【正文】 提出以下管理思路：1．根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將老舊小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。我公司設(shè)有專(zhuān)門(mén)的管理處辦公機(jī)構(gòu)，管理操作人員配置齊全，辦公場(chǎng)所干凈有序。每年要采取書(shū)面形式向業(yè)主征詢對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)。每天按規(guī)定進(jìn)行巡邏；能實(shí)施24小時(shí)不間斷巡邏。對(duì)進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)后及時(shí)采取相應(yīng)措施。4．老舊小區(qū)物業(yè)管理面積較大，我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責(zé)任明確。5．針對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理，我們堅(jiān)持按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（至少每半年公布一次）。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示。6．針對(duì)老舊小區(qū)具體情況，采取一體式的安全管理體系。同時(shí)兼顧項(xiàng)目的實(shí)際情況。幫助解決一些困難戶的問(wèn)題，提高員工的愛(ài)崗熱情，真正的做到以小區(qū)為家。7．我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會(huì)等有關(guān)部門(mén)，在老舊小區(qū)的內(nèi)大力開(kāi)展各種有益的社區(qū)活動(dòng)，推動(dòng)精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護(hù)運(yùn)行正常；供水、供電、供氣等設(shè)備使用正常；規(guī)范活動(dòng)場(chǎng)所，機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)，機(jī)動(dòng)車(chē)停放、行駛等的標(biāo)志。9．針對(duì)老舊小區(qū)綠化管理，制定綠化管理方案，對(duì)覆蓋率達(dá)15%以上的綠地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù)，保證花草樹(shù)木管理養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，按季節(jié)治病蟲(chóng)害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲(chóng)，除雜草，修剪等養(yǎng)護(hù)工作，保證植物生長(zhǎng)良好，形成較好的植物景觀。垃圾實(shí)行袋裝化管理，每天清運(yùn)，公共場(chǎng)所定期清掃保潔，保持整潔干凈。11．由于老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊，設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)十分重要，必須迅速全面熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保公共設(shè)施，公用設(shè)備定期維護(hù)，水、電、氣24小時(shí)報(bào)修值班，接到報(bào)修電話10分中到場(chǎng)，急修半天內(nèi)完成。建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。消防設(shè)施設(shè)備完好，能隨時(shí)啟用，消防通道要保持暢通。小區(qū)道路暢通、路面平整，井蓋無(wú)缺損或丟失，主要道路及車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障(供電、供水、消防設(shè)備等)有應(yīng)急預(yù)案。供水設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)設(shè)施損壞。制訂有各類(lèi)應(yīng)急搶修、處理方案，保證設(shè)備設(shè)施能高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。結(jié)合工作區(qū)的物業(yè)，完備安全防范措施。物業(yè)人員掌握消防設(shè)施的使用方法，并能及時(shí)處理各種火災(zāi)事故，設(shè)立消防疏散示意圖，保證消防車(chē)輛和各安全出口的暢通無(wú)阻，每月對(duì)此檢查2次以上。根據(jù)房屋實(shí)際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，要及時(shí)編制維修計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽(yáng)臺(tái))和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)。房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進(jìn)行分類(lèi)成冊(cè)、管理完善，方便查閱。15．其他管理（1）定期開(kāi)展有意義、健康向上小區(qū)文化活動(dòng)。（3）無(wú)因物業(yè)管理服務(wù)的原因?qū)е滦^(qū)管理水平差，被上級(jí)部門(mén)批評(píng)通報(bào)和在市級(jí)以上媒體有負(fù)面報(bào)道。物業(yè)服務(wù)和業(yè)主出入的和諧；我司實(shí)行零干擾服務(wù)，在業(yè)主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人員嚴(yán)格管理以外，其他服務(wù)均為零干擾：即我們所有的設(shè)施維修、保潔服務(wù)均將安排在夜間或非高峰時(shí)間，為業(yè)主出入提供方便。再之老舊小區(qū)大部分居住著老人或外來(lái)人員，亂晾曬、亂堆放情況無(wú)法杜絕，無(wú)形之中給小區(qū)管理來(lái)了難度。做好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)，切實(shí)解決老百姓所關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題，加強(qiáng)停車(chē)位或共用車(chē)庫(kù)的管理，解決居民停車(chē)位的問(wèn)題，消除小區(qū)內(nèi)消防車(chē)難進(jìn)入的安全隱患。營(yíng)造舒適、整潔、安全的小區(qū)環(huán)境。在老舊小區(qū)項(xiàng)目上，從提高工作效率的角度出發(fā)，建議盡量減少不必要的管理環(huán)節(jié)，特設(shè)置以下的管理架構(gòu)（見(jiàn)組織架構(gòu)圖設(shè)置表）物業(yè)服務(wù)人員的配備及組織架構(gòu)圖設(shè)置表項(xiàng)目經(jīng)理客服主管維修主管保潔主管保安主管客服維修保潔保安二、主要工作職責(zé)崗位人數(shù)崗位職責(zé)備注項(xiàng)目經(jīng)理1人負(fù)責(zé)全面工作督促管理服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)公司制定的管理目標(biāo)和任務(wù)。常駐現(xiàn)場(chǎng)，每周至少有六天在現(xiàn)場(chǎng)，24小時(shí)手機(jī)開(kāi)機(jī)與業(yè)主方保持聯(lián)系。保安人員視老舊小區(qū)實(shí)際需要情況而定主要負(fù)責(zé)需小區(qū)內(nèi)的安全保衛(wèi)和日常工作秩序，包括門(mén)崗執(zhí)勤、夜班巡視、車(chē)輛停放秩序和治安秩序等其他方面的服務(wù)。身體健康良好，保安員經(jīng)過(guò)培訓(xùn)持證上崗，保證24小時(shí)有人值班，有老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗(yàn)。以女性為主，25周歲至50周歲，包干落實(shí)到各人，各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時(shí)，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作。全部持有相關(guān)證書(shū)上 崗， 25周歲至55周歲 之間，施行24小時(shí)崗位 制。形象好氣質(zhì)佳。“助理”對(duì)客戶提出的服務(wù)要求進(jìn)行全程監(jiān)控，務(wù)求按時(shí)確保服務(wù)質(zhì)量；定期拜訪客戶，聽(tīng)取服務(wù)質(zhì)量反饋意見(jiàn)。我公司所有配備的員工，身體健康，無(wú)傳染疾病，經(jīng)三級(jí)甲等以上醫(yī)院體檢合格，并持有健康合格證，并且隨時(shí)接受衛(wèi)生部門(mén)的檢查和監(jiān)督。2）[工程維修作業(yè)工作室]需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉(cāng)庫(kù)。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車(chē)庫(kù)等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。物資裝備項(xiàng)目?jī)?nèi)容數(shù)量備注客服辦公類(lèi)辦公文具、用品打/復(fù)印機(jī)碳粉300元復(fù)印紙（箱）辦公桌椅固定辦公電話2部電腦1臺(tái)保安類(lèi)對(duì)講機(jī)及電池保安器械橡膠棒、強(qiáng)光手電筒等保潔類(lèi)保潔設(shè)備垃圾清運(yùn)車(chē)、清潔車(chē)等清潔用品洗衣粉、抹布、清潔劑、除油劑等維修類(lèi)維修工具鉗子、錘子、電鉆、絕緣手套、尺子等維修設(shè)備電焊機(jī)、切割機(jī)、人字梯等服裝類(lèi)各部門(mén)員工工服視實(shí)際工作人數(shù)而定夏、冬兩套四、前期介入工作計(jì)劃序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1首次業(yè)主民意征詢民意調(diào)查，業(yè)主是否同意興龍物業(yè)入駐老舊小區(qū)有意向接管老舊小區(qū)時(shí)2成立老舊小區(qū)前期介入工作組改造工程管理介入時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)展確定檔案資料、物業(yè)資料歸類(lèi)收集時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)展確定3成立老舊小區(qū)物業(yè)管理處協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所；二次裝修管理處辦公場(chǎng)所；辦理管理處有關(guān)運(yùn)作手續(xù)；人員配置、培訓(xùn)； 管理處辦公設(shè)備配置。 6物業(yè)接管準(zhǔn)備 物業(yè)驗(yàn)收（軟、硬件）；資料移交；問(wèn)題備忘。入駐前一個(gè)月內(nèi)五、日常管理期工作計(jì)劃管理策劃內(nèi)容描述備注體系完善完善日常管理流程，修訂管理辦法；完善各類(lèi)上墻制度，物業(yè)招租配合程序；建立完善的分包方工作績(jī)效考評(píng)體系；展開(kāi)管理委員會(huì)的籌備工作。與同人置業(yè)良好的溝通是老舊小區(qū)管理成功與否的關(guān)鍵，物業(yè)公司將建立公司、管理處、現(xiàn)場(chǎng)三個(gè)層次的溝通渠道。認(rèn)真聽(tīng)取集團(tuán)或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。（二）全面了解物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施、設(shè)備安裝等情況，參與改造工程驗(yàn)收，協(xié)助成品保護(hù)，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性