物業(yè)管理的前期介入概述-展示頁
2025-05-26 04:39本頁面
【正文】 卻大多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)。 二、對(duì)物業(yè)前期管理的認(rèn)識(shí) 對(duì) 于 一 項(xiàng) 物 業(yè) 來 說 ， 存 在 著 開發(fā) —— 經(jīng)營(yíng) —— 管 理 三 個(gè) 階 段 ， 從表面上看物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的使用管理 ，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的。在此期間，即使 成立了業(yè)主委員會(huì)，前期物業(yè)管理合同依 然有效。為了使這一階段的管理規(guī)范化、專業(yè)化，還進(jìn)一步規(guī)定： “ 房 地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng) 選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管 理 ，并 與 其 簽 訂 物 業(yè) 管 理 合 同 。為保持物業(yè)的不間 斷 管 理 ，《 城 市 新 建 住 宅 小 區(qū) 管 理辦法》明文規(guī)定： “ 住 宅 小 區(qū) 在 物業(yè) 管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。 ( 二 ) 物業(yè)管理不可間斷性的需要 把 前 期 物 業(yè) 管 理 起 始 點(diǎn) 界 定 在物業(yè)正式出售后，還因?yàn)槲飿I(yè)一旦出售，將會(huì)涉及到業(yè)主們所關(guān)心的管理 內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)等一系列問題，客觀上要求物業(yè)管理須臾不可離，應(yīng)同步進(jìn)行。在業(yè)主委員會(huì)未成立前，物業(yè)管理委托合同簽訂的民事法律關(guān)系的主體是房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)。 深 圳 、 北 京 等 地則以業(yè)主入住率達(dá)到 50％以上為法定條 件。首先，物業(yè)管理公司必須是一個(gè)能夠行使物業(yè)經(jīng)營(yíng) 管理業(yè)務(wù)、承擔(dān)相應(yīng)民事法律責(zé)任的法人；其次，多元產(chǎn)權(quán)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的代表 —— 業(yè) 主 委 員 會(huì) 要 經(jīng) 過 占一定 比例的業(yè)主民主推選產(chǎn)生，并獲得行業(yè)主管部門批準(zhǔn)，同樣也有著法定的量化標(biāo)準(zhǔn)。 之 所 以 把 房 屋 出 售 后 至 業(yè) 主委員會(huì)成立前這一階段界定為前期物業(yè) 管理，原因主要有兩個(gè)方面： ( 一 ) 民事法律關(guān)系主體資格的需要 業(yè) 主 或 業(yè) 主 委 員 會(huì) 與 物 業(yè) 管 理企業(yè)通過簽訂物業(yè)管理委托合同確立委托與受托的民事法律關(guān)系。 《條例》規(guī)定： “ 開 發(fā) 建 設(shè) 單 位 應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)開始入住前六個(gè) 月 開 始自行或者委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn) 行前期管理，管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。 本 章 將就物 業(yè)管理全過程中物業(yè)的前期管理，物業(yè)的驗(yàn)收與接管，物業(yè)入伙手續(xù)的辦理，物業(yè)的裝修與管理等內(nèi)容進(jìn)行 論述。物業(yè)管理的前期介入概述 在 現(xiàn) 代 社 會(huì) 經(jīng) 濟(jì) 中 ， 傳 統(tǒng) 的 管理方式正在被科學(xué)的、先進(jìn)的管理方式所取代。因而物業(yè)管理不能照搬老 一套的管理辦法和管理經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)引進(jìn)現(xiàn)代化管理中的全新思想，對(duì)物業(yè)實(shí)行 “ 全過程 ” 的 管 理 。 一、前期物業(yè)管理的含義 前 期 物 業(yè) 管 理 的 提 出 ， 最 早 體現(xiàn)在 1994年 11月 1 日 起 施 行 的《 深 圳經(jīng) 濟(jì) 特 區(qū) 住 宅 區(qū) 物 業(yè) 管 理 條 例 》中 。 ” 《 上 海 市 居 住 物業(yè)管理?xiàng)l例》 (1997年 7 月 1 日施行 )把前 期物業(yè)管理作為物業(yè)全過程管理的重 要 一 環(huán) ，下 了 更 確 切 的 定 義 ： “ 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指住宅出 售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理 ” 。而作為 確立這種民事 法 律 關(guān) 系 的 兩 個(gè) 主 體均需具備相應(yīng)的條件。如《上海市居住物業(yè)管 理?xiàng)l例》規(guī)定的條件是： “( 一 ) 公有住宅出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上； ( 二 ) 新建商品住宅出售建筑面 積達(dá)到百分之五十以上； ( 三 ) 住宅出售已滿兩年 ” 。如果說把物業(yè)出售率作為業(yè)主委員會(huì) 成 立 的 前 置 條 件 在 時(shí) 間 上 尚難 限 定 的 話 ， 那 么 “ 出 售 已 滿 兩年 ” 的 規(guī)定則嚴(yán)格地制定了時(shí)限。這與政府所要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)竣工交付使用后的一定年限內(nèi)負(fù)責(zé)物業(yè)的保修是相吻合 的。實(shí)際上，不論業(yè)主委員會(huì) 是否正式成立，業(yè)主委員會(huì)與 物業(yè)管 理 企 業(yè) 的 委 托 合 同 是 否 正 式 簽訂，對(duì)物業(yè)的管理與服務(wù)在房屋正式開始 出售后已經(jīng)發(fā)生。 ”
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