【正文】 理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美；⑵綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚；⑶綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好；⑷綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約；⑸綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣；⑹綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）；⑺主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。定期編制前期介入報告報分/子公司工程職能審核，然后上報?，F(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設計得太名貴、太繁多。設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。（4）制定違章裝修處理流程。（13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準備工作：（1）根據(jù)集團公司相關銷售承諾內容，制定《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與集團簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；（2）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；（4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試；（5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；（6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、服務內容、契約的互動溝通；（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改報告；（8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；（9）與集團公司相關部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；（10）建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；（11）與集團公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；（12）擬定物業(yè)管理服務工作各項流程及與業(yè)主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主）。（3）落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責任制。配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。小區(qū)內綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。 項目工程前介人員在施工階段收集相關的技術及設備等資料，并建立工程技 術資料檔案。3)交通規(guī)劃⑴ 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理；⑵ 主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地；⑶ 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的1：另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1：，另加訪客車位占車位數(shù)的10%）；非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：），便于停放； ⑷ 設置地下機動車停車庫，應符合國家規(guī)范。7)智能化配置⑴安保智能化一般可配置電子圍欄周界防攀爬系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)；⑵網(wǎng)絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺、智能家居系統(tǒng)；⑶設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、計量表具管理系統(tǒng)、燃氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)；⑷中央控制中心位置宜設于管理服務中心內，或與管理服務中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應充分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減；⑸智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網(wǎng)絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產品。 施工建設階段前期介入內容物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門 窗安裝階段，具體時間參考前期介入計劃模板并結合項目工程進度而定。 實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書 面呈報給分/子公司工程職能和項目開發(fā)公司相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。第一部分、規(guī)劃設計階段的物業(yè)公司介入工作一、規(guī)劃設計階段介入的意義規(guī)劃設計是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。如采用這種方式，則應考慮如何通過管理來保持清潔，使之不成為一個異味和蚊蠅孽生的源頭；如不采用集中垃圾房，則應考慮如何在各樓棟外設垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。附屬建筑物的使用功能和建筑面積。記錄設計方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為物業(yè)公司的后期接管提供便利。改進施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時向開發(fā)單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項。提供良好的辦公環(huán)境：（1）、以方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點距各住宅樓的距離應大體相當。提供良好的休息環(huán)境員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對環(huán)境管理的重要組成部分。（二）、按照計劃做好招聘工作十、工程檔案安裝完畢的設備，建立設備臺帳；建立初步設備臺帳；隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。根據(jù)日常工作經驗從開發(fā)成本、物業(yè)服務接業(yè)主使用功能的角度出發(fā)，提出物業(yè)管理早期介入的具體介入點，以期有利于物業(yè)服務的長遠發(fā)展。如果在交樓前只進行一次基本的墻面處理，待業(yè)主入住率達到一定程度的時候，再進行最后粉刷或直接鋪設墻面瓷磚，就可以避免上述情況。空調安裝，統(tǒng)一位置，統(tǒng)一排水。四、環(huán)境綠化配置綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。六、裝飾工程外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。物 業(yè) 前 期 介 入方案（2）陜西金源物業(yè)有限責任公司2010年月日