物業(yè)管理的前期介入概述-在線瀏覽
2025-07-17 04:39本頁面
【正文】 也 就 是 說 ， 前期物業(yè)管理的責任人是該物業(yè)的開發(fā)商 。 ”前期物業(yè)管理合同的有效期一般與政 府要求房地產開發(fā)企業(yè)對物業(yè)的保修期限相一致。前期物業(yè)管理合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同生效時終止。然而，從物業(yè)管 理的實踐來看，并非如此簡單。開發(fā)設計是各物 業(yè) 轄 區(qū) 能 否 形 成 完 整 、 舒適、 便利的功能區(qū)域的先天制約因素。 如 現 在 常 見 的 車 位 擁 擠 ， 住 房使用功能不全，空調位置未考慮，給 排 水 和 管 道 未 顧 及 ， 以 及 水 、 電 、煤 、通風等配套方面存在的問題。如果開發(fā)商在規(guī)劃設計階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富 經驗和專 業(yè) 知 識 對 規(guī) 劃 設 計 提 出 修改意見，使規(guī)劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基 礎。因此，物業(yè)管理應建立追求全 過 程 最 佳 效 益 的 現 代 化 管 理 模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以 后的使用和需求，考慮到社會經濟發(fā)展與居住水平提高的需要，要有一定的超前性。物業(yè)管 理 是 一 種 對 物 業(yè) 全 過 程 的 管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)的前期管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理，但是就其管理的內涵分析，它應屬于企業(yè)管 理的一個管理階段。房地產開發(fā)商對物業(yè)進行的是硬件建設，物業(yè)管理企 業(yè)對物業(yè)進行的是軟件管理。對于 開發(fā)商而言，進行投資決策、規(guī)劃設計、選擇適當的地段、房型及附屬 設 施 ，并 通 過 施 工 建 造 形 成 物 業(yè) ，其 目 的 是 為 了 增 強 對 業(yè) 主 的 吸 引 力度；然而對于業(yè)主而言，卻不止于此 ，業(yè) 主 還 將 對 物 業(yè) 管 理 進 行 權 衡 。隨著人們觀念的轉變，業(yè)主既會從 使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進行選擇、評價。 對 于 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 而 言 ，首先應參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權。由于將來的業(yè)主管 理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理企業(yè)的權利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管 理 秩 序 ，能 否 滿 足 業(yè) 主 的 服 務 需 求 ，能否給業(yè)主樹立良好的、有效的管理者形象，對于物業(yè)管理企業(yè)來說是 一把握機會、占領市場的大問題。 三、物業(yè)前期管理的必要性 ( 一 ) 物業(yè)前期管理能促使那些物業(yè)竣工后返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決，減少使用中的后 遺癥。然而在物業(yè)管理的實 踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾 著 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) ， 諸 如 物 業(yè) 質 量 、設備性能、設施配套以及綜合服務等 ，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而 往 往 在 于 物 業(yè) 的 開 發(fā) 商 和 建 筑商。 ( 二 ) 物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解 物 業(yè) 管 理 行 為 的 實 質 是 服 務 。例如：管線節(jié)點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現場作 記錄，在后期管理中，可能就會出現脫節(jié)的現象。 因 此 ，如 果 目 前 條 件 不 允 許 過 早 介 入 的話， 設 備 安 裝 階 段 應 是 較 合 適 的 介 入點。 ( 三 ) 早期介入有利于后期管理工作的進行 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 通 過 早 期 介 入 ，保證了設計、建造質量和對物業(yè)的全面了解，對后期的物業(yè)管理就帶來了 很多便利，既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實施，又可以保證維修質量從而提高了工作效率和工作質量。 ( 四 ) 有利于樹立物業(yè)管理企業(yè)的形象 如 果 接 管 與 入 住 同 步 進 行 ， 物業(yè)管理企業(yè)即使再努力，也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額，折騰不出 頭 緒，并且容易忙中出錯，以致嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。比如在海南，高溫 時間較長，空調用電量特別大，尤其是一些商業(yè)大廈，就必須考慮電路和負荷問題。又如通常的鋁合金窗移動的滑軌都是平口槽型的，但是沿海地區(qū)都有臺風季節(jié)，臺風
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