【正文】 理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作。物業(yè)前期介入管理的優(yōu)點主要表現(xiàn)在以下幾方面： 4 一、物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗收關(guān) 我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷為龍頭導(dǎo)向的階段。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化優(yōu)勢在于前期介入開發(fā)階段，熟悉掌握住戶需求變化，與開發(fā)商共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)項目的設(shè)計合理和質(zhì)量良好。由于新接管物業(yè)前期工作時間緊、任務(wù)重、責(zé)任大，如物業(yè)驗收、入住、裝修等工作，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤或疏漏，都將對后期管理造成不利影響，甚至產(chǎn)生無法挽回的損失。而真正意義上的前期介入是從項目前期設(shè)計開始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。 三、 物業(yè)前期介入管理的意義 3 一、從項目設(shè)計開始提前介入 ,參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計 ,對物業(yè)實施超前管理 ,為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見 ,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能，促進(jìn)人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。 第 三 ，有利于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的 聲譽(yù)。從財富積累的角度來看，良好的物業(yè)管理可延長物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。這說明物業(yè)管理對房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。隨著人們生活水平的提高， 人們對工作環(huán)境和居住環(huán)境越來越關(guān)注。 2 （ 3）目前市場上大的房地產(chǎn)公司都是用的自己的的物業(yè)公司，如建業(yè)、鑫苑、二十一世紀(jì)、金成、綠地、中房、順馳、新長城、清華園等等。 開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系： ⑴ 從屬關(guān)系，即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機(jī)構(gòu)或子公司； 物業(yè)公司是房產(chǎn)公司出資注冊成立，屬于房產(chǎn)子公司，但在財務(wù)結(jié)算上實行獨 立核算，法律上仍是平等合同關(guān)系。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理主要側(cè)重在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)方面，而物業(yè)管理則主要從事物業(yè)的維護(hù)、 保養(yǎng)以及對環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)方面。 一、 房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè) 管理之間的關(guān)系 物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開 發(fā)的派生物。 1： 首先非常感謝劉總能給大家這次集體參股共同管理公司的機(jī)會，使每個人身上多了份使用感和責(zé)任感，從而把其當(dāng)成個人的事業(yè)用心去經(jīng)營。不管公司是哪種戰(zhàn)略決策，我將以個人身份盡自己一點綿薄之力提供一些粗略的建議，僅供參考， 敬請指正。作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善， 直接的說即是房地產(chǎn)的售后服務(wù)，是一種社會化和專業(yè)化的服務(wù)方式。 房地產(chǎn)經(jīng)營的工作性質(zhì)是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。 ⑵ 合同關(guān)系，開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同，聘請物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。（后面有房地產(chǎn)選用自己的物業(yè)公司還是外聘物業(yè)公司的優(yōu)劣分析） 二、物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的派生和延續(xù)，其管理與服務(wù)質(zhì)量的好壞，物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響主要有以下幾點： 第一，有利于房地產(chǎn)的銷售推廣。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經(jīng) “ 死火 ” 。 第二，有利于物業(yè)保值升值。缺乏良好的物業(yè)管理常導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部設(shè)施運行不良，加速物業(yè)物理損耗的速度，使物業(yè)使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務(wù) 。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他 們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。 二、 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)營銷消費使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用， 目前一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理 ,但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的 ,主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議 ,為接管驗收做前期準(zhǔn)備 ,在深度和廣度上都存在一定的缺陷 ,仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。 三、 但從目前房地產(chǎn)開發(fā)的過程和物業(yè)管理行業(yè)的總體運作情況看，許多物業(yè)都是建成即將交付使用時才確定管理單位，物業(yè)管理僅 僅成為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸。此外，在房產(chǎn)開發(fā)過程中，由于設(shè)計不盡合理 (未能從使用和管理的需要考慮 )、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會直接影響物業(yè)今后的使用和管理。當(dāng)前消費者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高，因 此物業(yè)管理公司在較深入了解物業(yè)項目及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，從業(yè)主使用功能、物業(yè)后期管理和社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展等方面與發(fā)展商攜手，才能共創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)品牌。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢，前期介入管理開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī) 劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計合理和質(zhì)量良好。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護(hù)全體業(yè)主 (使用人 )的利益以及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入住 (使用 )之前進(jìn)行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對即 將交付使用的物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)施等進(jìn)行的綜合性管理。 二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ) 物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作， “ 物業(yè)管理從圖紙開始 ” 其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。由于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、 接管驗收打下了基礎(chǔ)。前期介入管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來的隱患發(fā)生時，對分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。 作為管理者從物業(yè)前期介入管理開始，為物業(yè)管理公司設(shè)計合理人事組織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責(zé)，采購管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備，為物業(yè)管理公司 各部門制定具體管理制度與規(guī)定，對各部門主要管理人員進(jìn)行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓(xùn)，就物業(yè)項目的設(shè)計、物料、能源分 要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行 ,物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作