【導讀】1 聿芆蟻裊羅芅莁蚈袁芄薃羄袆芃蚆螆膅芃蒞肁節(jié)蒈螅羇芁薀羀袃莀螞螃膂荿莂薆肈莈蒄螁肄莇蚆薄羀莇莆袀袆莆蒈螞膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂蒅蠆膁蒁薇襖膇蒁螀蚇肅蒀葿羃罿肆薂螆裊肅蚄羈膃肅莃螄聿膄蒆罿羅膃薈螂袁膂蝕薅芀膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚅衿羈腿莄螞襖膈蕆袇膃芇蕿蝕聿芆蟻裊羅芅莁蚈袁芄薃羄袆芃蚆螆膅芃蒞肁節(jié)蒈螅羇芁薀羀袃莀螞螃膂荿莂薆肈莈蒄螁肄莇蚆薄羀莇莆袀袆莆蒈螞膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂蒅蠆膁蒁薇襖膇蒁螀蚇肅蒀葿羃罿肆薂螆裊肅蚄羈膃肅莃螄聿膄蒆罿羅膃薈螂袁膂蝕薅芀膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚅衿羈腿莄螞襖膈蕆袇膃芇蕿蝕聿芆蟻裊羅芅莁蚈袁芄薃羄袆芃蚆螆膅芃蒞肁節(jié)蒈螅羇芁薀羀袃莀螞螃膂荿莂薆肈莈蒄螁肄莇蚆薄羀莇莆袀袆莆蒈螞膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆蒃莃袆袂蒂蒅蠆膁蒁薇襖膇蒁螀蚇肅蒀葿羃罿肆薂螆裊肅蚄羈膃肅莃螄聿膄蒆罿羅膃薈螂袁膂蝕薅芀膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚅衿羈腿莄螞襖膈蕆袇膃芇蕿蝕聿芆蟻裊羅芅莁蚈袁芄薃羄袆芃蚆螆

　　

【正文】 頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。 19 (3)檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運行，氣體壓力是否在正常范圍內，氣體有無及時補充更換。 (4)檢查各工作生活點手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設施有無故障防礙 影響正常使用等。 (四 )小區(qū)市政驗收 小區(qū)的市政包括小區(qū)內的道路、排水管道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設施、環(huán)保設施等各方面的措施，其中以卜項目驗收時，除檢驗質量外，應注意： 1．道路：有否積水 (路面排水反坡 )； 2．砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾； 3．供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符； 4．化糞池有無透氣管 (不能完全密閉 )； 5．小區(qū)內有否配備室外消防栓，水壓是否足夠： 6．小區(qū)內路燈開關分區(qū)是否合理，有否防雷保護。 此外 ,前期介入使物管公司能夠對物業(yè)的每一單元逐一檢查驗收 ,建立工程設備檔案 ,為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后 ,嚴格按照優(yōu)質工程標準 .進行動態(tài)監(jiān)控 ,在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下 ,還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題 ,這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入 ,就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。 20 三、提前熟悉所安裝的設備設施 ,嚴格按規(guī)范做好接管 驗收工作 ,確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。 有的開發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處 ,造成可維護性不足 ,特別是在接管驗收階段 ,開發(fā)商往往只注重物業(yè) .整體的交付使用 ,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要 ,給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便 ,也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響。 有物業(yè)管理公司提前介入后 ,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合 ,使其專心開發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求 ,對 接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關 ,就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉 ,監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題 ,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中 ,對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的問題 ,促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決 ,確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護 ,同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。 同時 ,由于有了提前介入 ,物業(yè) 管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數(shù) ,對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌 。所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決 ,既節(jié)省了費用 ,也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權下 ,在竣工驗收合同中 ,發(fā)展商全權委托物業(yè)管理公司在保修期內代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建 21 筑安裝質量進行監(jiān)督、協(xié)調 ,確保物業(yè)建設質量 ,物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利 ,接管后即能技入使用 ,及時為業(yè)主提供可靠的服務。 七 、房地產公司交付物業(yè)服務后的 管理要點。 (1)住宅小區(qū) 對于住宅小區(qū)而言，舒適便捷是業(yè)主最起碼的要求，高檔次的優(yōu)質服務則是其更高的享受追求，因此其物業(yè)管理應當突出的是： ① 環(huán)境管理。要求物業(yè)管理能維護規(guī)劃建設的嚴肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，禁止個別業(yè)主隨意改動房屋結構或亂搭建行為，保證業(yè)主的居住安全。 ② 衛(wèi)生綠化管理。定時對小區(qū)公共場所進行清掃保潔，及時清運垃圾，并對衛(wèi)生用具進行清潔消毒；加強小區(qū)綠化養(yǎng)護，派專人管理綠化帶、花草樹木，禁止人為破壞行為。 ③ 治安管理。成立保衛(wèi)處，負責小區(qū)內的治安巡邏與防范，確保住戶財產安全。 ④ 市政設施管理。即市政道路、下水管道、窨井與消防等公共設施的管理、維修、保養(yǎng)等工作。 ⑤ 便利服務。為特殊住戶提供各種專業(yè)有償服務和特需服務。 (2)高層住宅 高層住宅相對于普通住宅小區(qū)而言，其特點是建筑規(guī)模大、機電設備多、住戶集中，居住人員的素質也相應較高。因此，這類物業(yè)管理的重點應放在： ① 機電設備管理。這是大樓的核心部分，如發(fā)電機、中央空調、供水、消防、通信系統(tǒng)等，一旦哪一部分發(fā)生問題，必將嚴重影響住戶生活和工作。因 22 此物業(yè)管理部門必須備有一支技術熟練的專業(yè)人員，做好管理人員的 培訓，健全各項管理制度，保證能及時排除故障。 ② 保衛(wèi)治安管理。須設保安班， 24 小時值班守衛(wèi)，建立來訪人員登記制度，公共場所安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，保證大樓每個角落都能處在保安人員控制中。 ③ 衛(wèi)生清潔管理。堅持早上清掃樓梯、走廊通道、電梯間等，收倒各樓層垃圾，清洗衛(wèi)生用具，保持大樓清潔衛(wèi)生。 ④ 保養(yǎng)維護。主要是對公用設施、公共場所進行定期檢查、維修。 （ 2） 擬采取的工作計劃和物資裝備情況 ㈠ 工作計劃，包括：工作流程、各項管理維護服務項目和環(huán)節(jié)所需的長遠計劃和短期安排。 ㈡ 物資裝備，包括：管理服務人 員住房、管理用房、器械、交通工具以及通訊、安全防范裝備及辦公用品等。 ㈢ 擬建立的組織機構及管理人員的配備、培訓、管理 ㈣ 管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況 ㈤ 針對該項目的特點結合實際情況制訂本公司將提供的管理服務內容和指標 ㈥ 社區(qū)文化活動及服務措施 ㈦ 投標報價及經費收支預算 ㈧ 經費收支預算，包括：應列明收入項目和支出項目預算，有文件規(guī)定的按規(guī)定測定，無文件規(guī)定的按市場價測定。另外，應列出收入盈虧情況測算和增收節(jié)支措施，體現(xiàn)該項目管理經營發(fā)展后勁。 ㈨ 日常管理工作 ㈩ 物業(yè)及設備、設施的維修養(yǎng)護計劃及實施 總之物業(yè)管理服務中涉及到很多相關事宜，以上資料僅供參考，敬請批評指正。 23 郭新莉 20211029