【正文】 ，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補牢”。案例三：丙小區(qū)竣工后，在進行物業(yè)接管驗收時，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。而開發(fā)商過分依賴工程技術(shù)人員，堅持認為通過熱工計算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。結(jié)果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計時，就此類問題，物業(yè)人員曾主動向開發(fā)商提出了具體的預防性建議。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔心，進而引發(fā)一系列復雜的糾紛。第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當事者往往是一頭霧水。筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認識到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為市場的必然。實際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因此，人們習慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。作為物業(yè)管理企業(yè)要十分重視前期管理介入階段,它不僅能對早、前期介入的成效進行檢驗和評價,而且是高端物業(yè)的開路先鋒,起到為高端物業(yè)排除困擾鋪平道路的作用。對于室內(nèi)裝修,要加強監(jiān)督、檢查和指導,讓業(yè)主真正體會到物業(yè)管理是為他們著想,是在為他們創(chuàng)造一個安全舒適文明的生活環(huán)境。本階段,物業(yè)管理公司在做好業(yè)主入住前的準備工作之外,首先對員工進行物業(yè)管理相關(guān)知識培訓,使員工們明確本階段的工作重點,經(jīng)常同業(yè)主取得聯(lián)系,加強對業(yè)主室內(nèi)裝修的監(jiān)督指導,對裝修過程中暴露出來的與設(shè)計和施工有關(guān)的問題及時收集匯總,并同開發(fā)商保持密切的聯(lián)系,或者經(jīng)開發(fā)商授權(quán)代表開發(fā)商同建筑商聯(lián)系,使暴露的問題能在質(zhì)保期內(nèi)或者建筑商尚未完全撤離的時候,得到及時處理和排除。隨著入住和裝修開始,設(shè)計、施工等問題逐漸顯現(xiàn)出來,而此時物業(yè)管理主要工作就是處理暴露出來的各種問題。前期管理介入是物業(yè)管理承前啟后的階段,這個階段是物管矛盾突出的時期。隨著物業(yè)本身檔次不斷提高,特別是高層、高檔次、高科技的三高建筑的出現(xiàn),在安裝施工過程中,任何粗心大意、隨心所欲和不負責任的現(xiàn)象都將給業(yè)主今后順利使用設(shè)施、設(shè)備帶來極大的困難,給后續(xù)的物業(yè)管理帶來一些難以解決的問題。如果沒有前期設(shè)計介入,通過這一階段介入可以發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的不合理問題,把問題排除在萌芽階段。第一篇：物業(yè)管理前期介入 Word 文檔前期介入概念引入：指房地產(chǎn)開發(fā)單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗收接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見，充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。前期施工階段：從物業(yè)管理角度出發(fā)對施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量配合監(jiān)理方進行全面的臨近,發(fā)現(xiàn)問題及早解決。在物業(yè)施工建設(shè)階段,按照法定程序雖然有監(jiān)理單位進行監(jiān)管,但監(jiān)理單位與多數(shù)開發(fā)商一樣,往往只注重房子的重大安全質(zhì)量問題,對不會造成重大責任事故的細節(jié)問題重視不夠,另外,開發(fā)商與施工商不是一個單位,施工商在施工中采取不負責任報復建筑商的現(xiàn)象也時有發(fā)生。前期管理階段：前期管理介入始于物業(yè)竣工驗收合格后,業(yè)主開始入住的時候,而止于業(yè)主大會成立,新的物業(yè)管理委托合同簽定之前。此時,物管企業(yè)面對的不僅是業(yè)主,還有開發(fā)商和建筑商。此時也是開發(fā)商和建筑商之間最易發(fā)生相互推諉的時期,使物業(yè)管理在開發(fā)商、建筑商、業(yè)主間周旋,甚至代開發(fā)商建筑商受過。前期管理介入工作的中心是業(yè)主,重點是做好為業(yè)主排難解困,對于一些建筑工程質(zhì)量問題主動幫助他們同開發(fā)商、建筑商取得聯(lián)系。在管理過程中,加深業(yè)主對物業(yè)管理的了解,使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在管理過程中融為一體,而不是相互對立。第二篇：物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理的前期介入（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機制一般由生產(chǎn)、流通、消費三個基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要活動。既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。因前期工作的失誤，往往導致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當，還會損傷開發(fā)商的信譽和利益。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，消費者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。一、物業(yè)前期介入的必要性打開報章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風景。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學到了如何預防裂縫的寶貴經(jīng)驗?？上У氖牵撻_發(fā)商習慣地認為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點之一，甚至個別業(yè)主因此拒繳供暖費，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。開發(fā)商錯誤地認為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。上述三個案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的必要性。無庸否認，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。稍有經(jīng)濟學常識的人都知道，在市場經(jīng)濟中，需求決定市場，市場決定一切。物業(yè)管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場的需求。二、物業(yè)管理前期介入的時機與階段既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時機或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個階段介入最為適當呢？因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時機也有一個逐步發(fā)展、逐步提前的過程。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費用和收費方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容?！蔽飿I(yè)管理此時介入，可對銷售人員進行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識培訓和指導，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認識不足。物業(yè)管理人員在長期的工作實踐中，對各種質(zhì)量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠見的開發(fā)商已不再止步于請物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時機提前至了前期規(guī)劃設(shè)計階段。一般