【正文】 物。 ③菩提樹，適宜生長于西雙版納地區(qū)或北方溫室。 (2)選用的花灌木類品種無設(shè)計(jì)圖紙，無法綜合其綠化關(guān)系及效果。這類花卉每年需種植2～3次，費(fèi)工費(fèi)時(shí)、養(yǎng)護(hù)成本大。 (3)各樓單元門前的種植設(shè)計(jì)顯得凌亂，每個單元門口兩側(cè)的種植應(yīng)有一定的規(guī)律性和對稱性，應(yīng)考慮株型的匹配，品種不宜過多；每座樓應(yīng)有標(biāo)志性的種植物。 (2)波峰型種植草坪存在以下問題(盡量不采用此種設(shè)計(jì))。 2．為降低養(yǎng)護(hù)成本，節(jié)約自來水，小區(qū)應(yīng)建設(shè)地下雨水收集池(較大的小區(qū)至少應(yīng)建設(shè)兩個)，蓄水容積要足夠大，不僅能夠收集雨水，還要能夠收集景觀水池中的廢水。因?yàn)閲姽喾绞揭话憧晒?jié)水40％左右，所以如果有可能，物業(yè)公司應(yīng)盡可能爭取開發(fā)商投資噴灌建設(shè)。應(yīng)設(shè)置在小區(qū)非主要出口處，道路通暢，便于運(yùn)輸。 (7)電梯廳內(nèi)吸塵用電方便。不論室內(nèi)或室外安裝，均應(yīng)以不銹鋼材料制作。 (十二)園區(qū)道路、公共區(qū)域照明及景觀照明控制規(guī)劃 住宅小區(qū)道路、公共區(qū)域照明及景觀照明的控制方式必須科學(xué)、合理。 ②I2級照明是不擾民、柔和照度的照明，其照明范圍是小區(qū)園內(nèi)主干道、甬道。 (3)Ⅲ級照明 Ⅲ級照明是用于園區(qū)內(nèi)功能性活動場區(qū)的照明，包括節(jié)日燈、游樂場、休閑場、健身場等處的照明。 這里要求的是“時(shí)鐘控制”，而不是“時(shí)間控制”，即采用時(shí)鐘控制器，而不是普通的時(shí)間繼電器。 (2)有的支路過長，連接的燈具數(shù)量過多。這些問題造成了業(yè)主的極大不滿或?qū)Ψ课莸陌踩蕴岢鰢?yán)重質(zhì)疑。以上列舉的問題似乎令人難以置信，但確實(shí)是發(fā)生了。 3掌握水、電、氣、暖、通風(fēng)、空調(diào)、各類弱電工程(消防監(jiān)控系統(tǒng)、安防和電梯監(jiān)控系統(tǒng)、通信和寬帶系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等)的管線關(guān)鍵部位的布局和走向并進(jìn)行記錄，這對日后的管理和維護(hù)非常重要。開發(fā)商同施工單位簽訂的保修合同的起始日期是從每棟樓竣工驗(yàn)收合格之日算起，而此時(shí)業(yè)主并沒有入住，往往是在數(shù)月甚至更長時(shí)間以后才入住，顯然，實(shí)際保修期被縮短了。 3．《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，2005年1月1日施行。 2．屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。合格的質(zhì)量保修書是工程竣工驗(yàn)收的法定條件之一。 第十三條 保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。此時(shí)的物業(yè)公司“麻雀雖小，五臟俱全”，不需要太多的人員，但要求上崗人員都是能夠獨(dú)當(dāng)一面甚至多面的骨干型人才。 5．水、電維修領(lǐng)班各1人(同技術(shù)人員一起參與工程及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗(yàn)收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng))。 9．財(cái)務(wù)主管1人(視工作進(jìn)程階段需要配備)。 各類人員的培訓(xùn)課目，如下所示。 8．公文寫作知識(重點(diǎn)對象是文秘、行政事務(wù)管理人員)。 4．專業(yè)技術(shù)、技能。 5．崗位職責(zé)。具體的培訓(xùn)內(nèi)容如下所述。 (二)商品房物業(yè)費(fèi)測算 根據(jù)地方政府的規(guī)定，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或酬金制方式。 4．物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 辦理步驟及所需資料如下。 8．樓門牌號辦理的各項(xiàng)手續(xù)，應(yīng)從辦理初始階段起，物業(yè)公司要注意留存相關(guān)整套復(fù)印件以備將來查詢時(shí)用，同時(shí)此全套手續(xù)應(yīng)交開發(fā)商一份存檔。 (4)標(biāo)識類，包括：室外告示、室外指示牌；室內(nèi)告示、室內(nèi)指示牌；交通指示牌。 1．所選設(shè)備具有一定的技術(shù)先進(jìn)性，近幾年內(nèi)不可能被淘汰。 (二)運(yùn)行管理與維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)注意的問題 l．物業(yè)公司應(yīng)詳細(xì)研究設(shè)備的設(shè)計(jì)圖紙，了解各設(shè)備系統(tǒng)的工藝布置情況、系統(tǒng)設(shè)計(jì)特點(diǎn)、管線走向、施工材料材質(zhì)及施工工藝等。 (2)控制柜背面距離墻壁或設(shè)備太近，使后柜門不能全部打開，無法操作檢修，而且容易帶來安全隱患。 (10)對于封閉管理的小區(qū)，未在樓宇通往地下層的坡道口、車庫出入口及通往各樓單元的出入口設(shè)計(jì)門禁，存在安全隱患。 (7)園內(nèi)未設(shè)計(jì)雨水地下排泄系統(tǒng)，每到雨季時(shí)，小雨則地面積水；大雨則地下設(shè)備房被淹，因此絕不能因小區(qū)占地面積不太大就忽略雨水排泄問題。 (7)生活熱水補(bǔ)水系統(tǒng)未設(shè)計(jì)單獨(dú)計(jì)量水表，無法準(zhǔn)確計(jì)算生活熱水補(bǔ)水量。 (1)設(shè)備的安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商和施工單位常常將裝箱單丟失或缺失，而裝箱單是設(shè)備驗(yàn)收的依據(jù)之一，在將來驗(yàn)收時(shí)應(yīng)按照裝箱單查驗(yàn)設(shè)備主機(jī)、輔機(jī)、配套件、備件及專用工具等的數(shù)量、型號(規(guī)格)是否與裝箱單相符，有無損傷、缺失。 2．監(jiān)督安裝方調(diào)試人員做好調(diào)試記錄。 (1)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性能是否達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)。 本報(bào)告不同于開發(fā)商的驗(yàn)收報(bào)告，它比后者內(nèi)容更加全面，是日后對設(shè)備進(jìn)行維修和維護(hù)保養(yǎng)的原始基礎(chǔ)資料，同設(shè)備制造廠家的使用說明書和圖紙一樣重要。 (3)設(shè)備安裝合同。這是因?yàn)楸O(jiān)理公司和物業(yè)公司各自關(guān)注的角度有差異，而且考慮到某些因素和以往接收項(xiàng)目中產(chǎn)生的大量工程質(zhì)量問題，所以不可完全依賴監(jiān)理公司 (一)參與竣工驗(yàn)收重點(diǎn) 在驗(yàn)收過程中一般是按數(shù)量比例進(jìn)行抽驗(yàn)，有些項(xiàng)目雖然已由監(jiān)理公司進(jìn)行過驗(yàn)收，但物業(yè)公司則應(yīng)把重點(diǎn)放以下事項(xiàng)上。 3．驗(yàn)收項(xiàng)目分類有隱蔽工程竣工項(xiàng)目、單項(xiàng)工程竣工項(xiàng)目、階段工程竣工項(xiàng)目及全部工程竣工項(xiàng)目。 8．當(dāng)全部工程通過竣工驗(yàn)收后，若有遺留問題(必須是不影響安全使用的問題，否則不應(yīng)通過驗(yàn)收)時(shí)，開發(fā)商與施工單位應(yīng)簽訂解決遺留問題的協(xié)議。 (二)從技術(shù)力量狀況考慮 一般物業(yè)公司弱電工程的技術(shù)力量較強(qiáng)電工程的技術(shù)力量弱，有時(shí)由強(qiáng)電技術(shù)人員兼職，所以本節(jié)需用一定的篇幅簡明介紹各類弱電工程的系統(tǒng)組成，不僅兼職弱電工作的技術(shù)人員需要了解，相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)人員也應(yīng)對此有所了解，只有這樣才能制定出符合實(shí)際管理需要的方案，進(jìn)而提出正確的建議或意見。黑白攝像機(jī)具有高分辨率、低照度等優(yōu)點(diǎn)，尤其是它可以在紅外光照下成像．因此在電視監(jiān)控系統(tǒng)中具有較高的市場占有率。 ②云臺。 ④解碼器。 E．工作環(huán)境溫度為一20℃～50℃。 D．紅外夜視分體式攝像機(jī)：紅外距離80～100米；角度20176。 D．限位機(jī)構(gòu)可隨意調(diào)整，使用方便。／秒(60赫茲)；垂直轉(zhuǎn)速為6176。該系統(tǒng)一方面將前端攝像機(jī)、監(jiān)聽頭、報(bào)警探測器等捕捉到的視頻／音頻信號及各種探測數(shù)據(jù)傳往控制中心；另外將控制中心的各種控制指令傳往前端多功能解碼器，去控制相關(guān)設(shè)備，如控制云臺、電動鏡頭等。 D最大載荷：1．5千克(75牛；垂直轉(zhuǎn)角為0176?！?0176。 B．雙CCD夜視一體機(jī)：紅外距離100～120米；角度20176。 ①共同特點(diǎn) A．LED燈的有效壽命可達(dá)20 000小時(shí)。 ③防護(hù)罩。攝像機(jī)必須與鏡頭配合。 (一)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)的安全防范系統(tǒng)中多用于小區(qū)出入口、周界防范、地下車庫等處。 例如，物業(yè)公司應(yīng)該根據(jù)小區(qū)的檔次、物業(yè)的基本狀況、地形地貌，考慮監(jiān)控點(diǎn)的布控位置、人員和車輛出入管理方案、停車場管理方案、電子巡更路線、門禁和可視對講系統(tǒng)方案、防盜入侵方案等整體治安管理方案，制定出安全防范系統(tǒng)詳細(xì)規(guī)劃。 6．已完成整改的項(xiàng)目，必須進(jìn)行二次驗(yàn)收，直至合格。只有這樣，才能在竣工驗(yàn)收工作中做到心中有數(shù)、工作有序。 (7)安裝施工中的設(shè)計(jì)變更與洽商。 1．參加分部和分項(xiàng)工程驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收及設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收，對存在的問題提出整改意見。 (5)調(diào)試、試運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及解決的方法和結(jié)果。隨機(jī)檢查設(shè)備的運(yùn)行狀況是否正常，試運(yùn)行時(shí)間是否達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 9．需外加穩(wěn)壓電源或輔助電源的設(shè)備，其電源功率是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)或產(chǎn)品要求。 3．檢查隱蔽施工的質(zhì)量是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求。二、設(shè)備安裝質(zhì)量控制階段 設(shè)備安裝階段雖然有監(jiān)理公司負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)理，但由于種種原因，不能完全依賴監(jiān)理公司。 (3)入樓的采暖管線管徑偏小，使許多住戶室溫達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，供暖費(fèi)收不上來。 (3)衛(wèi)生間排污泵選型不當(dāng)，沒有鉸輪，部分污物不能被破碎，經(jīng)常堵塞。 (6)住宅樓宇公共區(qū)域用電未設(shè)計(jì)分類計(jì)量電表，業(yè)主均攤的電量無法進(jìn)行核算，造成收費(fèi)困難。 (3)便于巡視、觀察、檢查和記錄。 5．設(shè)備的耗能狀況符合要求。 物業(yè)公司有多年對設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)的豐富經(jīng)驗(yàn)和切身體會，介入設(shè)備前期管理，恰恰可以對設(shè)計(jì)缺陷進(jìn)行彌補(bǔ)，從源頭上堵住因不合理設(shè)計(jì)及安裝施工而對設(shè)備后期管理造成的困難和損失。 3．開發(fā)商為提高小區(qū)檔次而特殊要求的附屬物品等，一般又分為以下幾類。 4．到區(qū)公安分局辦理手續(xù)時(shí)需提交辦理申請一份及原派出所申報(bào)材料一份。 8．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。測算內(nèi)容一般包括以下幾方面。 4．禮儀、禮貌，文明服務(wù)。 3．檢查各種能源計(jì)量表并記錄原始數(shù)據(jù)。 (三)對物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)、考核 1．物業(yè)法律、法規(guī)。 12．與服務(wù)有關(guān)的小區(qū)周圍的社會單位，如學(xué)校、幼兒園、商業(yè)、餐飲業(yè)、銀行、醫(yī)院、社區(qū)中心、街道委員會、派出所等單位的所在地及聯(lián)系電話。 4．禮儀、禮貌，文明服務(wù)。 首先定崗位、定人員，制定各崗位人員的招聘條件，配備各部門、各崗位人員。 7．保潔主管1人，保潔員若干人(視開發(fā)商的需求而定，如售樓處及施工現(xiàn)場的保潔。 1．經(jīng)理1人。 第十七條 下列情況不屬于保修范圍： (一)因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷。 《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條規(guī)定，因保修人未能及時(shí)履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 (二)建筑工程質(zhì)量的保修期限 《中華人民共和國建筑法》第六十二條規(guī)定，保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限正常使用、維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。 如果開發(fā)商與施工單位不能就此達(dá)成一致，則物業(yè)公司與開發(fā)商應(yīng)另行簽署一份保修合同或協(xié)議，規(guī)定實(shí)際保修的起始日期從業(yè)主(使用人)入住之日算起，并明確開發(fā)商是保修的責(zé)任方，應(yīng)承擔(dān)在“保修時(shí)間差”內(nèi)發(fā)生的所有因質(zhì)量缺陷而進(jìn)行保修的費(fèi)用。 7．在設(shè)備的安裝、調(diào)試階段，物業(yè)公司各專業(yè)工程技術(shù)人員必須深入現(xiàn)場，跟蹤工程進(jìn)度，以充分了解設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和技術(shù)性能。 建設(shè)施工介入工作主要有以下幾個方面。即使如此，劣質(zhì)建筑的印象也難以從業(yè)主的頭腦中抹去。解決的方法是盡量避免燈光直射住戶的窗戶，選擇光線柔和的燈具。 小區(qū)圍墻燈屬于I1級照明，對于較大型的小區(qū)，圍墻燈的數(shù)量多，不僅要求分段控制，還應(yīng)在分段的同時(shí)進(jìn)行“隔盞”控制，以滿足在不同時(shí)問段內(nèi)開燈數(shù)量不同的要求．既能滿足照明需要，又能達(dá)到節(jié)電的目的。 (3)平時(shí)不開啟節(jié)日彩燈，有選擇地開啟景觀燈、綠地內(nèi)的燈，但在23：00后可關(guān)閉。 ②Ⅱ2級照明是一般性的照明，其照明范圍包括甬路、綠地內(nèi)、林木間、水下燈、景觀等。 (3)將相同使用功能的照明進(jìn)行分組控制才能達(dá)到既滿足用電需求又節(jié)能的目的。第二種方式，信箱可以設(shè)計(jì)成兩面開箱的形式，即住戶可以在避風(fēng)閣內(nèi)取出信報(bào)，投遞員可以將信件和報(bào)紙放進(jìn)箱內(nèi)，而不必使用“門禁卡”進(jìn)入單元內(nèi)，這就大大增加了安全防范的功效。 2．在與周圍照明相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司提出對宣傳欄的照明要求?？捎幂^密集的喬木、灌木相間的綠化方式加以隔離或用具有美化效果的建筑形式遮擋。 上述綠化用水的各類問題均應(yīng)在審核設(shè)計(jì)圖紙時(shí)加以關(guān)注，這些問題如果不解決好，勢必會給后期的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作帶來困難和經(jīng)濟(jì)損失。 6自來水價(jià)格高自不必說，中水要達(dá)到澆灌的標(biāo)準(zhǔn)，其成本也很高。 ④草坪中鋪裝的花崗石板小路，每塊石板的間距應(yīng)大于650厘米，以便于割草機(jī)通過。 (6)某些地段常綠樹的種植間距偏小(有的間距不足4米)，這樣會使下部枝條因?yàn)槿鄙俟庹斩菸?，同時(shí)其下方更不應(yīng)種植大葉黃楊、灑金柏等灌木。 (12)整體設(shè)計(jì)中相似樹種使用過多，似乎僅是為湊品種，如綠柳與垂柳、毛楊與青楊、元寶楓與五角楓、三椏繡線菊與絨毛繡線菊等。 (6)灌木圖中與喬木圖中的部分樹種重復(fù)，且其中絕大部分因株形比較大，不適宜做喬木的基礎(chǔ)種植。 (5)綠籬及色帶選用過多，會導(dǎo)致養(yǎng)護(hù)費(fèi)用增加。 (9)盡量少種宿根花卉，即使栽種，其面積也不應(yīng)過大。 1．選配植物的一般原則 (1)大量而普遍的綠化應(yīng)選擇適宜本地條件、易長、易管、少修剪和少蟲害的喬木、灌木樹種。 (8)道路綠化在交叉路口的視距三角形內(nèi)，不應(yīng)栽植高大喬木、灌木，以免影響駕駛員視線。 (3)植物配置和種植力求投資少、管理方便、效益好。 2．居住區(qū)綠地標(biāo)準(zhǔn) 以“居民平均占有綠地面積”和“居住區(qū)用地的綠化覆蓋率”兩個指標(biāo)來衡量。 6．人造上丘或高地不宜過高，坡度應(yīng)盡量緩和，以利于存水。 (五)園區(qū)景觀和綠化規(guī)劃 園區(qū)景觀和綠地不僅能美化園區(qū)，改善小氣候，凈化空氣，減少噪聲，為住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安逸的居住環(huán)境，同時(shí)也是城市美化的組成部分。 2．分散設(shè)置不宜過多，要相對集中，并使周邊的住戶感到便利。 4．道路鋪裝要求 (1)高檔小區(qū)可采用不同色彩的石材或其他彩色磚來鋪裝路面，而不宜采用瀝青路面。 3．小區(qū)道路的規(guī)劃要求 (1)建筑物外墻面與人行道邊緣間距應(yīng)大于1．5米，與機(jī)動車道的距離應(yīng)不小于3米。 (二)小區(qū)公共道路規(guī)劃 1道路的使用功能 (1)應(yīng)考慮便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、騎自行車、駕駛機(jī)動車通行等。 7. 商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融、郵電、居民委員會的布局