【正文】 前期介入工作手冊(cè)第一章規(guī)劃設(shè)計(jì)介入與建設(shè)施工介入第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)介入 規(guī)劃設(shè)計(jì)人員側(cè)重于依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)范進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)，往往忽視了物業(yè)管理的特點(diǎn)和需求，以及客戶敏感的問題，這就要求物業(yè)公司事先應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資規(guī)劃、物業(yè)檔次、建筑規(guī)模、環(huán)境與道路規(guī)劃、居住人口數(shù)量等前提條件，從建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備選型及安裝、降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等方面入手，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段向開發(fā)商提出合理化建議。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)介入的主要方面 本章所論述的規(guī)劃設(shè)計(jì)介入，是指除各類設(shè)備系統(tǒng)之外的公共區(qū)域或具有公益性質(zhì)的建筑及設(shè)施的前期規(guī)劃介入。 (一)配套設(shè)施的完善 對(duì)于一個(gè)較大型的居住小區(qū)而言，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)周邊區(qū)域環(huán)境著重考慮幼兒園、學(xué)校、生活服務(wù)功能(如商業(yè)、飲食、郵政、銀行、娛樂健身等)、鍋爐房、垃圾站等配套設(shè)施，而作為物業(yè)公司應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)。 、是否方便、是否有利于將來在小區(qū)內(nèi)形成一個(gè)中心服務(wù)區(qū)。 2．這些配套設(shè)施對(duì)住戶是否會(huì)造成某些干擾或影響(如噪音、氣味、環(huán)境衛(wèi)生等)。 3．這些配套設(shè)施是否便于物業(yè)公司對(duì)它們進(jìn)行管理(如環(huán)境管理、交通和治安管理、垃圾清運(yùn)等)。 (二)物業(yè)基本狀況 物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、配備管理服務(wù)人員、測(cè)算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。 物業(yè)基本情況包括以下幾個(gè)方面。 、人口密度和數(shù)量。 、層高、地下建筑狀況。 。 ，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)施。 。 。 ，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、電梯、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動(dòng)消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 8．停車場(chǎng)(庫(kù))等的基本狀況。 (三)水、電、氣供應(yīng)容量 物業(yè)公司參與水、電、氣供應(yīng)容量規(guī)劃的原因在于：設(shè)計(jì)人員一般只依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，但是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)只是一個(gè)帶有普遍意義的基本規(guī)定，而實(shí)際情況則多有不同；物業(yè)公司根據(jù)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)小區(qū)的實(shí)際能源需求量及潛在的能源增長(zhǎng)需求量，較之設(shè)計(jì)人員有著更全面的了解。因此，物業(yè)公司在對(duì)小區(qū)物業(yè)基本狀況了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)詳細(xì)測(cè)算水、電、氣的真實(shí)供應(yīng)容量，以避免將來遭遇“瓶頸”問題。 此外，臨時(shí)供電也是物業(yè)公司所應(yīng)關(guān)注的問題。一項(xiàng)物業(yè)的建成、交付使用，在業(yè)主(租戶)入住后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，可能會(huì)由于開發(fā)商的原因(如投資經(jīng)費(fèi)不足)，小區(qū)的正式供電系統(tǒng)遲遲不能投入使用，致使小區(qū)的供電在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)必須依靠建設(shè)施工時(shí)的臨時(shí)供電系統(tǒng)，而這個(gè)時(shí)期少則1～2年，多則4～5年，甚至更長(zhǎng)。所以，物業(yè)公司在測(cè)算電的供應(yīng)容量時(shí)，不僅要測(cè)算正式供電的設(shè)計(jì)容量，還要測(cè)算施工用電的實(shí)際容量能否滿足物業(yè)交付使用后較長(zhǎng)“臨時(shí)供電”期的實(shí)際需求，以保證在較長(zhǎng)“臨時(shí)供電”期內(nèi)能夠安全供電并能滿足潛在的增長(zhǎng)需求。這些都要在前期規(guī)劃中以正式文件報(bào)告開發(fā)商，使開發(fā)商在同地方供電管理部門簽訂供電協(xié)議時(shí)留有余地。 公共用水、用電不能安裝過多的計(jì)量表，以免造成資金浪費(fèi)，而且也不便于管理。所以，公共用水、用電設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量集中，較大型社區(qū)可采用分區(qū)集中的方式，以減少水表、電表的安裝數(shù)量。 (四)物業(yè)管理用房的規(guī)劃 物業(yè)管理用房是開發(fā)商委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來物業(yè)管理的規(guī)模和實(shí)際需求對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審核。 1．提供良好的辦公環(huán)境 (1)以方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點(diǎn)距各住宅樓的距離應(yīng)大體相當(dāng)。 (2)以方便業(yè)主為目的設(shè)計(jì)物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審核，看其是否符合辦公流程的要求。 (3)辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。 (4)庫(kù)房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫(kù)房和工作間安排在相鄰處，這對(duì)日后的工作和管理十分有利。 (5)認(rèn)真審核建筑平面圖，對(duì)哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無法進(jìn)行改造了。 (6)如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫(kù)房的需求。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。 (7)由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭(zhēng)取良好的采光和通風(fēng)條件。 2．提供良好的休息環(huán)境 (1)員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對(duì)環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對(duì)辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對(duì)生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。 (2)員工住宿條件應(yīng)能滿足以下要求：住宿房間數(shù)量和面積夠用；員工食堂、文化娛樂、衛(wèi)生間、洗浴室列入規(guī)劃且規(guī)劃合理。這里不僅要滿足物業(yè)公司自身員工的住宿需求，還要滿足外聘方員工的住宿需求。(3)由于開發(fā)商將員工住宿和活動(dòng)用房設(shè)計(jì)在地下建筑內(nèi)，所以應(yīng)爭(zhēng)取盡可能好的采光、通風(fēng)條件(有時(shí)開發(fā)商為了節(jié)省投資，不設(shè)計(jì)天井)，以保證員工的身心健康。 (4)較高檔次的住宅小區(qū)多為低層建筑，地下一層是業(yè)主的私房，且不建地下二層，這意味著物業(yè)公司可以利用的地下房間的數(shù)量有限，因此，物業(yè)公司更應(yīng)該對(duì)物業(yè)管理用房、員工住宿、生活用房的數(shù)量和使用功能進(jìn)行詳細(xì)審核，以避免將來物業(yè)用房的數(shù)量不足和功能不完善。 (五)建筑材料的選用 優(yōu)質(zhì)材料是建造優(yōu)質(zhì)物業(yè)的基礎(chǔ)，如何選用建筑材料從表面上看是開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位的責(zé)任，與物業(yè)管理公司無關(guān)，其實(shí)不然。 1．物業(yè)公司在長(zhǎng)期的管理和使用實(shí)踐中，對(duì)各類建筑材料、各類設(shè)備設(shè)施、通用器材和材料質(zhì)量的了解比較全面。 2．對(duì)相同的材料、設(shè)備設(shè)施和通用器材，哪一個(gè)廠家或哪一個(gè)品牌的質(zhì)量好、售后服務(wù)優(yōu)良，物業(yè)公司能掌握到第一手資料，這一優(yōu)勢(shì)是開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位都沒有的。 3．為了打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)基礎(chǔ)，為了全體業(yè)主的切身利益，為了將來物業(yè)公司與業(yè)主之間建立良好的關(guān)系，為了降低物業(yè)管理成本，物業(yè)公司有責(zé)任將優(yōu)質(zhì)的建筑材料、設(shè)備設(shè)施和通用器材以書面形式推薦給開發(fā)商，供開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位選用。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)介入的具體內(nèi)容 (一)小區(qū)公共建筑規(guī)劃 1．規(guī)劃有幼兒園、學(xué)校的小區(qū)，每千人建筑面積為559～850平方米。 2．幼兒園應(yīng)布置在環(huán)境安靜，接送方便的地段，兒童活動(dòng)室和活動(dòng)場(chǎng)地應(yīng)有良好的朝向，保證室外有一定面積的硬地和一定數(shù)量的活動(dòng)器械。 3．由于小學(xué)或初中學(xué)生活潑好動(dòng)，所以學(xué)校應(yīng)布置在小區(qū)邊緣，選擇比較僻靜的地段，并與住宅保持一定距離，以避免其室外活動(dòng)的喧嘩聲干擾住戶。 4．規(guī)劃有商業(yè)、服務(wù)建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為353～389平方米。 5．規(guī)劃有金融、郵電建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為16～22．5平方米。 6．附屬建筑如變電站、水泵房、鍋爐房、燃?xì)庹{(diào)壓站、垃圾站等是否滿足使用，并考慮建筑位置是否合理，是否會(huì)擾民。 7. 商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融、郵電、居民委員會(huì)的布局應(yīng)相對(duì)集中，以便形成小區(qū)的服務(wù)中心。服務(wù)中心一般應(yīng)布局在小區(qū)的主出入口附近以方便居民，但同時(shí)也要考慮可能產(chǎn)生的噪聲擾民和氣味污染等問題。 8．居民委員會(huì)用房及業(yè)主委員會(huì)用房的使用功能一般分兩類：一類是辦公用房；一類是公眾娛樂用房，如圖書(報(bào)章)閱覽室、會(huì)議室、乒乓球室、舞廳及其他與老年人相關(guān)的文化活動(dòng)等。 9．居民委員會(huì)辦公用房的規(guī)劃應(yīng)符合政府的規(guī)定，按小區(qū)人口／戶數(shù)的規(guī)模規(guī)劃設(shè)置居民委員會(huì)及其用房面積。一般當(dāng)達(dá)到2 000～3 000戶時(shí)應(yīng)設(shè)置居民委員會(huì)。 10．居民委員會(huì)用房的建筑面積按以下原則考慮：規(guī)模為較小型居住區(qū)時(shí)，不考慮單獨(dú)設(shè)立；規(guī)模為較大型居住區(qū)時(shí)，建筑面積按照每100戶設(shè)置15平方米（含）以上。 11．業(yè)主委員會(huì)辦公用房面積可以參照居民委員會(huì)用房(小于其面積)，可與居民委員會(huì)辦公室設(shè)在同一座樓內(nèi)，與物業(yè)公司辦公區(qū)相近，方便工作聯(lián)系。 12．居民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)辦公用房最好不與物業(yè)公司在同一座樓內(nèi)。 (二)小區(qū)公共道路規(guī)劃 1道路的使用功能 (1)應(yīng)考慮便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、騎自行車、駕駛機(jī)動(dòng)車通行等。 (2)便于清潔垃圾、遞送郵件等市政公用車輛通行。 (3)便于救護(hù)、消防、裝修及搬家等車輛的通行，尤其是樓前小路更應(yīng)考慮救護(hù)、消防、裝修及搬家車輛的通行。 (4)有些設(shè)計(jì)為了片面追求藝術(shù)效果，將小區(qū)的非主要干道(如樓前的甬道)設(shè)計(jì)得寬窄不一，窄處機(jī)動(dòng)車輛難以通行，且有些拐彎設(shè)計(jì)成死角，車輛難以轉(zhuǎn)向，如果車輛強(qiáng)行通過，勢(shì)必會(huì)碾壓路旁的綠地、花木甚至損壞道牙。 2．小區(qū)道路分級(jí) (1)一級(jí)道路是小區(qū)的主要道路，是解決小區(qū)內(nèi)外聯(lián)系的主干道，路寬應(yīng)在9米以上。(2)二級(jí)道路是小區(qū)次要道路，用以解決內(nèi)部聯(lián)系，路寬為7米以上。(3)三級(jí)道路為小區(qū)內(nèi)的支路，用以解決住宅組群的聯(lián)系，路寬不小于4米。(4)四級(jí)道路為樓門前道路，路寬不小于3米，能滿足上面所述的機(jī)動(dòng)車通行要求。 3．小區(qū)道路的規(guī)劃要求 (1)建筑物外墻面與人行道邊緣間距應(yīng)大于1．5米，與機(jī)動(dòng)車道的距離應(yīng)不小于3米。 (2)盡端式道路其長(zhǎng)度不宜超過120米，盡端處應(yīng)有12米2米的回車場(chǎng)地。 (3)單車道，每隔150米應(yīng)有一段回車處。 (4)道路兩邊應(yīng)設(shè)有立道牙，以利于保護(hù)綠地，并防止下雨時(shí)綠地中的泥水、雜物流入路面。 (5)休閑區(qū)的甬道或人行步道應(yīng)因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考慮防止行人踩踏綠地的措施。例如，在過往行人較多的步行道兩側(cè)鋪裝漏孔磚，尤其在道路轉(zhuǎn)彎處，漏孔磚的鋪設(shè)面積更應(yīng)大一些，以防止行人貪走近道，踩踏綠地。 (6)在甬道兩邊栽種小灌木形成“綠籬”，也可以起到阻隔作用。為了景觀多樣性，可采用“綠籬”隔離和漏孔磚交替使用。 4．道路鋪裝要求 (1)高檔小區(qū)可采用不同色彩的石材或其他彩色磚來鋪裝路面，而不宜采用瀝青路面。 (2)鋪裝用的彩磚或石材的品種、規(guī)格不宜過多，否則會(huì)加大日后維修用儲(chǔ)料的成本，一般應(yīng)控制在五種以內(nèi)，既可以滿足不同風(fēng)格的美觀效果要求，也可以降低日后的儲(chǔ)料成本。 (3)有機(jī)動(dòng)車通過的路面，鋪裝材料(不論是石材還是彩磚)的尺寸不宜過大并應(yīng)達(dá)到一定的厚度，以滿足承載要求，避免重載車輛對(duì)路面的損壞。 (4)鋪裝應(yīng)采用防滑材料，避免雨、雪天摔傷行人。 (5)鋪裝路面應(yīng)平坦，無溝縫，便于清潔。 (6)鋪裝路面應(yīng)易于滲水、排水，避免路面積水。 (三)自行車（摩托車）棚布局規(guī)劃 低層建筑的小區(qū)， 一般不設(shè)計(jì)地下室作為自行車存放處，多在室外設(shè)置自行車棚，此時(shí)，應(yīng)按下述原則考慮。 1．集中設(shè)置有利于管理，但既要考慮合理的服務(wù)半徑，又要考慮管理的經(jīng)濟(jì)合理性。 2．分散設(shè)置不宜過多，要相對(duì)集中，并使周邊的住戶感到便利。 3．因是地面建筑，所以自行車棚的風(fēng)格和式樣應(yīng)與小區(qū)的建筑風(fēng)格一致。 4．因自行車棚周邊一般會(huì)有綠地，所以要對(duì)通往自行車棚通道的走向進(jìn)行合理規(guī)劃，防止行人出入自行車棚時(shí)走捷徑，踩踏綠地。 (四)娛樂、健身場(chǎng)所規(guī)劃 1．兒童游戲場(chǎng)地規(guī)劃 在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮不同年齡段兒童的特點(diǎn)和需要，一般分為幼兒(2歲以下)、學(xué)齡前兒童(3～6歲)、學(xué)齡兒童(6～12歲)三個(gè)年齡組。 (1)幼兒需要家長(zhǎng)或成年人帶領(lǐng)，活動(dòng)量較??；學(xué)齡前兒童有很強(qiáng)的依戀家長(zhǎng)的心理，活動(dòng)量和能力都不大，這兩組年齡段的兒童游戲場(chǎng)地宜靠近住宅旁，可與老年人、成年人休息活動(dòng)場(chǎng)地結(jié)合布置。 (2)學(xué)齡兒童體力及活動(dòng)能力都較大，伴隨而來的喧嘩聲也大，因此他們的游戲場(chǎng)地應(yīng)遠(yuǎn)離住宅，以減少對(duì)住戶的干擾。 2．老年人、成年人休息及健身場(chǎng)所 老年人和成年人的活動(dòng)主要是鍛煉、聊天、打牌、下棋、乘涼或曬太陽，因而其活動(dòng)場(chǎng)所應(yīng)布置在環(huán)境較為安靜、景色較為優(yōu)美的地段，一般可結(jié)合公共綠地單獨(dú)設(shè)置或與幼兒及學(xué)齡前兒童游戲場(chǎng)地結(jié)合設(shè)計(jì)。 3．對(duì)設(shè)施的使用功能性設(shè)計(jì) 物業(yè)公司應(yīng)從住戶的視角出發(fā)，盡可能全面、細(xì)致地考慮各種設(shè)施的使用問題，如是否安全、規(guī)范、既方便使用又方便維護(hù)等，提出合理化建議，提請(qǐng)開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位注意。 (五)園區(qū)景觀和綠化規(guī)劃 園區(qū)景觀和綠地不僅能美化園區(qū)，改善小氣候，凈化空氣，減少噪聲，為住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、舒適、安逸的居住環(huán)境，同時(shí)也是城市美化的組成部分。 1．結(jié)合投資規(guī)模、小區(qū)的檔次、小區(qū)建筑的主體風(fēng)格及小區(qū)的主體文化內(nèi)涵等因素進(jìn)行景觀形式、風(fēng)格的規(guī)劃。 2．一般應(yīng)將主體景觀設(shè)置在小區(qū)的主出人口處及園區(qū)的中心地帶，形成園區(qū)整體景觀的核心部分。小區(qū)主出入口區(qū)域的景觀最好能體現(xiàn)出小區(qū)名稱的內(nèi)涵。 3園區(qū)內(nèi)的水景景觀不宜過多，較小型小區(qū)有一處即可；中型小區(qū)有1～2處即可；較大型的小區(qū)有2～3處即可，但也應(yīng)盡可能取下限。如此考慮，不但節(jié)省了水資源和電能，也降低了物業(yè)管理成本。 4．由于木棧道的使用壽命短，且養(yǎng)護(hù)費(fèi)用高，一般1～2年即自然損毀，所以景觀中的木棧道應(yīng)不用或少用。 5．園區(qū)里不宜制作太多的“地形”，可在重點(diǎn)地方少量修建。 6．人造上丘或高地不宜過高，坡度應(yīng)盡量緩和，以利于存水。此外，人造土丘或高地不能離住戶窗戶太近。 7．盡量少建或不建樹池，即使建造，其高度不應(yīng)超過50厘米、內(nèi)徑應(yīng)不小于1．5米(方形樹池比圓形樹池要美觀、大方)。如此規(guī)定的原因在于使樹根扎在樹池之下，既有利于樹木生長(zhǎng)，而且待樹木長(zhǎng)大后，樹根也不會(huì)將樹池拱裂。 (六)綠地組成及綠化標(biāo)準(zhǔn) 1．綠地組成 (1)公共綠地，指居民公共使用的綠化用地，如居住區(qū)小公園、小區(qū)周邊的綠地及林蔭道等。