【正文】 (2)公建專用綠化用地，指同區(qū)內(nèi)的幼兒園、學(xué)校、商業(yè)服務(wù)中心等處的綠化用地。 (3)庭院綠地，指住宅四周的綠化用地，包括住戶的小院。 (4)道路綠地，指同區(qū)內(nèi)各道路的行道樹及綠地。 2．居住區(qū)綠地標(biāo)準(zhǔn) 以“居民平均占有綠地面積”和“居住區(qū)用地的綠化覆蓋率”兩個(gè)指標(biāo)來衡量。原建設(shè)部制定的指標(biāo)為2～4平方米／人，因各地區(qū)具體情況不同，還應(yīng)遵循地方政府的規(guī)定。 3．綠地率 綠地率指在居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地)。通常新建小區(qū)綠地率不低于30％，舊小區(qū)綠地不低于25％。 4．綠化率 綠化率指建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率(％)。綠化率一般要高于綠地率。 5．綠地的規(guī)劃及功能 (1)遵循集中與分散、重點(diǎn)與一般、點(diǎn)線面結(jié)合的原則，形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，并與城市綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào)。 (2)充分利用原有的自然資源和自然條件。 (3)植物配置和種植力求投資少、管理方便、效益好。 (4)園內(nèi)小塊公共綠地，主要供居民(特別是老人、兒童)使用。綠地以觀賞為主．也可在其中靈活設(shè)置一些游戲娛樂設(shè)施，供休息、活動(dòng)用。 (5)宅旁和庭院綠地主要功能是供業(yè)主休息及活動(dòng)。 (6)為保證采光，不宜在窗前種植高大型喬木和灌木。如果種植，則距離窗戶應(yīng)不小于5米。 (7)院落之間可用“綠籬”、柵欄或花墻隔離。高層住宅前后的綠地，因樓群間隔較大，可作為一般的公共活動(dòng)之用。 (8)道路綠化在交叉路口的視距三角形內(nèi)，不應(yīng)栽植高大喬木、灌木，以免影響駕駛員視線。 (9)在地下建筑物上方種植，其土層厚度一般不應(yīng)小于1．5米，植大樹處土層厚度應(yīng)不小于2米。 (10)所有施工中應(yīng)改良士壤，或按《城市園林綠化工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》中對土質(zhì)的要求進(jìn)行施工，施工中應(yīng)施底肥。 以上這些要求應(yīng)在設(shè)計(jì)文件中明確規(guī)定。 (七)審核景觀、綠化設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)圖紙是規(guī)劃的體現(xiàn)，也是施工的依據(jù)。從某種意義上講，審核圖紙比規(guī)劃介入更為重要，因?yàn)樽罱K的結(jié)果是依照圖紙建成的。 受設(shè)計(jì)人員的知識(shí)、觀念、經(jīng)驗(yàn)及思考問題的角度等因素影響，其設(shè)計(jì)中會(huì)出現(xiàn)諸多偏差或錯(cuò)誤，若不予以糾正，勢必會(huì)給后期的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作帶來許多困難，加大綠化養(yǎng)護(hù)管理的成本。 基于此，物業(yè)公司必須認(rèn)真審核景觀、綠化的設(shè)計(jì)圖紙，從整體景觀效果、使用功能、日后養(yǎng)護(hù)、管理成本等方面進(jìn)行綜合分析，糾正圖紙錯(cuò)誤和偏差，以期最終實(shí)現(xiàn)“管理方便、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用少、綠化效果好”的目標(biāo)。 1．選配植物的一般原則 (1)大量而普遍的綠化應(yīng)選擇適宜本地條件、易長、易管、少修剪和少蟲害的喬木、灌木樹種。 (2)在入口及公共活動(dòng)場所，應(yīng)選擇觀賞性的喬木、灌木或少量花卉。 (3)為較快形成綠化效果，可采用速生與慢生相結(jié)合的樹種，并以速生樹種為主。 (4)行道樹宜選用遮蔭強(qiáng)的樹種。 (5)所有游戲娛樂、健身場地、路邊不得種植有刺、有毒植物。 (6)為提高美化效果，可采用喬木和灌木、常綠與落葉、不同樹形及色彩多變化的樹種搭配組合。 (7)根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，選擇適宜本地區(qū)生長的植物。 (8)盡量少種或不種時(shí)令花卉和草本花卉。 (9)盡量少種宿根花卉，即使栽種，其面積也不應(yīng)過大。 2．選擇植物品種的錯(cuò)誤 (1)設(shè)計(jì)圖中選用了不適宜本地區(qū)種植的樹種。 ①白樺，適宜生長于海拔高的山區(qū)。 ②梅樹，適宜生長于長江中下游地區(qū)。 ③菩提樹，適宜生長于西雙版納地區(qū)或北方溫室。 (2)選用了本地區(qū)市場少見且價(jià)格較貴的樹種，如樸樹、槲樹、朝鮮溲疏等，這些樹種均難以購得。 (3)選用的樹種偏少，會(huì)使綠化效果單調(diào)。 (4)部分區(qū)域設(shè)計(jì)種植密度過高，不利于樹木生長。 (5)綠籬及色帶選用過多，會(huì)導(dǎo)致養(yǎng)護(hù)費(fèi)用增加。 (6)水杉因其樹冠為圓錐形，不是大樹冠，所以遮蔭效果差，且定植后小樹枝會(huì)大量死亡，幾年后才能恢復(fù)，致使株型不可能一致，因而不適合做行道樹。 (7)石貝竹，其習(xí)性忌高溫酷熱及多雨環(huán)境，北方地區(qū)6月中旬至8月正是此種氣候，石貝竹將會(huì)因條件不適而大量死亡。 3．影響景觀效果的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤 (1)設(shè)計(jì)中未注明松樹類的具體名稱，因各類松樹形狀相差甚遠(yuǎn)，從設(shè)計(jì)中不能看出將來的效果。 (2)選用的花灌木類品種無設(shè)計(jì)圖紙，無法綜合其綠化關(guān)系及效果。 (3)不宜在同一處種植同科植物(如玉蘭、二喬玉蘭、元寶楓、五角楓)，因?yàn)檫@些植物的株形、葉形類似，景觀效果也類似，在同一處種植會(huì)影響景觀效果。 (4)同一地段中，不同種植塊的樹種組合不應(yīng)有同種的重復(fù)種植。 (5)宿根花卉(如福祿考、鳶尾等)種植面積過大，會(huì)造成晚秋至初春時(shí)段這5～6個(gè)月的時(shí)間有較大面積黃土裸露而影響景觀；又因?yàn)樵O(shè)計(jì)在路邊或道路轉(zhuǎn)彎處，在黃土裸露時(shí)期易被人穿行踩踏，影響來年的返青發(fā)芽。 (6)灌木圖中與喬木圖中的部分樹種重復(fù)，且其中絕大部分因株形比較大，不適宜做喬木的基礎(chǔ)種植。 (7)喬木下種植“色塊”其視覺效果不佳，不要將喬木種在“色塊”中。 (8)圍墻四周種植品種宜控制在5～6種，并采用常綠喬木與花灌木間種的形式，株高以不影響安防監(jiān)控?cái)z像為原則。 (9)設(shè)計(jì)中的草花、時(shí)花較多，種植面積過大。這類花卉每年需種植2～3次，費(fèi)工費(fèi)時(shí)、養(yǎng)護(hù)成本大?？蛇m量改種草坪、宿根植物(但應(yīng)是小面積)或改種相應(yīng)的灌木。 (10)樓字間應(yīng)適當(dāng)多種常綠喬、灌木，以保持四季美化。 (11)龍柏因其株體不直，不適宜做“綠籬”，應(yīng)改用其他灌木做“綠籬”。 (12)整體設(shè)計(jì)中相似樹種使用過多，似乎僅是為湊品種，如綠柳與垂柳、毛楊與青楊、元寶楓與五角楓、三椏繡線菊與絨毛繡線菊等。 (13)應(yīng)將大花萱草改為金娃娃，因其花期長，株形矮小，更為人們喜愛。 4．種植設(shè)計(jì)錯(cuò)誤 (1)常綠樹中雪松、白皮松、華山松為強(qiáng)陽性樹種，與其他樹種的間距應(yīng)大于5米．否則會(huì)影響樹形(若為單一樹種的純林則例外)。 (2)玉簪、紫萼，性喜半陰，忌陽光直射，因?yàn)閺?qiáng)光下葉片會(huì)褪色并產(chǎn)生日灼，應(yīng)種植于大樹下或樓北側(cè)，不應(yīng)設(shè)計(jì)在陽光直射處。 (3)各樓單元門前的種植設(shè)計(jì)顯得凌亂，每個(gè)單元門口兩側(cè)的種植應(yīng)有一定的規(guī)律性和對稱性，應(yīng)考慮株型的匹配，品種不宜過多；每座樓應(yīng)有標(biāo)志性的種植物。 (4)較高的樹池不應(yīng)種喬木。因?yàn)殡S著樹木增長，樹根會(huì)將樹池拱裂。 (5)大型喬木的種植點(diǎn)距建筑物距離不應(yīng)小于5米，窗前種植的竹林也不應(yīng)太近，太近會(huì)影響采光。 (6)某些地段常綠樹的種植間距偏小(有的間距不足4米)，這樣會(huì)使下部枝條因?yàn)槿鄙俟庹斩菸?，同時(shí)其下方更不應(yīng)種植大葉黃楊、灑金柏等灌木。 (7)不適宜在花缽內(nèi)種植西府海棠等花灌木，因其株型較大，易被風(fēng)刮倒。此外，考慮到養(yǎng)護(hù)費(fèi)用較高，應(yīng)盡量少用或不用花缽。 5不便于管理的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤 (1)因不易存水、難以養(yǎng)護(hù)等原因，應(yīng)取消綠化丘設(shè)計(jì)，可采取平面種植，通過人工修剪達(dá)到“丘”形效果。 (2)波峰型種植草坪存在以下問題(盡量不采用此種設(shè)計(jì))。 ①傾角不應(yīng)太大，因其上部不易存水，難以養(yǎng)護(hù)草坪。 ②波谷問容易存水和積存污物，應(yīng)有排水措施，若排水不暢，會(huì)使草死亡。 ⑧因?yàn)楦畈輽C(jī)割刀的長度是最小為50厘米的直形刀，難以將峰頂和谷底修剪成圓形，因而應(yīng)加大波峰間距，緩解波峰傾角過大的問題，便于修剪。 ④草坪中鋪裝的花崗石板小路，每塊石板的間距應(yīng)大于650厘米，以便于割草機(jī)通過。 ⑧為了盡量在地下管線密集處多種植，增加景觀效果，應(yīng)采用增建綠化池的形式栽種植物，但不應(yīng)栽種喬木． ⑥綠化池的高度以30～40厘米為佳。 (八)綠化用水規(guī)劃 綠化用水應(yīng)該本著節(jié)約水資源，降低養(yǎng)護(hù)成本，取水便利等原則考慮。 1．綠化用水水源有自來水、中水、雨水三種。， 2．為降低養(yǎng)護(hù)成本，節(jié)約自來水，小區(qū)應(yīng)建設(shè)地下雨水收集池(較大的小區(qū)至少應(yīng)建設(shè)兩個(gè))，蓄水容積要足夠大，不僅能夠收集雨水，還要能夠收集景觀水池中的廢水。 3．將收集池水通過水泵管路與設(shè)計(jì)中的噴灌管網(wǎng)連接，進(jìn)行噴灌。 4．如果沒有噴灌管網(wǎng)，也可進(jìn)行人工澆灌。 5．地下雨水收集池的位置，一般應(yīng)設(shè)在小區(qū)雨水總排泄出口處。 6自來水價(jià)格高自不必說，中水要達(dá)到澆灌的標(biāo)準(zhǔn)，其成本也很高。對于人口密度小的高檔小區(qū)，中水的產(chǎn)量少，不能滿足綠化的需求。所以小區(qū)的綠化用水應(yīng)把收集雨水及景觀廢水作為輔助手段，盡量節(jié)約水資源。 7．為了節(jié)約水資源，應(yīng)采用噴灌方式，不宜采用漫地澆灌。因?yàn)閲姽喾绞揭话憧晒?jié)水40％左右，所以如果有可能，物業(yè)公司應(yīng)盡可能爭取開發(fā)商投資噴灌建設(shè)。噴灌管線有地埋式和地表敷設(shè)式，后者可節(jié)省投資，在北方冬季可以收進(jìn)室內(nèi)保管。 8．無論有無噴灌管網(wǎng)，均應(yīng)在小區(qū)各樓前后、道路兩邊以交叉位置和適當(dāng)間距(以70米左右為宜)設(shè)置取 水點(diǎn)，以解決噴灌死角用水或人工澆水問題。 9．各樓單元門口通道兩側(cè)的噴灌要考慮不影響人員出入。 上述綠化用水的各類問題均應(yīng)在審核設(shè)計(jì)圖紙時(shí)加以關(guān)注，這些問題如果不解決好，勢必會(huì)給后期的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作帶來困難和經(jīng)濟(jì)損失。 (九)垃圾處理規(guī)劃 1．對于小區(qū)內(nèi)的垃圾收集方式、垃圾場地的管理、垃圾的運(yùn)輸，垃圾場對周邊環(huán)境的影響等，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)給予充分的關(guān)注。 2．垃圾儲(chǔ)運(yùn)場地的位置應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)。 (1)方便使用，位置適當(dāng)。應(yīng)設(shè)置在小區(qū)非主要出口處，道路通暢，便于運(yùn)輸。如果有條件，以垃圾運(yùn)輸車輛不進(jìn)入小區(qū)為最佳。 (2)垃圾場距住宅、辦公樓窗戶16米以上，且處于夏季主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)口。 (3)垃圾場應(yīng)比較隱蔽，不礙觀瞻?？捎幂^密集的喬木、灌木相間的綠化方式加以隔離或用具有美化效果的建筑形式遮擋。 (4)垃圾場地應(yīng)有配套的水龍頭、地漏，場地鋪砌易排水，便于裝車、運(yùn)輸、清掃。 (5)關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理。 (6)樓層、地下室、地下車庫、園區(qū)環(huán)境等處的清潔用水應(yīng)方便取用。 (7)電梯廳內(nèi)吸塵用電方便。 (8)天臺(tái)設(shè)置照明及水龍頭，以方便清潔使用。 (十)輔助設(shè)施規(guī)劃 輔助設(shè)施主要包括社區(qū)文化和公益宣傳欄、公告牌、信箱、垃圾桶等，這些設(shè)施都是由開發(fā)商投資提供，但物業(yè)公司要根據(jù)以往的管理經(jīng)驗(yàn)，向開發(fā)商提出具體建議和要求。 1．社區(qū)文化和公益宣傳欄一般應(yīng)安裝在小區(qū)的休閑活動(dòng)中心區(qū)，在與中心區(qū)的景觀相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司向開發(fā)商提出宣傳欄的式樣、長度和高度要求。 2．在與周圍照明相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司提出對宣傳欄的照明要求。 3．因宣傳欄安裝在室外，必須采用不銹鋼材料制作。 4．公告牌一般安裝在小區(qū)主出入口處、主要通道處或電梯廳，為了整齊美觀，物業(yè)公司應(yīng)提出長、寬、高的具體尺寸要求。室內(nèi)安裝的一般為長方形，以四張A4紙(足夠發(fā)布公告或通知用)大小的幅面比較適宜；室外安裝的一般為公示小區(qū)平面圖或其他公告，其尺寸需要相對大一些。不論室內(nèi)或室外安裝，均應(yīng)以不銹鋼材料制作。 5．物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)不同安裝情況，分類統(tǒng)計(jì)廣告牌的數(shù)量、尺寸，報(bào)告開發(fā)商。 6．信箱也應(yīng)以不銹鋼材料制作，保證每戶一個(gè)。 7．信箱可以安放在整幢樓的一層大堂內(nèi)，也可以安放在每個(gè)單元入口的避風(fēng)閣內(nèi)。第二種方式，信箱可以設(shè)計(jì)成兩面開箱的形式，即住戶可以在避風(fēng)閣內(nèi)取出信報(bào)，投遞員可以將信件和報(bào)紙放進(jìn)箱內(nèi)，而不必使用“門禁卡”進(jìn)入單元內(nèi)，這就大大增加了安全防范的功效。 8．因小區(qū)樓宇的形式不盡相同，對信箱的形式、數(shù)量、安裝方式的要求也不盡相同，所以物業(yè)公司應(yīng)將信箱分類，向開發(fā)商提出不同的具體要求。 9．垃圾桶有不同的樣式，室外安放的垃圾桶的式樣和色彩應(yīng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。物業(yè)公司應(yīng)將所需垃圾桶的數(shù)量和式樣以報(bào)告形式向開發(fā)商提出． (十一)臨時(shí)供電、供水收費(fèi) 因?yàn)樾^(qū)入住后在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)處于臨時(shí)供電、供水的狀態(tài)，常有些業(yè)主以此為借口，拒不繳納水電費(fèi)，所以物業(yè)公司應(yīng)要求開發(fā)商在房屋銷售合同中寫明業(yè)主入住后應(yīng)交納臨時(shí)供電、供水費(fèi)及其交納標(biāo)準(zhǔn)。 (十二)園區(qū)道路、公共區(qū)域照明及景觀照明控制規(guī)劃 住宅小區(qū)道路、公共區(qū)域照明及景觀照明的控制方式必須科學(xué)、合理。選擇了控制方案也就決定了以后的運(yùn)行和管理模式，這不僅關(guān)系到日后運(yùn)行、管理和維護(hù)是否方便，更重要的是關(guān)系到能否在滿足不同照明要求的前提下，大量節(jié)約電能，降低物業(yè)經(jīng)營成本。 1．劃分照明區(qū)域 (1)視小區(qū)占地面積大小，將園區(qū)劃分成兩個(gè)或兩個(gè)以上的控制區(qū)域，對每個(gè)區(qū)域內(nèi)的道路照明、公共區(qū)域照明和景觀照明分別進(jìn)行分類控制，使之面、線、點(diǎn)層次清晰，不但便于運(yùn)行管理和維護(hù)，也可避免因故障而造成整個(gè)園區(qū)的公共區(qū)域無照明。 (2)將每個(gè)控制區(qū)域的照明按使用功能劃分等級(jí)，再按照不同使用功能結(jié)合實(shí)際情況(如建筑物的分布、道路的長短、景觀要求、照度要求、照明時(shí)間等)劃分支路，不同功能的支路不得混合。 (3)將相同使用功能的照明進(jìn)行分組控制才能達(dá)到既滿足用電需求又節(jié)能的目的。 2按照使用性質(zhì)劃分照明等級(jí) (1)I級(jí)照明 I級(jí)照明是用于安全管理及交通的照明，還可以進(jìn)一步細(xì)分為I1級(jí)照明和I2級(jí)照明。 ①I1級(jí)照明是不擾民、高照度的照明，其照明范同是小區(qū)圍墻和大門區(qū)域。I1級(jí)照明要求徹夜照明，并達(dá)到足夠的照度，但不能對鄰近住戶造成光污染、使燈光擾民，同時(shí)還要滿足治安監(jiān)控及夜間巡邏的需要。 ②I2級(jí)照明是不擾民、柔和照度的照明，其照明范圍是小區(qū)園內(nèi)主干道、甬道