【正文】 三、前期測(cè)算及辦理前期手續(xù) (一)物業(yè)開辦費(fèi)和物業(yè)費(fèi) 物業(yè)開辦費(fèi)用由開發(fā)商按照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，一般是小區(qū)建筑安裝工程造價(jià)的2%。由于在物業(yè)前期階段不可能成立業(yè)主大會(huì)，所以由開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主在購(gòu)房合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。 1．管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。 5．物業(yè)管理區(qū)域治安、秩序維護(hù)費(fèi)用。 9．經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 1．到當(dāng)?shù)剌爡^(qū)派出所領(lǐng)取《樓門牌辦理登記表》，并附加辦理申請(qǐng)一份。 5．區(qū)公安分局現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)完畢后出具《樓門牌號(hào)證明信》一份。 (二)代為開發(fā)商準(zhǔn)備物品 需準(zhǔn)備的物品包括以下兒大類。 (1)文件、資料等印刷類，包括《業(yè)主手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》等文件。 (5)環(huán)境及衛(wèi)生類，包括垃圾桶、地面座椅、娛樂(lè)健身設(shè)施等。 設(shè)備前期管理主要是從設(shè)備的技術(shù)性、經(jīng)濟(jì)性、安全性、可靠性、生產(chǎn)效率、使用壽命、可維修性、操作調(diào)節(jié)方便、靈活等方面進(jìn)行的預(yù)期性管理。 2．在設(shè)備技術(shù)性能具有領(lǐng)先水平的前提下，不增加后期的管理成本。 6．避免選用已列入淘汰產(chǎn)品但尚未淘汰的設(shè)備。 2．認(rèn)真考慮設(shè)備系統(tǒng)與建筑物空間能否滿足以下要求。 (4)詳細(xì)了解與流量控制相關(guān)的系統(tǒng)管線的布置是否經(jīng)濟(jì)、合理。 (3)鍋爐房?jī)?nèi)的電氣控制柜緊貼熱源，給長(zhǎng)期安全運(yùn)行帶來(lái)隱患。 (7)公建樓(會(huì)所)只有總計(jì)量電表，未分層設(shè)計(jì)計(jì)量，不利于對(duì)房屋租賃單位用電進(jìn)行獨(dú)立計(jì)量。 (11)園區(qū)安防監(jiān)控?cái)z像存在肓區(qū)，存在安全隱患。 (4)衛(wèi)生間下水口距離墻壁小于35厘米，無(wú)法安裝潔具。 (8)室外井蓋低于地表面(包括水、電、氣、通信等井蓋)，下雨和綠化澆水時(shí)大量地表水流入井溝內(nèi)，將管線、水表、電纜等設(shè)施泡在水中。 (4)熱力站所有二次水除污器均未設(shè)計(jì)旁通，除污時(shí)必須關(guān)閉整個(gè)采暖系統(tǒng)。 (8)戶內(nèi)熱水龍頭距離供水立管太遠(yuǎn)，而且熱水只在立管內(nèi)循環(huán)，致使用戶每次用熱水時(shí)要放出許多涼水，引起用戶的極大不滿。物業(yè)公司介入本階段的主要目的是從使用角度監(jiān)理設(shè)備安裝施工質(zhì)量。 (2)沒(méi)備的操作和維修、拆卸所需的空間尺寸。 4．檢查不同專業(yè)管線交叉的安全距離是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求。 7．查找進(jìn)口設(shè)備的所有中文技術(shù)資料、圖紙和商檢文件。三、設(shè)備調(diào)試及試運(yùn)行階段 本階段是掌握設(shè)備的技術(shù)性能，奠定設(shè)備安全操作、運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)基礎(chǔ)的重要階段。對(duì)于重點(diǎn)環(huán)節(jié)，參與其中的物業(yè)技術(shù)人員也應(yīng)做調(diào)試記錄。 5．根據(jù)試運(yùn)行情況，驗(yàn)證設(shè)備的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求。 (2)設(shè)備系統(tǒng)的試運(yùn)行效果是否滿足要求。 (6)原設(shè)計(jì)圖紙的更改情況。本報(bào)告只上交物業(yè)公司的主管經(jīng)理，在竣工驗(yàn)收后，隨同其他驗(yàn)收資料一并由物業(yè)公司工程技術(shù)檔案室保存。 2．搜集、建立比較完整的設(shè)備前期技術(shù)檔案，主要內(nèi)容如下。 (4)設(shè)備供應(yīng)商應(yīng)提供的技術(shù)文件，如產(chǎn)品合格證、裝箱單、使用說(shuō)明書、控制原理圖、接線圖、安裝基礎(chǔ)圖，某些設(shè)備(如消防設(shè)備)還必須有按國(guó)標(biāo)規(guī)定進(jìn)行強(qiáng)制檢測(cè)的報(bào)告等。 (8)管理業(yè)務(wù)往來(lái)文件及批件。 1．認(rèn)真查閱驗(yàn)收記錄，對(duì)重點(diǎn)部位和環(huán)節(jié)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查。 (二)參與竣工驗(yàn)收內(nèi)容 l．竣工驗(yàn)收主要責(zé)任方雖然是開發(fā)商和施工單位，但物業(yè)公司應(yīng)派遣各專業(yè)工程技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組，并指定組長(zhǎng)。 4．驗(yàn)收小組成員應(yīng)認(rèn)真做好驗(yàn)收記錄，必要時(shí)應(yīng)拍照記錄，對(duì)質(zhì)量缺陷的記錄更應(yīng)詳細(xì)、準(zhǔn)確。 7．對(duì)設(shè)備的驗(yàn)收一定不可忽視裝箱單，因?yàn)檠b箱單開列了本套設(shè)備的主機(jī)、輔機(jī)、備件、專用工具等的型號(hào)／規(guī)格和數(shù)量及技術(shù)文件、資料。9物業(yè)公司根據(jù)竣工驗(yàn)收和不合格項(xiàng)整改的情況，提前做好接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備丁作。 因?yàn)檫@些規(guī)劃與安防系統(tǒng)規(guī)模的設(shè)計(jì)和設(shè)備的選型、配置及系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)組合密切相關(guān)；與自動(dòng)消防系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)密切相關(guān)；與電梯監(jiān)控系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)及其他特殊需求的系統(tǒng)(如緊急求助)的聯(lián)動(dòng)密切相關(guān)。二、安全防范系統(tǒng) 由于小區(qū)的檔次、投資規(guī)模的不同，對(duì)安全防范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置也不同。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)由前端設(shè)備、信號(hào)傳輸系統(tǒng)、終端設(shè)備(即系統(tǒng)的中心設(shè)備)三大部分紐成。需要指出的是，各商家銷售的攝像機(jī)(不論黑白還是彩色)一般都不帶鏡頭(一體化攝像機(jī)除外)，因此在實(shí)際應(yīng)用中，應(yīng)根據(jù)被監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際環(huán)境及使用要求，為攝像機(jī)選配合適的鏡頭。鏡頭的種類很多，從焦距劃分，有短焦距、長(zhǎng)焦距和變焦距鏡頭；從視角大小劃分，有廣角、標(biāo)準(zhǔn)、遠(yuǎn)攝鏡頭；從結(jié)構(gòu)劃分，有固定光圈定焦鏡頭、手動(dòng)光圈定焦鏡頭、自動(dòng)光圈定焦鏡頭、自動(dòng)光圈電動(dòng)變焦鏡頭、電動(dòng)三可變鏡頭等。云臺(tái)是攝像機(jī)底座，受中心控制室信號(hào)控制，可帶動(dòng)攝像機(jī)在水平和垂直方向旋轉(zhuǎn)。防護(hù)罩用來(lái)保護(hù)攝像機(jī)。解碼器一般安裝在配有云臺(tái)和電動(dòng)鏡頭的攝像機(jī)附近，它的作用是將多個(gè)防區(qū)的各類報(bào)警探頭發(fā)出的報(bào)警信號(hào)在解碼器內(nèi)編碼后，經(jīng)由通信總線回傳到中心控制室的主機(jī)，可節(jié)省大量電纜，節(jié)省投資．減少維護(hù)工作量。 B．采用恒流設(shè)計(jì)，使紅外燈在9～15伏能正常使用。 F．為適用不同場(chǎng)所，工作電源有交流220伏、50赫茲和直流12伏兩種電源?！?0176?！?0176。 (3)球型云臺(tái)攝像機(jī) ①功能 A．半球形透光罩，透光性好，圖像不變形。 E．功能可靠，經(jīng)濟(jì)實(shí)用?！?0176。／秒(50赫茲)，176。厘米)。 直接用電纜傳輸是最基本的傳輸方式。 2．信號(hào)傳輸系統(tǒng) 信號(hào)傳輸系統(tǒng)是將電視監(jiān)控系統(tǒng)的前端設(shè)備和終端沒(méi)備(控制中心)連接在一起的系統(tǒng)。 C．限位調(diào)節(jié)：任意。／秒(50赫茲)，12176。～350176。 C．配有支架，安裝方便，造型新穎；可壁裝或吊裝。 E．短距離紅外夜視攝像機(jī)：紅外距離20～80米；角度20176。～60176。～80176。 D．鏡頭與紅外燈完全隔離，徹底消除鏡片起霧現(xiàn)象。 (2)新型彩色防水紅外攝像機(jī) 新型彩色防水紅外攝像機(jī)盡管有多種類型，但其基本形式都是采用LED(發(fā)光二極管的簡(jiǎn)稱)燈作為紅外光源(LED燈有進(jìn)口和國(guó)產(chǎn)兩種)，體積小、重量輕。有些室外防護(hù)罩還配有刮水器，在雨、雪天氣啟動(dòng)刮水器，刮去玻璃上的水，保證拍攝圖像的質(zhì)量。全方位云臺(tái)又分為室內(nèi)全方位云臺(tái)和室外全方位云臺(tái)兩類。如果選配不當(dāng)，會(huì)直接影響攝像質(zhì)量。 ①鏡頭。 (1)CCD攝像機(jī) CCD(電荷耦合器件的縮寫)攝像機(jī)有黑白和彩色兩類。下面分別簡(jiǎn)介這些子系統(tǒng)，以利于結(jié)合將來(lái)的安防管理實(shí)際方案對(duì)安防系統(tǒng)的配置進(jìn)行規(guī)劃，從而獲得一個(gè)既完全符合實(shí)際需求又可節(jié)省投資的安全防范系統(tǒng)。只有把這項(xiàng)工作做好、做細(xì)，才能確保獲得一個(gè)滿足實(shí)際需求、投資合理、管理成本低、高性價(jià)比的安全防范系統(tǒng)。這些系統(tǒng)雖然由專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，但物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來(lái)的實(shí)際管理需要，從優(yōu)化管理的角度考慮，提出管理方案。為避免此種情況發(fā)生，物業(yè)公司應(yīng)在設(shè)備安裝階段派相關(guān)技術(shù)人員參加設(shè)備開箱，獲取裝箱單或其復(fù)印件，并當(dāng)場(chǎng)清點(diǎn)備品、備件、專用工具、技術(shù)資料等，對(duì)備品、備件當(dāng)場(chǎng)辦理接收手續(xù)，專用工具和技術(shù)資料則應(yīng)在設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收之后及時(shí)收回。 5．根據(jù)驗(yàn)收工作的具體情況，適時(shí)提議召開各方的聯(lián)席會(huì)議，對(duì)本階段驗(yàn)收工作進(jìn)行總結(jié)、協(xié)調(diào)，對(duì)不合格項(xiàng)應(yīng)制定出整改措施和完成期限，經(jīng)各方簽字確認(rèn)，必要時(shí)應(yīng)簽訂協(xié)議。 2．參加驗(yàn)收的人員應(yīng)提前1～2個(gè)月向開發(fā)商索取竣工項(xiàng)目的相關(guān)資料，進(jìn)行詳細(xì)研究，并對(duì)重點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行察看，事先做到心中有數(shù)。 3．對(duì)于不同施工單位安裝的項(xiàng)目，應(yīng)分別遵照相關(guān)專業(yè)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定的規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，具體可以參照本書第三章“接管驗(yàn)收”中的規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。 在驗(yàn)收過(guò)程(也包括安裝施工、調(diào)試、試運(yùn)行階段)中，要糾正依賴監(jiān)理公司的心理，不能認(rèn)為有了監(jiān)理公司，物業(yè)公司就可以“高枕無(wú)憂”甚至不參加驗(yàn)收。 (6)安裝施工記錄及調(diào)試、試運(yùn)行記錄。 (2)設(shè)備購(gòu)置合同。主要工作內(nèi)容有以下幾個(gè)方面。 (8)將參與過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)和房地產(chǎn)開發(fā)商，以求及時(shí)解決，不使問(wèn)題遺留。 (4)技術(shù)文件和圖紙是否正確、完整，調(diào)試、試運(yùn)行記錄是否完整。報(bào)告的內(nèi)容主要包括以下幾部分。 4．監(jiān)督安裝方調(diào)試人員做好試運(yùn)行記錄，尤其是故障記錄。 1．仔細(xì)閱讀廠家產(chǎn)品使用說(shuō)明書和圖紙，透徹了解設(shè)備的技術(shù)指標(biāo)、控制原理、操作程序、調(diào)試步驟等。 8．設(shè)備安裝環(huán)境是否滿足產(chǎn)品說(shuō)明書及安裝合同中規(guī)定的條件，如環(huán)境溫度、濕度、防塵、防爆、防潮及外加輔助電源等。 6．及時(shí)搜集(復(fù)印)設(shè)備裝箱單，尤其是大型成套設(shè)備的裝箱單。 (4)施工材料和施工工藝是否符合規(guī)定，是否能保證設(shè)備的長(zhǎng)期安全運(yùn)行。 2．在上述基礎(chǔ)上，比對(duì)實(shí)際情況，驗(yàn)證以下幾方面是否符合要求。所以，物業(yè)公司各專業(yè)技術(shù)人員必須認(rèn)真參與審核設(shè)備設(shè)施的安裝設(shè)計(jì)。 (6)同一個(gè)小區(qū)的供暖設(shè)計(jì)為不同的模式，大多數(shù)樓宇為并聯(lián)型供暖，個(gè)別樓宇卻被設(shè)計(jì)成上供下同的串聯(lián)系統(tǒng)，無(wú)法從根本上解決此類樓內(nèi)暖氣不熱的問(wèn)題。 (2)整座樓的供暖管道只安裝一個(gè)閥門，各單元入樓處不設(shè)計(jì)閥門，這樣就造成一個(gè)單元有問(wèn)題而必須關(guān)閉整座樓的供暖。 (6)樓內(nèi)排污泵和污水管線未設(shè)計(jì)減震、降噪措施，使噪音超標(biāo)，引起業(yè)主投訴。 (2)生活水泵房?jī)?nèi)水系統(tǒng)未設(shè)計(jì)缺水?dāng)嚯姳Ｗo(hù)和溢水報(bào)警保護(hù)裝置，不利于其安全運(yùn)行。 (9)小區(qū)道路照明、景觀照明不分功能、不分用途，支路混合，功率分配不合理，三相功率不平衡，不僅難以管理，而且浪費(fèi)電能。 (5)室外π接箱安裝基礎(chǔ)未考慮防水層，致使冬季箱內(nèi)結(jié)露，形成安全隱患。 (三)設(shè)計(jì)缺陷舉例 1．電氣工程設(shè)計(jì)缺陷 (1)控制箱(柜)因安裝位置不合理，只能半開門，無(wú)法進(jìn)行檢修。 (2)足夠的拆卸、吊運(yùn)和維修空間。 8．必須要求提供進(jìn)口設(shè)備的廠家或供應(yīng)商提供中文技術(shù)資料及報(bào)關(guān)資料。 4．采取具體措施從材料和施工工藝上保證設(shè)備運(yùn)行的安全性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性，且便于維修、便于材料和備件的采購(gòu)。第一節(jié) 設(shè)備前期管理的綜合要求一、設(shè)備選型與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 (一)設(shè)備選型時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題 對(duì)設(shè)備選型，主要是關(guān)注設(shè)備的技術(shù)性能和經(jīng)濟(jì)性能是否滿足以下條件。然而，設(shè)備的后期管理只是一種“被動(dòng)”式管理，對(duì)開發(fā)建設(shè)期間的不合理設(shè)計(jì)和不合理施工造成的不良后果往往無(wú)法或難以糾正，結(jié)果一是給使用和維護(hù)帶來(lái)困難，二是不得不加大設(shè)備的運(yùn)行成本和管理成本，對(duì)業(yè)主和物業(yè)公司造成永久性的經(jīng)濟(jì)損失。 (3)交通、安全、消防類。 2．開發(fā)商委托物業(yè)代為采購(gòu)的物品。 7．《樓門牌號(hào)證明信》是作為辦理小區(qū)通郵手續(xù)的重要證明，應(yīng)履行嚴(yán)格的交接手續(xù)交接給開發(fā)商，物業(yè)公司留存復(fù)印件，且此原件屬開發(fā)商所有，在辦理任何手續(xù)時(shí)均不應(yīng)交予第三方。 3．所有資料準(zhǔn)備齊全后到派出所進(jìn)行審報(bào)，經(jīng)派出所審核批準(zhǔn)、蓋章后到所屬區(qū)公安分局辦理審批手續(xù)。四、協(xié)助開發(fā)商的前期工作 (一)辦理樓／門牌號(hào) 在入住前6個(gè)月開始進(jìn)行小區(qū)樓門牌號(hào)手續(xù)的辦理工作，在此過(guò)程中須加蓋公章的一律加蓋開發(fā)商的公章。 7．物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。 3．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。這就要求物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行全面、詳細(xì)的了解，在此基礎(chǔ)上，依據(jù)當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法規(guī)進(jìn)行測(cè)算。目前大多數(shù)物業(yè)公司實(shí)行的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式。 3．外聘單位人員應(yīng)遵守的管理制度。 (五)對(duì)外聘單位人員的培訓(xùn)、考核 主要是對(duì)電梯維修保養(yǎng)、保安、保潔、綠化等外聘單位的管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓他們了解物業(yè)及物業(yè)公司的概況、規(guī)章制度、服務(wù)及管理要求，并充分理解雙方既是合作共贏的關(guān)系，又必須服從物業(yè)公司的管理，共同為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 2．如何陪同業(yè)主驗(yàn)房。 4．本小區(qū)物業(yè)概況。 7．本小區(qū)物業(yè)概況。 3．上門維修工作制度。 11．本小區(qū)物業(yè)概況(主要包括物業(yè)的規(guī)模、建筑風(fēng)貌、物業(yè)檔次及業(yè)主概況、入住率、地理位置及周邊環(huán)境、公共交通等)。 7．物業(yè)管理目標(biāo)及管理知識(shí)。 3．公司概況及各項(xiàng)規(guī)章制度。為此要擬訂培訓(xùn)計(jì)劃，對(duì)各崗位人員進(jìn)行上崗培訓(xùn)和專業(yè)培訓(xùn)。此時(shí)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、特點(diǎn)，將前期的“架構(gòu)”進(jìn)行充實(shí)。 8．綠化工程技術(shù)人員1人(負(fù)責(zé)綠化施工全過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)督，物業(yè)公司自己配備或與相關(guān)公司簽訂合同配備)。物業(yè)公司應(yīng)與保安公司簽訂合同，適時(shí)配備人員)。 4．工程主管1人(同技術(shù)人員一起參與工程及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗(yàn)收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng))。 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段物業(yè)公司的機(jī)構(gòu)和人員組成(僅為參考)。第四節(jié)籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一、籌建前期物業(yè)管理架構(gòu) 所謂“前期物業(yè)管理架構(gòu)”是指物業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)階段，由開發(fā)商選定或由招投標(biāo)選定的物業(yè)公司的組織架構(gòu)。 第十五條 因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。 第十二條 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 (四)建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任的確定 國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理》第四十一條規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 (三)建筑工程質(zhì)量保修書 根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》、國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位(即開發(fā)商)提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包人與承包方約定。 1．基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工