【正文】 ．與財會有關的知識。 12．與服務有關的小區(qū)周圍的社會單位，如學校、幼兒園、商業(yè)、餐飲業(yè)、銀行、醫(yī)院、社區(qū)中心、街道委員會、派出所等單位的所在地及聯(lián)系電話。 2．設備系統(tǒng)現狀。 4．專業(yè)技術、技能。 6．禮儀、禮貌，文明服務。 (三)對物業(yè)服務人員的培訓、考核 1．物業(yè)法律、法規(guī)。 3．禮儀、禮貌，文明服務。 5．崗位職責。 1．收樓資料、收樓流程。 3．檢查各種能源計量表并記錄原始數據。 5．填寫收樓登記表的要求。具體的培訓內容如下所述。 2．本小區(qū)概況。 4．禮儀、禮貌，文明服務。物業(yè)收費標準根據小區(qū)物業(yè)的基本情況，按照地方政府的政策規(guī)定進行測算。 (二)商品房物業(yè)費測算 根據地方政府的規(guī)定，實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務費可以采取包干制或酬金制方式。 物業(yè)公司最了解物業(yè)服務的規(guī)模和具體內容，因此物業(yè)服務費用的測算主要由物業(yè)公司承擔。測算內容一般包括以下幾方面。 2．物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常管理運行、維護費用。 4．物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。 6．辦公費用。 8．物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。 (三)經濟適用房、危改回遷小區(qū)的物業(yè)服務費 經濟適用房、危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，物業(yè)服務收費實行政府指導價，執(zhí)行經濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務收費政府指導價標準。 辦理步驟及所需資料如下。 2．具體提報材料(以下全部資料只需復印件)如下： (1)地名使用批復證； (2)用地許可證、國有土地使用證； (3)小區(qū)規(guī)劃許可證、規(guī)劃平面圖和規(guī)劃意見書； (4)所有樓宇的規(guī)劃許可證； (5)所有樓宇開工證、施工證、竣工證； (6)小區(qū)平面圖(AA4幅面各一份)； (7)擬設置樓宇編號圖的要求與原工程編號(規(guī)劃)的樓宇編號一一對應，按從北至南、從東向西的順序排列。 4．到區(qū)公安分局辦理手續(xù)時需提交辦理申請一份及原派出所申報材料一份。 6．取得《樓門牌號證明信》后，到當地郵政投遞局辦理小區(qū)通郵手續(xù)。 8．樓門牌號辦理的各項手續(xù)，應從辦理初始階段起，物業(yè)公司要注意留存相關整套復印件以備將來查詢時用，同時此全套手續(xù)應交開發(fā)商一份存檔。 l．開發(fā)商與物業(yè)公司共同起草或開發(fā)商委托物業(yè)公司起草的文件。 3．開發(fā)商為提高小區(qū)檔次而特殊要求的附屬物品等，一般又分為以下幾類。 (2)保潔開荒類。 (4)標識類，包括：室外告示、室外指示牌；室內告示、室內指示牌；交通指示牌。第二章設備前期管理 設備(含設施)的前期管理是設備全壽命周期管理工作的重要組成部分之一，它與物業(yè)公司接管物業(yè)之后對設備的管理(稱為設備后期管理)共同組成設備管理。 物業(yè)公司有多年對設備進行運行管理和維護保養(yǎng)的豐富經驗和切身體會，介入設備前期管理，恰恰可以對設計缺陷進行彌補，從源頭上堵住因不合理設計及安裝施工而對設備后期管理造成的困難和損失。進行設備前期管理，可以防患于未然，在日后設備的長期運行管理中，延長其使用壽命，便于操作維護，為物業(yè)公司贏得經濟效益奠定良好的基礎。 1．所選設備具有一定的技術先進性，近幾年內不可能被淘汰。 3．設備功率的預留量不易過大，以免造成日后運行處于“大馬拉小車”的嚴重浪費狀態(tài)。 5．設備的耗能狀況符合要求。 7．針對國家重點監(jiān)控的設備和材料，如消防設備、器材及材料，應驗證其生產廠家的資質，保證相關產品應符合國家強制標準。 (二)運行管理與維護保養(yǎng)應注意的問題 l．物業(yè)公司應詳細研究設備的設計圖紙，了解各設備系統(tǒng)的工藝布置情況、系統(tǒng)設計特點、管線走向、施工材料材質及施工工藝等。 (1)足夠的操作空間。 (3)便于巡視、觀察、檢查和記錄。 (5)是否在系統(tǒng)的合理位置配備了測量和計量裝置(如溫度和流量)，以便于運行管理和經濟核算。 (2)控制柜背面距離墻壁或設備太近，使后柜門不能全部打開，無法操作檢修，而且容易帶來安全隱患。 (4)人防衛(wèi)生間排污泵控制箱安裝在污水池旁邊，長期處于密封潮濕的環(huán)境中，既影響安全運行又使電器元件和箱體極易被銹蝕損壞，從而造成故障多發(fā)。 (6)住宅樓宇公共區(qū)域用電未設計分類計量電表，業(yè)主均攤的電量無法進行核算，造成收費困難。 (8)鍋爐房、水泵房的大功率電動機由于無法進行人工搬運，檢修時必須借助起重工具才能拆卸、搬運，且其周圍及上空有管道阻擋，周邊空間狹窄，無法架設起吊用的三腳架，而其上方樓板或梁上也未預設起重用的吊環(huán)，這些都給檢修工作帶來困難。 (10)對于封閉管理的小區(qū)，未在樓宇通往地下層的坡道口、車庫出入口及通往各樓單元的出入口設計門禁，存在安全隱患。 2．給排水工程設計缺陷 (1)生活水消毒器安裝位置不當，四周被水泵和管線阻擋，既無法解體檢修，也無法更換消毒燈管。 (3)衛(wèi)生間排污泵選型不當，沒有鉸輪，部分污物不能被破碎，經常堵塞。 (5)地下車庫負二層的污水管線未設計與市政排污管線相通，致使污水排上地面。 (7)園內未設計雨水地下排泄系統(tǒng)，每到雨季時，小雨則地面積水；大雨則地下設備房被淹，因此絕不能因小區(qū)占地面積不太大就忽略雨水排泄問題。 3．供熱工程設計缺陷 (1)監(jiān)視、測量儀表液位顯示等處的照明光線不足(自然光或人工照明)，給定時觀察和記錄帶來困難。 (3)入樓的采暖管線管徑偏小，使許多住戶室溫達不到規(guī)定標準，供暖費收不上來。 (5)鍋爐房空間面積太小，勉強擠下了各類設備和管線，沒有維修和更換大件設備的充?？臻g，沒有水處理化驗間，值班室也是勉強擠在配電室內。 (7)生活熱水補水系統(tǒng)未設計單獨計量水表，無法準確計算生活熱水補水量。 以上列舉的設計缺陷說明，從運行管理和維修保養(yǎng)的角度將設備設施的安裝設計納入前期管理是非常重要的。二、設備安裝質量控制階段 設備安裝階段雖然有監(jiān)理公司負責質量監(jiān)理，但由于種種原因，不能完全依賴監(jiān)理公司。 l．在已經詳細研究各設備系統(tǒng)的設計文件、設計圖紙和產品使用說明書的基礎上，結合現場實際情況，比較、對照建筑結構空間尺寸和設備外型尺寸，熟悉了全部設備系統(tǒng)的布置情況。 (1)設備的安裝基礎、標高、位置和方向。 (3)巡視、觀察、檢查設備所需的空間尺寸，觀察方向是否正確，光照是否充足。 3．檢查隱蔽施工的質量是否符合國家標準和設計要求。 5．了解施工進度，其目的在于掌握重點施工階段的施工時間，便于及時對施工質量進行監(jiān)查。因為房地產開發(fā)商和施工單位常常將裝箱單丟失或缺失，而裝箱單是設備驗收的依據之一，在將來驗收時應按照裝箱單查驗設備主機、輔機、配套件、備件及專用工具等的數量、型號(規(guī)格)是否與裝箱單相符，有無損傷、缺失。這些文件雖然在驗收移交時才歸物業(yè)公司所有，但必須先行掌握它們的實際情況，以利于將來的驗收，必要時可先行進行復印。 9．需外加穩(wěn)壓電源或輔助電源的設備，其電源功率是否符合國家標準或產品要求。物業(yè)公司各專業(yè)技術人員和相關人員應及時跟進設備調試和試運行階段并跟進到底，通過這一過程了解和掌握設備系統(tǒng)的質量及其操作和維護的關鍵部位、技術經濟性能是否達到設計指標、運行狀態(tài)是否正常。 2．監(jiān)督安裝方調試人員做好調試記錄。 3．尤其要做好調試過程中發(fā)生的故障及修復情況的記錄及更改圖紙或設計的記錄。隨機檢查設備的運行狀況是否正常，試運行時間是否達到國家規(guī)定的標準。 6．寫出設備調試、試運行總結報告。 (1)設備系統(tǒng)的技術經濟性能是否達到設計指標。 (3)設備系統(tǒng)的隨機輔件、備件、專用工具的數量和規(guī)格是否與裝箱單相符。 (5)調試、試運行中出現的故障及解決的方法和結果。 (7)存在的其他問題。 本報告不同于開發(fā)商的驗收報告，它比后者內容更加全面，是日后對設備進行維修和維護保養(yǎng)的原始基礎資料，同設備制造廠家的使用說明書和圖紙一樣重要。四、準備竣工驗收階段 此階段是為竣工驗收作準備，同時注意搜集相關資料(在實際中有些資料往往被開發(fā)商或施工單位隨意丟棄)。 1．參加分部和分項工程驗收、隱蔽工程驗收及設備安裝工程的綜合驗收，對存在的問題提出整改意見。 (1)設備選型報告及技術經濟論證。 (3)設備安裝合同。 (5)進口設備除應有中文文件和中文技術資料外，還應有商檢證明文件。 (7)安裝施工中的設計變更與洽商。五、竣工驗收階段 竣工驗收是以開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位為主，但物業(yè)公司必須參與。這是因為監(jiān)理公司和物業(yè)公司各自關注的角度有差異，而且考慮到某些因素和以往接收項目中產生的大量工程質量問題，所以不可完全依賴監(jiān)理公司 (一)參與竣工驗收重點 在驗收過程中一般是按數量比例進行抽驗，有些項目雖然已由監(jiān)理公司進行過驗收，但物業(yè)公司則應把重點放以下事項上。 2．在同一程系統(tǒng)中，檢驗監(jiān)理公司未抽驗的個項。只有這樣，才能在竣工驗收工作中做到心中有數、工作有序。該驗收小組參加各專業(yè)工程的驗收，為將來的接管驗收奠定良好的基礎。 3．驗收項目分類有隱蔽工程竣工項目、單項工程竣工項目、階段工程竣工項目及全部工程竣工項目。驗收記錄應有物業(yè)公司、開發(fā)商、施工單位的有關人員簽字確認。 6．已完成整改的項目，必須進行二次驗收，直至合格。在現實中，開發(fā)商和施工單位往往對此缺乏足夠的重視，常有丟失裝箱單的現象，使物業(yè)公司不知道設備的配套情況，甚至將備件丟失，日后在維護保養(yǎng)設備時不得不另外花錢購買，使物業(yè)公司蒙受不必要的損失。 8．當全部工程通過竣工驗收后，若有遺留問題(必須是不影響安全使用的問題，否則不應通過驗收)時，開發(fā)商與施工單位應簽訂解決遺留問題的協(xié)議。第二節(jié) 弱電工程前期管理一、弱電工程的前期管理 (一)從實際需求考慮 這里所指的弱電工程主要是指安全防范系統(tǒng)、智能停車場管理系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)及電梯監(jiān)控系統(tǒng)。 例如，物業(yè)公司應該根據小區(qū)的檔次、物業(yè)的基本狀況、地形地貌，考慮監(jiān)控點的布控位置、人員和車輛出入管理方案、停車場管理方案、電子巡更路線、門禁和可視對講系統(tǒng)方案、防盜入侵方案等整體治安管理方案，制定出安全防范系統(tǒng)詳細規(guī)劃。所以物業(yè)公司要做好規(guī)劃報告開發(fā)商，提請設計單位在設計安防系統(tǒng)時將規(guī)劃的要求納入設計當中，同時還要考慮設備系統(tǒng)應留有合理的擴展余量；對于系統(tǒng)中的某個單臺設備不要形成“大馬拉小車”的現象，否則不僅會增加開發(fā)商的投資，還會增大日后的維護成本和設備的更新成本。 (二)從技術力量狀況考慮 一般物業(yè)公司弱電工程的技術力量較強電工程的技術力量弱，有時由強電技術人員兼職，所以本節(jié)需用一定的篇幅簡明介紹各類弱電工程的系統(tǒng)組成，不僅兼職弱電工作的技術人員需要了解，相關的領導人員也應對此有所了解，只有這樣才能制定出符合實際管理需要的方案，進而提出正確的建議或意見。安全防范系統(tǒng)是由多個子系統(tǒng)組成的，根據不同需求，可以靈活選取。 (一)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)的安全防范系統(tǒng)中多用于小區(qū)出入口、周界防范、地下車庫等處。 1前端設備 前端設備一般包括以下幾種設備。黑白攝像機具有高分辨率、低照度等優(yōu)點，尤其是它可以在紅外光照下成像．因此在電視監(jiān)控系統(tǒng)中具有較高的市場占有率。所以，在前期管理中應根據現場環(huán)境向設計方提出要求。攝像機必須與鏡頭配合。在實際應用中，需根據現場情況及要求選配不同的鏡頭。 ②云臺。僅能做水平旋轉的云臺稱作“水平云臺”；既能水平旋轉又能垂直旋轉的云臺稱作“全方位云臺”，又稱萬向云臺，可帶動攝像機在三維立體空間內對場景進行全方位監(jiān)視。 ③防護罩。在室內使用時其主要作用是密封防塵，隱蔽攝像機鏡頭；在室外使用時，其主要作用是保護攝像機不受自然因素(如雨、雪、煙霧、風沙等)的侵蝕，并在高溫或嚴寒環(huán)境中自動啟動風扇降溫或自動啟動加熱器升溫，保證攝像機能正常工作。 ④解碼器。例如，有的解碼器可以接8個防區(qū)的報警探頭；有的解碼器可以接20個防區(qū)的報警探頭。 ①共同特點 A．LED燈的有效壽命可達20 000小時。 C．紅外燈的角度與鏡頭靈活搭配，消除中間亮、兩邊暗的現象。 E．工作環(huán)境溫度為一20℃～50℃。 ②型機種類(電源為交流：220伏) A．遠距離夜視一體機：紅外距離100～120米；角度20176。 B．雙CCD夜視一體機：紅外距離100～120米；角度20176。 C．遠距離夜視一體化攝像機：紅外距離80～100米；角度6176。 D．紅外夜視分體式攝像機：紅外距離80～100米；角度20176。采用鏡頭與紅外燈分開，紅外燈依據環(huán)境與照射距離可自由搭配：一個損壞，另一個繼續(xù)工作?！?0176。 B．上部為工程塑料制成，造型美觀，堅固耐用；下部為具有良好透光性能的球型擴罩。 D．限位機構可隨意調整，使用方便。 ②主要技術指標 A．水平轉角為O176。；垂直轉角為0176。 B．轉速：水平轉速為10176。／秒(60赫茲)；垂直轉速為6176。／秒(60赫茲)。 D最大載荷：1．5千克(75牛 E．工作方式：水平，自動或平移；垂直，手控。該系統(tǒng)一方面將前端攝像機、監(jiān)聽頭、報警探測器等捕捉到的視頻／音頻信號及各種探測數據傳往控制中心；另外將控制中心的各種控制指令傳往前端多功能解碼器，去控制相關設備，如控制云臺、電動鏡頭等。在局域性質閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)中，由前端設備到中心控制室的距離一般都在1公里之內，因而從前端設備到中心控制室之間大都是通過電纜直接連接，如用同軸電纜連接攝像機輸出的視頻信號(