【正文】 小氣候，凈化空氣，減少噪聲，為住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安逸的居住環(huán)境，同時也是城市美化的組成部分。 (1)幼兒需要家長或成年人帶領(lǐng)，活動量較?。粚W(xué)齡前兒童有很強(qiáng)的依戀家長的心理，活動量和能力都不大，這兩組年齡段的兒童游戲場地宜靠近住宅旁，可與老年人、成年人休息活動場地結(jié)合布置。 2．分散設(shè)置不宜過多，要相對集中，并使周邊的住戶感到便利。 (5)鋪裝路面應(yīng)平坦，無溝縫，便于清潔。 4．道路鋪裝要求 (1)高檔小區(qū)可采用不同色彩的石材或其他彩色磚來鋪裝路面，而不宜采用瀝青路面。 (5)休閑區(qū)的甬道或人行步道應(yīng)因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考慮防止行人踩踏綠地的措施。 3．小區(qū)道路的規(guī)劃要求 (1)建筑物外墻面與人行道邊緣間距應(yīng)大于1．5米，與機(jī)動車道的距離應(yīng)不小于3米。 2．小區(qū)道路分級 (1)一級道路是小區(qū)的主要道路，是解決小區(qū)內(nèi)外聯(lián)系的主干道，路寬應(yīng)在9米以上。 (二)小區(qū)公共道路規(guī)劃 1道路的使用功能 (1)應(yīng)考慮便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、騎自行車、駕駛機(jī)動車通行等。一般當(dāng)達(dá)到2 000～3 000戶時應(yīng)設(shè)置居民委員會。 7. 商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融、郵電、居民委員會的布局應(yīng)相對集中，以便形成小區(qū)的服務(wù)中心。 3．由于小學(xué)或初中學(xué)生活潑好動，所以學(xué)校應(yīng)布置在小區(qū)邊緣，選擇比較僻靜的地段，并與住宅保持一定距離，以避免其室外活動的喧嘩聲干擾住戶。 2．對相同的材料、設(shè)備設(shè)施和通用器材，哪一個廠家或哪一個品牌的質(zhì)量好、售后服務(wù)優(yōu)良，物業(yè)公司能掌握到第一手資料，這一優(yōu)勢是開發(fā)商和設(shè)計單位都沒有的。(3)由于開發(fā)商將員工住宿和活動用房設(shè)計在地下建筑內(nèi)，所以應(yīng)爭取盡可能好的采光、通風(fēng)條件(有時開發(fā)商為了節(jié)省投資，不設(shè)計天井)，以保證員工的身心健康。物業(yè)公司對辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。 (6)如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫房的需求。 (2)以方便業(yè)主為目的設(shè)計物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審核，看其是否符合辦公流程的要求。所以，公共用水、用電設(shè)計時應(yīng)盡量集中，較大型社區(qū)可采用分區(qū)集中的方式，以減少水表、電表的安裝數(shù)量。一項物業(yè)的建成、交付使用，在業(yè)主(租戶)入住后相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，可能會由于開發(fā)商的原因(如投資經(jīng)費不足)，小區(qū)的正式供電系統(tǒng)遲遲不能投入使用，致使小區(qū)的供電在較長時期內(nèi)必須依靠建設(shè)施工時的臨時供電系統(tǒng)，而這個時期少則1～2年，多則4～5年，甚至更長。 8．停車場(庫)等的基本狀況。 ，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)施。 物業(yè)基本情況包括以下幾個方面。 、是否方便、是否有利于將來在小區(qū)內(nèi)形成一個中心服務(wù)區(qū)。前期介入工作手冊第一章規(guī)劃設(shè)計介入與建設(shè)施工介入第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計介入 規(guī)劃設(shè)計人員側(cè)重于依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)范進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計，往往忽視了物業(yè)管理的特點和需求，以及客戶敏感的問題，這就要求物業(yè)公司事先應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資規(guī)劃、物業(yè)檔次、建筑規(guī)模、環(huán)境與道路規(guī)劃、居住人口數(shù)量等前提條件，從建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、設(shè)施設(shè)備選型及安裝、降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等方面入手，在規(guī)劃設(shè)計階段向開發(fā)商提出合理化建議。 2．這些配套設(shè)施對住戶是否會造成某些干擾或影響(如噪音、氣味、環(huán)境衛(wèi)生等)。 、人口密度和數(shù)量。 。 (三)水、電、氣供應(yīng)容量 物業(yè)公司參與水、電、氣供應(yīng)容量規(guī)劃的原因在于：設(shè)計人員一般只依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，但是國家標(biāo)準(zhǔn)只是一個帶有普遍意義的基本規(guī)定，而實際情況則多有不同；物業(yè)公司根據(jù)多年的管理經(jīng)驗，對小區(qū)的實際能源需求量及潛在的能源增長需求量，較之設(shè)計人員有著更全面的了解。所以，物業(yè)公司在測算電的供應(yīng)容量時，不僅要測算正式供電的設(shè)計容量，還要測算施工用電的實際容量能否滿足物業(yè)交付使用后較長“臨時供電”期的實際需求，以保證在較長“臨時供電”期內(nèi)能夠安全供電并能滿足潛在的增長需求。 (四)物業(yè)管理用房的規(guī)劃 物業(yè)管理用房是開發(fā)商委托設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來物業(yè)管理的規(guī)模和實際需求對設(shè)計進(jìn)行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來困難。 (3)辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。 (4)較高檔次的住宅小區(qū)多為低層建筑，地下一層是業(yè)主的私房，且不建地下二層，這意味著物業(yè)公司可以利用的地下房間的數(shù)量有限，因此，物業(yè)公司更應(yīng)該對物業(yè)管理用房、員工住宿、生活用房的數(shù)量和使用功能進(jìn)行詳細(xì)審核，以避免將來物業(yè)用房的數(shù)量不足和功能不完善。 3．為了打造一個優(yōu)質(zhì)的物業(yè)基礎(chǔ)，為了全體業(yè)主的切身利益，為了將來物業(yè)公司與業(yè)主之間建立良好的關(guān)系，為了降低物業(yè)管理成本，物業(yè)公司有責(zé)任將優(yōu)質(zhì)的建筑材料、設(shè)備設(shè)施和通用器材以書面形式推薦給開發(fā)商，供開發(fā)商和設(shè)計單位選用。 4．規(guī)劃有商業(yè)、服務(wù)建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為353～389平方米。服務(wù)中心一般應(yīng)布局在小區(qū)的主出入口附近以方便居民，但同時也要考慮可能產(chǎn)生的噪聲擾民和氣味污染等問題。 10．居民委員會用房的建筑面積按以下原則考慮：規(guī)模為較小型居住區(qū)時，不考慮單獨設(shè)立；規(guī)模為較大型居住區(qū)時，建筑面積按照每100戶設(shè)置15平方米（含）以上。 (2)便于清潔垃圾、遞送郵件等市政公用車輛通行。(2)二級道路是小區(qū)次要道路，用以解決內(nèi)部聯(lián)系，路寬為7米以上。 (2)盡端式道路其長度不宜超過120米，盡端處應(yīng)有12米2米的回車場地。例如，在過往行人較多的步行道兩側(cè)鋪裝漏孔磚，尤其在道路轉(zhuǎn)彎處，漏孔磚的鋪設(shè)面積更應(yīng)大一些，以防止行人貪走近道，踩踏綠地。 (2)鋪裝用的彩磚或石材的品種、規(guī)格不宜過多，否則會加大日后維修用儲料的成本，一般應(yīng)控制在五種以內(nèi)，既可以滿足不同風(fēng)格的美觀效果要求，也可以降低日后的儲料成本。 (6)鋪裝路面應(yīng)易于滲水、排水，避免路面積水。 3．因是地面建筑，所以自行車棚的風(fēng)格和式樣應(yīng)與小區(qū)的建筑風(fēng)格一致。 (2)學(xué)齡兒童體力及活動能力都較大，伴隨而來的喧嘩聲也大，因此他們的游戲場地應(yīng)遠(yuǎn)離住宅，以減少對住戶的干擾。 1．結(jié)合投資規(guī)模、小區(qū)的檔次、小區(qū)建筑的主體風(fēng)格及小區(qū)的主體文化內(nèi)涵等因素進(jìn)行景觀形式、風(fēng)格的規(guī)劃。如此考慮，不但節(jié)省了水資源和電能，也降低了物業(yè)管理成本。此外，人造土丘或高地不能離住戶窗戶太近。 (2)公建專用綠化用地，指同區(qū)內(nèi)的幼兒園、學(xué)校、商業(yè)服務(wù)中心等處的綠化用地。原建設(shè)部制定的指標(biāo)為2～4平方米／人，因各地區(qū)具體情況不同，還應(yīng)遵循地方政府的規(guī)定。綠化率一般要高于綠地率。 (4)園內(nèi)小塊公共綠地，主要供居民(特別是老人、兒童)使用。如果種植，則距離窗戶應(yīng)不小于5米。 (9)在地下建筑物上方種植，其土層厚度一般不應(yīng)小于1．5米，植大樹處土層厚度應(yīng)不小于2米。從某種意義上講，審核圖紙比規(guī)劃介入更為重要，因為最終的結(jié)果是依照圖紙建成的。 (2)在入口及公共活動場所，應(yīng)選擇觀賞性的喬木、灌木或少量花卉。 (6)為提高美化效果，可采用喬木和灌木、常綠與落葉、不同樹形及色彩多變化的樹種搭配組合。 2．選擇植物品種的錯誤 (1)設(shè)計圖中選用了不適宜本地區(qū)種植的樹種。 (2)選用了本地區(qū)市場少見且價格較貴的樹種，如樸樹、槲樹、朝鮮溲疏等，這些樹種均難以購得。 (6)水杉因其樹冠為圓錐形，不是大樹冠，所以遮蔭效果差，且定植后小樹枝會大量死亡，幾年后才能恢復(fù)，致使株型不可能一致，因而不適合做行道樹。 (3)不宜在同一處種植同科植物(如玉蘭、二喬玉蘭、元寶楓、五角楓)，因為這些植物的株形、葉形類似，景觀效果也類似，在同一處種植會影響景觀效果。 (7)喬木下種植“色塊”其視覺效果不佳，不要將喬木種在“色塊”中。可適量改種草坪、宿根植物(但應(yīng)是小面積)或改種相應(yīng)的灌木。 (13)應(yīng)將大花萱草改為金娃娃，因其花期長，株形矮小，更為人們喜愛。 (4)較高的樹池不應(yīng)種喬木。 (7)不適宜在花缽內(nèi)種植西府海棠等花灌木，因其株型較大，易被風(fēng)刮倒。 ①傾角不應(yīng)太大，因其上部不易存水，難以養(yǎng)護(hù)草坪。 ⑧為了盡量在地下管線密集處多種植，增加景觀效果，應(yīng)采用增建綠化池的形式栽種植物，但不應(yīng)栽種喬木． ⑥綠化池的高度以30～40厘米為佳。 3．將收集池水通過水泵管路與設(shè)計中的噴灌管網(wǎng)連接，進(jìn)行噴灌。對于人口密度小的高檔小區(qū)，中水的產(chǎn)量少，不能滿足綠化的需求。噴灌管線有地埋式和地表敷設(shè)式，后者可節(jié)省投資，在北方冬季可以收進(jìn)室內(nèi)保管。 (九)垃圾處理規(guī)劃 1．對于小區(qū)內(nèi)的垃圾收集方式、垃圾場地的管理、垃圾的運輸，垃圾場對周邊環(huán)境的影響等，在規(guī)劃設(shè)計階段就應(yīng)給予充分的關(guān)注。如果有條件，以垃圾運輸車輛不進(jìn)入小區(qū)為最佳。 (4)垃圾場地應(yīng)有配套的水龍頭、地漏，場地鋪砌易排水，便于裝車、運輸、清掃。 (8)天臺設(shè)置照明及水龍頭，以方便清潔使用。 3．因宣傳欄安裝在室外，必須采用不銹鋼材料制作。 5．物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)不同安裝情況，分類統(tǒng)計廣告牌的數(shù)量、尺寸，報告開發(fā)商。 8．因小區(qū)樓宇的形式不盡相同，對信箱的形式、數(shù)量、安裝方式的要求也不盡相同，所以物業(yè)公司應(yīng)將信箱分類，向開發(fā)商提出不同的具體要求。選擇了控制方案也就決定了以后的運行和管理模式，這不僅關(guān)系到日后運行、管理和維護(hù)是否方便，更重要的是關(guān)系到能否在滿足不同照明要求的前提下，大量節(jié)約電能，降低物業(yè)經(jīng)營成本。 2按照使用性質(zhì)劃分照明等級 (1)I級照明 I級照明是用于安全管理及交通的照明，還可以進(jìn)一步細(xì)分為I1級照明和I2級照明。I2級照明為保護(hù)行路人安全及夜間巡邏照明，要求徹夜光照柔和，既能讓行人看清路面，又不會使燈光擾民。 ③樓內(nèi)大堂的照明有兩種使用功能：一種是單純的照明作用，一種是美化(景觀)作用。Ⅲ級照明既屬于一般性照明，又屬于小區(qū)園景美化整體的一部分，所以對它們的設(shè)計要求歸人Ⅱ2級中。樓群之間的甬道照明也應(yīng)在23：00后關(guān)閉。因為對于一個較大型的小區(qū)而言，道路、公共區(qū)域、景觀、節(jié)日燈的支路繁多，又有不同的使用要求，而且不同季節(jié)的開燈時間也不同，單憑時間繼電器是不能滿足自動控制要求的。 5設(shè)計圖紙審核 在審核設(shè)計圖紙時，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要領(lǐng)，還要強(qiáng)調(diào)三相負(fù)荷平衡的問題。 (3)園內(nèi)主干道高桿燈的間距過密，只有10米左右。 (5)高檔樓內(nèi)大堂的燈飾過分強(qiáng)調(diào)美化效果，燈具數(shù)量過多，單個燈的功率過大。 實例1 某別墅小區(qū)部分聯(lián)排戶型的樓梯高度不足，給業(yè)主的裝修、居住帶來不便并造成安全隱患，開發(fā)商不得不賠付業(yè)主。 實例3 某小區(qū)躍層戶型室內(nèi)樓梯高度不足，影響業(yè)主正常使用。如果物業(yè)公司在設(shè)計階段參與前期管理，對設(shè)計進(jìn)行審核，或許可以避免這些問題的發(fā)生。 1．從用戶角度參與對設(shè)計的修改、洽商，跟進(jìn)各項設(shè)計在施工中的落實情況，及時根據(jù)實際情況提出調(diào)整，改進(jìn)不合理設(shè)計和不合理施工，所有這些都應(yīng)進(jìn)行記錄。 4．在開發(fā)商或施工單位的要求下，為售樓處、樣板房或施工現(xiàn)場提供保安、保潔等服務(wù)。綜上所述，物業(yè)公司在介入施工時，應(yīng)明確自己的責(zé)任和位置，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題時要按程序提出意見，既要負(fù)起責(zé)任來，又要避免“越位”現(xiàn)象，這樣才能處理好開發(fā)商、監(jiān)理公司、物業(yè)公司及施工單位之間的關(guān)系。造成這一問題的責(zé)任在開發(fā)商，而不在物業(yè)公司，所以物業(yè)公司在前期管理工作中必須就此問題同開發(fā)商達(dá)成相關(guān)協(xié)議，以正式文件的形式做出規(guī)定，以免在后期的保修工作中陷入被動或造成經(jīng)濟(jì)損失。二、有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)以下列舉了國家有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，從這些法律法規(guī)中可以明確了解上述的保修“最低期限”的含義。 4．《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，2006年6月30日施行。具體的保修范圍和最低保修期限由國務(wù)院規(guī)定。 3．供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖期／供冷期。(注：這就是前面所說的“保修時問差”) 5．其他項目的保修期限可以由建設(shè)單位和施工單位進(jìn)行約定。 原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第六條規(guī)定，建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期和保修責(zé)任等，雙方約定的保修范圍、保修期必須符合國家的有關(guān)規(guī)定。保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 第十四條 在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可向建設(shè)單位提出賠償要求。 (二)不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。此期間物業(yè)公司的工作任務(wù)不是直接面向業(yè)主提供服務(wù)，而是要完成物業(yè)前期管理工作的全部任務(wù)。 2．文秘1人(兼管其他事物性工作)。 6．保安主管1人，保安員若干人(視開發(fā)商的需求而定，如售樓處及施工現(xiàn)場的保安。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時增補(bǔ)保潔人員。 10．物業(yè)主管1人(視工作進(jìn)程階段需要配備)。這些人員應(yīng)根據(jù)工作進(jìn)程分期分批到位。 (一)對管理人員的培訓(xùn)、考核 1．物業(yè)經(jīng)營管理知識。 5．機(jī)電設(shè)備知識(重點對象是主管工程的人員)。 9．公共關(guān)系知識(重點對象是物業(yè)服務(wù)主管、保安主管、行政事務(wù)主管、文秘)。 (二)對工程維修人員的培訓(xùn)、考核 1．安全生產(chǎn)知識。 5．公司概況及各項規(guī)章制度。 2．公司概況及各項規(guī)章制度。 (四)對陪同業(yè)主收樓人員的培訓(xùn)、考核 業(yè)主收樓前，應(yīng)對全體陪同收樓的人員進(jìn)行培訓(xùn)并考核。 4．收樓的注意事項。 1．相關(guān)的合同內(nèi)容。