【正文】 身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入住(使用)之前進(jìn)行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對(duì)即將交付使用的物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)施等進(jìn)行的綜合性管理。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，前期介入管理開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。當(dāng)前消費(fèi)者的物業(yè)管理意識(shí)已經(jīng)有了很大的提高，因此物業(yè)管理公司在較深入了解物業(yè)項(xiàng)目及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，從業(yè)主使用功能、物業(yè)后期管理和社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展等方面與發(fā)展商攜手，才能共創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)品牌。此外，在房產(chǎn)開發(fā)過程中，由于設(shè)計(jì)不盡合理(未能從使用和管理的需要考慮)、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會(huì)直接影響物業(yè)今后的使用和管理。三、但從目前房地產(chǎn)開發(fā)的過程和物業(yè)管理行業(yè)的總體運(yùn)作情況看，許多物業(yè)都是建成即將交付使用時(shí)才確定管理單位，物業(yè)管理僅僅成為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸。二、在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)營銷消費(fèi)使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用，目前一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已開始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他 們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務(wù) 。缺乏良好的物業(yè)管理常導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部設(shè)施運(yùn)行不良，加速物業(yè)物理損耗的速度，使物業(yè)使用價(jià)值超前消耗，造成財(cái)富的巨大浪費(fèi)。 有利于物業(yè)保值升值。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經(jīng)“死火”。四、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營的優(yōu)良影響 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的派生和延續(xù)，其管理與服務(wù)質(zhì)量的好壞，物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營的影響主要有以下幾點(diǎn)： 有利于房地產(chǎn)的銷售推廣。房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)物業(yè)進(jìn)有的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理，前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用。前期介入管理的同時(shí)，物業(yè)各工種交叉，提倡一專多能和發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期介入管理過程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展，有相物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人才的培養(yǎng)。物業(yè)前期介從管理同時(shí)也是一件有利于開發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。根據(jù)社區(qū)的持續(xù)發(fā)展要求，作為物業(yè)前期介入管理工作的一個(gè)重點(diǎn)，是通過環(huán)保、節(jié)能的服務(wù)來避免現(xiàn)代工業(yè)明所造成的空氣污染、水污染、噪音污染和能源浪費(fèi)，改善整個(gè)社區(qū)的生態(tài)環(huán)境，做到花香草綠，空氣清新，水源充足清潔，道路平坦、干凈、垃圾及時(shí)清運(yùn)，環(huán)境情靜幽雅。物業(yè)前期介入管理尤其是對(duì)社區(qū)文化項(xiàng)目和社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的專業(yè)意見，保障了社區(qū)生活服務(wù)項(xiàng)目的開展。社區(qū)服務(wù)建設(shè)與發(fā)展是衡量社會(huì)生存質(zhì)量和整個(gè)城市文明程度的一個(gè)重要指標(biāo)。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務(wù)和鄰里相親為宗旨的社區(qū)文化建設(shè)相輔相成。另一方面也為政府各管理職能部門找到了個(gè)社會(huì)總代管。同時(shí)為項(xiàng)目管理擬定一切有關(guān)日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定、公共區(qū)域行為規(guī)范、自行車管理規(guī)定、停車場管理等，為規(guī)范面常期物業(yè)管理奠定了基礎(chǔ)。作為管理者從物業(yè)前期介入管理開始，為物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)合理人事組織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責(zé)，采購管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備。前期介入管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來的隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入管理對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，由于已對(duì)所管物業(yè)有全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)。前期介入管理的合格也是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開始為維護(hù)業(yè)主（小業(yè)主與發(fā)展商）共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項(xiàng)安全管理制度和各種緊意情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作。物業(yè)前期介入管理的優(yōu)點(diǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一、物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)我國的房地產(chǎn)用發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，從以生產(chǎn)為龍頭的建設(shè)階段，以賣房為龍頭的銷售階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷為龍頭導(dǎo)向的階段。當(dāng)前消費(fèi)者的物業(yè)管理意識(shí)已經(jīng)有了很大的提高，如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司前期介入管理，將會(huì)極地促進(jìn)物業(yè)的銷售。此外，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于設(shè)計(jì)不盡合理（未能從使用和管理的需要考慮）、施重粗糙、圖紙資料不全等，都會(huì)直接影響物業(yè)今后的使用和管理。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)營銷消費(fèi)使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用，物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的前期介入管理在這一系統(tǒng)工程中具有多方面的重要意義，但從目前房地產(chǎn)開發(fā)的過程和物業(yè)管理行業(yè)的總體運(yùn)作情況看，許多物業(yè)都是建成即將交付使用時(shí)確定管理單位，物業(yè)管理僅僅成為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸。（）物業(yè)服務(wù)有限公司第一章 前期介入服務(wù)的意義與優(yōu)點(diǎn)小區(qū)的前期介入物業(yè)管理，是指物業(yè)正式進(jìn)駐前的物業(yè)管理，其主要目的是：及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備的遺留問題，為日后物業(yè)的順利運(yùn)作打好基礎(chǔ)，進(jìn)行溝通渠道、管理架構(gòu)和相關(guān)資源準(zhǔn)備，確保業(yè)主順利進(jìn)駐以及正式進(jìn)駐后的良好管理效果。其中：————物業(yè)服務(wù)主要展示開發(fā)商的品牌定位；————物業(yè)服務(wù)主要在于提供需求方開發(fā)過程中的物業(yè)支持；————物業(yè)服務(wù)主要在于為需求方提供項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)前期介入，并提供后期的全面物業(yè)服務(wù)工作。目 錄第一章 前期介入服務(wù)的意義與優(yōu)點(diǎn) 4一、物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān) 5二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ) 6三、物業(yè)前期介入管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證 7四、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營的優(yōu)良影響 8第二章 前期介入的五個(gè)階段 12一、物業(yè)顧問組建階段 12二、施工建設(shè)階段 13三、竣工驗(yàn)收階段 14四、物業(yè)銷售階段 14五、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收 15第三章 前期物業(yè)管理初期設(shè)想及管理要點(diǎn) 16一、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員 18二、做好與現(xiàn)場各方關(guān)系的協(xié)調(diào) 18三、物業(yè)接管驗(yàn)收的有關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn) 21第四章 項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置 28第五章 前期介入工作計(jì)劃和物資裝備情況 29一、工作計(jì)劃 29二、物資裝備情況 31第六章 前期介入管理開支預(yù)算 32一、前期介入服務(wù)報(bào)價(jià) 32二、接管驗(yàn)收階段服務(wù)報(bào)價(jià) 33第七章 日常物業(yè)管理及員工培訓(xùn) 34一、房屋管理 34二、 綜合管理服務(wù) 34三、 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 35四、 公共秩序維護(hù) 36五、保潔服務(wù) 37六、綠化養(yǎng)護(hù)管理 38七、 員工培訓(xùn) 38八、 日常應(yīng)急預(yù)案 41（一）小區(qū)治安應(yīng)急預(yù)案 41（二）突發(fā)公共衛(wèi)生事件的應(yīng)急處理 42（三） 小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)突然斷水、斷電的應(yīng)急措施 43（四）突發(fā)性群體事件處置預(yù)案 43（五）火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案 44（六）小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)可疑物品的應(yīng)急程序 45九、社區(qū)文化 46八、 日常服務(wù)報(bào)價(jià) 48九、 服務(wù)承諾 48十、 公司簡介 4952 / 52（XX）小區(qū)前 言 （）物業(yè)服務(wù)有限公司成立于2003年3月，現(xiàn)屬于貳級(jí)資質(zhì)企業(yè)，多年以來一直致力于為各類型物業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，并向有需求的企業(yè)提供全面物業(yè)服務(wù)，受到業(yè)內(nèi)外人士的廣泛好評(píng)。 為了使相關(guān)方對(duì)我公司情況及業(yè)務(wù)范圍有著基礎(chǔ)的了解，特編制了本服務(wù)方案，可分別供需要提供物業(yè)服務(wù)的需求方參考。 對(duì)于閱讀了本方案書的潛在需求方而言，重點(diǎn)在于了解我公司在物業(yè)服務(wù)的基本設(shè)想、工作流程，以便于進(jìn)一步的深入洽談。我公司針對(duì)（XX）小區(qū)住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理特點(diǎn)及項(xiàng)目進(jìn)度安排，擬在****物業(yè)管理平臺(tái)的支持下，從客戶關(guān)系、制度管理、技術(shù)資料管理三個(gè)環(huán)節(jié)入手，制定出完善、高效、科學(xué)的作業(yè)規(guī)程和工作計(jì)劃，以保障****住宅小區(qū)物業(yè)的正常、有序運(yùn)轉(zhuǎn)，協(xié)助集團(tuán)使之物業(yè)建立良好之窗口形象。由于新接管物業(yè)前期工作時(shí)間緊、任務(wù)重、責(zé)任大，如物業(yè)驗(yàn)收、入住、裝修等工作，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤疏漏，都將對(duì)后期管理造成不利影響，甚至產(chǎn)生無法挽回的損失。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化優(yōu)勢在于前期介入開發(fā)階段，熟悉掌握住戶需求變化，與開發(fā)商共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。因此物業(yè)管理公司在較深入了解物業(yè)項(xiàng)目及業(yè)主需求的基上，從業(yè)主使用功能、物業(yè)后期管理和社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展等方面與發(fā)展商攜手，才能共創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)品牌。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，前期介入管理開發(fā)階段，共同谷與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和素質(zhì)良好。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護(hù)全體業(yè)主（使用人）的利益以及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入住（使用）之前進(jìn)行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對(duì)即將交付使用的物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)旗等進(jìn)有的綜合性管理。二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ)物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的意向基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。同時(shí)，通過前期介入管理可以提出許多設(shè)計(jì)和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。是確保物業(yè)的使用力量，為日后漫長的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對(duì)各部門主要管理人員進(jìn)行現(xiàn)代物業(yè)管理念與操作手法的培訓(xùn)，就物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、物料、能源分布、設(shè)備安裝等向發(fā)展商提出有關(guān)建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。三、物業(yè)前期介入管理是社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展的保證、專業(yè)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人的總管家。物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務(wù)水平，勢必不斷滿足住戶、用戶日益增長的文化需求。是以社區(qū)文明氛圍的塑造、社會(huì)生活服務(wù)項(xiàng)目的展開以及社區(qū)意識(shí)的培養(yǎng)，來實(shí)現(xiàn)“擁有一個(gè)居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美舒心、生活方便稱心、文化娛樂歡心”的生活家園的目標(biāo)。而物業(yè)管理是一項(xiàng)以各類房屋和公建配套設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)為核心的專業(yè)管理，是圍繞“人的居住”而實(shí)施的管理，即是以人為中心開展活動(dòng)，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。同時(shí)不斷完善社區(qū)服務(wù)功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認(rèn)真分析不同的消費(fèi)觀，從而言引導(dǎo)出不同的消費(fèi)趨向，最終使物業(yè)服務(wù)、管理贏得主動(dòng)，為社區(qū)服務(wù)發(fā)展開辟廣闊的空間。應(yīng)該說這也是物業(yè)管理公司最基本的服務(wù)內(nèi)容之一。將前期介入管理作為物業(yè)管理服務(wù)的重要項(xiàng)目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動(dòng)到自覺地考慮物業(yè)的前期介入管理工作，從而