【正文】 ．對相同的材料、設備設施和通用器材，哪一個廠家或哪一個品牌的質量好、售后服務優(yōu)良，物業(yè)公司能掌握到第一手資料，這一優(yōu)勢是開發(fā)商和設計單位都沒有的。 (二)小區(qū)公共道路規(guī)劃 1道路的使用功能 (1)應考慮便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、騎自行車、駕駛機動車通行等。 4．道路鋪裝要求 (1)高檔小區(qū)可采用不同色彩的石材或其他彩色磚來鋪裝路面，而不宜采用瀝青路面。 (五)園區(qū)景觀和綠化規(guī)劃 園區(qū)景觀和綠地不僅能美化園區(qū)，改善小氣候，凈化空氣，減少噪聲，為住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安逸的居住環(huán)境，同時也是城市美化的組成部分。 2．居住區(qū)綠地標準 以“居民平均占有綠地面積”和“居住區(qū)用地的綠化覆蓋率”兩個指標來衡量。 (8)道路綠化在交叉路口的視距三角形內，不應栽植高大喬木、灌木，以免影響駕駛員視線。 (9)盡量少種宿根花卉，即使栽種，其面積也不應過大。 (6)灌木圖中與喬木圖中的部分樹種重復，且其中絕大部分因株形比較大，不適宜做喬木的基礎種植。 (6)某些地段常綠樹的種植間距偏小(有的間距不足4米)，這樣會使下部枝條因為缺少光照而枯萎，同時其下方更不應種植大葉黃楊、灑金柏等灌木。 6自來水價格高自不必說，中水要達到澆灌的標準，其成本也很高。可用較密集的喬木、灌木相間的綠化方式加以隔離或用具有美化效果的建筑形式遮擋。第二種方式，信箱可以設計成兩面開箱的形式，即住戶可以在避風閣內取出信報，投遞員可以將信件和報紙放進箱內，而不必使用“門禁卡”進入單元內，這就大大增加了安全防范的功效。 ②Ⅱ2級照明是一般性的照明，其照明范圍包括甬路、綠地內、林木間、水下燈、景觀等。 小區(qū)圍墻燈屬于I1級照明，對于較大型的小區(qū)，圍墻燈的數(shù)量多，不僅要求分段控制，還應在分段的同時進行“隔盞”控制，以滿足在不同時問段內開燈數(shù)量不同的要求．既能滿足照明需要，又能達到節(jié)電的目的。即使如此，劣質建筑的印象也難以從業(yè)主的頭腦中抹去。 7．在設備的安裝、調試階段，物業(yè)公司各專業(yè)工程技術人員必須深入現(xiàn)場，跟蹤工程進度，以充分了解設備的技術狀態(tài)和技術性能。 (二)建筑工程質量的保修期限 《中華人民共和國建筑法》第六十二條規(guī)定，保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限正常使用、維護使用者合法權益的原則確定。 《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條規(guī)定，因保修人未能及時履行保修義務，導致建筑物毀損或者造成人身、財產損害的，保修人應當承擔賠償責任。 1．經理1人。 首先定崗位、定人員，制定各崗位人員的招聘條件，配備各部門、各崗位人員。 12．與服務有關的小區(qū)周圍的社會單位，如學校、幼兒園、商業(yè)、餐飲業(yè)、銀行、醫(yī)院、社區(qū)中心、街道委員會、派出所等單位的所在地及聯(lián)系電話。 3．檢查各種能源計量表并記錄原始數(shù)據(jù)。測算內容一般包括以下幾方面。 4．到區(qū)公安分局辦理手續(xù)時需提交辦理申請一份及原派出所申報材料一份。 物業(yè)公司有多年對設備進行運行管理和維護保養(yǎng)的豐富經驗和切身體會，介入設備前期管理，恰恰可以對設計缺陷進行彌補，從源頭上堵住因不合理設計及安裝施工而對設備后期管理造成的困難和損失。 (3)便于巡視、觀察、檢查和記錄。 (3)衛(wèi)生間排污泵選型不當，沒有鉸輪，部分污物不能被破碎，經常堵塞。二、設備安裝質量控制階段 設備安裝階段雖然有監(jiān)理公司負責質量監(jiān)理，但由于種種原因，不能完全依賴監(jiān)理公司。 9．需外加穩(wěn)壓電源或輔助電源的設備，其電源功率是否符合國家標準或產品要求。 (5)調試、試運行中出現(xiàn)的故障及解決的方法和結果。 (7)安裝施工中的設計變更與洽商。 6．已完成整改的項目，必須進行二次驗收，直至合格。 (一)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)的安全防范系統(tǒng)中多用于小區(qū)出入口、周界防范、地下車庫等處。 ③防護罩。 B．雙CCD夜視一體機：紅外距離100～120米；角度20176。；垂直轉角為0176。該系統(tǒng)一方面將前端攝像機、監(jiān)聽頭、報警探測器等捕捉到的視頻／音頻信號及各種探測數(shù)據(jù)傳往控制中心；另外將控制中心的各種控制指令傳往前端多功能解碼器，去控制相關設備，如控制云臺、電動鏡頭等。 D．限位機構可隨意調整，使用方便。 E．工作環(huán)境溫度為一20℃～50℃。 ②云臺。 (二)從技術力量狀況考慮 一般物業(yè)公司弱電工程的技術力量較強電工程的技術力量弱，有時由強電技術人員兼職，所以本節(jié)需用一定的篇幅簡明介紹各類弱電工程的系統(tǒng)組成，不僅兼職弱電工作的技術人員需要了解，相關的領導人員也應對此有所了解，只有這樣才能制定出符合實際管理需要的方案，進而提出正確的建議或意見。 3．驗收項目分類有隱蔽工程竣工項目、單項工程竣工項目、階段工程竣工項目及全部工程竣工項目。 (3)設備安裝合同。 (1)設備系統(tǒng)的技術經濟性能是否達到設計指標。因為房地產開發(fā)商和施工單位常常將裝箱單丟失或缺失，而裝箱單是設備驗收的依據(jù)之一，在將來驗收時應按照裝箱單查驗設備主機、輔機、配套件、備件及專用工具等的數(shù)量、型號(規(guī)格)是否與裝箱單相符，有無損傷、缺失。 (7)生活熱水補水系統(tǒng)未設計單獨計量水表，無法準確計算生活熱水補水量。 (10)對于封閉管理的小區(qū)，未在樓宇通往地下層的坡道口、車庫出入口及通往各樓單元的出入口設計門禁，存在安全隱患。 (二)運行管理與維護保養(yǎng)應注意的問題 l．物業(yè)公司應詳細研究設備的設計圖紙，了解各設備系統(tǒng)的工藝布置情況、系統(tǒng)設計特點、管線走向、施工材料材質及施工工藝等。 (4)標識類，包括：室外告示、室外指示牌；室內告示、室內指示牌；交通指示牌。 辦理步驟及所需資料如下。 (二)商品房物業(yè)費測算 根據(jù)地方政府的規(guī)定，實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務費可以采取包干制或酬金制方式。 5．崗位職責。 8．公文寫作知識(重點對象是文秘、行政事務管理人員)。 9．財務主管1人(視工作進程階段需要配備)。此時的物業(yè)公司“麻雀雖小，五臟俱全”，不需要太多的人員，但要求上崗人員都是能夠獨當一面甚至多面的骨干型人才。合格的質量保修書是工程竣工驗收的法定條件之一。 3．《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，2005年1月1日施行。 3掌握水、電、氣、暖、通風、空調、各類弱電工程(消防監(jiān)控系統(tǒng)、安防和電梯監(jiān)控系統(tǒng)、通信和寬帶系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等)的管線關鍵部位的布局和走向并進行記錄，這對日后的管理和維護非常重要。這些問題造成了業(yè)主的極大不滿或對房屋的安全性提出嚴重質疑。 這里要求的是“時鐘控制”，而不是“時間控制”，即采用時鐘控制器，而不是普通的時間繼電器。 ②I2級照明是不擾民、柔和照度的照明，其照明范圍是小區(qū)園內主干道、甬道。不論室內或室外安裝，均應以不銹鋼材料制作。應設置在小區(qū)非主要出口處，道路通暢，便于運輸。 2．為降低養(yǎng)護成本，節(jié)約自來水，小區(qū)應建設地下雨水收集池(較大的小區(qū)至少應建設兩個)，蓄水容積要足夠大，不僅能夠收集雨水，還要能夠收集景觀水池中的廢水。 (3)各樓單元門前的種植設計顯得凌亂，每個單元門口兩側的種植應有一定的規(guī)律性和對稱性，應考慮株型的匹配，品種不宜過多；每座樓應有標志性的種植物。 (2)選用的花灌木類品種無設計圖紙，無法綜合其綠化關系及效果。 (5)所有游戲娛樂、健身場地、路邊不得種植有刺、有毒植物。 (6)為保證采光，不宜在窗前種植高大型喬木和灌木。 (六)綠地組成及綠化標準 1．綠地組成 (1)公共綠地，指居民公共使用的綠化用地，如居住區(qū)小公園、小區(qū)周邊的綠地及林蔭道等。 (1)幼兒需要家長或成年人帶領，活動量較小；學齡前兒童有很強的依戀家長的心理，活動量和能力都不大，這兩組年齡段的兒童游戲場地宜靠近住宅旁，可與老年人、成年人休息活動場地結合布置。 (5)休閑區(qū)的甬道或人行步道應因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考慮防止行人踩踏綠地的措施。一般當達到2 000～3 000戶時應設置居民委員會。(3)由于開發(fā)商將員工住宿和活動用房設計在地下建筑內，所以應爭取盡可能好的采光、通風條件(有時開發(fā)商為了節(jié)省投資，不設計天井)，以保證員工的身心健康。所以，公共用水、用電設計時應盡量集中，較大型社區(qū)可采用分區(qū)集中的方式，以減少水表、電表的安裝數(shù)量。 物業(yè)基本情況包括以下幾個方面。 、人口密度和數(shù)量。 (四)物業(yè)管理用房的規(guī)劃 物業(yè)管理用房是開發(fā)商委托設計單位進行規(guī)劃設計的，物業(yè)公司應根據(jù)將來物業(yè)管理的規(guī)模和實際需求對設計進行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來困難。 (4)較高檔次的住宅小區(qū)多為低層建筑，地下一層是業(yè)主的私房，且不建地下二層，這意味著物業(yè)公司可以利用的地下房間的數(shù)量有限，因此，物業(yè)公司更應該對物業(yè)管理用房、員工住宿、生活用房的數(shù)量和使用功能進行詳細審核，以避免將來物業(yè)用房的數(shù)量不足和功能不完善。 10．居民委員會用房的建筑面積按以下原則考慮：規(guī)模為較小型居住區(qū)時，不考慮單獨設立；規(guī)模為較大型居住區(qū)時，建筑面積按照每100戶設置15平方米（含）以上。例如，在過往行人較多的步行道兩側鋪裝漏孔磚，尤其在道路轉彎處，漏孔磚的鋪設面積更應大一些，以防止行人貪走近道，踩踏綠地。 (2)學齡兒童體力及活動能力都較大，伴隨而來的喧嘩聲也大，因此他們的游戲場地應遠離住宅，以減少對住戶的干擾。 (2)公建專用綠化用地，指同區(qū)內的幼兒園、學校、商業(yè)服務中心等處的綠化用地。如果種植，則距離窗戶應不小于5米。 (6)為提高美化效果，可采用喬木和灌木、常綠與落葉、不同樹形及色彩多變化的樹種搭配組合。 (3)不宜在同一處種植同科植物(如玉蘭、二喬玉蘭、元寶楓、五角楓)，因為這些植物的株形、葉形類似，景觀效果也類似，在同一處種植會影響景觀效果。 (4)較高的樹池不應種喬木。 3．將收集池水通過水泵管路與設計中的噴灌管網連接，進行噴灌。如果有條件，以垃圾運輸車輛不進入小區(qū)為最佳。 5．物業(yè)公司應根據(jù)不同安裝情況，分類統(tǒng)計廣告牌的數(shù)量、尺寸，報告開發(fā)商。I2級照明為保護行路人安全及夜間巡邏照明，要求徹夜光照柔和，既能讓行人看清路面，又不會使燈光擾民。因為對于一個較大型的小區(qū)而言，道路、公共區(qū)域、景觀、節(jié)日燈的支路繁多，又有不同的使用要求，而且不同季節(jié)的開燈時間也不同，單憑時間繼電器是不能滿足自動控制要求的。 實例1 某別墅小區(qū)部分聯(lián)排戶型的樓梯高度不足，給業(yè)主的裝修、居住帶來不便并造成安全隱患，開發(fā)商不得不賠付業(yè)主。 4．在開發(fā)商或施工單位的要求下，為售樓處、樣板房或施工現(xiàn)場提供保安、保潔等服務。 4．《房屋建筑工程質量保修辦法》，2006年6月30日施行。 原建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第六條規(guī)定，建設單位和施工單位應當在工程質量保修書中約定保修范圍、保修期和保修責任等，雙方約定的保修范圍、保修期必須符合國家的有關規(guī)定。此期間物業(yè)公司的工作任務不是直接面向業(yè)主提供服務，而是要完成物業(yè)前期管理工作的全部任務。 10．物業(yè)主管1人(視工作進程階段需要配備)。 9．公共關系知識(重點對象是物業(yè)服務主管、保安主管、行政事務主管、文秘)。 (四)對陪同業(yè)主收樓人員的培訓、考核 業(yè)主收樓前，應對全體陪同收樓的人員進行培訓并考核。由于在物業(yè)前期階段不可能成立業(yè)主大會，所以由開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主在購房合同或前期物業(yè)服務合同中約定。 1．到當?shù)剌爡^(qū)派出所領取《樓門牌辦理登記表》，并附加辦理申請一份。 (5)環(huán)境及衛(wèi)生類，包括垃圾桶、地面座椅、娛樂健身設施等。 2．認真考慮設備系統(tǒng)與建筑物空間能否滿足以下要求。 (11)園區(qū)安防監(jiān)控攝像存在肓區(qū)，存在安全隱患。 (8)戶內熱水龍頭距離供水立管太遠，而且熱水只在立管內循環(huán)，致使用戶每次用熱水時要放出許多涼水，引起用戶的極大不滿。 7．查找進口設備的所有中文技術資料、圖紙和商檢文件。 (2)設備系統(tǒng)的試運行效果是否滿足要求。 (4)設備供應商應提供的技術文件，如產品合格證、裝箱單、使用說明書、控制原理圖、接線圖、安裝基礎圖，某些設備(如消防設備)還必須有按國標規(guī)定進行強制檢測的報告等。 4．驗收小組成員應認真做好驗收記錄，必要時應拍照記錄，對質量缺陷的記錄更應詳細、準確。二、安全防范系統(tǒng) 由于小區(qū)的檔次、投資規(guī)模的不同，對安全防范系統(tǒng)的設計、配置也不同。云臺是攝像機底座，受中心控制室信號控制，可帶動攝像機在水平和垂直方向旋轉。 F．為適用不同場所，工作電源有交流220伏、50赫茲和直流12伏兩種電源。 E．功能可靠，經濟實用。 直接用電纜傳輸是最基本的傳輸方式?！?50176?！?0176。全方位云臺又分為室內全方位云臺和室外全方位云臺兩類。下面分別簡介這些子系統(tǒng)，以利于結合將來的安防管理實際方案對安防系統(tǒng)的配置進行規(guī)劃，從而獲得一個既完全符合實際需求又可節(jié)省投資的安全防范系統(tǒng)。 5．根據(jù)驗收工作的具體情況，適時提議召開各方的聯(lián)席會議，對本階段驗收工作進行總結、協(xié)調，對不合格項應制定出整改措施和完成期限，經各方簽字確認，必要時應簽訂協(xié)議。 (6)安裝施工記錄及調試、試運行記錄。 (4)技術文件和圖紙是否正確、完整，調試、試運行記錄是否完整。 8．設備安裝環(huán)境是否滿足產品說明書及安裝合同中規(guī)定的條件，如環(huán)境溫度、濕度、防塵、防爆、防潮及外加輔助電源等。所以，物業(yè)公司各專業(yè)技術人員必須認真參與審核設備設施的安裝設計。