【正文】 經(jīng)營服務部 設(shè)主管或兼職主管一人，全面負責商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經(jīng)營服務工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進行配備。 保安服務部 設(shè)主管一人，全面負責商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業(yè)保值和升值。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。 業(yè)戶服務部 設(shè)主管一人，可由物業(yè)主任兼任。 車輛管理難度大 來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和 停 車 場 管 理 增 加 了 壓 力 。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時間有利于商鋪的整體形象塑造。 管理點分散 出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多， 管理點分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點。促進商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時 為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。 安全管理應特別慎重。 商鋪物業(yè)的管理特點 顧客流量大 商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。 商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設(shè)備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、 車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。 “統(tǒng)一的物業(yè)管理 ”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。 商鋪須設(shè)立 由開發(fā)商領(lǐng)導、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導、協(xié)調(diào)、服務、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證商鋪的高效運轉(zhuǎn)。 “統(tǒng)一的服務監(jiān)督 ”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。 組織策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。管理司應該為商鋪策劃好 1 年 12 個月的營銷計劃，所謂 “大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過 ”。 216。 租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如： l 承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認可）； l 營業(yè)時間的確定； l 承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理； l 為整個商鋪促銷承擔的義務； l 承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制； l 投保范圍事宜； l 是否統(tǒng)一的收銀等。 216。 “品牌審核管理 ”指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入。 “統(tǒng)一招商管理 ”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。 為 了達到 “統(tǒng)一管理 ,分散經(jīng)營 ”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。 . 商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管。 “統(tǒng)一管理 ”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款， 最終風險還是要落到開發(fā)商的頭上。 對于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪進行管理，才能長久發(fā)展。商業(yè)物業(yè)管理前期介入方案 商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營，集中管理的模式，對商業(yè)街商鋪進行統(tǒng)一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。 目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對商鋪的管理更為重要。 商鋪物業(yè)管理理念 商鋪是有計劃的商業(yè)聚集 ,對商鋪進行 “統(tǒng)一管理 ,分散經(jīng)營 ”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。 “分散經(jīng)營 ”，是商鋪對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。 216。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。 216。 審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權(quán)委托書等。 “完善的租約管理 ”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條 款必須進入。 “統(tǒng)一的營銷管理 ”有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。 由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。 216。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。 216。常見的方式有： l 指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排； l 協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進經(jīng)營者之間合作； l 服務項目：行政事務管理； l 監(jiān)督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協(xié)助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。 216。商鋪的各項設(shè)施的使用頻 率較高，統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。 服務要求高 要物業(yè)管理服務面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。這是 商鋪物業(yè)管理服務的根本原則。 營業(yè)時間性強 顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。開張、關(guān)門時間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。 車 輛 管 理 好 壞 直 接 影 響 著 商 場 物 業(yè) 管 理 水 平 的 整 體 體現(xiàn) 商鋪物業(yè)管理人員配備 商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。該部