【正文】 ／秒(60赫茲)。采用鏡頭與紅外燈分開，紅外燈依據(jù)環(huán)境與照射距離可自由搭配：一個損壞，另一個繼續(xù)工作。例如，有的解碼器可以接8個防區(qū)的報警探頭；有的解碼器可以接20個防區(qū)的報警探頭。所以，在前期管理中應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場環(huán)境向設(shè)計方提出要求。第二節(jié) 弱電工程前期管理一、弱電工程的前期管理 (一)從實(shí)際需求考慮 這里所指的弱電工程主要是指安全防范系統(tǒng)、智能停車場管理系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)及電梯監(jiān)控系統(tǒng)。 2．在同一程系統(tǒng)中，檢驗(yàn)監(jiān)理公司未抽驗(yàn)的個項。四、準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收階段 此階段是為竣工驗(yàn)收作準(zhǔn)備，同時注意搜集相關(guān)資料(在實(shí)際中有些資料往往被開發(fā)商或施工單位隨意丟棄)。 3．尤其要做好調(diào)試過程中發(fā)生的故障及修復(fù)情況的記錄及更改圖紙或設(shè)計的記錄。 (3)巡視、觀察、檢查設(shè)備所需的空間尺寸，觀察方向是否正確，光照是否充足。 3．供熱工程設(shè)計缺陷 (1)監(jiān)視、測量儀表液位顯示等處的照明光線不足(自然光或人工照明)，給定時觀察和記錄帶來困難。 (4)人防衛(wèi)生間排污泵控制箱安裝在污水池旁邊，長期處于密封潮濕的環(huán)境中，既影響安全運(yùn)行又使電器元件和箱體極易被銹蝕損壞，從而造成故障多發(fā)。 3．設(shè)備功率的預(yù)留量不易過大，以免造成日后運(yùn)行處于“大馬拉小車”的嚴(yán)重浪費(fèi)狀態(tài)。 l．開發(fā)商與物業(yè)公司共同起草或開發(fā)商委托物業(yè)公司起草的文件。 6．辦公費(fèi)用。 2．本小區(qū)概況。 6．禮儀、禮貌，文明服務(wù)。 2．物業(yè)法律、法規(guī)。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時增補(bǔ)保安人員。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。 4．電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。 為了維護(hù)業(yè)主(使用人)及物業(yè)公司自身的利益，物業(yè)公司可以要求開發(fā)商與施工單位在保修合同中規(guī)定保修起始日期從業(yè)主(使用人)入住之日算起。第二節(jié)建設(shè)施工介入 物業(yè)公司作為物業(yè)建成后的常駐管理與服務(wù)者，其對建設(shè)施工質(zhì)量的關(guān)切程度應(yīng)更為強(qiáng)烈。適宜的距離為20～25米。 3．重要節(jié)日的照明 (1)所有節(jié)日彩燈及情景照明、功能性照明燈均處于全工作狀態(tài)，24：00后可適當(dāng)延長關(guān)閉時間。 1．劃分照明區(qū)域 (1)視小區(qū)占地面積大小，將園區(qū)劃分成兩個或兩個以上的控制區(qū)域，對每個區(qū)域內(nèi)的道路照明、公共區(qū)域照明和景觀照明分別進(jìn)行分類控制，使之面、線、點(diǎn)層次清晰，不但便于運(yùn)行管理和維護(hù)，也可避免因故障而造成整個園區(qū)的公共區(qū)域無照明。 (十)輔助設(shè)施規(guī)劃 輔助設(shè)施主要包括社區(qū)文化和公益宣傳欄、公告牌、信箱、垃圾桶等，這些設(shè)施都是由開發(fā)商投資提供，但物業(yè)公司要根據(jù)以往的管理經(jīng)驗(yàn)，向開發(fā)商提出具體建議和要求。 8．無論有無噴灌管網(wǎng)，均應(yīng)在小區(qū)各樓前后、道路兩邊以交叉位置和適當(dāng)間距(以70米左右為宜)設(shè)置取 水點(diǎn)，以解決噴灌死角用水或人工澆水問題。 ②波谷問容易存水和積存污物，應(yīng)有排水措施，若排水不暢，會使草死亡。 (10)樓字間應(yīng)適當(dāng)多種常綠喬、灌木，以保持四季美化。 (3)選用的樹種偏少，會使綠化效果單調(diào)。 受設(shè)計人員的知識、觀念、經(jīng)驗(yàn)及思考問題的角度等因素影響，其設(shè)計中會出現(xiàn)諸多偏差或錯誤，若不予以糾正，勢必會給后期的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作帶來許多困難，加大綠化養(yǎng)護(hù)管理的成本。 5．綠地的規(guī)劃及功能 (1)遵循集中與分散、重點(diǎn)與一般、點(diǎn)線面結(jié)合的原則，形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，并與城市綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào)。 4．由于木棧道的使用壽命短，且養(yǎng)護(hù)費(fèi)用高，一般1～2年即自然損毀，所以景觀中的木棧道應(yīng)不用或少用。 (三)自行車（摩托車）棚布局規(guī)劃 低層建筑的小區(qū)， 一般不設(shè)計地下室作為自行車存放處，多在室外設(shè)置自行車棚，此時，應(yīng)按下述原則考慮。(3)三級道路為小區(qū)內(nèi)的支路，用以解決住宅組群的聯(lián)系，路寬不小于4米。 5．規(guī)劃有金融、郵電建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為16～22．5平方米。 (7)由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭取良好的采光和通風(fēng)條件。因此，物業(yè)公司在對小區(qū)物業(yè)基本狀況了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)詳細(xì)測算水、電、氣的真實(shí)供應(yīng)容量，以避免將來遭遇“瓶頸”問題。一、規(guī)劃設(shè)計介入的主要方面 本章所論述的規(guī)劃設(shè)計介入，是指除各類設(shè)備系統(tǒng)之外的公共區(qū)域或具有公益性質(zhì)的建筑及設(shè)施的前期規(guī)劃介入。 ，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、電梯、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 (5)認(rèn)真審核建筑平面圖，對哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無法進(jìn)行改造了。 2．幼兒園應(yīng)布置在環(huán)境安靜，接送方便的地段，兒童活動室和活動場地應(yīng)有良好的朝向，保證室外有一定面積的硬地和一定數(shù)量的活動器械。 (4)有些設(shè)計為了片面追求藝術(shù)效果，將小區(qū)的非主要干道(如樓前的甬道)設(shè)計得寬窄不一，窄處機(jī)動車輛難以通行，且有些拐彎設(shè)計成死角，車輛難以轉(zhuǎn)向，如果車輛強(qiáng)行通過，勢必會碾壓路旁的綠地、花木甚至損壞道牙。 (4)鋪裝應(yīng)采用防滑材料，避免雨、雪天摔傷行人。小區(qū)主出入口區(qū)域的景觀最好能體現(xiàn)出小區(qū)名稱的內(nèi)涵。通常新建小區(qū)綠地率不低于30％，舊小區(qū)綠地不低于25％。 以上這些要求應(yīng)在設(shè)計文件中明確規(guī)定。 ②梅樹，適宜生長于長江中下游地區(qū)。 (9)設(shè)計中的草花、時花較多，種植面積過大。 5不便于管理的設(shè)計錯誤 (1)因不易存水、難以養(yǎng)護(hù)等原因，應(yīng)取消綠化丘設(shè)計，可采取平面種植，通過人工修剪達(dá)到“丘”形效果。 7．為了節(jié)約水資源，應(yīng)采用噴灌方式，不宜采用漫地澆灌。 (6)樓層、地下室、地下車庫、園區(qū)環(huán)境等處的清潔用水應(yīng)方便取用。物業(yè)公司應(yīng)將所需垃圾桶的數(shù)量和式樣以報告形式向開發(fā)商提出． (十一)臨時供電、供水收費(fèi) 因?yàn)樾^(qū)入住后在相當(dāng)長一段時間內(nèi)處于臨時供電、供水的狀態(tài)，常有些業(yè)主以此為借口，拒不繳納水電費(fèi)，所以物業(yè)公司應(yīng)要求開發(fā)商在房屋銷售合同中寫明業(yè)主入住后應(yīng)交納臨時供電、供水費(fèi)及其交納標(biāo)準(zhǔn)。大堂內(nèi)的景觀照明屬于Ⅱ2級。 (1)不同使用功能的支路混接，如道路照明和景觀照明混接、此區(qū)域的照明支路同另一個區(qū)域的照明支路混接、休閑娛樂場地的照明與道路照明混接等。 實(shí)例4 某小區(qū)共有4棟高層住宅，只有一部電梯通往地下車庫，給業(yè)主的出入帶來了極大不便。但由于諸多原因，工程竣工時間與業(yè)主入住時間不統(tǒng)一，形成一個“保修時間差”，這個時間差有數(shù)月或半年之久甚至更長，這就引出了一個保修的起始時間間題。 1．基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。 第十二條 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 4．工程主管1人(同技術(shù)人員一起參與工程及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗(yàn)收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng))。為此要擬訂培訓(xùn)計劃，對各崗位人員進(jìn)行上崗培訓(xùn)和專業(yè)培訓(xùn)。 3．上門維修工作制度。 (五)對外聘單位人員的培訓(xùn)、考核 主要是對電梯維修保養(yǎng)、保安、保潔、綠化等外聘單位的管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓他們了解物業(yè)及物業(yè)公司的概況、規(guī)章制度、服務(wù)及管理要求，并充分理解雙方既是合作共贏的關(guān)系，又必須服從物業(yè)公司的管理，共同為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 3．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。 7．《樓門牌號證明信》是作為辦理小區(qū)通郵手續(xù)的重要證明，應(yīng)履行嚴(yán)格的交接手續(xù)交接給開發(fā)商，物業(yè)公司留存復(fù)印件，且此原件屬開發(fā)商所有，在辦理任何手續(xù)時均不應(yīng)交予第三方。第一節(jié) 設(shè)備前期管理的綜合要求一、設(shè)備選型與規(guī)劃設(shè)計階段 (一)設(shè)備選型時應(yīng)注意的問題 對設(shè)備選型，主要是關(guān)注設(shè)備的技術(shù)性能和經(jīng)濟(jì)性能是否滿足以下條件。 (三)設(shè)計缺陷舉例 1．電氣工程設(shè)計缺陷 (1)控制箱(柜)因安裝位置不合理，只能半開門，無法進(jìn)行檢修。 (6)樓內(nèi)排污泵和污水管線未設(shè)計減震、降噪措施，使噪音超標(biāo)，引起業(yè)主投訴。 2．在上述基礎(chǔ)上，比對實(shí)際情況，驗(yàn)證以下幾方面是否符合要求。 1．仔細(xì)閱讀廠家產(chǎn)品使用說明書和圖紙，透徹了解設(shè)備的技術(shù)指標(biāo)、控制原理、操作程序、調(diào)試步驟等。 (8)將參與過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時報告公司領(lǐng)導(dǎo)和房地產(chǎn)開發(fā)商，以求及時解決，不使問題遺留。 在驗(yàn)收過程(也包括安裝施工、調(diào)試、試運(yùn)行階段)中，要糾正依賴監(jiān)理公司的心理，不能認(rèn)為有了監(jiān)理公司，物業(yè)公司就可以“高枕無憂”甚至不參加驗(yàn)收。為避免此種情況發(fā)生，物業(yè)公司應(yīng)在設(shè)備安裝階段派相關(guān)技術(shù)人員參加設(shè)備開箱，獲取裝箱單或其復(fù)印件，并當(dāng)場清點(diǎn)備品、備件、專用工具、技術(shù)資料等，對備品、備件當(dāng)場辦理接收手續(xù)，專用工具和技術(shù)資料則應(yīng)在設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收之后及時收回。 (1)CCD攝像機(jī) CCD(電荷耦合器件的縮寫)攝像機(jī)有黑白和彩色兩類。有些室外防護(hù)罩還配有刮水器，在雨、雪天氣啟動刮水器，刮去玻璃上的水，保證拍攝圖像的質(zhì)量?！?0176。／秒(50赫茲)，12176。厘米)。 (3)球型云臺攝像機(jī) ①功能 A．半球形透光罩，透光性好，圖像不變形。 B．采用恒流設(shè)計，使紅外燈在9～15伏能正常使用。鏡頭的種類很多，從焦距劃分，有短焦距、長焦距和變焦距鏡頭；從視角大小劃分，有廣角、標(biāo)準(zhǔn)、遠(yuǎn)攝鏡頭；從結(jié)構(gòu)劃分，有固定光圈定焦鏡頭、手動光圈定焦鏡頭、自動光圈定焦鏡頭、自動光圈電動變焦鏡頭、電動三可變鏡頭等。 因?yàn)檫@些規(guī)劃與安防系統(tǒng)規(guī)模的設(shè)計和設(shè)備的選型、配置及系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)組合密切相關(guān)；與自動消防系統(tǒng)的聯(lián)動密切相關(guān)；與電梯監(jiān)控系統(tǒng)的聯(lián)動及其他特殊需求的系統(tǒng)(如緊急求助)的聯(lián)動密切相關(guān)。 (二)參與竣工驗(yàn)收內(nèi)容 l．竣工驗(yàn)收主要責(zé)任方雖然是開發(fā)商和施工單位，但物業(yè)公司應(yīng)派遣各專業(yè)工程技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組，并指定組長。 2．搜集、建立比較完整的設(shè)備前期技術(shù)檔案，主要內(nèi)容如下。 5．根據(jù)試運(yùn)行情況，驗(yàn)證設(shè)備的各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否達(dá)到設(shè)計要求。 4．檢查不同專業(yè)管線交叉的安全距離是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求。 (4)熱力站所有二次水除污器均未設(shè)計旁通，除污時必須關(guān)閉整個采暖系統(tǒng)。 (7)公建樓(會所)只有總計量電表，未分層設(shè)計計量，不利于對房屋租賃單位用電進(jìn)行獨(dú)立計量。 6．避免選用已列入淘汰產(chǎn)品但尚未淘汰的設(shè)備。 (1)文件、資料等印刷類，包括《業(yè)主手冊》、《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件。 9．經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。三、前期測算及辦理前期手續(xù) (一)物業(yè)開辦費(fèi)和物業(yè)費(fèi) 物業(yè)開辦費(fèi)用由開發(fā)商按照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，一般是小區(qū)建筑安裝工程造價的2%。 2．公司概況及各項規(guī)章制度。 5．機(jī)電設(shè)備知識(重點(diǎn)對象是主管工程的人員)。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時增補(bǔ)保潔人員。 (二)不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。(注：這就是前面所說的“保修時問差”) 5．其他項目的保修期限可以由建設(shè)單位和施工單位進(jìn)行約定。二、有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)以下列舉了國家有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，從這些法律法規(guī)中可以明確了解上述的保修“最低期限”的含義。 1．從用戶角度參與對設(shè)計的修改、洽商，跟進(jìn)各項設(shè)計在施工中的落實(shí)情況，及時根據(jù)實(shí)際情況提出調(diào)整，改進(jìn)不合理設(shè)計和不合理施工，所有這些都應(yīng)進(jìn)行記錄。 (5)高檔樓內(nèi)大堂的燈飾過分強(qiáng)調(diào)美化效果，燈具數(shù)量過多，單個燈的功率過大。樓群之間的甬道照明也應(yīng)在23：00后關(guān)閉。 2按照使用性質(zhì)劃分照明等級 (1)I級照明 I級照明是用于安全管理及交通的照明，還可以進(jìn)一步細(xì)分為I1級照明和I2級照明。 3．因宣傳欄安裝在室外，必須采用不銹鋼材料制作。 (九)垃圾處理規(guī)劃 1．對于小區(qū)內(nèi)的垃圾收集方式、垃圾場地的管理、垃圾的運(yùn)輸，垃圾場對周邊環(huán)境的影響等，在規(guī)劃設(shè)計階段就應(yīng)給予充分的關(guān)注。 ⑧為了盡量在地下管線密集處多種植，增加景觀效果，應(yīng)采用增建綠化池的形式栽種植物，但不應(yīng)栽種喬木． ⑥綠化池的高度以30～40厘米為佳。 (13)應(yīng)將大花萱草改為金娃娃，因其花期長，株形矮小，更為人們喜愛。 (6)水杉因其樹冠為圓錐形，不是大樹冠，所以遮蔭效果差，且定植后小樹枝會大量死亡，幾年后才能恢復(fù)，致使株型不可能一致，因而不適合做行道樹。 (2)在入口及公共活動場所，應(yīng)選擇觀賞性的喬木、灌木或少量花卉。 (4)園內(nèi)小塊公共綠地，主要供居民(特別是老人、兒童)使用。此外，人造土丘或高地不能離住戶窗戶太近。 3．因是地面建筑，所以自行車棚的風(fēng)格和式樣應(yīng)與小區(qū)的建筑風(fēng)格一致。 (2)盡端式道路其長度不宜超過120米，盡端處應(yīng)有12米2米的回車場地。服務(wù)中心一般應(yīng)布局在小區(qū)的主出入口附近以方便居民，但同時也要考慮可能產(chǎn)生的噪聲擾民和氣味污染等問題。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。所以，物業(yè)公司在測算電的供應(yīng)容量時，不僅要測算正式供電的設(shè)計容量，還要測算施工用電的實(shí)際容量能否滿足物業(yè)交付使用后較長“臨時供電”期的實(shí)際需求，以保證在較長“臨時供電”期內(nèi)能夠安全供電并能滿足潛在的增長需求。 2．這些配套設(shè)施對住戶是否會造成某些干擾或影響(如噪音、氣味、環(huán)境衛(wèi)生等)。 ，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)施。 (2)以方便業(yè)主為目的設(shè)計物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審核，看其是否符合辦公流程的要求。 2