【正文】 金。8)保險(xiǎn)費(fèi)。6)公共能耗費(fèi)用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費(fèi)及水費(fèi)。4)綠化養(yǎng)護(hù)成本：室外廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠植租擺費(fèi)等。2)環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)：包括日常清潔外包費(fèi)用、石材養(yǎng)護(hù)、外墻清洗費(fèi)用、除雪費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、消殺費(fèi)、煙道清洗費(fèi)、隔油池及化糞池清掏費(fèi)等。因此，物業(yè)管理成本測(cè)算及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定是前期工作中最為重要的工作內(nèi)容之一。報(bào)告的內(nèi)容包括，但不限于:1)本地物業(yè)行業(yè)概況、當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)和政策；2)本地物業(yè)管理市場(chǎng)的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平分析；3)物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析(如社會(huì)化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)查、薪資水平)；4)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手(相似樓盤(pán))的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)模式、服務(wù)狀況)。法規(guī)及政策調(diào)研了解項(xiàng)目所在地工商、物價(jià)政策；涉及消防、安全及車(chē)輛管理的公安及消防政策；了解商業(yè)物業(yè)水、電、氣及供暖消費(fèi)政策和標(biāo)準(zhǔn)；了解當(dāng)?shù)丨h(huán)保政策要求；了解當(dāng)?shù)匦袠I(yè)標(biāo)準(zhǔn)、物料價(jià)格、工程維修市場(chǎng)情況等。1)保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；2)同建設(shè)、公安、工商、交通、物價(jià)、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通。根據(jù)第一手材料提前策劃項(xiàng)目管理方案，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、費(fèi)用測(cè)算、員工培訓(xùn)、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備等工作，使項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理有條不紊的銜接與過(guò)渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建設(shè)與軟件管理相得益彰。在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：1)外墻防漏措施；2)多種經(jīng)營(yíng)供電、通信點(diǎn)位的合理設(shè)置；3)設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接管階段重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求。如：1）在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點(diǎn)位，提醒項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司重點(diǎn)處理。這些問(wèn)題往往在物業(yè)竣工時(shí)不易察覺(jué)，加上驗(yàn)收疏忽遺留下的問(wèn)題，必然造成后期商業(yè)管理的力不從心。8）管理用房面積是否滿足需求；垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，組織相關(guān)的專(zhuān)業(yè)工程師進(jìn)行圖紙會(huì)審，會(huì)審的重點(diǎn)放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。第二篇：商業(yè)物業(yè)管理前期介入和具體工作（范文模版）淺談商業(yè)物業(yè)管理前期介入、二裝及物業(yè)費(fèi)測(cè)算時(shí)間商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時(shí)管理實(shí)踐過(guò)程中掌握的信息反饋給設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的實(shí)際需要，提高設(shè)計(jì)品質(zhì)。新建房屋從驗(yàn)收接管之日起，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修（根據(jù)工程保修有關(guān)規(guī)定），并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（2）技術(shù)資料隱蔽工程隱蔽工程驗(yàn)收簽證包括竣工圖；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；工程預(yù)決算；圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀測(cè)記錄；竣工驗(yàn)收證明書(shū)；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)；水、電、暖、通、衛(wèi)、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；供水；供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告；智能化、消防驗(yàn)收合格證等。新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交哪些資料？要點(diǎn)：工程的前期開(kāi)發(fā)達(dá)到“四通一平”后（四通：水通、路通、電通、電訊通、智能化；一平：場(chǎng)地平整），(也就是“生地“變?yōu)椤笆斓亍钡倪^(guò)程），完成竣工移交之后，方可進(jìn)入物業(yè)的接管驗(yàn)收。（3）在兩者中物業(yè)管理企業(yè)的參與職責(zé)不同。（2）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、使用的全過(guò)程中，兩者所處的階段和作用不同?？⒐を?yàn)收是政府行為，是由政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。（4）工程施工中按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查。（2）要盡可能全面收集資料，熟悉物業(yè)的各部分，為日后管理作準(zhǔn)備。物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理主要有哪些內(nèi)容？要點(diǎn)：物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)理，以保證工程質(zhì)量。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與職責(zé)為在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的問(wèn)題和缺陷，向設(shè)計(jì)單位反映并責(zé)成其在設(shè)計(jì)中糾正?！粼缙诮槿霊?yīng)五個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題解答物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的參與職責(zé)有哪些？要點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的源頭。建立完善實(shí)用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過(guò)程中，與社會(huì)有關(guān)部門(mén)發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時(shí)進(jìn)行如下方面的工作,網(wǎng)絡(luò)數(shù)字也瘋狂 醫(yī)療廣告跑馬圈地進(jìn)行時(shí)。三、商業(yè)物業(yè)管理準(zhǔn)備階段收集和掌握第一手資料通過(guò)早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、物業(yè)技術(shù)檔案等。2）在正負(fù)零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對(duì)其造成破壞等；防水施工時(shí)建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。必須利用管理公司的專(zhuān)業(yè)能力實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理在項(xiàng)目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項(xiàng)目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。二、項(xiàng)目施工階段物業(yè)竣工時(shí)驗(yàn)收疏忽會(huì)為后期物業(yè)管理造成管理難題質(zhì)量問(wèn)題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個(gè)又一個(gè)的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問(wèn)題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，組織相關(guān)的專(zhuān)業(yè)工程師進(jìn)行圖紙會(huì)審，會(huì)審的重點(diǎn)放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時(shí)管理實(shí)踐過(guò)程中掌握的信息反饋給設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的實(shí)際需要，提高設(shè)計(jì)品質(zhì)。第一篇：商業(yè)物業(yè)管理前期介入大全商業(yè)物業(yè)管理前期介入項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段 商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時(shí)管理實(shí)踐過(guò)程中掌握的信息反饋給設(shè)計(jì)師，在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的實(shí)際需要，提高設(shè)計(jì)品質(zhì)。及時(shí)帶來(lái)使用人和管理人長(zhǎng)期積累的信息，對(duì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的...物管企業(yè)通過(guò)前期介入對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況的了解，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。及時(shí)帶來(lái)使用人和管理人長(zhǎng)期積累的信息，對(duì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的不足和遺漏，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)或建設(shè)前提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理。如：1）高低壓配電的會(huì)審主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運(yùn)營(yíng)等；2）主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；3）公共區(qū)域照明的開(kāi)閉是否能自動(dòng)控制，是否采取了節(jié)能措施；4）計(jì)量方式關(guān)注各主力店是否可以獨(dú)立計(jì)量，盡量減少代收、代墊情況；5）水系統(tǒng)考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等；6）空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)態(tài)的分布，合理進(jìn)行系統(tǒng)組合劃分和機(jī)組制冷量的選擇；從商場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)需要出發(fā)提出合理建議：1）各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要；2）地下室汽車(chē)坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車(chē)位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車(chē)收費(fèi)系統(tǒng)設(shè)置的建議；3）外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求，照明、供電、計(jì)量方式是否合理；4）建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費(fèi)用合理；5）鋪（戶）內(nèi)上下水、供電、燃?xì)?、空調(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求；6）隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；7)外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等；8）管理用房面積是否滿足需求；垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。這些問(wèn)題往往在物業(yè)竣工時(shí)不易察覺(jué)，加上驗(yàn)收疏忽遺留下的問(wèn)題，必然造成后期商業(yè)管理的力不從心。如：1）在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點(diǎn)位，提醒項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司重點(diǎn)處理。在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：1)外墻防漏措施；2)多種經(jīng)營(yíng)供電、通信點(diǎn)位的合理設(shè)置；3)設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接管階段重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求,投資辦廠。提前策劃管理方案根據(jù)第一手材料提前策劃項(xiàng)目管理方案，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、費(fèi)用測(cè)算、員工培訓(xùn)、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備等工作，使項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理有條不紊的銜接與過(guò)渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建設(shè)與軟件管理相得益彰。1)保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；2)同建設(shè)、公安、工商、交通、物價(jià)、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通。物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開(kāi)始。物業(yè)管理公司應(yīng)向開(kāi)發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位提出配套設(shè)施的完善、水電氣等供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材料選用等建議。物業(yè)管理企業(yè)參與工程質(zhì)量監(jiān)理主要包括：（1）應(yīng)選派有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量管理。（3）對(duì)工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開(kāi)發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審?？⒐を?yàn)收與接管驗(yàn)收有何區(qū)別？要點(diǎn)：竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別為：（1）性質(zhì)不同。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過(guò)程，竣工驗(yàn)收合格后，標(biāo)志物業(yè)可以交付使用； 接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程，接管驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收之后再進(jìn)行的驗(yàn)收，接管驗(yàn)收一旦完成標(biāo)志物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。竣工驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)只是參加者；接管驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位是直接責(zé)任關(guān)系。新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料有：（1）產(chǎn)權(quán)資料：包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料等。在物業(yè)接管驗(yàn)收中交接雙方有哪些責(zé)任？要點(diǎn)：交接雙方主要有以下5點(diǎn)責(zé)任：建設(shè)單位應(yīng)提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，并及時(shí)通知接管單位進(jìn)行接管驗(yàn)收；接管單位一般應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位共同查明原因，如屬材料、設(shè)計(jì)、施工等原因由建設(shè)單位處理，如屬使用不當(dāng)、管理不善等應(yīng)由接管單位處理。在接管驗(yàn)收中如有爭(zhēng)議而又不能解決時(shí)，可由當(dāng)?shù)貐^(qū)（縣）級(jí)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。及時(shí)帶來(lái)使用人和管理人長(zhǎng)期積累的信息，對(duì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可能存在的不足和遺漏，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)或建設(shè)前提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更合理。如：1）高低壓配電的會(huì)審主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運(yùn)營(yíng)等；2）主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主