【正文】 面結(jié)合的原則，形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，并與城市綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào)。 (3)植物配置和種植力求投資少、管理方便、效益好。綠地以觀賞為主．也可在其中靈活設(shè)置一些游戲娛樂設(shè)施，供休息、活動(dòng)用。 (6)為保證采光，不宜在窗前種植高大型喬木和灌木。 (7)院落之間可用“綠籬”、柵欄或花墻隔離。 (8)道路綠化在交叉路口的視距三角形內(nèi)，不應(yīng)栽植高大喬木、灌木，以免影響駕駛員視線。 (10)所有施工中應(yīng)改良士壤，或按《城市園林綠化工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》中對(duì)土質(zhì)的要求進(jìn)行施工，施工中應(yīng)施底肥。 (七)審核景觀、綠化設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)圖紙是規(guī)劃的體現(xiàn)，也是施工的依據(jù)。 受設(shè)計(jì)人員的知識(shí)、觀念、經(jīng)驗(yàn)及思考問題的角度等因素影響，其設(shè)計(jì)中會(huì)出現(xiàn)諸多偏差或錯(cuò)誤，若不予以糾正，勢(shì)必會(huì)給后期的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作帶來許多困難，加大綠化養(yǎng)護(hù)管理的成本。 1．選配植物的一般原則 (1)大量而普遍的綠化應(yīng)選擇適宜本地條件、易長、易管、少修剪和少蟲害的喬木、灌木樹種。 (3)為較快形成綠化效果，可采用速生與慢生相結(jié)合的樹種，并以速生樹種為主。 (5)所有游戲娛樂、健身場(chǎng)地、路邊不得種植有刺、有毒植物。 (7)根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，選擇適宜本地區(qū)生長的植物。 (9)盡量少種宿根花卉，即使栽種，其面積也不應(yīng)過大。 ①白樺，適宜生長于海拔高的山區(qū)。 ③菩提樹，適宜生長于西雙版納地區(qū)或北方溫室。 (3)選用的樹種偏少，會(huì)使綠化效果單調(diào)。 (5)綠籬及色帶選用過多，會(huì)導(dǎo)致養(yǎng)護(hù)費(fèi)用增加。 (7)石貝竹，其習(xí)性忌高溫酷熱及多雨環(huán)境，北方地區(qū)6月中旬至8月正是此種氣候，石貝竹將會(huì)因條件不適而大量死亡。 (2)選用的花灌木類品種無設(shè)計(jì)圖紙，無法綜合其綠化關(guān)系及效果。 (4)同一地段中，不同種植塊的樹種組合不應(yīng)有同種的重復(fù)種植。 (6)灌木圖中與喬木圖中的部分樹種重復(fù)，且其中絕大部分因株形比較大，不適宜做喬木的基礎(chǔ)種植。 (8)圍墻四周種植品種宜控制在5～6種，并采用常綠喬木與花灌木間種的形式，株高以不影響安防監(jiān)控?cái)z像為原則。這類花卉每年需種植2～3次，費(fèi)工費(fèi)時(shí)、養(yǎng)護(hù)成本大。 (10)樓字間應(yīng)適當(dāng)多種常綠喬、灌木，以保持四季美化。 (12)整體設(shè)計(jì)中相似樹種使用過多，似乎僅是為湊品種，如綠柳與垂柳、毛楊與青楊、元寶楓與五角楓、三椏繡線菊與絨毛繡線菊等。 4．種植設(shè)計(jì)錯(cuò)誤 (1)常綠樹中雪松、白皮松、華山松為強(qiáng)陽性樹種，與其他樹種的間距應(yīng)大于5米．否則會(huì)影響樹形(若為單一樹種的純林則例外)。 (3)各樓單元門前的種植設(shè)計(jì)顯得凌亂，每個(gè)單元門口兩側(cè)的種植應(yīng)有一定的規(guī)律性和對(duì)稱性，應(yīng)考慮株型的匹配，品種不宜過多；每座樓應(yīng)有標(biāo)志性的種植物。因?yàn)殡S著樹木增長，樹根會(huì)將樹池拱裂。 (6)某些地段常綠樹的種植間距偏小(有的間距不足4米)，這樣會(huì)使下部枝條因?yàn)槿鄙俟庹斩菸?，同時(shí)其下方更不應(yīng)種植大葉黃楊、灑金柏等灌木。此外，考慮到養(yǎng)護(hù)費(fèi)用較高，應(yīng)盡量少用或不用花缽。 (2)波峰型種植草坪存在以下問題(盡量不采用此種設(shè)計(jì))。 ②波谷問容易存水和積存污物，應(yīng)有排水措施，若排水不暢，會(huì)使草死亡。 ④草坪中鋪裝的花崗石板小路，每塊石板的間距應(yīng)大于650厘米，以便于割草機(jī)通過。 (八)綠化用水規(guī)劃 綠化用水應(yīng)該本著節(jié)約水資源，降低養(yǎng)護(hù)成本，取水便利等原則考慮。 2．為降低養(yǎng)護(hù)成本，節(jié)約自來水，小區(qū)應(yīng)建設(shè)地下雨水收集池(較大的小區(qū)至少應(yīng)建設(shè)兩個(gè))，蓄水容積要足夠大，不僅能夠收集雨水，還要能夠收集景觀水池中的廢水。 4．如果沒有噴灌管網(wǎng)，也可進(jìn)行人工澆灌。 6自來水價(jià)格高自不必說，中水要達(dá)到澆灌的標(biāo)準(zhǔn)，其成本也很高。所以小區(qū)的綠化用水應(yīng)把收集雨水及景觀廢水作為輔助手段，盡量節(jié)約水資源。因?yàn)閲姽喾绞揭话憧晒?jié)水40％左右，所以如果有可能，物業(yè)公司應(yīng)盡可能爭取開發(fā)商投資噴灌建設(shè)。 8．無論有無噴灌管網(wǎng)，均應(yīng)在小區(qū)各樓前后、道路兩邊以交叉位置和適當(dāng)間距(以70米左右為宜)設(shè)置取 水點(diǎn)，以解決噴灌死角用水或人工澆水問題。 上述綠化用水的各類問題均應(yīng)在審核設(shè)計(jì)圖紙時(shí)加以關(guān)注，這些問題如果不解決好，勢(shì)必會(huì)給后期的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作帶來困難和經(jīng)濟(jì)損失。 2．垃圾儲(chǔ)運(yùn)場(chǎng)地的位置應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)。應(yīng)設(shè)置在小區(qū)非主要出口處，道路通暢，便于運(yùn)輸。 (2)垃圾場(chǎng)距住宅、辦公樓窗戶16米以上，且處于夏季主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)口?？捎幂^密集的喬木、灌木相間的綠化方式加以隔離或用具有美化效果的建筑形式遮擋。 (5)關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理。 (7)電梯廳內(nèi)吸塵用電方便。 (十)輔助設(shè)施規(guī)劃 輔助設(shè)施主要包括社區(qū)文化和公益宣傳欄、公告牌、信箱、垃圾桶等，這些設(shè)施都是由開發(fā)商投資提供，但物業(yè)公司要根據(jù)以往的管理經(jīng)驗(yàn)，向開發(fā)商提出具體建議和要求。 2．在與周圍照明相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司提出對(duì)宣傳欄的照明要求。 4．公告牌一般安裝在小區(qū)主出入口處、主要通道處或電梯廳，為了整齊美觀，物業(yè)公司應(yīng)提出長、寬、高的具體尺寸要求。不論室內(nèi)或室外安裝，均應(yīng)以不銹鋼材料制作。 6．信箱也應(yīng)以不銹鋼材料制作，保證每戶一個(gè)。第二種方式，信箱可以設(shè)計(jì)成兩面開箱的形式，即住戶可以在避風(fēng)閣內(nèi)取出信報(bào)，投遞員可以將信件和報(bào)紙放進(jìn)箱內(nèi)，而不必使用“門禁卡”進(jìn)入單元內(nèi)，這就大大增加了安全防范的功效。 9．垃圾桶有不同的樣式，室外安放的垃圾桶的式樣和色彩應(yīng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。 (十二)園區(qū)道路、公共區(qū)域照明及景觀照明控制規(guī)劃 住宅小區(qū)道路、公共區(qū)域照明及景觀照明的控制方式必須科學(xué)、合理。 1．劃分照明區(qū)域 (1)視小區(qū)占地面積大小，將園區(qū)劃分成兩個(gè)或兩個(gè)以上的控制區(qū)域，對(duì)每個(gè)區(qū)域內(nèi)的道路照明、公共區(qū)域照明和景觀照明分別進(jìn)行分類控制，使之面、線、點(diǎn)層次清晰，不但便于運(yùn)行管理和維護(hù)，也可避免因故障而造成整個(gè)園區(qū)的公共區(qū)域無照明。 (3)將相同使用功能的照明進(jìn)行分組控制才能達(dá)到既滿足用電需求又節(jié)能的目的。 ①I1級(jí)照明是不擾民、高照度的照明，其照明范同是小區(qū)圍墻和大門區(qū)域。 ②I2級(jí)照明是不擾民、柔和照度的照明，其照明范圍是小區(qū)園內(nèi)主干道、甬道。 (2)Ⅱ級(jí)照明 Ⅱ級(jí)照明是用于綠地、景觀及節(jié)日的照明，還可以進(jìn)一步細(xì)分為Ⅱ1級(jí)照明和Ⅱ2級(jí)照明。 ②Ⅱ2級(jí)照明是一般性的照明，其照明范圍包括甬路、綠地內(nèi)、林木間、水下燈、景觀等。當(dāng)兩者均有時(shí)，在控制上應(yīng)加以區(qū)分，實(shí)行分別控制。 (3)Ⅲ級(jí)照明 Ⅲ級(jí)照明是用于園區(qū)內(nèi)功能性活動(dòng)場(chǎng)區(qū)的照明，包括節(jié)日燈、游樂場(chǎng)、休閑場(chǎng)、健身場(chǎng)等處的照明。 3．重要節(jié)日的照明 (1)所有節(jié)日彩燈及情景照明、功能性照明燈均處于全工作狀態(tài)，24：00后可適當(dāng)延長關(guān)閉時(shí)間。 (3)平時(shí)不開啟節(jié)日彩燈，有選擇地開啟景觀燈、綠地內(nèi)的燈，但在23：00后可關(guān)閉。 (4)高檔樓內(nèi)大堂的景觀照明常由多個(gè)不同形狀、不同光色的燈具按照特定的幾何形狀布置，所以也要分為相應(yīng)的支路進(jìn)行控制，才能實(shí)現(xiàn)普通照明與景觀照明的區(qū)別使用．以達(dá)到節(jié)電的目的。 這里要求的是“時(shí)鐘控制”，而不是“時(shí)間控制”，即采用時(shí)鐘控制器，而不是普通的時(shí)間繼電器。為了減少人工管理的繁瑣及達(dá)到最大化節(jié)電的目的，必須采用時(shí)鐘控制。 小區(qū)圍墻燈屬于I1級(jí)照明，對(duì)于較大型的小區(qū)，圍墻燈的數(shù)量多，不僅要求分段控制，還應(yīng)在分段的同時(shí)進(jìn)行“隔盞”控制，以滿足在不同時(shí)問段內(nèi)開燈數(shù)量不同的要求．既能滿足照明需要，又能達(dá)到節(jié)電的目的。 審核設(shè)計(jì)圖紙的過程中，出現(xiàn)最多的有以下幾個(gè)方面的問題。 (2)有的支路過長，連接的燈具數(shù)量過多。適宜的距離為20～25米。解決的方法是盡量避免燈光直射住戶的窗戶，選擇光線柔和的燈具。 (6)在支路組合時(shí)，未充分注意將三相負(fù)荷盡量平均分配，致使三相負(fù)荷有較大的不平衡。這些問題造成了業(yè)主的極大不滿或?qū)Ψ课莸陌踩蕴岢鰢?yán)重質(zhì)疑。 實(shí)例2 某小區(qū)有3棟樓未設(shè)計(jì)基礎(chǔ)加固CFC樁(利用水泥、粉煤灰、碎石作原料，對(duì)整體地基進(jìn)行加固的簡稱)，引起此3棟樓的沉降幅度過大，沉降時(shí)間過長，其直接后果是： (1)樓宇伸縮縫止水帶斷裂，防水裝置失效； (2)雨雪季滲水、積水嚴(yán)重，影響車輛和行人通行； (3)長期滲水，危及相鄰設(shè)施安全； (4)業(yè)主對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)和安全性提出質(zhì)疑。即使如此，劣質(zhì)建筑的印象也難以從業(yè)主的頭腦中抹去。開發(fā)商與業(yè)主達(dá)成協(xié)議，由業(yè)主在裝修中自行施工整改，其費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。以上列舉的問題似乎令人難以置信，但確實(shí)是發(fā)生了。第二節(jié)建設(shè)施工介入 物業(yè)公司作為物業(yè)建成后的常駐管理與服務(wù)者，其對(duì)建設(shè)施工質(zhì)量的關(guān)切程度應(yīng)更為強(qiáng)烈。 建設(shè)施工介入工作主要有以下幾個(gè)方面。 2．協(xié)助監(jiān)理單位對(duì)各項(xiàng)工程施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，建設(shè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。 3掌握水、電、氣、暖、通風(fēng)、空調(diào)、各類弱電工程(消防監(jiān)控系統(tǒng)、安防和電梯監(jiān)控系統(tǒng)、通信和寬帶系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等)的管線關(guān)鍵部位的布局和走向并進(jìn)行記錄，這對(duì)日后的管理和維護(hù)非常重要。 5．協(xié)助開展工地管理，維持秩序，保障施工通道的暢通，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全防火進(jìn)行監(jiān)督、管理等工作。 7．在設(shè)備的安裝、調(diào)試階段，物業(yè)公司各專業(yè)工程技術(shù)人員必須深入現(xiàn)場(chǎng)，跟蹤工程進(jìn)度，以充分了解設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和技術(shù)性能。第三節(jié)建筑工程質(zhì)量保修的前期管理一、保修期限問題 從字面上看，建筑工程質(zhì)量(包括各類設(shè)備設(shè)施)保修工作屬于物業(yè)后期管理的范疇。開發(fā)商同施工單位簽訂的保修合同的起始日期是從每棟樓竣工驗(yàn)收合格之日算起，而此時(shí)業(yè)主并沒有入住，往往是在數(shù)月甚至更長時(shí)間以后才入住，顯然，實(shí)際保修期被縮短了。 為了維護(hù)業(yè)主(使用人)及物業(yè)公司自身的利益，物業(yè)公司可以要求開發(fā)商與施工單位在保修合同中規(guī)定保修起始日期從業(yè)主(使用人)入住之日算起。 如果開發(fā)商與施工單位不能就此達(dá)成一致，則物業(yè)公司與開發(fā)商應(yīng)另行簽署一份保修合同或協(xié)議，規(guī)定實(shí)際保修的起始日期從業(yè)主(使用人)入住之日算起，并明確開發(fā)商是保修的責(zé)任方，應(yīng)承擔(dān)在“保修時(shí)間差”內(nèi)發(fā)生的所有因質(zhì)量缺陷而進(jìn)行保修的費(fèi)用。 1．《中華人民共和國建筑法》，1988年3月1日施行。 3．《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，2005年1月1日施行。 工程質(zhì)量保修是我國實(shí)施的一項(xiàng)法定制度，《中華人民共和國建筑法》第六十二條、原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條、國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第六章都對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量保修的范圍、期限、責(zé)任等方面進(jìn)行了明確規(guī)定，同時(shí)又指出，這些法律法規(guī)中規(guī)定的保修期限是“最低期限”。 (二)建筑工程質(zhì)量的保修期限 《中華人民共和國建筑法》第六十二條規(guī)定，保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限正常使用、維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。 國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條、原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限如下。 2．屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。 4．電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第二條還規(guī)定，工程質(zhì)量保修辦法不僅適用于新建、擴(kuò)建、改建各類房屋建筑工程的質(zhì)量保修，同樣也適用于裝修工程。合格的質(zhì)量保修書是工程竣工驗(yàn)收的法定條件之一。 應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)取得質(zhì)量保修書的復(fù)印件。 《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條規(guī)定，因保修人未能及時(shí)履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對(duì)保修責(zé)任做了如下規(guī)定。 第十三條 保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。 第十七條 下列情況不屬于保修范圍： (一)因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷。只有了解了國家關(guān)于建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，才能理解將保修工作納入物業(yè)前期管理工作范疇的含義。此時(shí)的物業(yè)公司“麻雀雖小，五臟俱全”，不需要太多的人員，但要求上崗人員都是能夠獨(dú)當(dāng)一面甚至多面的骨干型人才。所以，此時(shí)的物業(yè)公司只是搭起了一個(gè)骨干架構(gòu)，為以后擴(kuò)充規(guī)模奠定基礎(chǔ)。 1．經(jīng)理1人。 3．各工程專業(yè)技術(shù)人員，每個(gè)專業(yè)1人或兼職。 5．水、電維修領(lǐng)班各1人(同技術(shù)人員一起參與工程及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗(yàn)收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng))。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時(shí)增補(bǔ)保安人員。 7．保潔主管1人，保潔員若干人(視開發(fā)商的需求而定，如售樓處及施工現(xiàn)場(chǎng)的保潔。物業(yè)公司應(yīng)與保潔公司簽訂合同，適時(shí)配備人員)。 9．財(cái)務(wù)主管1人(視工作進(jìn)程階段需要配備)。二、適時(shí)組建完整的物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 在業(yè)主入住前2～3個(gè)月，物業(yè)公司應(yīng)由前期的“架構(gòu)”型，按工作進(jìn)度逐步轉(zhuǎn)化為“完整”型。 首先定崗位、定人員，制定各崗位人員的招聘條件，配備各部門、各崗位人員。 在人員到崗，業(yè)主入住前，物業(yè)公司除了要做好入住準(zhǔn)備工作外(將在“物業(yè)后期管理”章節(jié)中詳細(xì)討論)，首先要做好員工的培訓(xùn)考核工作，讓員工以飽滿的熱情、嫻熟的業(yè)務(wù)、優(yōu)良的服務(wù)迎接業(yè)戶人住。 各類人員的培訓(xùn)課目，如下所示。 2．物業(yè)法律、法規(guī)。 4．禮儀、禮貌，文明服務(wù)。 6．安全生產(chǎn)知識(shí)(重點(diǎn)對(duì)象是主管工程的人員)。 8．公文寫作知識(shí)(重點(diǎn)對(duì)象是文秘、行政事務(wù)管理人員)。 10