【正文】 單項(xiàng)工程驗(yàn)收分期驗(yàn)收全部工程驗(yàn)收(1)隱蔽工程驗(yàn)收:隱蔽工程驗(yàn)收是指在施工過(guò)程中,:指從表面上看不到的工程,如線路的走向,鋼筋架,地下管道的安裝等.(2)分期驗(yàn)收:指在一個(gè)群體工程中分期分批進(jìn)行建設(shè)的工程項(xiàng)目,或個(gè)別單位工程在達(dá)到使用條件,需要提前動(dòng)用時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收.(3)單項(xiàng)工程驗(yàn)收:指工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢,具備使用條件,能滿足投產(chǎn)要求時(shí),施工單位便可向建設(shè)單位發(fā)出交工通知.(4)全部工程驗(yàn)收:,設(shè)計(jì)單位,:(1)檢查,核實(shí)竣工項(xiàng)目準(zhǔn)備移交給建設(shè)單位的所有技術(shù)資料的完整性,準(zhǔn)確性。不得有損害他人利益的行為.(六)物業(yè)管理中標(biāo)與簽約前后的工作(1)簽約前,要辦妥履約保證書和各項(xiàng)保證手續(xù),以便送交業(yè)主及時(shí)簽約。不得泄露自己的標(biāo)價(jià)或串通其他投標(biāo)人哄抬標(biāo)價(jià)。(6)計(jì)算數(shù)字要準(zhǔn)確無(wú)誤,無(wú)論單價(jià),合計(jì),分部合計(jì),中標(biāo)價(jià)及其大寫數(shù)字均應(yīng)仔細(xì)核對(duì)。(4)_標(biāo)書格式不得改變,不得不改變標(biāo)書的格式時(shí)(如原有格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖),可另附補(bǔ)充說(shuō)明。(2)遞交的全部文件每頁(yè)應(yīng)簽字,若填寫中有錯(cuò)誤而不得不修改,則應(yīng)在修改處簽字。②對(duì)開發(fā)商或業(yè)主不采用最低價(jià)的承諾,這一條規(guī)定主要是為了避免投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)選標(biāo)權(quán)的爭(zhēng)議。④:投標(biāo)書所用的語(yǔ)言,份數(shù),地址,截止日期,傳送方法和必要的證明文件。②,投標(biāo)人不得泄密,這是為避免投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)之間互相串通,競(jìng)相抬高投標(biāo)價(jià)格而做出的規(guī)定。3,_按國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位施工單位,開發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)鑒定和圖紙會(huì)審。第一篇：物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入[教學(xué)目的要求] 通過(guò)學(xué)習(xí),要求學(xué)生了解物業(yè)竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收的相關(guān)內(nèi)容,了解物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)方式,掌握前期介入的概念,必要性,內(nèi)容,掌握物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)的程序, 物業(yè)管理前期介入概述一,物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識(shí)(開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理)二,物業(yè)管理前期介入的必要性意義 三,物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容四,物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃,設(shè)計(jì),施工階段的參與五,_物業(yè)管理前期介入中遇到的幾個(gè)實(shí)際問(wèn)題一,物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識(shí)(開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理)1,_前期介入:指物業(yè)公司在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段就參與決策,制定出物業(yè)管理方案,:項(xiàng)目可行性研究階段,建筑物規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段,施工階段等 參與決策:,就物業(yè)開發(fā),建設(shè)和今后使用,管理提出建議,并對(duì)將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備,_前期介入時(shí)物業(yè)企業(yè)向開發(fā)商提出的建議(1)_配套設(shè)施的完善(2)_水電氣等供應(yīng)容量(3)_安全保衛(wèi)系統(tǒng)(4)_垃圾處理方式(5)_綠化布置(6)_消防設(shè)施(7)_建材選用前期介入的主要目的物業(yè)管理前期介入的目的是在物業(yè)建成之前采取措施,確保建成的物業(yè)質(zhì)量和功能都合乎要求,有利于業(yè)主使用,物業(yè)管理前期介入的必要性意義 1,有利于維護(hù)物業(yè)公司的良好形象2,優(yōu)化設(shè)計(jì),減少返工,防止后遺癥(減少或避免規(guī)劃設(shè)計(jì),建設(shè)的隱患)3,有利于全面了解物業(yè):土建結(jié)構(gòu),管線走向,設(shè)施建設(shè),設(shè)備安裝 4,為后期管理做好準(zhǔn)備 5,促進(jìn)物業(yè)的銷售物業(yè)管理前期介入能夠在較大程度上保證物業(yè)管理的一致性和連貫性,物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容(一)通過(guò)投標(biāo)來(lái)接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù) 1,_進(jìn)行可行性,可靠性,可贏利性分析 2,_具體測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用3,_投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng),洽談,簽訂物業(yè)管理合同 4,_選派人員運(yùn)作物業(yè)前期管理(二)根據(jù)物業(yè)檔次確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(三)制定物業(yè)維修管理方案(四)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)系關(guān)系 1,_聽取業(yè)主或使用人的要求,希望2,_了解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)的使用的有關(guān)安排,打算 3,_參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約(五)參與施工與設(shè)計(jì)1,_從用戶角度審查建筑物的設(shè)計(jì)圖樣2,_從管理角度分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等 3,_在施工現(xiàn)場(chǎng)做好記錄 4,_提供改良意見 5,_檢查施工進(jìn)度 6,_參與工程驗(yàn)收(六)設(shè)計(jì)管理模式,草擬及制定管理制度 1,_籌建業(yè)主管委會(huì) 2,_草擬規(guī)章制度3,_設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu) 4,_培訓(xùn)上崗(七)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)1,_專業(yè)項(xiàng)目隊(duì)伍的設(shè)立,選聘,洽談及合同訂立 2,_同各部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò),溝通 3,_建代辦網(wǎng)(八)辦理移交接管事宜 1,_擬定移交接管辦法 2,_籌建管委會(huì)3,_協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)四,物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃,設(shè)計(jì),施工階段的參與 A 在規(guī)劃,設(shè)計(jì)階段的參與: 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)具有超前意識(shí),物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與職責(zé)主要表現(xiàn)在全面細(xì)致的針對(duì)物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的問(wèn)題向開發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位提出建議.(一)_配套設(shè)施的完善(二)_水電氣等供應(yīng)容量(三)_安全保衛(wèi)系統(tǒng)(四)_垃圾處理方式(五)_綠化布置(六)_消防設(shè)施(七)_建筑材料選用(八)_其他 B 在施工階段的參與物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理的要點(diǎn)包括: 1,_應(yīng)派選有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理。2,_要盡可能全面的收集物業(yè)的各種資料,同時(shí)熟悉各個(gè)部分,為日后的管理作充分的準(zhǔn)備。4,_工程施工中按國(guó)家現(xiàn)有法律規(guī)定,_物業(yè)管理前期介入中遇到的幾個(gè)實(shí)際問(wèn)題(一)介入方式: 1,早期介入充當(dāng)顧問(wèn),此時(shí)提出的建議最及時(shí),容易采納,此時(shí)一般不設(shè)固定人員進(jìn)駐開發(fā)現(xiàn)場(chǎng),工作方式可根據(jù)發(fā)展商的需要確定,如定期參加發(fā)展商的設(shè)計(jì)會(huì)議,中期介入扮演監(jiān)理,介入人員主要為工程技術(shù)人員,晚期介入開始管家,是由先前的顧問(wèn)工作轉(zhuǎn)入實(shí)質(zhì)性操作工作,前期介入的方式為: 早期介入:::是指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目施工階段的介入.(二)前期介入費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)根據(jù)費(fèi)用產(chǎn)生的原因及用途,管理公司在入伙前介入所產(chǎn)生費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān),原因: 1,_前期介入的主要目的是協(xié)助開發(fā)商工作(1)_前期介入為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ),使房屋質(zhì)量得到保證,提升了物業(yè)檔次.(2)_使已購(gòu)房業(yè)主對(duì)物業(yè)質(zhì)量及日后管理放心,_管理費(fèi)用尚無(wú)收費(fèi)來(lái)源,此期間公司的實(shí)際服務(wù)對(duì)象是發(fā)展商,誰(shuí)受益,_政府規(guī)定:目前國(guó)家尚無(wú)統(tǒng)一立法,但各地政府明文規(guī)定.(三)設(shè)計(jì)單位不接受,采納意見不接受怎么辦不采納理由:(1)不符合設(shè)計(jì)規(guī)范(2)增加設(shè)計(jì)難度(3)自認(rèn)為設(shè)計(jì)符合規(guī)范,無(wú)須更改 管理公司做法與態(tài)度:(1)_對(duì)確實(shí)不符合設(shè)計(jì)規(guī)范的意見,公司應(yīng)放棄,應(yīng)尊重科學(xué),尊重設(shè)計(jì).(2)_說(shuō)服發(fā)展商,多為以后著想.(3)_一些設(shè)計(jì)雖符合規(guī)范要求,但偏于保守,落后于現(xiàn)實(shí)發(fā)展需要,介入可行性研究 → 退出房地產(chǎn)開發(fā) 簽訂合同,正式進(jìn)入前期介入介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入施工建設(shè)階段介入物業(yè)銷售階段物業(yè)驗(yàn)收,移交,結(jié)束前期介入PM前期介入流程圖第二節(jié) 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo) 一,物業(yè)管理招標(biāo)的必要性 二,招標(biāo)的類型,原則,程序,特點(diǎn) 三,物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容 四,物業(yè)管理投標(biāo)的程序和方法 五,投標(biāo)的策略六,投標(biāo)書的擬寫和經(jīng)營(yíng)管理測(cè)算 一,物業(yè)管理招標(biāo)的必要性1,招標(biāo):指開發(fā)商或管委會(huì)為即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè)尋找物業(yè)公司而制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件,(或業(yè)主)負(fù)責(zé),通過(guò)招標(biāo)開展競(jìng)爭(zhēng),必要性:(1)_是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要(2)_是房地產(chǎn)管理體制改革的需要(3)_是提高物業(yè)管理水平,促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的需要,“外樹形象,內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)” 二,招標(biāo)的類型,原則,程序(一)類型: 1,_按招標(biāo)內(nèi)容分:單純物業(yè)管理招標(biāo) 物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)總招標(biāo)2,按招標(biāo)方式分:公開招標(biāo)發(fā)廣告招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo)發(fā)通知邀請(qǐng) 協(xié)商招標(biāo)直接邀請(qǐng)協(xié)商(二)招標(biāo)的原則——公平,公正, 公開,合理,實(shí)行行業(yè)監(jiān)督,要求必須合理,不能接受低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價(jià),也不能脫離實(shí)際市場(chǎng)情況,提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求.(三)物業(yè)管理的招標(biāo)程序 ,投標(biāo)單位資格審查,出售招標(biāo)文件 招標(biāo)機(jī)構(gòu)通常在投標(biāo)人購(gòu)買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)人員會(huì)議,(四)物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn) 物業(yè)管理早期介入的特點(diǎn),首先,招標(biāo)文件的各種管理要求,管理價(jià)格的制定都具有階段性,過(guò)了一段時(shí)間,物業(yè)管理公司一旦中標(biāo),并不意味著可以長(zhǎng)期占據(jù)這一市場(chǎng)份額,物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容:包括:投標(biāo)人須知,投標(biāo)的主要要求,合同格式與合同條件等內(nèi)容.(1)投標(biāo)人須知的要求與內(nèi)容①,用于保證投標(biāo)后不中途退標(biāo),否則投標(biāo)保證金將予以沒收。③要有“不選擇最低標(biāo)價(jià)”,按照國(guó)際慣例,均有一條“業(yè)主不約束自己接受最低標(biāo)價(jià)”,這勢(shì)必會(huì)造成日后管理不到位,或者賠本破產(chǎn)無(wú)法繼續(xù)履行合同的局面。⑤,使每一個(gè)投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)能明白將采用何種方法量化.(2)關(guān)于投標(biāo)的主要要求①,必須先要簽署履約保證書,繳納履約保證金,用以確保合同的履行,則履約保證金就被開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)沒收,作為賠償損失之用。③管理服務(wù)的具體要求和條件.(3)關(guān)于合同格式和條件在招標(biāo)文件中要說(shuō)明開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽約的合同格式和條件,以便投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)明確自己中標(biāo)后將承擔(dān)的責(zé)任,開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)在招標(biāo)文件中,包括物業(yè)的地理位置,占地面積,住戶數(shù)和物業(yè)的各個(gè)組成部分,如建筑物的建筑結(jié)構(gòu)和建筑材料的選用,設(shè)備,設(shè)施的選用與安裝,物業(yè)環(huán)境與配套設(shè)施,委托管理經(jīng)營(yíng)得范圍,應(yīng)達(dá)到的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),管理指標(biāo)及基本要求,投標(biāo)起止日期和開標(biāo)日期,若是新建物業(yè),則在招標(biāo)文件中提供規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)意向方案,以便投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)書中可提出自己對(duì)設(shè)計(jì)方案的合理性看法及改進(jìn)調(diào)整設(shè)想,則要在投標(biāo)文件中提供詳細(xì)的設(shè)計(jì)圖紙,以便投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所接管的物業(yè)有全面的了解,物業(yè)管理投標(biāo)的程序和方法投標(biāo)是指物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)開發(fā)商的招標(biāo)文件的要求組織編制標(biāo)書,:(一)取得招標(biāo)文件收到招標(biāo)邀請(qǐng)信的物業(yè)管理企業(yè),也可按規(guī)定程序購(gòu)買招標(biāo)文件.(二)熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)招標(biāo)文件取得后,首先應(yīng)詳細(xì)閱讀全部招標(biāo)文件內(nèi)容,并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察,如開標(biāo)時(shí)間,定標(biāo)時(shí)間,投標(biāo)保證書,履約保證書,獎(jiǎng)罰措施等都要弄清,并做好相應(yīng)準(zhǔn)備,更重要的是對(duì)于圖紙,設(shè)計(jì)說(shuō)明書和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),方案和要求,應(yīng)仔細(xì)閱讀和了解.(三)詳細(xì)列出管理方法和工作量根據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍,要求,特約特需管理服務(wù)方法與工作量,維修更新管理方法和工作量等.(四)確定單價(jià),估算管理服務(wù)費(fèi)總額國(guó)家規(guī)定的管理服務(wù)單價(jià)不必研究,有各自的特點(diǎn),其管理服務(wù)范圍,標(biāo)準(zhǔn)不同,因此不能套用一種單價(jià),要弄清競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況,在確定單價(jià)時(shí)要從戰(zhàn)略,與工作量相乘,即可得出管理服務(wù)費(fèi)總標(biāo)價(jià).(五)編制和投送標(biāo)書 投標(biāo)人在做出投標(biāo)報(bào)價(jià)決策之后,封送標(biāo)書的一般管理是,投標(biāo)人應(yīng)將所有投標(biāo)文件按招標(biāo)文件的要求,準(zhǔn)備正本和副本(通常正本一份,副本兩份).標(biāo)書的正本及每一份副本應(yīng)分別包裝,而且都必須用內(nèi)外兩層封套,封套上均應(yīng)按投標(biāo)邀請(qǐng)信的規(guī)定寫明投遞地址及收件人,并注明:投標(biāo)文件的編號(hào),物業(yè)名稱,在某日某時(shí)(開標(biāo)日期),因此應(yīng)寫明投標(biāo)商的地址和名稱,若是外層信封未按上述規(guī)定密封及做標(biāo)記,(1)投標(biāo)文件中的每一空白都應(yīng)填寫,如