【正文】 用 。 監(jiān)控和消控中心的設(shè)置 。 公共照明開關(guān)設(shè)置位置 。 物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì) 。 公共洗手間的設(shè)置 。 公共告示欄的配置 。 建設(shè)施工階段 建設(shè)過程中 ,物業(yè)管理前期顧問人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況 ,逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解 ,對(duì)有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決 ,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。 分析物業(yè)建造選料及安裝 ,改善設(shè)備使用效果 ,減輕后期管理的壓力 。 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意 見 。 幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù) ,以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷 。 檢查工程施工進(jìn)度 (根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等 )。 配合設(shè)備安裝、管線布置 ,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督 ,確保安裝質(zhì)量 。 對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討 ,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo) (ISO900 ISO1400 OHSAS18001 等 )需要 ,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收 ,并建立驗(yàn)收檔案 。 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收 。 指出工程缺陷 ,就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。因此 ,物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況 ,協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。 售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo) ,規(guī)范服務(wù) ,建立良好的物業(yè)形象 。 對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作 。 項(xiàng)目的接管驗(yàn)收 1)物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。 3)物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施 ,而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等 ,應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。 ,也應(yīng)站在業(yè)戶的立場(chǎng)上 ,對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收 ,以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益 。 。 6)接管驗(yàn)收的作用 、權(quán)、利關(guān)系 ,充分維護(hù)業(yè)戶的利益 :通過物業(yè)的接管驗(yàn)收 ,一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求 ,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。這是保證開發(fā)商開發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項(xiàng)目的重要輔助途徑之一。 一、合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員 現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服 務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)派駐人員的選擇應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)： 1．有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解將要顧問項(xiàng)目業(yè)態(tài)特點(diǎn)的人員； 2．有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與需求結(jié)合的人員。 三、做好與現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系的協(xié)調(diào) 而前期介入階段主要是在項(xiàng)目已經(jīng)完成方案設(shè)計(jì)，深化施工設(shè)計(jì)圖紙基本完成，進(jìn)入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)顧問公司派駐 人員進(jìn)場(chǎng)，駐場(chǎng)實(shí)施相關(guān)顧問工作，但在一般情況下，深化設(shè)計(jì)、施工兩個(gè)步驟多會(huì)同時(shí)開展，物業(yè)駐場(chǎng)人員的主要工作也來自這兩個(gè)方面，其主要工作有： 深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)顧問計(jì)劃 。 （ 1）審讀圖紙，了解項(xiàng)目系統(tǒng)情況； 從設(shè)計(jì)說明入手，對(duì)建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)思路、定位。 10 （ 2）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)顧問計(jì)劃。 關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場(chǎng)情況。 （ 1）根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃； 隨著現(xiàn)場(chǎng)情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整物業(yè)的顧問計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。 （ 3）記錄施 工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問題，為提出各種建議做準(zhǔn)備。 參加施工期間的專業(yè)會(huì)議，提供建議。 （ 2）根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書面物業(yè)建議。 （ 1）改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議； 設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計(jì)人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需 11 求，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書面建議。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程 的隱檢、驗(yàn)收。 關(guān)注施工中的問題，對(duì)施工質(zhì)量及時(shí)提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項(xiàng)目品質(zhì)。 跟蹤現(xiàn)場(chǎng)建議采納情況。 收集、整理現(xiàn)場(chǎng)資料。 （ 2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料。 進(jìn)行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。 （ 2） 擬寫初步交接方案； 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來做好充分準(zhǔn)備。 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作。 優(yōu)點(diǎn) 物業(yè)項(xiàng)目一旦建成 ,物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道 ,并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題 ,在關(guān)系到切身利益的條件下 ,它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格 ,工作更細(xì)致、更周密。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目 的關(guān)鍵時(shí)期 ,開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促 13 銷推廣上 ,盡管從開發(fā)商的本意來說 ,總是希望能保證工程質(zhì)量 ,使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo) ,但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。從物業(yè)管理的角度提出整改建議 ,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端 ,為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的 .硬件條件。 劣勢(shì)：對(duì)于一些工程遺留問題，如果得不到及時(shí)整改會(huì)對(duì)日后的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生一定的影響。 從一些大公司的行為可以看出，其真正的競(jìng)爭(zhēng)力并非完全來自其物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，而主要來自其 “ 大 ” 和 “ 強(qiáng) ” 的優(yōu)勢(shì)。這種物業(yè)公司和開發(fā)商是利益合作關(guān)系，所以他們?cè)诮禹?xiàng)目的時(shí)候?qū)?xiàng)目的一些小毛病也就采取默認(rèn)的態(tài)度，不會(huì)對(duì)開發(fā)商太較真。 市場(chǎng)上正規(guī)的大型物業(yè)公司做管理，他們通過管理眾多小區(qū)，形成規(guī)模效應(yīng)，可以獲得一定的利潤(rùn)。其具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)可參照建設(shè)部 1991 年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，主要內(nèi)容有： (一 )接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 1． 新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料 (1)產(chǎn)權(quán)資料： 用地批準(zhǔn)文件； 拆遷資料。 竣工圖 包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙； 工程合同及開、竣工報(bào)告； 圖紙會(huì)審記錄； 隱蔽工程驗(yàn)收簽證； 竣工驗(yàn)收證明書；