【正文】 學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書,且經(jīng)消防知識(shí)培訓(xùn)有記錄。兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，實(shí)行24小時(shí)有專職保安人員執(zhí)勤。在項(xiàng)目員工招聘上，采用有經(jīng)驗(yàn)的管理人員來管理。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，有在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。賬務(wù)清晰，管理服務(wù)人員24小時(shí)服務(wù)，服務(wù)熱情，行為規(guī)范。老舊小區(qū)對(duì)于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗(yàn)的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，以做到真正的小區(qū)就是家，愛崗如愛家，實(shí)行24小時(shí)執(zhí)勤，為業(yè)主提供安全、溫馨的生活環(huán)境。對(duì)臨時(shí)訪客實(shí)行登記制度。有車輛管理制度,對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。3．由于老舊小區(qū)的管理弊端，消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要，小區(qū)出入口能做到24小時(shí)站崗值勤。2．對(duì)老舊小區(qū)采取專業(yè)管理的關(guān)鍵在于對(duì)配套設(shè)施的管理和服務(wù)，我們將對(duì)照國(guó)家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)老舊小區(qū)業(yè)主的特別需求來確定客戶(業(yè)主)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。通過高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個(gè)較高的層次上，實(shí)現(xiàn)低消費(fèi)投資，高價(jià)值體現(xiàn)，將老舊小區(qū)變成一個(gè)體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)文明價(jià)值的小區(qū)。(4)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理要求，合理安排細(xì)劃保潔區(qū)域，衛(wèi)生保潔均責(zé)任到人，確保管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生、整潔有序。(2)水電氣設(shè)備安全管理建立健全水電氣設(shè)備正常使用的巡查制度，全面掌握托小區(qū)各類管線的線路、走向，以便于在發(fā)生故障時(shí)能夠迅速有效地予以排除，方便業(yè)主方的正常使用。前期進(jìn)行老舊小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的試運(yùn)行，全面進(jìn)行清潔開荒工作，工作人員逐漸熟悉老舊小區(qū)工作環(huán)境，全面開展物業(yè)管理服務(wù)工作。，調(diào)查業(yè)主對(duì)興龍物業(yè)接管老舊小區(qū)的同意率等。、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；，并列出遺漏工程；；；，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。；，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；；，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO900ISO1400OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。；，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；，提供改善意見；；；，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；。；人員、車輛進(jìn)出智能化“一卡通”系統(tǒng)；；；；，公共告示欄的配置；；；。根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，提出合理建議。要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用，將根據(jù)物業(yè)施工改造進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)老舊小區(qū)制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。老舊小區(qū)物業(yè)管理前期介入方案作者：日期：老舊小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入方案2016年12月1日目 錄第一部分 前期介入服務(wù)的四個(gè)階段 3一、物業(yè)顧問組建階段 3二、改造施工階段 4三、竣工驗(yàn)收階段 4四、物業(yè)正式進(jìn)駐階段 5第二部分 物業(yè)管理模式及服務(wù)目標(biāo) 6一、服務(wù)管理模式 6二、服務(wù)管理思路 7三、抓整治工作，換環(huán)境面貌 10第三部分 項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置 12一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況 12二、主要工作職責(zé) 12三、物資裝備需求情況 14四、前期介入工作計(jì)劃 16五、日常管理期工作計(jì)劃 17第四部分 前期物業(yè)管理工作的開展 18一、前期物業(yè)工作重點(diǎn) 18二、前期管理流程 19三、物業(yè)接管驗(yàn)收管理 20（一）與前任物業(yè)公司對(duì)接 20（二）與業(yè)主委員會(huì)對(duì)接 23（三）無人對(duì)接 25四、物業(yè)管理后續(xù)工作 27（一）設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行 27（二）全面清潔開荒 27五、服務(wù)建議 31第一部分 前期介入服務(wù)的四個(gè)階段老舊小區(qū)的前期介入物業(yè)管理，是指物業(yè)正式進(jìn)駐前的物業(yè)管理，其主要目的是：及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備的老化問題，為日后物業(yè)的順利運(yùn)作打好基礎(chǔ)，進(jìn)行溝通渠道、管理架構(gòu)和相關(guān)資源準(zhǔn)備，確保物業(yè)公司順利進(jìn)駐以及正式進(jìn)駐后的良好管理效果。興龍物業(yè)公司針對(duì)老舊小區(qū)的前期物業(yè)管理特點(diǎn)及項(xiàng)目進(jìn)度安排，擬在興龍物業(yè)管理平臺(tái)的支持下，從客戶關(guān)系、制度管理、技術(shù)資料管理三個(gè)環(huán)節(jié)入手，制定出完善、高效、科學(xué)的作業(yè)規(guī)程和工作計(jì)劃，以保障老舊小區(qū)物業(yè)的正常、有序運(yùn)轉(zhuǎn)，使物業(yè)建立良好窗口形象。一、物業(yè)顧問組建階段對(duì)于物業(yè)管理前期介入，物業(yè)公司將公司總部強(qiáng)大的技術(shù)力量以及與我們合作多年、極具專業(yè)見解及工作經(jīng)驗(yàn)的各相關(guān)專業(yè)專家，組建“項(xiàng)目前期顧問團(tuán)”。前期介入人員需要參與老舊小區(qū)規(guī)劃改造設(shè)計(jì)方案的變更討論，從管理的角度審視規(guī)劃改造設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的改造設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。 二、改造施工階段改造施工過程中，物業(yè)前期介入人員及物業(yè)顧問每日到現(xiàn)場(chǎng)了解改造工程進(jìn)度、施工情況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；并配合對(duì)各施工現(xiàn)場(chǎng)的水電核抄數(shù)據(jù)與施工單位正常使用的管理。三、竣工驗(yàn)收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工改造現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出專業(yè)意見和建議，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。四、物業(yè)正式進(jìn)駐階段 完成上述三個(gè)階段后，做好物業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)的準(zhǔn)備工作。，確定物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。，正式入駐。第二部分 物業(yè)管理模式及服務(wù)目標(biāo)一、服務(wù)管理模式在管理與服務(wù)的過程當(dāng)中，我們將建立一套適應(yīng)老舊小區(qū)物業(yè)管理模式，堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的科學(xué)化、規(guī)范化的現(xiàn)場(chǎng)管理，具體方式如下：1. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)指揮實(shí)行公司垂直領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)的內(nèi)部管理模式，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行公司的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃，現(xiàn)場(chǎng)組織指揮各項(xiàng)工作，并隨時(shí)與業(yè)主方和廣大市民溝通聯(lián)系，收集業(yè)主方和廣大居民的意見、建議，及時(shí)作出工作計(jì)劃與服務(wù)內(nèi)容、方式的調(diào)整以適應(yīng)業(yè)主方的要求；2. 服務(wù)的制度化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化建立健全相應(yīng)的規(guī)章制度，以制度促進(jìn)管理，員工配置要嚴(yán)格遵守專業(yè)的要求，定期組織對(duì)員工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證員工素質(zhì)與現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)能夠符合業(yè)主和廣大市民的要求，制定嚴(yán)格細(xì)致的服務(wù)質(zhì)量與考核標(biāo)準(zhǔn)，從而為業(yè)主方和廣大市民提供制度化，專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)；3. 建立安全保障體系針對(duì)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，我公司從以下幾方面做好安全防范工作：(1)消防安全“預(yù)防為主，防消結(jié)合”，我們主要從消防宣傳、消防隊(duì)伍演練、消防制度落實(shí)、消防器材的定期檢查、換藥等方面培訓(xùn)、落實(shí)。(3)小區(qū)安全維護(hù)根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理的安防要求，結(jié)合我公司安防經(jīng)驗(yàn)，確立我公司將以“人防為主、技防為輔”的安全防范思路，對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行24小時(shí)安全巡防，為業(yè)主方提供一個(gè)安全、舒適的生活環(huán)境。二、服務(wù)管理思路根據(jù)老舊小區(qū)的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們