【正文】 ．對(duì)相同的材料、設(shè)備設(shè)施和通用器材，哪一個(gè)廠家或哪一個(gè)品牌的質(zhì)量好、售后服務(wù)優(yōu)良，物業(yè)公司能掌握到第一手資料，這一優(yōu)勢(shì)是開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位都沒(méi)有的。 (二)小區(qū)公共道路規(guī)劃 1道路的使用功能 (1)應(yīng)考慮便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、騎自行車、駕駛機(jī)動(dòng)車通行等。 4．道路鋪裝要求 (1)高檔小區(qū)可采用不同色彩的石材或其他彩色磚來(lái)鋪裝路面，而不宜采用瀝青路面。 (五)園區(qū)景觀和綠化規(guī)劃 園區(qū)景觀和綠地不僅能美化園區(qū)，改善小氣候，凈化空氣，減少噪聲，為住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、舒適、安逸的居住環(huán)境，同時(shí)也是城市美化的組成部分。 2．居住區(qū)綠地標(biāo)準(zhǔn) 以“居民平均占有綠地面積”和“居住區(qū)用地的綠化覆蓋率”兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量。 (8)道路綠化在交叉路口的視距三角形內(nèi)，不應(yīng)栽植高大喬木、灌木，以免影響駕駛員視線。 (9)盡量少種宿根花卉，即使栽種，其面積也不應(yīng)過(guò)大。 (6)灌木圖中與喬木圖中的部分樹種重復(fù)，且其中絕大部分因株形比較大，不適宜做喬木的基礎(chǔ)種植。 (6)某些地段常綠樹的種植間距偏小(有的間距不足4米)，這樣會(huì)使下部枝條因?yàn)槿鄙俟庹斩菸瑫r(shí)其下方更不應(yīng)種植大葉黃楊、灑金柏等灌木。 6自來(lái)水價(jià)格高自不必說(shuō)，中水要達(dá)到澆灌的標(biāo)準(zhǔn)，其成本也很高?？捎幂^密集的喬木、灌木相間的綠化方式加以隔離或用具有美化效果的建筑形式遮擋。第二種方式，信箱可以設(shè)計(jì)成兩面開箱的形式，即住戶可以在避風(fēng)閣內(nèi)取出信報(bào)，投遞員可以將信件和報(bào)紙放進(jìn)箱內(nèi)，而不必使用“門禁卡”進(jìn)入單元內(nèi)，這就大大增加了安全防范的功效。 ②Ⅱ2級(jí)照明是一般性的照明，其照明范圍包括甬路、綠地內(nèi)、林木間、水下燈、景觀等。 小區(qū)圍墻燈屬于I1級(jí)照明，對(duì)于較大型的小區(qū)，圍墻燈的數(shù)量多，不僅要求分段控制，還應(yīng)在分段的同時(shí)進(jìn)行“隔盞”控制，以滿足在不同時(shí)問(wèn)段內(nèi)開燈數(shù)量不同的要求．既能滿足照明需要，又能達(dá)到節(jié)電的目的。即使如此，劣質(zhì)建筑的印象也難以從業(yè)主的頭腦中抹去。 7．在設(shè)備的安裝、調(diào)試階段，物業(yè)公司各專業(yè)工程技術(shù)人員必須深入現(xiàn)場(chǎng)，跟蹤工程進(jìn)度，以充分了解設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和技術(shù)性能。 (二)建筑工程質(zhì)量的保修期限 《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十二條規(guī)定，保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限正常使用、維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。 《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十七條規(guī)定，因保修人未能及時(shí)履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 1．經(jīng)理1人。 首先定崗位、定人員，制定各崗位人員的招聘條件，配備各部門、各崗位人員。 12．與服務(wù)有關(guān)的小區(qū)周圍的社會(huì)單位，如學(xué)校、幼兒園、商業(yè)、餐飲業(yè)、銀行、醫(yī)院、社區(qū)中心、街道委員會(huì)、派出所等單位的所在地及聯(lián)系電話。 3．檢查各種能源計(jì)量表并記錄原始數(shù)據(jù)。測(cè)算內(nèi)容一般包括以下幾方面。 4．到區(qū)公安分局辦理手續(xù)時(shí)需提交辦理申請(qǐng)一份及原派出所申報(bào)材料一份。 物業(yè)公司有多年對(duì)設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)的豐富經(jīng)驗(yàn)和切身體會(huì)，介入設(shè)備前期管理，恰恰可以對(duì)設(shè)計(jì)缺陷進(jìn)行彌補(bǔ)，從源頭上堵住因不合理設(shè)計(jì)及安裝施工而對(duì)設(shè)備后期管理造成的困難和損失。 (3)便于巡視、觀察、檢查和記錄。 (3)衛(wèi)生間排污泵選型不當(dāng)，沒(méi)有鉸輪，部分污物不能被破碎，經(jīng)常堵塞。二、設(shè)備安裝質(zhì)量控制階段 設(shè)備安裝階段雖然有監(jiān)理公司負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)理，但由于種種原因，不能完全依賴監(jiān)理公司。 9．需外加穩(wěn)壓電源或輔助電源的設(shè)備，其電源功率是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或產(chǎn)品要求。 (5)調(diào)試、試運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及解決的方法和結(jié)果。 (7)安裝施工中的設(shè)計(jì)變更與洽商。 6．已完成整改的項(xiàng)目，必須進(jìn)行二次驗(yàn)收，直至合格。 (一)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)的安全防范系統(tǒng)中多用于小區(qū)出入口、周界防范、地下車庫(kù)等處。 ③防護(hù)罩。 B．雙CCD夜視一體機(jī)：紅外距離100～120米；角度20176。；垂直轉(zhuǎn)角為0176。該系統(tǒng)一方面將前端攝像機(jī)、監(jiān)聽(tīng)頭、報(bào)警探測(cè)器等捕捉到的視頻／音頻信號(hào)及各種探測(cè)數(shù)據(jù)傳往控制中心；另外將控制中心的各種控制指令傳往前端多功能解碼器，去控制相關(guān)設(shè)備，如控制云臺(tái)、電動(dòng)鏡頭等。 D．限位機(jī)構(gòu)可隨意調(diào)整，使用方便。 E．工作環(huán)境溫度為一20℃～50℃。 ②云臺(tái)。 (二)從技術(shù)力量狀況考慮 一般物業(yè)公司弱電工程的技術(shù)力量較強(qiáng)電工程的技術(shù)力量弱，有時(shí)由強(qiáng)電技術(shù)人員兼職，所以本節(jié)需用一定的篇幅簡(jiǎn)明介紹各類弱電工程的系統(tǒng)組成，不僅兼職弱電工作的技術(shù)人員需要了解，相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)人員也應(yīng)對(duì)此有所了解，只有這樣才能制定出符合實(shí)際管理需要的方案，進(jìn)而提出正確的建議或意見(jiàn)。 3．驗(yàn)收項(xiàng)目分類有隱蔽工程竣工項(xiàng)目、單項(xiàng)工程竣工項(xiàng)目、階段工程竣工項(xiàng)目及全部工程竣工項(xiàng)目。 (3)設(shè)備安裝合同。 (1)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性能是否達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商和施工單位常常將裝箱單丟失或缺失，而裝箱單是設(shè)備驗(yàn)收的依據(jù)之一，在將來(lái)驗(yàn)收時(shí)應(yīng)按照裝箱單查驗(yàn)設(shè)備主機(jī)、輔機(jī)、配套件、備件及專用工具等的數(shù)量、型號(hào)(規(guī)格)是否與裝箱單相符，有無(wú)損傷、缺失。 (7)生活熱水補(bǔ)水系統(tǒng)未設(shè)計(jì)單獨(dú)計(jì)量水表，無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算生活熱水補(bǔ)水量。 (10)對(duì)于封閉管理的小區(qū)，未在樓宇通往地下層的坡道口、車庫(kù)出入口及通往各樓單元的出入口設(shè)計(jì)門禁，存在安全隱患。 (二)運(yùn)行管理與維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)注意的問(wèn)題 l．物業(yè)公司應(yīng)詳細(xì)研究設(shè)備的設(shè)計(jì)圖紙，了解各設(shè)備系統(tǒng)的工藝布置情況、系統(tǒng)設(shè)計(jì)特點(diǎn)、管線走向、施工材料材質(zhì)及施工工藝等。 (4)標(biāo)識(shí)類，包括：室外告示、室外指示牌；室內(nèi)告示、室內(nèi)指示牌；交通指示牌。 辦理步驟及所需資料如下。 (二)商品房物業(yè)費(fèi)測(cè)算 根據(jù)地方政府的規(guī)定，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或酬金制方式。 5．崗位職責(zé)。 8．公文寫作知識(shí)(重點(diǎn)對(duì)象是文秘、行政事務(wù)管理人員)。 9．財(cái)務(wù)主管1人(視工作進(jìn)程階段需要配備)。此時(shí)的物業(yè)公司“麻雀雖小，五臟俱全”，不需要太多的人員，但要求上崗人員都是能夠獨(dú)當(dāng)一面甚至多面的骨干型人才。合格的質(zhì)量保修書是工程竣工驗(yàn)收的法定條件之一。 3．《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》，2005年1月1日施行。 3掌握水、電、氣、暖、通風(fēng)、空調(diào)、各類弱電工程(消防監(jiān)控系統(tǒng)、安防和電梯監(jiān)控系統(tǒng)、通信和寬帶系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等)的管線關(guān)鍵部位的布局和走向并進(jìn)行記錄，這對(duì)日后的管理和維護(hù)非常重要。這些問(wèn)題造成了業(yè)主的極大不滿或?qū)Ψ课莸陌踩蕴岢鰢?yán)重質(zhì)疑。 這里要求的是“時(shí)鐘控制”，而不是“時(shí)間控制”，即采用時(shí)鐘控制器，而不是普通的時(shí)間繼電器。 ②I2級(jí)照明是不擾民、柔和照度的照明，其照明范圍是小區(qū)園內(nèi)主干道、甬道。不論室內(nèi)或室外安裝，均應(yīng)以不銹鋼材料制作。應(yīng)設(shè)置在小區(qū)非主要出口處，道路通暢，便于運(yùn)輸。 2．為降低養(yǎng)護(hù)成本，節(jié)約自來(lái)水，小區(qū)應(yīng)建設(shè)地下雨水收集池(較大的小區(qū)至少應(yīng)建設(shè)兩個(gè))，蓄水容積要足夠大，不僅能夠收集雨水，還要能夠收集景觀水池中的廢水。 (3)各樓單元門前的種植設(shè)計(jì)顯得凌亂，每個(gè)單元門口兩側(cè)的種植應(yīng)有一定的規(guī)律性和對(duì)稱性，應(yīng)考慮株型的匹配，品種不宜過(guò)多；每座樓應(yīng)有標(biāo)志性的種植物。 (2)選用的花灌木類品種無(wú)設(shè)計(jì)圖紙，無(wú)法綜合其綠化關(guān)系及效果。 (5)所有游戲娛樂(lè)、健身場(chǎng)地、路邊不得種植有刺、有毒植物。 (6)為保證采光，不宜在窗前種植高大型喬木和灌木。 (六)綠地組成及綠化標(biāo)準(zhǔn) 1．綠地組成 (1)公共綠地，指居民公共使用的綠化用地，如居住區(qū)小公園、小區(qū)周邊的綠地及林蔭道等。 (1)幼兒需要家長(zhǎng)或成年人帶領(lǐng)，活動(dòng)量較??；學(xué)齡前兒童有很強(qiáng)的依戀家長(zhǎng)的心理，活動(dòng)量和能力都不大，這兩組年齡段的兒童游戲場(chǎng)地宜靠近住宅旁，可與老年人、成年人休息活動(dòng)場(chǎng)地結(jié)合布置。 (5)休閑區(qū)的甬道或人行步道應(yīng)因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考慮防止行人踩踏綠地的措施。一般當(dāng)達(dá)到2 000～3 000戶時(shí)應(yīng)設(shè)置居民委員會(huì)。(3)由于開發(fā)商將員工住宿和活動(dòng)用房設(shè)計(jì)在地下建筑內(nèi)，所以應(yīng)爭(zhēng)取盡可能好的采光、通風(fēng)條件(有時(shí)開發(fā)商為了節(jié)省投資，不設(shè)計(jì)天井)，以保證員工的身心健康。所以，公共用水、用電設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量集中，較大型社區(qū)可采用分區(qū)集中的方式，以減少水表、電表的安裝數(shù)量。 物業(yè)基本情況包括以下幾個(gè)方面。 、人口密度和數(shù)量。 (四)物業(yè)管理用房的規(guī)劃 物業(yè)管理用房是開發(fā)商委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來(lái)物業(yè)管理的規(guī)模和實(shí)際需求對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來(lái)困難。 (4)較高檔次的住宅小區(qū)多為低層建筑，地下一層是業(yè)主的私房，且不建地下二層，這意味著物業(yè)公司可以利用的地下房間的數(shù)量有限，因此，物業(yè)公司更應(yīng)該對(duì)物業(yè)管理用房、員工住宿、生活用房的數(shù)量和使用功能進(jìn)行詳細(xì)審核，以避免將來(lái)物業(yè)用房的數(shù)量不足和功能不完善。 10．居民委員會(huì)用房的建筑面積按以下原則考慮：規(guī)模為較小型居住區(qū)時(shí)，不考慮單獨(dú)設(shè)立；規(guī)模為較大型居住區(qū)時(shí)，建筑面積按照每100戶設(shè)置15平方米（含）以上。例如，在過(guò)往行人較多的步行道兩側(cè)鋪裝漏孔磚，尤其在道路轉(zhuǎn)彎處，漏孔磚的鋪設(shè)面積更應(yīng)大一些，以防止行人貪走近道，踩踏綠地。 (2)學(xué)齡兒童體力及活動(dòng)能力都較大，伴隨而來(lái)的喧嘩聲也大，因此他們的游戲場(chǎng)地應(yīng)遠(yuǎn)離住宅，以減少對(duì)住戶的干擾。 (2)公建專用綠化用地，指同區(qū)內(nèi)的幼兒園、學(xué)校、商業(yè)服務(wù)中心等處的綠化用地。如果種植，則距離窗戶應(yīng)不小于5米。 (6)為提高美化效果，可采用喬木和灌木、常綠與落葉、不同樹形及色彩多變化的樹種搭配組合。 (3)不宜在同一處種植同科植物(如玉蘭、二喬玉蘭、元寶楓、五角楓)，因?yàn)檫@些植物的株形、葉形類似，景觀效果也類似，在同一處種植會(huì)影響景觀效果。 (4)較高的樹池不應(yīng)種喬木。 3．將收集池水通過(guò)水泵管路與設(shè)計(jì)中的噴灌管網(wǎng)連接，進(jìn)行噴灌。如果有條件，以垃圾運(yùn)輸車輛不進(jìn)入小區(qū)為最佳。 5．物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)不同安裝情況，分類統(tǒng)計(jì)廣告牌的數(shù)量、尺寸，報(bào)告開發(fā)商。I2級(jí)照明為保護(hù)行路人安全及夜間巡邏照明，要求徹夜光照柔和，既能讓行人看清路面，又不會(huì)使燈光擾民。因?yàn)閷?duì)于一個(gè)較大型的小區(qū)而言，道路、公共區(qū)域、景觀、節(jié)日燈的支路繁多，又有不同的使用要求，而且不同季節(jié)的開燈時(shí)間也不同，單憑時(shí)間繼電器是不能滿足自動(dòng)控制要求的。 實(shí)例1 某別墅小區(qū)部分聯(lián)排戶型的樓梯高度不足，給業(yè)主的裝修、居住帶來(lái)不便并造成安全隱患，開發(fā)商不得不賠付業(yè)主。 4．在開發(fā)商或施工單位的要求下，為售樓處、樣板房或施工現(xiàn)場(chǎng)提供保安、保潔等服務(wù)。 4．《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，2006年6月30日施行。 原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第六條規(guī)定，建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期和保修責(zé)任等，雙方約定的保修范圍、保修期必須符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。此期間物業(yè)公司的工作任務(wù)不是直接面向業(yè)主提供服務(wù)，而是要完成物業(yè)前期管理工作的全部任務(wù)。 10．物業(yè)主管1人(視工作進(jìn)程階段需要配備)。 9．公共關(guān)系知識(shí)(重點(diǎn)對(duì)象是物業(yè)服務(wù)主管、保安主管、行政事務(wù)主管、文秘)。 (四)對(duì)陪同業(yè)主收樓人員的培訓(xùn)、考核 業(yè)主收樓前，應(yīng)對(duì)全體陪同收樓的人員進(jìn)行培訓(xùn)并考核。由于在物業(yè)前期階段不可能成立業(yè)主大會(huì)，所以由開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主在購(gòu)房合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。 1．到當(dāng)?shù)剌爡^(qū)派出所領(lǐng)取《樓門牌辦理登記表》，并附加辦理申請(qǐng)一份。 (5)環(huán)境及衛(wèi)生類，包括垃圾桶、地面座椅、娛樂(lè)健身設(shè)施等。 2．認(rèn)真考慮設(shè)備系統(tǒng)與建筑物空間能否滿足以下要求。 (11)園區(qū)安防監(jiān)控?cái)z像存在肓區(qū)，存在安全隱患。 (8)戶內(nèi)熱水龍頭距離供水立管太遠(yuǎn)，而且熱水只在立管內(nèi)循環(huán)，致使用戶每次用熱水時(shí)要放出許多涼水，引起用戶的極大不滿。 7．查找進(jìn)口設(shè)備的所有中文技術(shù)資料、圖紙和商檢文件。 (2)設(shè)備系統(tǒng)的試運(yùn)行效果是否滿足要求。 (4)設(shè)備供應(yīng)商應(yīng)提供的技術(shù)文件，如產(chǎn)品合格證、裝箱單、使用說(shuō)明書、控制原理圖、接線圖、安裝基礎(chǔ)圖，某些設(shè)備(如消防設(shè)備)還必須有按國(guó)標(biāo)規(guī)定進(jìn)行強(qiáng)制檢測(cè)的報(bào)告等。 4．驗(yàn)收小組成員應(yīng)認(rèn)真做好驗(yàn)收記錄，必要時(shí)應(yīng)拍照記錄，對(duì)質(zhì)量缺陷的記錄更應(yīng)詳細(xì)、準(zhǔn)確。二、安全防范系統(tǒng) 由于小區(qū)的檔次、投資規(guī)模的不同，對(duì)安全防范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置也不同。云臺(tái)是攝像機(jī)底座，受中心控制室信號(hào)控制，可帶動(dòng)攝像機(jī)在水平和垂直方向旋轉(zhuǎn)。 F．為適用不同場(chǎng)所，工作電源有交流220伏、50赫茲和直流12伏兩種電源。 E．功能可靠，經(jīng)濟(jì)實(shí)用。 直接用電纜傳輸是最基本的傳輸方式?！?50176?！?0176。全方位云臺(tái)又分為室內(nèi)全方位云臺(tái)和室外全方位云臺(tái)兩類。下面分別簡(jiǎn)介這些子系統(tǒng)，以利于結(jié)合將來(lái)的安防管理實(shí)際方案對(duì)安防系統(tǒng)的配置進(jìn)行規(guī)劃，從而獲得一個(gè)既完全符合實(shí)際需求又可節(jié)省投資的安全防范系統(tǒng)。 5．根據(jù)驗(yàn)收工作的具體情況，適時(shí)提議召開各方的聯(lián)席會(huì)議，對(duì)本階段驗(yàn)收工作進(jìn)行總結(jié)、協(xié)調(diào)，對(duì)不合格項(xiàng)應(yīng)制定出整改措施和完成期限，經(jīng)各方簽字確認(rèn)，必要時(shí)應(yīng)簽訂協(xié)議。 (6)安裝施工記錄及調(diào)試、試運(yùn)行記錄。 (4)技術(shù)文件和圖紙是否正確、完整，調(diào)試、試運(yùn)行記錄是否完整。 8．設(shè)備安裝環(huán)境是否滿足產(chǎn)品說(shuō)明書及安裝合同中規(guī)定的條件，如環(huán)境溫度、濕度、防塵、防爆、防潮及外加輔助電源等。所以，物業(yè)公司各專業(yè)技術(shù)人員必須認(rèn)真參與審核設(shè)備設(shè)施的安裝設(shè)計(jì)。