【正文】 規(guī)劃的不合理、設計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。稍有經濟學常識的人都知道，在市場經濟中，需求決定市場，市場決定一切。物業(yè)管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經常出現(xiàn)那些使用功能和質量方面的問題？物業(yè)管理如能早期介入房地產開發(fā)活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補技術人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發(fā)產品的品質更符合市場的需求。二、物業(yè)管理前期介入的時機與階段既然物業(yè)管理在房地產開發(fā)活動的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時機或說在房地產開發(fā)的哪個階段介入最為適當呢？因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產的附屬產業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時機也有一個逐步發(fā)展、逐步提前的過程。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。政府有關規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設單位銷售物業(yè)時，應將前期物業(yè)服務合同中的物業(yè)管理服務內容和質量要求、服務費用和收費方式作為房屋買賣合同的內容?！蔽飿I(yè)管理此時介入，可對銷售人員進行一些必要的物業(yè)服務專業(yè)知識培訓和指導，避免在銷售中經常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術人員即可，往往認為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認識不足。物業(yè)管理人員在長期的工作實踐中，對各種質量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。隨著房地產市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠見的開發(fā)商已不再止步于請物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時機提前至了前期規(guī)劃設計階段。一般的設計人員往往習慣于從技術角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預料和估計。近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產品的競爭力，從高起點起步，充分考慮人們對居住環(huán)境和房屋產品的不斷變化的更高需求，在房地產項目的可行性研究和策劃階段，就預先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請物業(yè)管理專業(yè)人士對項目論證發(fā)表意見，提出建議。介入越早，就越能提高產品的品質；介入越早，越能贏得市場。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應注意以下幾個問題：（一）加強業(yè)務學習和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質。在日常工作中，必須加強自身的業(yè)務學習，不斷用知識來充實自己。對平時常見的質量、使用功能問題，要分析其產生的原因、預防和處理的方法。（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學習。業(yè)主可以不懂建筑學，但他們做為房地產產品的最終使用者，往往比專家更深知產品的優(yōu)缺點，更了解產品應該改進的方向。（三）調整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。在實際工作中，要想當好參謀，首先要協(xié)調好同各個部門的工作關系，不要越俎代庖，更不能搞越權指揮。對前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問題，應及時找有關人員交涉，要據理力陳，切實發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。物業(yè)管理前期介入，重點要確保開發(fā)產品的使用功能和質量。（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準備。如能對項目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質量，也能提高業(yè)主的滿意度。所謂以人為本，關鍵是以產品的使用者（業(yè)主）為中心。第四篇：物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理前期介入總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內容：● 施工期物業(yè)管理● 設施設備調試期物業(yè)管理● 竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進度一、施工期物業(yè)管理工作。，各公共部分水電開關、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接口等。（大廈）功能、危及設備和業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題及時同開發(fā)商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發(fā)商備案處理。，建立調試檔案，及時通報開發(fā)商。三、小區(qū)（大廈）竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理（大廈）竣工驗收物業(yè)按業(yè)主進駐使用的要求進行全面檢查，物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等四個方面（1）土建工程：■ 屋面排水坡度■ 伸縮縫、地面有無滲水■ 地下室墻面有無滲水■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等（2）裝飾工程■ 各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾■ 門和門框及附件 ■ 護欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設施■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻■ 公共區(qū)域設施設備的外裝飾 ■ 各種標識及區(qū)域圖示■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設備 ■ 應急供配電設備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強電檢查井內管線及電箱■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機等 ■各水箱、給排水管網、接頭及閥門等■檢查井內管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等■人防工程及相應供水系統(tǒng)等（5）電梯系統(tǒng)■各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等（6）空調系統(tǒng)■空調制冷機組、各盤管機、各風管及風口■空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、新風機等（包括暖風系統(tǒng)）■各檢修口、通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統(tǒng)等。（2）技術資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備（水、電、空調、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄等。其他交接（1）設施設備的備用備件、施工剩余材料備品等。（3）公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。（2）接管驗收不但要檢查物業(yè)的質量，而且還清點物業(yè)內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數量及其他要求的參數。（3）針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認可；屬于無法返修的項目，報告開發(fā)商記錄備案。一、其他前期準備工作室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。在室內第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。外部公共關系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應的政府及公用事業(yè)各職能機構建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得當局的批準。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運工人遵守有關規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。（1）施工期人員安排及職責① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經理擔任；組員4人，負責領導、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進一步的調查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。（2）設備調試期人員安排與職責成立以工程部經理為組長，由配電、給排水、空調、自動化專業(yè)工程師組