【正文】 助開(kāi)發(fā)企業(yè)做好物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備、管線等使 用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)施設(shè)備逐一檢查，并建立驗(yàn)收檔案?！┕す芾黼A段物業(yè)管理的工作目標(biāo)：從物業(yè)管理和使用的角度對(duì)施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提高業(yè)主在后期使用過(guò)程中的滿意度，減少維修成本，一定程度上可以提高項(xiàng)目建設(shè)單位的知名度及信譽(yù)度，同時(shí)可以避 免給物業(yè)管理企業(yè)的后期管理及服務(wù)帶來(lái)不必要的麻煩。概括地說(shuō)，物業(yè)管理對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的介入是全程參與，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 的不同階段制定階段性工作目標(biāo)，具體如下：※項(xiàng)目策劃定位階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：充分了解項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目定位，并據(jù)此 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，確定物業(yè)管理服務(wù)在后期物業(yè)管理中的服務(wù)檔次及標(biāo)準(zhǔn)，初步設(shè)計(jì)物業(yè)管理方案，為后期物業(yè)管理做好前期鋪墊。從物業(yè)管理涉及的服務(wù)對(duì)象及服務(wù)內(nèi)容分析，要做好物業(yè)管理服務(wù)工作，需要從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的源頭抓起，并要根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的階段性特點(diǎn)，從物業(yè)管理及使用者的角度提出意見(jiàn)和建議，并制定相應(yīng)的管理方案。，根據(jù)實(shí)際情況提出合理化建議 1）對(duì)屋面、有防水要求的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇 2）門、窗的材質(zhì)3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸 4）地區(qū)氣候差異對(duì)房屋質(zhì)量的特殊要求5）空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集6）煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置7）廣場(chǎng)、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性1）室內(nèi)管道、計(jì)量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及2）給業(yè)主造成的影響3）各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對(duì)業(yè)主的影響4）各種設(shè)備總控制開(kāi)關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)5）各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗6）室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響7）智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟(jì)性施工階段（一）參與人員前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時(shí)安排工程維修人員參與。，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實(shí)掌握目標(biāo)客戶群的需求，制定出有針對(duì)性的管理服務(wù)措施。，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對(duì)戶型設(shè)計(jì)的意見(jiàn)、裝修中的常見(jiàn)改動(dòng)等情況反饋給開(kāi)發(fā)商，以便開(kāi)發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計(jì)方案。前期介入小組重點(diǎn)從后期維護(hù)的角度對(duì)綠化植物樹(shù)種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議。全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計(jì)、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護(hù)經(jīng)濟(jì)性等方面對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購(gòu)、安裝及維保合同的洽談工作。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 參與人員前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、工程主管、財(cái)務(wù)部經(jīng)理 主要工作內(nèi)容從物業(yè)管理角度對(duì)項(xiàng)目的整體布局提出建議，如在綜合體項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)物業(yè)管理用房的位置、臨時(shí)停車場(chǎng)的設(shè)置等提出建議。第一篇：綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)與驗(yàn)收交付階段的前期介入，開(kāi)盤區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗(yàn)收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問(wèn)題的處理流程等。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理公司將委派相對(duì)應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢(shì)與恒久的品質(zhì)。綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案：參與項(xiàng)目的規(guī)劃，如在本項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)綜合體出入口設(shè)計(jì)、人車分流、地下車庫(kù)預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議。通過(guò)上述工作，管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開(kāi)發(fā)商的利益均得到有效的保護(hù)。，依照相關(guān)法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理用房的面積提出要求。，從管理維護(hù)和安全管理的角度提出有關(guān)建議。前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。（二）主要關(guān)注以下內(nèi)容，對(duì)影響后期管理的項(xiàng)目提出合理化建議 1）供方門、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評(píng)價(jià)2）公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定 1）房屋質(zhì)量控制 2）隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄3）設(shè)計(jì)變更記錄的收集4）設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓(xùn)5）成品保護(hù)6）綜合體和小區(qū)體育設(shè)施、兒童游樂(lè)設(shè)施質(zhì)量涵蓋弱電安防監(jiān)控消防物業(yè)通信布線樓宇自控的【智能樓宇管理師】證書(shū)可在全國(guó)鑒定考試網(wǎng)查詢 全國(guó)通用 無(wú)需年檢 ★外來(lái)工作者可直接申請(qǐng)當(dāng)?shù)氐娜瞬乓M(jìn)；★評(píng)定職稱（中級(jí)職稱），升職加薪（工程師待遇），漲退休金，享受政府補(bǔ)貼★輔助申請(qǐng)相關(guān)資質(zhì)，用于招投標(biāo)（增強(qiáng)企業(yè)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力）第二篇：物業(yè)管理前期介入方案物業(yè)管理前期介入方案物業(yè)管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主委托對(duì)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或所屬房屋及房屋占用范圍內(nèi)的土地以及與房屋土地相連的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、道路、車輛、秩序維護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一的維修、養(yǎng)護(hù)及管理，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企 業(yè)或全體業(yè)主 / 使用人提供服務(wù)。任何一個(gè)項(xiàng)目都離不開(kāi)“策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、營(yíng)銷策劃 / 銷售、竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收（物業(yè)）”等環(huán)節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)要想全面深入了解項(xiàng)目的特點(diǎn)及做好后期物業(yè)管理服務(wù)工作，必需充分了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，并就每個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的特點(diǎn)，從物業(yè)后期管理及使用過(guò)程中遇到的問(wèn)題，降低風(fēng)險(xiǎn)?！?guī)劃階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：從設(shè)施設(shè)備的完善、建筑設(shè)計(jì)中美觀耐用和后期維保服務(wù)相結(jié)合、建筑物功能設(shè)計(jì)的完善、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)的完善等方面，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合業(yè)主的意見(jiàn)反饋，提出設(shè)計(jì)方面的經(jīng)驗(yàn)性建議，一定程度上可以使設(shè)計(jì)更為合理和人性化，這些合理化建議一旦被采納，將有利于日后業(yè)主的使用和物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，可以有效避免由于設(shè)計(jì)上的缺陷給后期業(yè)主使用和物業(yè)管理服務(wù)帶來(lái)不必要的麻煩?！鶢I(yíng)銷策劃/銷售階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)商討制定合理的物業(yè)管理相關(guān) 項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（主要是管理費(fèi)）、協(xié)助制定業(yè)主公約及管理制度、協(xié)助做好房屋銷售和宣傳推廣、做好物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌的展示、售樓處及樣板房的接待、管理及服務(wù)、就客戶提出的物業(yè)管理方面的問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)答辯等等。這樣可以從后期使用和管理角度幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患及遺漏工程，并提出整改意見(jiàn)和建議，規(guī)避由于施工監(jiān)管不力導(dǎo)致的工程缺陷。同時(shí)協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)企業(yè)落實(shí)工程方面的維保事宜。第三篇：物業(yè)管理前期介入淺談物業(yè)管理的前期介入（發(fā)表于《中國(guó)住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動(dòng)。既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來(lái)極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會(huì)損傷開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和利益。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開(kāi)發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價(jià)格，還越來(lái)越重視入住后的物業(yè)管理。一、物業(yè)前期介入的必要性打開(kāi)報(bào)章、瀏覽網(wǎng)頁(yè),糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)怪不怪的一道特殊風(fēng)景。這時(shí)，通過(guò)第三只眼睛來(lái)看問(wèn)題，常常會(huì)透過(guò)表象而現(xiàn)其本質(zhì)。在討論物業(yè)前期介入問(wèn)題之前，我們先請(qǐng)看下面的三個(gè)案例：案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。在甲小區(qū)處理類似問(wèn)題的過(guò)程中，物業(yè)人員曾走訪過(guò)一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)?？上У氖?，該開(kāi)發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問(wèn)題上不如設(shè)計(jì)師，對(duì)物業(yè)的意見(jiàn)重視不足，而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無(wú)意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒(méi)有暖氣，于是趕緊找開(kāi)發(fā)商交涉。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來(lái)，衛(wèi)生間沒(méi)有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)之一，甚至個(gè)別業(yè)主因此拒繳供暖費(fèi)，給小區(qū)物業(yè)管理及開(kāi)發(fā)商的形象造成了一定的影響。開(kāi)發(fā)商錯(cuò)誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒(méi)有立即采取整改措施。上述三個(gè)案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、后期接管驗(yàn)收三個(gè)不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的必要性。無(wú)庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個(gè)別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個(gè)別業(yè)主行為過(guò)激無(wú)理取鬧的，但更多的糾紛是因