【正文】 進行培訓，組織編寫各類管理服務文件和規(guī)章制度，準備業(yè)主入住資料等。(四)銷售階段1．內(nèi)容(1)完成物業(yè)管理方案及實施進度表；(2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度；(3)擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；(4)對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓；(5)派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務；(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。有關物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度，一定要符合法規(guī)，同時要實事求是。(2)征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務需求意見，并進行整理，以此作為前期物業(yè)管理服務方案的制訂和修正依據(jù)。其在銷售階段的介入內(nèi)容為：(1)在銷售前，整理并全面完成物業(yè)管理方案，將各項應使購房業(yè)主了解的內(nèi)容，以書面文件的形式納入有關《公約》、《協(xié)議》中；(2)在銷售前對售樓人員進行物業(yè)管理培訓，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解；(3)在售樓現(xiàn)場安排專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢；(4)為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在銷售時，就在售樓處、樣板房等處展開規(guī)范的物業(yè)管理工作(如清潔、綠化、安全保護等)，使業(yè)主對物業(yè)管理有良好的印象。按照國家建設部關于建設工程質量控制的有關規(guī)定，任何建設工程在竣工后都必須進行竣工驗收。在各單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收；在分期建設的工程完工后，參與分期竣工驗收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。在參與驗收時，應隨同相關驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。前期物業(yè)管理一般包括早期介入、業(yè)主入住、裝修管理、物業(yè)檔案管理等內(nèi)容。即指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，參與房地產(chǎn)項目的投資立項、規(guī)劃設計及施工建設等過程，并提出相應的意見和建議，以便建成后的物業(yè)能夠更好地滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求。對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)—經(jīng)營—管理三個階段。但是，從物業(yè)管理的實踐來看，因為開發(fā)設計是物業(yè)項目能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約階段，而房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設計中只考慮房屋和配套設施建造時的方便和節(jié)約，設計人員只考慮國家現(xiàn)行的技術標準和建設成本，很少從日后使用和管理要求的角度進行綜合考慮，造成建成后物業(yè)使用和管理上的許多不盡如人意的地方。這種設計規(guī)劃上的先天不足，即使業(yè)主多有抱怨，影響物業(yè)管理工作的順利開展，但也往往無法彌補。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，由于將來的業(yè)主擁有決定續(xù)聘、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)的權利，因此，在早期介入中物業(yè)管理企業(yè)能否主動站在業(yè)主的立場，充分考慮業(yè)主的需要，是一個能否在業(yè)主心目中樹立起忠實可信的好“管家”的關鍵機會。物業(yè)管理早期介入一般包括立項決策、規(guī)劃設計、建設施工和竣工驗收等四個階段。因此，人們習慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。實際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認識到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為市場的必然。我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當事者往往是一頭霧水。第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔心，進而引發(fā)一系列復雜的糾紛。在甲小區(qū)二期工程的前期設計時，就此類問題，物業(yè)人員曾主動向開發(fā)商提出了具體的預防性建議。結果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。而開發(fā)商過分依賴工程技術人員，堅持認為通過熱工計算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。案例三：丙小區(qū)竣工后，在進行物業(yè)接管驗收時，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。但時間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補牢”。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的時間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。開發(fā)商聘請的設計單位、施工隊伍也許是十分優(yōu)秀的，設計師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術人員也有他一定的局限性。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對所需商品和服務一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設計，完善規(guī)劃設計細節(jié)； 有利于提高工程質量；有利于保證物業(yè)的使用功能；加強對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務。最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。此時，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現(xiàn)狀。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。其實，施工技術人員更多關注的是照圖施工，而一個項目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現(xiàn)的各種問題。物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質量控制增加了一份力量，使工程質量多了一份保障，可最大程度地防止一些質量通病的出現(xiàn)。規(guī)劃設計是一個項目的靈魂和前提，對項目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實際問題，提出合理化建議，完善設計細節(jié)，進一步優(yōu)化設計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。所謂超前介入，源自于超前意識。物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時機越早越好。三、物業(yè)管理前期介入應注意的問題物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗和特長，彌補房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設計、建筑施工、法律等不同領域的專業(yè)知識。工作中遇到疑難問題，應當及時向有關專家請教。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應有的作用。我們直接的服務對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期進行參與，應該說是一種參謀的角色。但搞好關系，不是不談問題。（四）抓住重點，保證使用功能。物業(yè)管理人員應根據(jù)以往的經(jīng)驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設施的完善、水電氣暖的供應、安防系統(tǒng)的布局、質量通病的預防等，有針對性的提出意見和建議。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應盡可能全面地收集相關資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點、走向與圖紙標注不一致時，更應做好詳細的記錄。物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。，進行改進。二、設施設備調(diào)試期物業(yè)管理、安裝提出建議，對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查。，對小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調(diào)試，對設施設備的性能、結構、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領進行詳細記錄；編制設施設備操作維修規(guī)程和各項操作指導書。（7）弱電系統(tǒng)■消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等資料交接（1）產(chǎn)權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。（2）具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。接管驗收注意事項（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統(tǒng)一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。設施設備試運行為保證小區(qū)（大廈）啟用設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉移，由管理處工程技術人員開始直接操作設備，但設備安裝調(diào)試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。消防及安全管理前期介入小區(qū)（大廈）的消防工作