【正文】 踐中，我們發(fā)現(xiàn)了許多影響物業(yè)使用維護(hù)的問(wèn)題，如施工吊頂時(shí)未留必要的檢修孔，或檢修孔過(guò)小不便拆卸的問(wèn)題；閥門安裝位置過(guò)高朝向不對(duì)的問(wèn)題等等，這些問(wèn)題及時(shí)通報(bào)給建設(shè)單位、監(jiān)理方和施工方進(jìn)行整改，使問(wèn)題得到了提前解決；2）便于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，改進(jìn)不合理之處。二、搞好物管前期介入的實(shí)踐體會(huì)前期介入好處多。另一方面，在前期介入中，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，有利于后期管理工作的進(jìn)行。由于已對(duì)所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)，可以提高驗(yàn)收質(zhì)量，縮短驗(yàn)收時(shí)間，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。為物業(yè)管理后期管理打下良好基礎(chǔ)。如果接管與入住同步進(jìn)行，物管公司即使很努力，往往也會(huì)被各項(xiàng)繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，容易忙中出錯(cuò)，其后還會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的磨合期，影響了物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量和專業(yè)形象。另一方面，由于通過(guò)前期介入，物業(yè)管理公司已經(jīng)在業(yè)主入住前，處理好了如熟悉物業(yè)、設(shè)備設(shè)施使用、資料收集等接管驗(yàn)收的各類重要工作。物管企業(yè)可以從物業(yè)使用管理的角度、從業(yè)主的角度、從降低管理費(fèi)用的角度在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、監(jiān)理施工方面提出一條條合理化建議，從而完善了物業(yè)，減少了今后物業(yè)管理中的問(wèn)題和矛盾。提升了物業(yè)管理的專業(yè)形象，有利于物管工作的開展。但一定程度上忽略了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程中的積極作用，物業(yè)管理可以從物業(yè)的使用管理角度為物業(yè)的完善和保證使用功能的發(fā)揮提供科學(xué)的建議和有效的方法。傳統(tǒng)的物業(yè)管理定義是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。擴(kuò)充了物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵。如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司前期介入，將會(huì)極大地促進(jìn)物業(yè)的銷售。物業(yè)管理前期介入，也能讓消費(fèi)者真切感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的重視。一、物業(yè)管理前期介入的重要意義適應(yīng)了現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展要求。此外，在房產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，由于設(shè)計(jì)不盡合理（未能從使用和管理的需要考慮）、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會(huì)直接影響物業(yè)今后的使用和管理。第一篇：物業(yè)管理前期介入探析物業(yè)管理前期介入探析在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷、消費(fèi)使用的全過(guò)程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用，物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的前期介入（以下簡(jiǎn)稱前期介入）在這一系統(tǒng)工程中具有多方面的重要意義，但從目前房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程和物管行業(yè)的總體運(yùn)作情況看，許多物業(yè)都是建成即將交付使用時(shí)才確定管理單位，物業(yè)管理僅僅成為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸，先天不足，后天難補(bǔ)，并且物業(yè)公司常常來(lái)不及作充分準(zhǔn)備，便匆匆“走馬上任”。由于新接管物業(yè)前期工作時(shí)間緊、任務(wù)重、責(zé)任大，如物業(yè)驗(yàn)收、入住、裝修等工作，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤或疏漏，都將對(duì)后期管理造成不利影響，甚至產(chǎn)生無(wú)法挽回的損失。因此，從理論和實(shí)踐兩方面對(duì)物業(yè)管理前期介入問(wèn)題進(jìn)行探討，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的有機(jī)結(jié)合，有著深遠(yuǎn)和現(xiàn)實(shí)的意義。我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，從以抓建設(shè)為主的生產(chǎn)導(dǎo)向階段，以抓促銷為主的銷售導(dǎo)向階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)銷導(dǎo)向階段，開發(fā)商們開始根據(jù)市場(chǎng)需要和用戶呼聲確定開發(fā)戰(zhàn)略，對(duì)物業(yè)管理公司的要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司搞好后期管理服務(wù)上，還希望借助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業(yè)使用管理的專業(yè)優(yōu)勢(shì)前期介入開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好，使得開發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近住戶需求，成為市場(chǎng)上受消費(fèi)者歡迎的物業(yè)。目前消費(fèi)者的物業(yè)管理意識(shí)已經(jīng)有了很大的提高，據(jù)專家評(píng)估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價(jià)格的20%30%?？梢?，物管前期介入對(duì)開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的完善和促銷起著很大作用。目前的物業(yè)管理大都停留在僅僅作為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸。物業(yè)管理的立足點(diǎn)是充分發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值。通過(guò)前期介入，擴(kuò)充了物業(yè)管理的內(nèi)涵和外延，真正體現(xiàn)了物業(yè)管理應(yīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)完善和延伸的本質(zhì)要求，也使物業(yè)管理以人為本、業(yè)主第一的理念得到了進(jìn)一步的貫徹，最終使業(yè)主受益。物業(yè)管理通過(guò)前期介入，在與開發(fā)商、監(jiān)理方、施工方等方面的共同協(xié)作中，可以充分展示自身的專業(yè)素質(zhì)。同時(shí)，通過(guò)在前期介入中同施工單位形成的良好合作關(guān)系，可以在今后物業(yè)的保修期內(nèi)，加強(qiáng)雙方的緊密合作，提高物業(yè)的維修及時(shí)率。業(yè)主入住時(shí)，就可以全心全意地投入接待工作，樹立企業(yè)的良好形象。因此，物業(yè)管理前期介入是非常必要的。物管企業(yè)通過(guò)前期介入對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。而沒(méi)有前期介入，接管驗(yàn)收中一旦出現(xiàn)圖紙資料不全的問(wèn)題和硬件方面嚴(yán)重缺陷往往難以及時(shí)解決，對(duì)業(yè)主的入住、后期管理和創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作帶來(lái)嚴(yán)重影響。同時(shí)，物管企業(yè)通過(guò)前期介入可以提出許多設(shè)計(jì)和施工方面存在的問(wèn)題和解決方法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量，有利于業(yè)主，也有利于施工企業(yè)。1）保證了物業(yè)的使用功能，提高實(shí)用性便利性。如我們?cè)谇捌诮槿雽?shí)踐中發(fā)現(xiàn)，有些會(huì)所或公共設(shè)施、設(shè)備的安排很不合理；有的物業(yè)設(shè)備安裝中，出現(xiàn)動(dòng)力電表和照明電表混裝的情況，結(jié)果造成照明用電按動(dòng)力用電收費(fèi)的不合理情形，增加了業(yè)主的支出等等，這些問(wèn)題經(jīng)我們提出后，很快就在施工中得到了調(diào)整和解決。由于前期介入中，可以會(huì)同開發(fā)商或建設(shè)單位、施工方、監(jiān)理方、設(shè)計(jì)方、政府有關(guān)部門一起進(jìn)行竣工驗(yàn)收，便于全面掌握物業(yè)情況，對(duì)于存在問(wèn)題可以協(xié)同整改，彌補(bǔ)了接管驗(yàn)收時(shí)只和委托方接觸的不足，保證了接管驗(yàn)收的質(zhì)量。前期介入過(guò)程中需要較多的工程技術(shù)人才，我們注意新老搭配，發(fā)揮老同志設(shè)備管理和施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮年輕人電腦、網(wǎng)絡(luò)、智能化等新技術(shù)掌握較快的特點(diǎn)，同時(shí)實(shí)行各工種交叉，提倡一專多能和發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，使物管企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期介入過(guò)程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展。通過(guò)前期介入，可以使物管企業(yè)全面掌握物業(yè)的情況并熟悉使用有關(guān)的設(shè)施設(shè)備，使后期管理可以順利進(jìn)行。1）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物管企業(yè)應(yīng)挑選知識(shí)面廣、經(jīng)驗(yàn)豐富的物管專家和技術(shù)全面的工程技術(shù)人員組成精干的顧問(wèn)班子，從物業(yè)管理的角度和業(yè)主的角度，從設(shè)施設(shè)備的合理選擇配置、從水電供應(yīng)容量的科學(xué)核定、從垃圾收集處理方式、從會(huì)所的大小和內(nèi)容、從綠化的設(shè)計(jì)配置等等方面當(dāng)好顧問(wèn)，共同把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)。3）竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收階段，物管公司在這時(shí)開始進(jìn)入“管家”角色，針對(duì)目標(biāo)物業(yè)的管理需要搭好人員“班子”，重點(diǎn)把好驗(yàn)收關(guān)，開展好保潔、安保、工程維修等各工種新員工的培訓(xùn)，并定崗到位，保證物業(yè)管理處正式成立后順利進(jìn)入后期管理階段。前期介入的主要步驟有：1）了解圖紙，向有關(guān)方面提供《讀圖報(bào)告》，提出改進(jìn)意見；2）熟悉跟蹤現(xiàn)場(chǎng)；3）了解開發(fā)商或建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位有關(guān)人員的職責(zé)分工，理順工作關(guān)系；4）從設(shè)備安裝入手，建立完善設(shè)備檔案；5）參與設(shè)備驗(yàn)收，包括單機(jī)驗(yàn)收、局部驗(yàn)收、系統(tǒng)驗(yàn)收和全局驗(yàn)收的整個(gè)過(guò)程；6）完善驗(yàn)交資料，編制物業(yè)各方面的統(tǒng)計(jì)圖表和資料清單；7）參與竣工驗(yàn)收；8）主持接管驗(yàn)收。物管公司的前期介入機(jī)構(gòu)有自身的工作特點(diǎn)，應(yīng)按照公司的各項(xiàng)管理制度進(jìn)行嚴(yán)格的內(nèi)部管理，在此基礎(chǔ)上建立一套行之有效的工作制度。通過(guò)規(guī)范的工作制度和扎扎實(shí)實(shí)的辛勤付出，就能夠一步步打開工作局面，確保前期介入最終達(dá)到預(yù)期效果。在前期介入與以上單位的工作接觸中發(fā)現(xiàn)，他們對(duì)物業(yè)管理及其前期介入作用的認(rèn)識(shí)有一個(gè)發(fā)展過(guò)程，開始時(shí)開發(fā)商或建設(shè)單位有人認(rèn)為物管介入過(guò)早使他們多花錢，沒(méi)必要；監(jiān)理方認(rèn)為與他們的職能是否重疊；施工方認(rèn)為物管前期介入是來(lái)對(duì)他們進(jìn)行監(jiān)督，找麻煩！對(duì)前期介入的認(rèn)識(shí)程度不夠，使他們有所顧慮，也無(wú)形中增加了前期介入工作的難度。政府對(duì)前期介入要給予政府支持。通過(guò)前期介入，開發(fā)商完善了物業(yè)，保證了營(yíng)銷的順利進(jìn)行，業(yè)主最終保障了自己的利益，物管公司方便了后期管理，因此從理論上來(lái)講三者的利益是統(tǒng)一的，但實(shí)際運(yùn)作中三方對(duì)前期介入要求的迫切程度并不相同，業(yè)主對(duì)物管前期介入的要求最高，但往往因?yàn)榉慨a(chǎn)銷售還未開始，他們的身份還未確定，因而無(wú)法對(duì)開發(fā)商施加壓力，只能通過(guò)買與不買來(lái)行使自己的發(fā)言權(quán)；開發(fā)商往往急功近利，片面追求利潤(rùn)，雖知道物管前期介入的好處，但不肯投入必要的費(fèi)用，這成為前期介入中的主要制約因素；物管公司雖然主動(dòng)要求高，但投入大收益少，往往勉為其難。目前雖然深圳、北京等地政府制定出相應(yīng)的條文，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，物業(yè)管理必須前期介入，但還不具備普遍性，對(duì)于合理收費(fèi)問(wèn)題的政策還不完善，并且還未制定出全國(guó)性的關(guān)于物管前期介入的法律法規(guī)。如沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理前期介入，可進(jìn)行一定的懲罰、處理。物業(yè)管理在我國(guó)作為一個(gè)迅速發(fā)展的朝陽(yáng)行業(yè)，還有許多重要的理論和實(shí)踐問(wèn)題需要全體行業(yè)同仁共同探討。第二篇：物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理的前期介入（發(fā)表于《中國(guó)住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動(dòng)。既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來(lái)極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會(huì)損傷開發(fā)商的信譽(yù)和利益。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價(jià)格，還越來(lái)越重視入住后的物業(yè)管理。一、物業(yè)前期介入的必要性打開報(bào)章、瀏覽網(wǎng)頁(yè),糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)見怪不怪的一道特殊風(fēng)景。這時(shí)，通過(guò)第三只眼睛來(lái)看問(wèn)題，常常會(huì)透過(guò)表象而現(xiàn)其本質(zhì)。在討論物業(yè)前期介入問(wèn)題之前，我們先