【正文】 質(zhì)量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。必須利用管理公司的專業(yè)能力實現(xiàn)長效管理在項目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。物業(yè)竣工時驗收疏忽會為后期物業(yè)管理造成管理難題質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。如：1）高低壓配電的會審主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運營等；2）主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；3）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節(jié)能措施；4）計量方式關(guān)注各主力店是否可以獨立計量，盡量減少代收、代墊情況；5）水系統(tǒng)考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等；6）空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)態(tài)的分布，合理進行系統(tǒng)組合劃分和機組制冷量的選擇；從商場日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理建議：1）各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要；2）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車收費系統(tǒng)設(shè)置的建議；3）外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求，照明、供電、計量方式是否合理；4）建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費用合理；5）鋪（戶）內(nèi)上下水、供電、燃氣、空調(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求；6）隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；7)外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。及時帶來使用人和管理人長期積累的信息，對在規(guī)劃設(shè)計中可能存在的不足和遺漏，在規(guī)劃設(shè)計時或建設(shè)前提請開發(fā)商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計更合理。即使不可能同時開業(yè)，未完成部分也需要進行美化遮擋，并標(biāo)明預(yù)定的開業(yè)吉日。c)商戶須于開業(yè)前獲得政府有關(guān)部門的報審?fù)ㄟ^的意見書(消防、衛(wèi)生等)。管理公司不負責(zé)因此導(dǎo)致的商戶開業(yè)日期的延期。管理公司根據(jù)裝修圖紙進行檢查，或聘請監(jiān)理公司對裝修過程及裝修結(jié)果檢查、驗收。商戶在前期裝修過程中(隱蔽工程封蓋前)，必須向管理公司通報工程進度和施工狀況，由管理公司組織專業(yè)人員對商戶裝修區(qū)域的隱蔽工程進行查驗，并提出整改意見。工程部及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進度，協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)的相關(guān)方面，為商戶完成裝修工作，按時開業(yè)提供服務(wù)。內(nèi)裝過程中難免會有交叉施工現(xiàn)象發(fā)生，著重控制施工安全和成品保護。在施工中造成上述設(shè)施的損壞應(yīng)由商戶承擔(dān)一切相關(guān)修復(fù)費用。進入地下室裝卸貨物區(qū)的運輸車輛不能超過物業(yè)地下停車場的入口限高。、工具運輸、退場所有運進及運出施工場所的施工設(shè)備必須經(jīng)過管理公司的批準(zhǔn)。、衛(wèi)生、防疫等政府有關(guān)部門申請審批，并應(yīng)獲得以上部門的批準(zhǔn)。如果初步方案設(shè)計圖退回租戶時簽上意見，而且租戶無條件認(rèn)可，則商戶應(yīng)當(dāng)立即按照管理公司的意見修改初步方案設(shè)計圖，并重新提交給管理公司進行審核?！?0天提交裝修圖紙，以保證留有充足的時間進行裝修。參見附錄1《**購物廣場裝修手冊》《裝修管理制度》，明確裝修管理中各部門工作職責(zé)及工作流程。（1）成立裝修管理小組開業(yè)前34個月，成立由招商、工程、物管等相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員組成跨部門裝修管理小組，對管轄區(qū)商戶裝修實施統(tǒng)一管理。各商業(yè)物業(yè)對主力店的管理方式多樣，所涉及的管理界面也不同。：（1）按照合同約定對主力店提供物業(yè)服務(wù)，收取管理費用；（2）對主力店物業(yè)管理情況進行監(jiān)督，尤其是消防管理及設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)，以消除各類安全隱患；（3）協(xié)調(diào)主力店與其他商戶、與政府主管部門之間的關(guān)系，維護其良好的經(jīng)營秩序和經(jīng)營環(huán)境；（4）與主力店定期溝通，處理主力店提出的各類投訴；（5）當(dāng)主力店中止租賃協(xié)議時，協(xié)助各部門簽訂撤場協(xié)議，進行各類費用清算；并按照相關(guān)約定接收主力店經(jīng)營場地。：公司管理架構(gòu)、管理模式和薪酬體系確定；水、電、氣等能源費用收費標(biāo)準(zhǔn)和政策明確；物業(yè)項目的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)明確（面積、使用率、設(shè)備設(shè)施清單及參數(shù)等）；各商業(yè)業(yè)態(tài)管理界面確定；服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定等。，各業(yè)態(tài)的物業(yè)管理界面不盡相同，因而它們的物業(yè)管理成本是不一樣的。（10）管理酬金。（8）保險費。（6）公共能耗費用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費及水費。（4）綠化養(yǎng)護成本：室外廣場綠化養(yǎng)護費、綠植租擺費等。（2）環(huán)境衛(wèi)生費：包括日常清潔外包費用、石材養(yǎng)護、外墻清洗費用、除雪費、垃圾清運費、消殺費、煙道清洗費、隔油池及化糞池清掏費等。因此，物業(yè)管理成本測算及收費標(biāo)準(zhǔn)確定是前期工作中最為重要的工作內(nèi)容之一。報告的內(nèi)容包括，但不限于:（1）本地物業(yè)行業(yè)概況、當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)和政策；（2）本地物業(yè)管理市場的消費習(xí)慣和消費水平分析；（3）物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析(如社會化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)查、薪資水平)；（4）主要競爭對手(相似樓盤)的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)模式、服務(wù)狀況)。了解項目所在地工商、物價政策；涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策；了解商業(yè)物業(yè)水、電、氣及供暖消費政策和標(biāo)準(zhǔn)；了解當(dāng)?shù)丨h(huán)保政策要求；了解當(dāng)?shù)匦袠I(yè)標(biāo)準(zhǔn)、物料價格、工程維修市場情況等。、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；、公安、工商、交通、物價、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡(luò)和溝通。（二）提前策劃管理方案根據(jù)第一手材料提前策劃項目管理方案，進行機構(gòu)設(shè)置、人員配備、費用測算、員工培訓(xùn)、開業(yè)準(zhǔn)備等工作，使項目建設(shè)與經(jīng)營管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建設(shè)與軟件管理相得益彰。：（1）外墻防漏措施；（2）多種經(jīng)營供電、通信點位的合理設(shè)置；（3）設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；、調(diào)試、接管階段重點關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求。如：，提醒項目開發(fā)公司重點處理。這些問題往往在物業(yè)竣工時不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的問題，必然造成后期商業(yè)管理的力不從心。；垃圾房、保潔作業(yè)間是否合理及功能滿足需求等。（一）根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合項目實際情況，組織相關(guān)的專業(yè)工程師進行圖紙會審，會審的重點放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。第一篇：商業(yè)物業(yè)管理前期介入和具體工作商業(yè)物業(yè)管理前期介入、二裝及物業(yè)費測算時間一、項目設(shè)計階段商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設(shè)計階段就介入方案的修改、優(yōu)化和決策，把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設(shè)計師，在設(shè)計時充分考慮到商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理的實際需要，提高設(shè)計品質(zhì)。及時帶來使用人和管理人長期積累的信息，對在規(guī)劃設(shè)計中可能存在的不足和遺漏，在規(guī)劃設(shè)計時或建設(shè)前提請開發(fā)商加以修正，使規(guī)劃設(shè)計更合理。如：，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運營等；、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；，是否采取了節(jié)能措施；，盡量減少代收、代墊情況；、低層市政直供旁路等；，合理進行系統(tǒng)組合劃分和機組制冷量的選擇；（二）從商場日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理建議：、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要；、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車收費系統(tǒng)設(shè)置的建議；，照明、供電、計量方式是否合理；、設(shè)備設(shè)施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費用合理；（戶）內(nèi)上下水、供電、燃氣、空調(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)態(tài)使用需求；、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。二、項目施工階段（一）物業(yè)竣工時驗收疏忽會為后期物業(yè)管理造成管理難題質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和管理公司留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。（二）必須利用管理公司的專業(yè)能力實現(xiàn)長效管理在項目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時建議管理公司技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。三、商業(yè)物業(yè)管理準(zhǔn)備階段（一）收集和掌握第一手資料通過早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、物業(yè)技術(shù)檔案等。（三）建立完善實用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時進行如下方面的工作。（四）物業(yè)管理市場調(diào)研工作主要調(diào)研內(nèi)容有：可比項目物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，員工薪酬水平及專業(yè)能力，專業(yè)管理水平，物業(yè)管理地方法規(guī)及行業(yè)慣例，物業(yè)服務(wù)特色，市場分包方水平及能力等。、分析，編制物業(yè)服務(wù)市場調(diào)查報告。（五）物業(yè)管理成本測算對于商業(yè)物業(yè)管理者而言，物業(yè)管理費是主營收入，該費用標(biāo)準(zhǔn)的擬定將直接影響到商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理水平和商業(yè)項目的定位。：（1）人工費用：包括工資總額及福利費。（3）治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費等。（5）公共設(shè)施設(shè)備維保費：工程工具費用、設(shè)施設(shè)備維保費等。（7）管理費用：包括服裝費、辦公用品、差旅費、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓(xùn)、印刷、用具維修費等。（9）不可預(yù)見費。（11）稅金。因此，商業(yè)物業(yè)管理測算較住宅、寫字樓物業(yè)費測算要復(fù)雜。（六）主力店物業(yè)服務(wù)：（1）協(xié)助招商部門與主力店的租賃談判，重點協(xié)助審核租賃合同中涉及商業(yè)物業(yè)管理的相關(guān)條款，如：主力店工程設(shè)施設(shè)備類型、使用界面（如獨立使用或共用等）；（2）進行物業(yè)管理合同談判，重點確定雙方物業(yè)服務(wù)界面和管理費標(biāo)準(zhǔn)；（3）協(xié)助招商、項目開發(fā)公司與主力店的進場技術(shù)對接，保證主力店順利進場裝修施工；（4）對主力店裝修施工進行監(jiān)管，保證現(xiàn)場施工秩序，并符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范和管理規(guī)定。主力店在大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)所占面積比率高，客流量大，涉及業(yè)態(tài)廣，是大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)重要的客戶。以下為萬達集團所開發(fā)并經(jīng)營管理的萬達廣場各主力店物業(yè)服務(wù)界面，以供參考：（1）超市、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔(dān)運行、維護保養(yǎng)責(zé)任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費用，能源費用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由管理公司負責(zé)；、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例，分?jǐn)傁嚓P(guān)運行及維護保養(yǎng)費用；（2）百貨、