【正文】 理應(yīng)從圖紙開始”的口號，表達了他們的參與意識和長遠發(fā)展的戰(zhàn)略眼光。前期物業(yè)管理和早期介入的不同包括以下幾點：(1)早期介入的物業(yè)管理企業(yè)不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)；(2)早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象；(3)在早期介入工作中，物業(yè)管理企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起主導(dǎo)作用。這是因為此時物業(yè)管理企業(yè)并不僅僅是依照物業(yè)管理委托合同行事，而是受開發(fā)企業(yè)之約，以從屬者身份參與物業(yè)開發(fā)。實踐證明，物業(yè)管理企業(yè)唯有兢兢業(yè)業(yè)地做好前期管理與服務(wù)工作，對能通過業(yè)主們的考驗，取得他們的信任，得到再一次的聘任，這是每一個物業(yè)管理企業(yè)不斷拓展業(yè)務(wù)范圍、努力塑造企業(yè)形象的必由之路。因此明智的開發(fā)商已經(jīng)將前期物業(yè)管理作為營銷策略的重要組成部分予以重視，推動物業(yè)的銷售與出租，最終實現(xiàn)開發(fā)業(yè)績的最大化。在實踐中，不難看出一些開發(fā)企業(yè)急功近利、對不得不為之的前期物業(yè)管理敷衍了事，以致于給日后常規(guī)物業(yè)管理造成諸多不便與隱患。重視前期物業(yè)管理不僅僅是開發(fā)企業(yè)責(zé)無旁貸的使命，更是其經(jīng)營理念的具體化。因此，買房人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業(yè)買賣無法成交，這是對開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)最有效的制約。四、前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系在前期物業(yè)管理階段，由于入伙業(yè)主的介入，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三個權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。因此物業(yè)管理企業(yè)在項目設(shè)計階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管物業(yè)的設(shè)計進行審視，對不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計中的細節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的問題。又如通常的鋁合金窗移動的滑軌都是平口槽型的，但是沿海地區(qū)都有臺風(fēng)季節(jié)，臺風(fēng)夾著暴雨，就可能會使槽內(nèi)浸水，并倒灌進屋，因此須對平口槽進行改進，變成外低內(nèi)高，就可有效防止雨水進入。比如在海南，高溫時間較長，空調(diào)用電量特別大，尤其是一些商業(yè)大廈，就必須考慮電路和負荷問題。(四)有利于樹立物業(yè)管理企業(yè)的形象如果接管與入住同步進行，物業(yè)管理企業(yè)即使再努力，也會被各項繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，并且容易忙中出錯，以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。(三)早期介入有利于后期管理工作的進行物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入，保證了設(shè)計、建造質(zhì)量和對物業(yè)的全面了解，對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利，既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實施，又可以保證維修質(zhì)量從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。因此，如果目前條件不允許過早介入的話，設(shè)備安裝階段應(yīng)是較合適的介入點。例如：管線節(jié)點的設(shè)置往往和設(shè)計圖紙所標(biāo)位置有一定差距，如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。(二)物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。然而在物業(yè)管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。毋庸置疑物業(yè)前期管理將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對物業(yè)實施前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護自身權(quán)利利益的需要。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各項物業(yè)前期階段的管理工作。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。物業(yè)前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。這里所說的物業(yè)前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。要從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益。物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。這種整體布局上的缺陷，即使業(yè)主時有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)。二、對物業(yè)前期管理的認(rèn)識對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)——經(jīng)營——管理三個階段，從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的。在此期間，即使成立了業(yè)主委員會，前期物業(yè)管理合同依然有效。為了使這一階段的管理規(guī)范化、專業(yè)化，還進一步規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。為保持物業(yè)的不間斷管理，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》明文規(guī)定：“住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)管理。(二)物業(yè)管理不可間斷性的需要把前期物業(yè)管理起始點界定在物業(yè)正式出售后，還因為物業(yè)一旦出售，將會涉及到業(yè)主們所關(guān)心的管理內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費等一系列問題，客觀上要求物業(yè)管理須臾不可離，應(yīng)同步進行。在業(yè)主委員會未成立前，物業(yè)管理委托合同簽訂的民事法律關(guān)系的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。深圳、北京等地則以業(yè)主入住率達到50％以上為法定條件。首先，物業(yè)管理公司必須是一個能夠行使物業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)、承擔(dān)相應(yīng)民事法律責(zé)任的法人；其次，多元產(chǎn)權(quán)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的代表——業(yè)主委員會要經(jīng)過占一定比例的業(yè)主民主推選產(chǎn)生，并獲得行業(yè)主管部門批準(zhǔn)，同樣也有著法定的量化標(biāo)準(zhǔn)。之所以把房屋出售后至業(yè)主委員會成立前這一階段界定為前期物業(yè)管理，原因主要有兩個方面：(一)民事法律關(guān)系主體資格的需要業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)通過簽訂物業(yè)管理委托合同確立委托與受托的民事法律關(guān)系?！稐l例》規(guī)定：“開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)開始入住前六個月開始自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行前期管理，管理費用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。本章將就物業(yè)管理全過程中物業(yè)的前期管理，物業(yè)的驗收與接管，物業(yè)入伙手續(xù)的辦理，物業(yè)的裝修與管理等內(nèi)容進行論述。第一篇：第一章 物業(yè)管理的前期介入第一節(jié) 物業(yè)管理的前期介入概述在現(xiàn)代社會經(jīng)濟中，傳統(tǒng)的管理方式正在被科學(xué)的、先進的管理方式所取代。因而物業(yè)管理不能照搬老一套的管理辦法和管理經(jīng)驗，應(yīng)引進現(xiàn)代化管理中的全新思想，對物業(yè)實行“全過程”的管理。一、前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的提出，最早體現(xiàn)在1994年11月1日起施行的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》中?！薄渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》(1997年7月1日施行)把前期物業(yè)管理作為物業(yè)全過程管理的重要一環(huán)，下了更確切的定義：“本條例所稱前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理”。而作為確立這種民事法律關(guān)系的兩個主體均需具備相應(yīng)的條件。如《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件是：“(一)公有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上；(二)新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上；(三)住宅出售已滿兩年”。如果說把物業(yè)出售率作為業(yè)主委員會成立的前置條件在時間上尚難限定的話，那么“出售已滿兩年”的規(guī)定則嚴(yán)格地制定了時限。這與政府所要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)竣工交付使用后的一定年限內(nèi)負責(zé)物業(yè)的保修是相吻合的。實際上，不論業(yè)主委員會是否正式成立，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同是否正式簽訂，對物業(yè)的管理與服務(wù)在房屋正式開始出售后已經(jīng)發(fā)生?！币簿褪钦f，前期物業(yè)管理的責(zé)任人是該物業(yè)的開發(fā)商?！鼻捌谖飿I(yè)管理合同的有效期一般與政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)的保修期限相一致。前期物業(yè)管理合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同生效時終止。然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如此簡單。開發(fā)設(shè)計是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，給排水和管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)等配套方面存在的問題。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計提出修改意見，使規(guī)劃設(shè)計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和需求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展與居住水平提高的需要，要有一定的超前性。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)的前期管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理，但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個管理階段。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行的是軟件管理。對于開發(fā)商而言，進行投資決策、規(guī)劃設(shè)計、選擇適當(dāng)?shù)牡囟?、房型及附屬設(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強對業(yè)主的吸引力度；然而對于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進行權(quán)衡。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進行選擇、評價。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權(quán)。由于將來的業(yè)主管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理企業(yè)的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否給業(yè)主樹立良好的、有效的管理者形象，對于物業(yè)管理企業(yè)來說是一把握機會、占領(lǐng)市場的大問題。三、物業(yè)前期管理的必要性(一)物業(yè)前期管理能促使那些物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點提前得到妥善解決，減少使用中的后遺癥物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效的管理。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)同步或交叉進行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對所管物業(yè)進行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，物業(yè)管理企業(yè)要想做好物業(yè)及其附屬的維修養(yǎng)護工作，必須對土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，對于圖紙改動或增、減部分作出認(rèn)真記錄。相對來說，物業(yè)管理人員對土建結(jié)構(gòu)部分了解得不透徹，而對設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握，便于后期管理。由于加強了對所管物業(yè)的全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ)，可提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時間