【正文】 物業(yè)管理前期介入工作指引 培訓(xùn)提綱 物業(yè)管理前期介入的概念 前期介入如何做好技術(shù)節(jié)能改造措施 前期介入的一般程序 前期介入的內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計階段介入 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 物業(yè)公司對竣工驗收階段介入 建筑 給排水 工程設(shè)計與施工 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。 物業(yè)管理前期介入的概念 所謂技術(shù)節(jié)能，包括兩層含義： 一、是運用專業(yè)節(jié)能產(chǎn)品，從而達(dá)到降低能耗的目的； 二、是運用技術(shù)方法達(dá)到降低能耗的目的。 對已經(jīng)投入使用的物業(yè)項目待物業(yè)管理能夠介入時，物業(yè)項目的工程建設(shè)均已基本結(jié)束或者已經(jīng)完全結(jié)束，這時再想通過改變設(shè)計而達(dá)到節(jié)能目的，已經(jīng)為時已晚。做好項目節(jié)能工作，首先要在思想上要有認(rèn)識，其次在具體上做到實行能稱干，加強完善管理提高資源利用效率，減少損失浪費，以盡可能少的資源消耗，創(chuàng)造盡可能大的經(jīng)濟(jì)社會效益。 前期介入如何做好節(jié)能改造措施 物業(yè)項目的節(jié)能工作絕不能等到物業(yè)項目接管后才開始運作，而應(yīng)當(dāng)盡早介入到物業(yè)項目的工程設(shè)計和工程施工中。 首先要做到物業(yè)項目這個產(chǎn)品是節(jié)能的，也就是說這個物業(yè)項目所選用的設(shè)備全是節(jié)能設(shè)備、所用的材料都是節(jié)能材料，它的電氣線路、各種管道、設(shè)備的選型、設(shè)備的數(shù)量等各個方面都要考慮節(jié)能的需要，體現(xiàn)節(jié)能的思想。 物業(yè)管理人員比工程設(shè)計人員、工程施工人員、工程管理人員更為了解和掌握各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的耗能情況，具有比較豐富的節(jié)能經(jīng)驗和節(jié)能體會。物業(yè)管理的盡早介入，就是要把這些經(jīng)驗和體會通過業(yè)主或建設(shè)單位運用到物業(yè)項目的工程設(shè)計和工程施工中，用以彌補設(shè)計和施工的缺陷，從而使物業(yè)項目這個產(chǎn)品能夠更加節(jié)能，為做好物業(yè)項目的節(jié)能工作打下基礎(chǔ)。 前期介入如何做好節(jié)能改造措施 1 、雙方確定工作內(nèi)容要求 。 物業(yè)組成工作小組 。 3 、制定工作計劃 。 4 、計劃實施，物業(yè)應(yīng)重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、 管理用房、 車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。 5 、物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù) 查。 6 、對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。 前期介入的一般程序 前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗收。 規(guī)劃設(shè)計階段包括： 對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。 營銷策劃階段包括： 物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。 。 施工建設(shè)階段包括： 電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。 前期介入的內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計評估準(zhǔn)備 規(guī)劃設(shè)計評估需要獲得的資料。 報批報建文件 《 可行性研究報告 》 及批復(fù)、 《 詳規(guī) 》 及批復(fù)、項目選址意見書、 《 勘測定界報告 》 、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。 企劃文件 市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。 設(shè)計文件 總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。 地產(chǎn)需組織項目說明會，會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況并解答疑問。 物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實地考察。 規(guī)劃設(shè)計階段介入 總體評估。 住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。 住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。 建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。 生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。 設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。 注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。 安全防衛(wèi)設(shè)計完備，運用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。 智能化配置先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。 便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。 各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先 。 規(guī)劃設(shè)計階段介入 — 項目評估細(xì)則 分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入 — 項目評估細(xì)則 消防布局 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。 消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。 消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。 消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入 — 項目評估細(xì)則 交通布局 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清 晰，便于分流管理。 主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的 2： 另加訪客車位占車位數(shù)的 5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù) 1： 1, 另加訪客車位占車位數(shù)的 10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1： ），便于停放。 有條件，宜設(shè)置地下機動車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入 — 項目評估細(xì)則 生活配置 根據(jù)小區(qū)周邊（ 1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。 一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。 如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。 如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般 10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在 400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加 200平方米。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入 — 項目評估細(xì)則 設(shè)備配套 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。 溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。 水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應(yīng)采取隔音措施。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入 — 項目評估細(xì)則 智能化配置 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 中央控制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入 — 項目評估細(xì)則 房屋單體 屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。 住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。 廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在 2— 3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠恚钜吮荛_窗口設(shè)置。 衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入 — 項目評估細(xì)則 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于 250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽。 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。 1房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。 1有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應(yīng)考慮防盜措施。 1陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于 ），宜采用垂直桿件，桿件距小于 ，防止兒童攀爬。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入 — 項目評估細(xì)則 室內(nèi)配置 室內(nèi)空調(diào)機位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。 室外空調(diào)機位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。 3室外空調(diào)機位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應(yīng)相互錯開，與鄰、套住宅機座相鄰時，應(yīng)采取安全隔離措施。 空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。 室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機位管中應(yīng)距地 10度左右。 當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。 如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于 ，并留有室外機位置。 室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。 電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。 1聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講。 1高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計階段介入 — 項目評估細(xì)則 綠化配置 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。 綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。 綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣