-05-14 04:39本頁面
【導讀】因而物業(yè)管理不能照。業(yè)實行“全過程”的管理。經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》中。之所以把房屋出售后至業(yè)主。立委托與受托的民事法律關(guān)系。均需具備相應的條件。如《上海市居住物。出售已滿兩年”。規(guī)定則嚴格地制定了時限。這與政府所要求的房地。內(nèi)容、標準、收費等一系列問題，客觀上要求物業(yè)管理須臾不可離，實際上，不論業(yè)主委。出售后已經(jīng)發(fā)生。為了使這一階段的管理規(guī)范化、開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，在此期間，即使成。訂物業(yè)管理合同生效時終止。后于規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)。便利的功能區(qū)域的先天制約因素。建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，、通風等配套方面存在的問題。因此，物業(yè)管理應建立追求。物業(yè)前期管理工作雖然尚未。施平行或交叉管理的方法，因此，能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。屬設(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進行權(quán)衡。度對物業(yè)管理進行選擇、評價。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管
【正文】 以長遠發(fā)展的眼光來看，為有利于日后管理 ，無論是行業(yè)主管部門還是物業(yè)開發(fā)與管理企業(yè)都將達成這樣一個共識：即充分認識到早期介入的重要性和 必然性，并予以積極倡導和主動參與。有些物業(yè)管理企業(yè)提出了 “ 物業(yè)管理應從圖紙開始 ” 的 口 號 ， 表達了 他們的參與意識和長遠發(fā)展的戰(zhàn)略眼光。需要強調(diào)的是：早期介入能否如愿，介入的時機、介入的程度均取 決于開發(fā)企業(yè)。實踐將會證明，根據(jù)各自的條件盡早介入物業(yè)的早期開發(fā)與管理必將成為開發(fā)企業(yè)明智的選 擇。 六、前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容 在 前 期 物 業(yè) 管 理 階 段 ， 出 于 各自利益的考慮，開發(fā)企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的需求和追求目標是不盡 相 同 的 。開 發(fā) 企 業(yè) 作 為 主 要 責 任 人 ，選聘物業(yè)管理企業(yè)的出發(fā)點是至少應保證物業(yè)在正式出售、交付使用后 的保修期間能平安渡過，憑借對前期物業(yè)管理合同有關(guān)內(nèi)容，精心設(shè)計和實施中的有效監(jiān)管來保證前期物業(yè) 管理達到一定水平，從而促使物業(yè)的推銷與招租，圓滿完成物業(yè)開發(fā)的全過程。而業(yè)主則把前期物業(yè)管理看 作一種測試期，他們的基本要求是通過親身感受來考核使用的環(huán)境效果和物業(yè)管理的質(zhì)量，形成對物業(yè)管理 企業(yè)經(jīng)營實效的真實印象，為日后的選 聘 積 累 必 要 的 經(jīng) 驗 。 作 為 前 期物業(yè)管理的實際執(zhí)行者，物業(yè)管理企業(yè) 是顯示自己實力的 “ 演習期 ” 。管理 水 平 是 否 達 標 有 賴 于 業(yè) 主 的 認可，其追求的最高目標是將前期物業(yè)管理 在起步階段就能納入正常有序的發(fā)展軌道，爭取與將要成立的業(yè)主委員 會 達 成 正 式 委 托 管 理 與 服 務 合同，以 擴大物業(yè)管理市場的占有率。前期物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括以下幾個方面： ( 一 ) 管理機構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓 物 業(yè) 的 前 期 委 托 合 同 一 經(jīng) 簽訂，物業(yè)管理公司則應落實該物業(yè)的管理機構(gòu)以及管理人員。機構(gòu)的設(shè)置應 根據(jù)委托物業(yè)的用途、面積確定；人員的配備除考慮管理人員的 選派外 ， 還 要 考 慮 操 作 層 ( 維 修 養(yǎng) 護 、 保安 、 清 潔 、 綠 化 等 人 員 ) 的 招 聘 。 管 理人員與操作人員一旦確定，則根據(jù)各自的職責進行培訓，以便他們對所 管理的物業(yè)、服務的對象、職責范圍有所了解。 ( 二 ) 規(guī)章制度的制定 沒 有 規(guī) 矩 ， 不 成 方 圓 。 必 要 的規(guī)章制度是物業(yè)管理順利運行的保證。規(guī)章制度的制定應依據(jù)國家和政府 有關(guān)部門的法律、法令和文件，結(jié)合本物業(yè)的實際情況，制定一些必要的適用的制度和管理細則，這是物業(yè) 管理逐步成熟并走向規(guī)范化、程序化、科學化、法制化道路的重要前提，也是實施和規(guī)范物業(yè)管理行為的當 務之急。例如，管理 機 構(gòu) 的 職 責 范圍、各類人員的崗位責任制、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)管理規(guī)定、用戶 ( 住戶 ) 手冊等 。這些文件和制度的制定應在業(yè)主和使用人入住以前完成。 ( 三 ) 物業(yè)的驗收與接管 物 業(yè) 的 驗 收 是 依 據(jù) 國 家 建 設(shè) 部及省市有關(guān)工程驗收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì) 量 標 準 對 已 建 成 的 物 業(yè) 進 行 檢驗，它 是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要環(huán)節(jié)。驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應明確記錄在案，及時反 饋給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以便開發(fā)企業(yè)督促施工單位修整。物業(yè)接管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理 公司移交的過程，移交應辦理書面移交手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應向管理單位移 交 整 套 圖 紙 資 料 ， 以 方 便 今 后 的物業(yè) 管 理 和 維 修 養(yǎng) 護 。在 物 業(yè) 保 修 期 間 ，接受委托的物業(yè)管理公司還應與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂保修實施合同，明 確保修項目、內(nèi)容、進度、原則、責任和方式。 ( 四 ) 進戶管理 所謂 “ 進戶 ” ， 是 指 業(yè) 主 或 使用人收到書面通知書，在規(guī)定期限內(nèi)辦理完結(jié)相應手續(xù)并實際入住，即將 物業(yè)正式交付業(yè)主或使用人使用。
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