【正文】 規(guī)范了發(fā)展商的開(kāi)發(fā)與銷售行為。物業(yè)管理公司的前期介入管理應(yīng)接照公司的各項(xiàng)管理制度進(jìn)行嚴(yán)格的內(nèi)部管理，在此基礎(chǔ)上建立一套行之有效的工作制度。通過(guò)物業(yè)前期介入管理規(guī)范的工作制度和扎扎實(shí)實(shí)的辛勤付出，就能夠一步步打開(kāi)工作局面，確保前期介入管理最終達(dá)到預(yù)期效果，使業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)企業(yè)都能達(dá)到滿意得目標(biāo)。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)工作環(huán)境和居住環(huán)境越來(lái)越關(guān)注。這說(shuō)明物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。從財(cái)富積累的角度來(lái)看，良好的物業(yè)管理可延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。 有利于提高房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能，促進(jìn)人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。 三、物業(yè)前期介入管理的意義一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。而真正意義上的前期介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開(kāi)始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過(guò)程。由于新接管物業(yè)前期工作時(shí)間緊、任務(wù)重、責(zé)任大，如物業(yè)驗(yàn)收、入住、裝修等工作，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤或疏漏，都將對(duì)后期管理造成不利影響，甚至產(chǎn)生無(wú)法挽回的損失。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)在于前期介入開(kāi)發(fā)階段，熟悉掌握住戶需求變化，與開(kāi)發(fā)商共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。物業(yè)前期介入管理的優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面：一、物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)　　我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷為龍頭導(dǎo)向的階段?！　∽鳛闃I(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開(kāi)始為維護(hù)業(yè)主(小業(yè)主與發(fā)展商)共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項(xiàng)安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作。前期介入管理的合格也是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期介入管理對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。同時(shí)，通過(guò)前期介入管理可以提出許多設(shè)計(jì)和施工方面存在的問(wèn)題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后漫長(zhǎng)的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。第二章 前期介入的五個(gè)階段一、物業(yè)顧問(wèn)組建階段 對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)公司組建“前期顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)”。從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。1． 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議，降低日后管理維護(hù)成本；2． 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；3． 審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)；4． 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；5． 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；6． 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；7． 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；8． 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；9． 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；10． 對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)(ISO900ISO1400HSAS18001等)需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。1． 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；2． 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；3． 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；4． 制訂物業(yè)驗(yàn)收流程并執(zhí)行；5． 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。五、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收，需要注意以下幾點(diǎn)：1． 公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作；2． 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益；3． 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)主體對(duì)存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格；4． 落實(shí)物業(yè)的保修事宜。接管驗(yàn)收的作用1． 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；2． 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益，以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件；3． 通過(guò)物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量，另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。秉承雙贏的合作理念，我公司將提供優(yōu)質(zhì)的前期介入物業(yè)服務(wù)，傾力協(xié)助貴公司樹(shù)立品牌，創(chuàng)品牌打造精品小區(qū)美好品牌愿景的實(shí)現(xiàn)，為貴司發(fā)展提供前有力的后勤保障?！鞍踩笔侵缸寴I(yè)主在小區(qū)里生活的安全放心；“舒適”是指要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓業(yè)主感到舒適、溫馨；“快捷”是指讓業(yè)主在小區(qū)里方便的與各地進(jìn)行聯(lián)系，交換信息，這就要求我們打造一個(gè)高端品位的智能化小區(qū)；“健康”是指良好的環(huán)境促進(jìn)人的身心健康，同時(shí)借助豐富多彩，形式各樣的社區(qū)文化活動(dòng)引領(lǐng)業(yè)主健康的生活工作習(xí)慣。要求物業(yè)管理能維護(hù)規(guī)劃建設(shè)的嚴(yán)肅性，定期進(jìn)行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開(kāi)門窗的破壞性行為，禁止個(gè)別業(yè)主隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為，保證業(yè)主的居住安全。定時(shí)對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)所進(jìn)行清掃保潔，及時(shí)清運(yùn)垃圾，并對(duì)衛(wèi)生用具進(jìn)行清潔消毒；加強(qiáng)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)，派專人管理綠化帶、花草樹(shù)木，禁止人為破壞行為。成立保衛(wèi)處，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安巡邏與防范，確保住戶財(cái)產(chǎn)安全。即市政道路、下水管道、窨井與消防等公共設(shè)施的管理、維修、保養(yǎng)等工作。為特殊住戶提供各種專業(yè)有償服務(wù)和特需服務(wù)。這是高層住宅的核心部分，如發(fā)電機(jī)、中央空調(diào)、供水、消防、通信系統(tǒng)等，一旦哪一部分發(fā)生問(wèn)題，必將嚴(yán)重影響住戶生活和工作。　　?！　?。物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入階段的工作有別于物業(yè)前期咨詢，此階段更加注重項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)功能設(shè)施設(shè)備的合理安裝及隱蔽工程的施工質(zhì)量等，通過(guò)派駐現(xiàn)場(chǎng)工程人員與開(kāi)發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，使初期各項(xiàng)設(shè)計(jì)建設(shè)更加完善合理。具體來(lái)講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要協(xié)助開(kāi)發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程優(yōu)化，向甲方提供現(xiàn)場(chǎng)建議?！　?．有豐富的施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；　　4．有豐富而專業(yè)的物業(yè)服務(wù)全面管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。在進(jìn)入項(xiàng)目以前應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入了解并制定計(jì)劃。最后對(duì)圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總，為制定工作計(jì)劃做準(zhǔn)備。根據(jù)了解到的項(xiàng)目特點(diǎn)，如項(xiàng)目定位、系統(tǒng)構(gòu)成、交通流線、服務(wù)配套等，結(jié)合甲方的施工進(jìn)度計(jì)劃擬定現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)計(jì)劃。在現(xiàn)場(chǎng)巡視過(guò)程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為提供物業(yè)建議做準(zhǔn)備。（2）記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務(wù)公司的后期接管提供便利。施工過(guò)程是根據(jù)施工便利與否而適時(shí)調(diào)整的，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和截門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。（1）通過(guò)參加設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)、施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)；參加專業(yè)會(huì)議，通過(guò)會(huì)議上的問(wèn)題討論、焦點(diǎn)爭(zhēng)論，了解項(xiàng)目情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，適時(shí)的提出物業(yè)建議。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的深入了解，提供現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)建議。（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)通過(guò)記錄現(xiàn)場(chǎng)的情況，匯總后及時(shí)向甲方及施工單位提供書(shū)面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。無(wú)論是對(duì)設(shè)計(jì)還是對(duì)施工的現(xiàn)場(chǎng)，建議都應(yīng)注意時(shí)效性。物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員對(duì)提出的關(guān)鍵性建議必須適時(shí)跟進(jìn)，在必要情況下要堅(jiān)持促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計(jì)建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。（1）施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來(lái)源證、原裝保修書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、環(huán)保認(rèn)證書(shū)等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。（1）建立初步設(shè)備臺(tái)帳；隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過(guò)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺(tái)帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。（3）配合開(kāi)發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。 三、物業(yè)接管驗(yàn)收的有關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)的接管驗(yàn)收，分為新建物業(yè)的接管驗(yàn)收和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；　　建筑執(zhí)照；　　　　(2)技術(shù)資料：　　地質(zhì)勘察報(bào)告；　　工程預(yù)決算；　　工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄)；　　沉降觀測(cè)記錄；　　鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；　　水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；　　供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告。房屋所有權(quán)證；　　有關(guān)司法、公證文書(shū)和協(xié)議；　　房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)。房地產(chǎn)平面圖；　　房屋及設(shè)備技術(shù)資料?！　?2)鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值?！　?4)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。2．外墻不得滲水　　3．屋面　　(1)各類屋面必須符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲漏?！　?3)陽(yáng)臺(tái)和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直、無(wú)缺棱掉角?！　?3)木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合?！　?2)進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固?！　?5)飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角順直，無(wú)缺棱掉角。　　(三)水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收　　1．供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。　　(2)檢查發(fā)電機(jī)系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計(jì)功能，機(jī)組能否正常使用，機(jī)油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通?！　?3)低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密；采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線問(wèn)和對(duì)地絕緣電阻值不小于1兆歐／干伏。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。　　2．中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收?！　?2)檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無(wú)漏水現(xiàn)象；防腐足否符合要求，膨脹水箱能否正常補(bǔ)水?！　?4)檢查柜式風(fēng)機(jī)、盤管內(nèi)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用?！　?．消防系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。　　(2)檢查消防管路有無(wú)漏水，閥應(yīng)保持常開(kāi)狀態(tài)(防火水閥除外)，消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無(wú)水流，水壓是否滿足要求?！　?4)檢查各工作生活點(diǎn)手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是