【正文】 業(yè)建設(shè)質(zhì)量。當(dāng)前,很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意,其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高,其設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求,也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān),另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下,對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用。參考文獻(xiàn)：《中國物業(yè)管理》 《物業(yè)管理》《物業(yè)管理實(shí)物》 機(jī)械工業(yè)出版社第二篇：物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理前期介入總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個(gè)時(shí)段和內(nèi)容：● 施工期物業(yè)管理● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理● 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度一、施工期物業(yè)管理工作。，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等。（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題及時(shí)同開發(fā)商洽談解決，一時(shí)無法解決的，列出整改報(bào)告提交開發(fā)商備案處理。，建立調(diào)試檔案，及時(shí)通報(bào)開發(fā)商。三、小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理（大廈）竣工驗(yàn)收物業(yè)按業(yè)主進(jìn)駐使用的要求進(jìn)行全面檢查，物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面（1）土建工程：■ 屋面排水坡度■ 伸縮縫、地面有無滲水■ 地下室墻面有無滲水■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進(jìn)出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等（2）裝飾工程■ 各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾■ 門和門框及附件 ■ 護(hù)欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設(shè)施■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾 ■ 各種標(biāo)識及區(qū)域圖示■ 公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設(shè)備 ■ 應(yīng)急供配電設(shè)備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機(jī)等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等（5）電梯系統(tǒng)■各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等（6）空調(diào)系統(tǒng)■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。其他交接（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。（3）針對初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報(bào)請施工管理方敦促施工單位返修；一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認(rèn)可；屬于無法返修的項(xiàng)目，報(bào)告開發(fā)商記錄備案。一、其他前期準(zhǔn)備工作室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。在遷入過程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。（1）施工期人員安排及職責(zé)① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經(jīng)理擔(dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。② 此階段物業(yè)管理公司將適時(shí)派出由總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員7人參與接管驗(yàn)收，擬定小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助管理處開展工作。工作進(jìn)度根據(jù)小區(qū)（大廈）實(shí)際情況和待業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo)15天后開展前期管理。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。實(shí)際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認(rèn)識到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，已成為市場的必然。我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進(jìn)行冷靜的觀察和辨析。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計(jì)時(shí)，就此類問題，物業(yè)人員曾主動(dòng)向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議。結(jié)果工程完工還不到一年時(shí)間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。而開發(fā)商過分依賴工程技術(shù)人員，堅(jiān)持認(rèn)為通過熱工計(jì)算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。案例三：丙小區(qū)竣工后，在進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。但時(shí)間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補(bǔ)牢”。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的時(shí)間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。開發(fā)商聘請的設(shè)計(jì)單位、施工隊(duì)伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計(jì)師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；有利于保證物業(yè)的使用功能；加強(qiáng)對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。此時(shí)，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時(shí)已晚，不可能再做大的改動(dòng)，只能維持現(xiàn)狀。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進(jìn)行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。其實(shí)，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照圖施工，而一個(gè)項(xiàng)目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現(xiàn)的各種問題。物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂和前提，對項(xiàng)目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。物業(yè)管理專業(yè)人員此時(shí)介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實(shí)際問題，提出合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從源頭上減少項(xiàng)目的“先天性疾病”。所謂超前介入，源自于超前意識。物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時(shí)機(jī)越早越好。三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問題物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和特長，彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識。工作中遇到疑難問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)專家請教。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。我們直接的服務(wù)對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的前期進(jìn)行參與，應(yīng)該說是一種參謀的角色。但搞好關(guān)系，不是不談問題。（四）抓住重點(diǎn)，保證使用功能。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和日后使用、管理的需要，對諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對性的提出意見和建議。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點(diǎn)、走向與圖紙標(biāo)注不一致時(shí)，更應(yīng)做好詳細(xì)的記錄。物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。甲方：****房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下稱“甲方”）地址：**市**區(qū)**路**號 法人代表：乙方：****物業(yè)管理有限公司（以下稱“乙方”）地址：**市**區(qū)**路**號 法人代表：甲、乙雙方都是具有合法經(jīng)營權(quán)的企業(yè)法人。基本原則1． 甲方委托乙方為本項(xiàng)目提供本物業(yè)項(xiàng)目前期介入物業(yè)服務(wù)工作；2． 乙方接受甲方的委托及甲方的監(jiān)管，并按照本合同約定的模式為本項(xiàng)目提供前期介入物業(yè)服務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲、乙雙方經(jīng)過認(rèn)真協(xié)商，就甲方聘請乙方對****項(xiàng)目提供專業(yè)化物業(yè)管理前期介入服務(wù)事宜訂立本合同。（4）編制《 用戶手冊 》、《 二次裝修管理方案 》等文件；（5）編制本物業(yè)的接管驗(yàn)收及配合竣工驗(yàn)收的工作計(jì)劃；（6）制訂《前期物業(yè)管理服務(wù)方案》；（7）制訂業(yè)主入伙籌備策劃；（8）參與編制入伙通知書；（9）參與編制入伙須知；（10）制定業(yè)主入伙手續(xù)辦理流程；（11）制訂交樓收費(fèi)清單；（12）制定入伙手續(xù)辦理所需各種表格、資料。2,_要盡可能全面的收集物業(yè)的各種資料,同時(shí)熟悉各個(gè)部分,為日后的管理作充分的準(zhǔn)備。4,_工程施工中按國家現(xiàn)有法律規(guī)定,_物業(yè)管理前期介入中遇到的幾個(gè)實(shí)際問題(一)介入方式: 1,早期介入充當(dāng)顧問,此時(shí)提出的建議最及時(shí),容易采納,此時(shí)一般不設(shè)固定人員進(jìn)駐開發(fā)現(xiàn)場,工作方式可根據(jù)發(fā)展商的需要確定,如定期參加發(fā)展商的設(shè)計(jì)會(huì)議,中期介入扮演監(jiān)理,介入人員主要為工程技術(shù)人員,晚期介入開始管家,是由先前的顧問工作轉(zhuǎn)入實(shí)質(zhì)性操作工作,前期介入的方式為: 早期介入:::是指物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目施工階段的介入.(二)前期介入費(fèi)用由誰承擔(dān)根據(jù)費(fèi)用產(chǎn)生的原因及用途,管理公司在入伙前介入