【正文】 實(shí)例4 某小區(qū)共有4棟高層住宅，只有一部電梯通往地下車庫(kù)，給業(yè)主的出入帶來(lái)了極大不便。 (十三)建筑設(shè)計(jì)缺陷舉例 以下列舉的樓宇建筑設(shè)計(jì)問(wèn)題(設(shè)備問(wèn)題將在設(shè)備前期管理一章中講述)是一些住宅小區(qū)在物業(yè)接管之后發(fā)現(xiàn)的，有的可采取補(bǔ)救措施，有的則難以整改，開(kāi)發(fā)商不得不同業(yè)主協(xié)商以經(jīng)濟(jì)賠償了事。 (1)不同使用功能的支路混接，如道路照明和景觀照明混接、此區(qū)域的照明支路同另一個(gè)區(qū)域的照明支路混接、休閑娛樂(lè)場(chǎng)地的照明與道路照明混接等。 4．控制方式 為了實(shí)現(xiàn)上述三種等級(jí)的照明功能，在相同功能支路分組的基礎(chǔ)上，每組的控制方式是時(shí)鐘控制+手動(dòng)控制。大堂內(nèi)的景觀照明屬于Ⅱ2級(jí)。I1級(jí)照明要求徹夜照明，并達(dá)到足夠的照度，但不能對(duì)鄰近住戶造成光污染、使燈光擾民，同時(shí)還要滿足治安監(jiān)控及夜間巡邏的需要。物業(yè)公司應(yīng)將所需垃圾桶的數(shù)量和式樣以報(bào)告形式向開(kāi)發(fā)商提出． (十一)臨時(shí)供電、供水收費(fèi) 因?yàn)樾^(qū)入住后在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)處于臨時(shí)供電、供水的狀態(tài)，常有些業(yè)主以此為借口，拒不繳納水電費(fèi)，所以物業(yè)公司應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商在房屋銷售合同中寫明業(yè)主入住后應(yīng)交納臨時(shí)供電、供水費(fèi)及其交納標(biāo)準(zhǔn)。室內(nèi)安裝的一般為長(zhǎng)方形，以四張A4紙(足夠發(fā)布公告或通知用)大小的幅面比較適宜；室外安裝的一般為公示小區(qū)平面圖或其他公告，其尺寸需要相對(duì)大一些。 (6)樓層、地下室、地下車庫(kù)、園區(qū)環(huán)境等處的清潔用水應(yīng)方便取用。 (1)方便使用，位置適當(dāng)。 7．為了節(jié)約水資源，應(yīng)采用噴灌方式，不宜采用漫地澆灌。 1．綠化用水水源有自來(lái)水、中水、雨水三種。 5不便于管理的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤 (1)因不易存水、難以養(yǎng)護(hù)等原因，應(yīng)取消綠化丘設(shè)計(jì)，可采取平面種植，通過(guò)人工修剪達(dá)到“丘”形效果。 (2)玉簪、紫萼，性喜半陰，忌陽(yáng)光直射，因?yàn)閺?qiáng)光下葉片會(huì)褪色并產(chǎn)生日灼，應(yīng)種植于大樹(shù)下或樓北側(cè)，不應(yīng)設(shè)計(jì)在陽(yáng)光直射處。 (9)設(shè)計(jì)中的草花、時(shí)花較多，種植面積過(guò)大。 3．影響景觀效果的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤 (1)設(shè)計(jì)中未注明松樹(shù)類的具體名稱，因各類松樹(shù)形狀相差甚遠(yuǎn)，從設(shè)計(jì)中不能看出將來(lái)的效果。 ②梅樹(shù)，適宜生長(zhǎng)于長(zhǎng)江中下游地區(qū)。 (4)行道樹(shù)宜選用遮蔭強(qiáng)的樹(shù)種。 以上這些要求應(yīng)在設(shè)計(jì)文件中明確規(guī)定。 (5)宅旁和庭院綠地主要功能是供業(yè)主休息及活動(dòng)。通常新建小區(qū)綠地率不低于30％，舊小區(qū)綠地不低于25％。如此規(guī)定的原因在于使樹(shù)根扎在樹(shù)池之下，既有利于樹(shù)木生長(zhǎng)，而且待樹(shù)木長(zhǎng)大后，樹(shù)根也不會(huì)將樹(shù)池拱裂。小區(qū)主出入口區(qū)域的景觀最好能體現(xiàn)出小區(qū)名稱的內(nèi)涵。 (四)娛樂(lè)、健身場(chǎng)所規(guī)劃 1．兒童游戲場(chǎng)地規(guī)劃 在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮不同年齡段兒童的特點(diǎn)和需要，一般分為幼兒(2歲以下)、學(xué)齡前兒童(3～6歲)、學(xué)齡兒童(6～12歲)三個(gè)年齡組。 (4)鋪裝應(yīng)采用防滑材料，避免雨、雪天摔傷行人。 (4)道路兩邊應(yīng)設(shè)有立道牙，以利于保護(hù)綠地，并防止下雨時(shí)綠地中的泥水、雜物流入路面。 (4)有些設(shè)計(jì)為了片面追求藝術(shù)效果，將小區(qū)的非主要干道(如樓前的甬道)設(shè)計(jì)得寬窄不一，窄處機(jī)動(dòng)車輛難以通行，且有些拐彎設(shè)計(jì)成死角，車輛難以轉(zhuǎn)向，如果車輛強(qiáng)行通過(guò)，勢(shì)必會(huì)碾壓路旁的綠地、花木甚至損壞道牙。 9．居民委員會(huì)辦公用房的規(guī)劃應(yīng)符合政府的規(guī)定，按小區(qū)人口／戶數(shù)的規(guī)模規(guī)劃設(shè)置居民委員會(huì)及其用房面積。 2．幼兒園應(yīng)布置在環(huán)境安靜，接送方便的地段，兒童活動(dòng)室和活動(dòng)場(chǎng)地應(yīng)有良好的朝向，保證室外有一定面積的硬地和一定數(shù)量的活動(dòng)器械。這里不僅要滿足物業(yè)公司自身員工的住宿需求，還要滿足外聘方員工的住宿需求。 (5)認(rèn)真審核建筑平面圖，對(duì)哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開(kāi)門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無(wú)法進(jìn)行改造了。 公共用水、用電不能安裝過(guò)多的計(jì)量表，以免造成資金浪費(fèi)，而且也不便于管理。 ，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、電梯、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動(dòng)消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 (二)物業(yè)基本狀況 物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、配備管理服務(wù)人員、測(cè)算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)介入的主要方面 本章所論述的規(guī)劃設(shè)計(jì)介入，是指除各類設(shè)備系統(tǒng)之外的公共區(qū)域或具有公益性質(zhì)的建筑及設(shè)施的前期規(guī)劃介入。 、層高、地下建筑狀況。因此，物業(yè)公司在對(duì)小區(qū)物業(yè)基本狀況了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)詳細(xì)測(cè)算水、電、氣的真實(shí)供應(yīng)容量，以避免將來(lái)遭遇“瓶頸”問(wèn)題。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審核。 (7)由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭(zhēng)取良好的采光和通風(fēng)條件。 (五)建筑材料的選用 優(yōu)質(zhì)材料是建造優(yōu)質(zhì)物業(yè)的基礎(chǔ)，如何選用建筑材料從表面上看是開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位的責(zé)任，與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，其實(shí)不然。 5．規(guī)劃有金融、郵電建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為16～22．5平方米。 11．業(yè)主委員會(huì)辦公用房面積可以參照居民委員會(huì)用房(小于其面積)，可與居民委員會(huì)辦公室設(shè)在同一座樓內(nèi)，與物業(yè)公司辦公區(qū)相近，方便工作聯(lián)系。(3)三級(jí)道路為小區(qū)內(nèi)的支路，用以解決住宅組群的聯(lián)系，路寬不小于4米。 (6)在甬道兩邊栽種小灌木形成“綠籬”，也可以起到阻隔作用。 (三)自行車（摩托車）棚布局規(guī)劃 低層建筑的小區(qū)， 一般不設(shè)計(jì)地下室作為自行車存放處，多在室外設(shè)置自行車棚，此時(shí)，應(yīng)按下述原則考慮。 2．老年人、成年人休息及健身場(chǎng)所 老年人和成年人的活動(dòng)主要是鍛煉、聊天、打牌、下棋、乘涼或曬太陽(yáng)，因而其活動(dòng)場(chǎng)所應(yīng)布置在環(huán)境較為安靜、景色較為優(yōu)美的地段，一般可結(jié)合公共綠地單獨(dú)設(shè)置或與幼兒及學(xué)齡前兒童游戲場(chǎng)地結(jié)合設(shè)計(jì)。 4．由于木棧道的使用壽命短，且養(yǎng)護(hù)費(fèi)用高，一般1～2年即自然損毀，所以景觀中的木棧道應(yīng)不用或少用。 (3)庭院綠地，指住宅四周的綠化用地，包括住戶的小院。 5．綠地的規(guī)劃及功能 (1)遵循集中與分散、重點(diǎn)與一般、點(diǎn)線面結(jié)合的原則，形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，并與城市綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào)。 (7)院落之間可用“綠籬”、柵欄或花墻隔離。 受設(shè)計(jì)人員的知識(shí)、觀念、經(jīng)驗(yàn)及思考問(wèn)題的角度等因素影響，其設(shè)計(jì)中會(huì)出現(xiàn)諸多偏差或錯(cuò)誤，若不予以糾正，勢(shì)必會(huì)給后期的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作帶來(lái)許多困難，加大綠化養(yǎng)護(hù)管理的成本。 (7)根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，選擇適宜本地區(qū)生長(zhǎng)的植物。 (3)選用的樹(shù)種偏少，會(huì)使綠化效果單調(diào)。 (4)同一地段中，不同種植塊的樹(shù)種組合不應(yīng)有同種的重復(fù)種植。 (10)樓字間應(yīng)適當(dāng)多種常綠喬、灌木，以保持四季美化。因?yàn)殡S著樹(shù)木增長(zhǎng)，樹(shù)根會(huì)將樹(shù)池拱裂。 ②波谷問(wèn)容易存水和積存污物，應(yīng)有排水措施，若排水不暢，會(huì)使草死亡。 4．如果沒(méi)有噴灌管網(wǎng)，也可進(jìn)行人工澆灌。 8．無(wú)論有無(wú)噴灌管網(wǎng)，均應(yīng)在小區(qū)各樓前后、道路兩邊以交叉位置和適當(dāng)間距(以70米左右為宜)設(shè)置取 水點(diǎn)，以解決噴灌死角用水或人工澆水問(wèn)題。 (2)垃圾場(chǎng)距住宅、辦公樓窗戶16米以上，且處于夏季主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)口。 (十)輔助設(shè)施規(guī)劃 輔助設(shè)施主要包括社區(qū)文化和公益宣傳欄、公告牌、信箱、垃圾桶等，這些設(shè)施都是由開(kāi)發(fā)商投資提供，但物業(yè)公司要根據(jù)以往的管理經(jīng)驗(yàn)，向開(kāi)發(fā)商提出具體建議和要求。 6．信箱也應(yīng)以不銹鋼材料制作，保證每戶一個(gè)。 1．劃分照明區(qū)域 (1)視小區(qū)占地面積大小，將園區(qū)劃分成兩個(gè)或兩個(gè)以上的控制區(qū)域，對(duì)每個(gè)區(qū)域內(nèi)的道路照明、公共區(qū)域照明和景觀照明分別進(jìn)行分類控制，使之面、線、點(diǎn)層次清晰，不但便于運(yùn)行管理和維護(hù)，也可避免因故障而造成整個(gè)園區(qū)的公共區(qū)域無(wú)照明。 (2)Ⅱ級(jí)照明 Ⅱ級(jí)照明是用于綠地、景觀及節(jié)日的照明，還可以進(jìn)一步細(xì)分為Ⅱ1級(jí)照明和Ⅱ2級(jí)照明。 3．重要節(jié)日的照明 (1)所有節(jié)日彩燈及情景照明、功能性照明燈均處于全工作狀態(tài)，24：00后可適當(dāng)延長(zhǎng)關(guān)閉時(shí)間。為了減少人工管理的繁瑣及達(dá)到最大化節(jié)電的目的，必須采用時(shí)鐘控制。適宜的距離為20～25米。 實(shí)例2 某小區(qū)有3棟樓未設(shè)計(jì)基礎(chǔ)加固CFC樁(利用水泥、粉煤灰、碎石作原料，對(duì)整體地基進(jìn)行加固的簡(jiǎn)稱)，引起此3棟樓的沉降幅度過(guò)大，沉降時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，其直接后果是： (1)樓宇伸縮縫止水帶斷裂，防水裝置失效； (2)雨雪季滲水、積水嚴(yán)重，影響車輛和行人通行； (3)長(zhǎng)期滲水，危及相鄰設(shè)施安全； (4)業(yè)主對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)和安全性提出質(zhì)疑。第二節(jié)建設(shè)施工介入 物業(yè)公司作為物業(yè)建成后的常駐管理與服務(wù)者，其對(duì)建設(shè)施工質(zhì)量的關(guān)切程度應(yīng)更為強(qiáng)烈。 5．協(xié)助開(kāi)展工地管理，維持秩序，保障施工通道的暢通，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全防火進(jìn)行監(jiān)督、管理等工作。 為了維護(hù)業(yè)主(使用人)及物業(yè)公司自身的利益，物業(yè)公司可以要求開(kāi)發(fā)商與施工單位在保修合同中規(guī)定保修起始日期從業(yè)主(使用人)入住之日算起。 工程質(zhì)量保修是我國(guó)實(shí)施的一項(xiàng)法定制度，《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十二條、原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條、國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第六章都對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量保修的范圍、期限、責(zé)任等方面進(jìn)行了明確規(guī)定，同時(shí)又指出，這些法律法規(guī)中規(guī)定的保修期限是“最低期限”。 4．電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。 應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)取得質(zhì)量保修書(shū)的復(fù)印件。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。所以，此時(shí)的物業(yè)公司只是搭起了一個(gè)骨干架構(gòu)，為以后擴(kuò)充規(guī)模奠定基礎(chǔ)。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時(shí)增補(bǔ)保安人員。二、適時(shí)組建完整的物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 在業(yè)主入住前2～3個(gè)月，物業(yè)公司應(yīng)由前期的“架構(gòu)”型，按工作進(jìn)度逐步轉(zhuǎn)化為“完整”型。 2．物業(yè)法律、法規(guī)。 10．與財(cái)會(huì)有關(guān)的知識(shí)。 6．禮儀、禮貌，文明服務(wù)。 1．收樓資料、收樓流程。 2．本小區(qū)概況。 物業(yè)公司最了解物業(yè)服務(wù)的規(guī)模和具體內(nèi)容，因此物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算主要由物業(yè)公司承擔(dān)。 6．辦公費(fèi)用。 2．具體提報(bào)材料(以下全部資料只需復(fù)印件)如下： (1)地名使用批復(fù)證； (2)用地許可證、國(guó)有土地使用證； (3)小區(qū)規(guī)劃許可證、規(guī)劃平面圖和規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)； (4)所有樓宇的規(guī)劃許可證； (5)所有樓宇開(kāi)工證、施工證、竣工證； (6)小區(qū)平面圖(AA4幅面各一份)； (7)擬設(shè)置樓宇編號(hào)圖的要求與原工程編號(hào)(規(guī)劃)的樓宇編號(hào)一一對(duì)應(yīng)，按從北至南、從東向西的順序排列。 l．開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司共同起草或開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司起草的文件。第二章設(shè)備前期管理 設(shè)備(含設(shè)施)的前期管理是設(shè)備全壽命周期管理工作的重要組成部分之一，它與物業(yè)公司接管物業(yè)之后對(duì)設(shè)備的管理(稱為設(shè)備后期管理)共同組成設(shè)備管理。 3．設(shè)備功率的預(yù)留量不易過(guò)大，以免造成日后運(yùn)行處于“大馬拉小車”的嚴(yán)重浪費(fèi)狀態(tài)。 (1)足夠的操作空間。 (4)人防衛(wèi)生間排污泵控制箱安裝在污水池旁邊，長(zhǎng)期處于密封潮濕的環(huán)境中，既影響安全運(yùn)行又使電器元件和箱體極易被銹蝕損壞，從而造成故障多發(fā)。 2．給排水工程設(shè)計(jì)缺陷 (1)生活水消毒器安裝位置不當(dāng)，四周被水泵和管線阻擋，既無(wú)法解體檢修，也無(wú)法更換消毒燈管。 3．供熱工程設(shè)計(jì)缺陷 (1)監(jiān)視、測(cè)量?jī)x表液位顯示等處的照明光線不足(自然光或人工照明)，給定時(shí)觀察和記錄帶來(lái)困難。 以上列舉的設(shè)計(jì)缺陷說(shuō)明，從運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)的角度將設(shè)備設(shè)施的安裝設(shè)計(jì)納入前期管理是非常重要的。 (3)巡視、觀察、檢查設(shè)備所需的空間尺寸，觀察方向是否正確，光照是否充足。這些文件雖然在驗(yàn)收移交時(shí)才歸物業(yè)公司所有，但必須先行掌握它們的實(shí)際情況，以利于將來(lái)的驗(yàn)收，必要時(shí)可先行進(jìn)行復(fù)印。 3．尤其要做好調(diào)試過(guò)程中發(fā)生的故障及修復(fù)情況的記錄及更改圖紙或設(shè)計(jì)的記錄。 (3)設(shè)備系統(tǒng)的隨機(jī)輔件、備件、專用工具的數(shù)量和規(guī)格是否與裝箱單相符。四、準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收階段 此階段是為竣工驗(yàn)收作準(zhǔn)備，同時(shí)注意搜集相關(guān)資料(在實(shí)際中有些資料往往被開(kāi)發(fā)商或施工單位隨意丟棄)。 (5)進(jìn)口設(shè)備除應(yīng)有中文文件和中文技術(shù)資料外，還應(yīng)有商檢證明文件。 2．在同一程系統(tǒng)中，檢驗(yàn)監(jiān)理公司未抽驗(yàn)的個(gè)項(xiàng)。驗(yàn)收記錄應(yīng)有物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、施工單位的有關(guān)人員簽字確認(rèn)。第二節(jié) 弱電工程前期管理一、弱電工程的前期管理 (一)從實(shí)際需求考慮 這里所指的弱電工程主要是指安全防范系統(tǒng)、智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、自動(dòng)消防系統(tǒng)及電梯監(jiān)控系統(tǒng)。安全防范系統(tǒng)是由多個(gè)子系統(tǒng)組成的，根據(jù)不同需求，可以靈活選取。所以，在前期管理中應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境向設(shè)計(jì)方提出要求。僅能做水平旋轉(zhuǎn)的云臺(tái)稱作“水平云臺(tái)”；既能水平旋轉(zhuǎn)又能垂直旋轉(zhuǎn)的云臺(tái)稱作“全方位云臺(tái)”，又稱萬(wàn)向云臺(tái)，可帶動(dòng)攝像機(jī)在三維立體空間內(nèi)對(duì)場(chǎng)景進(jìn)行全方位監(jiān)視。例如，有的解碼器可以接8個(gè)防區(qū)的報(bào)警探頭；有的解碼器可以接20個(gè)防區(qū)的報(bào)警探頭。 ②型機(jī)種類(電源為交流：220伏) A．遠(yuǎn)距離夜視一體機(jī)：紅外距離100～120米；角度20176。采用鏡頭與紅外燈分開(kāi)，紅外燈依據(jù)環(huán)境與照射距離可自由搭配：一個(gè)損壞，另一個(gè)繼續(xù)工作。 ②主要技術(shù)指標(biāo) A．水平轉(zhuǎn)角為O176。／秒(60赫茲)。在局域性質(zhì)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)中，由前端設(shè)備到中心控制室的距離一般都在1公里之內(nèi)，因而從前端設(shè)備到中心控制室之間大都是通過(guò)電纜直接連接，如用同軸電纜連接攝像機(jī)輸出的視頻信號(hào)(