【正文】 筑物的可上人平臺可以設(shè)計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。：本管理制度適用于****有限責(zé)任公司各類物業(yè)工程前期介入及管理工作。 項目工程前介人員在施工階段收集相關(guān)的技術(shù)及設(shè)備等資料，并建立工程技 術(shù)資料檔案。規(guī)劃設(shè)計階段前期介入內(nèi)容 分/子公司工程職能從業(yè)主或使用人的角度，對物業(yè)規(guī)劃設(shè)計中容易忽略的細(xì) 節(jié)、缺陷提出修改建議，報總部工程部審核，以優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計中的細(xì)節(jié)。3)交通規(guī)劃⑴ 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理；⑵ 主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地；⑶ 機(jī)動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的1：另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：，另加訪客車位占車位數(shù)的10%）；非機(jī)動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：），便于停放； ⑷ 設(shè)置地下機(jī)動車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。6)設(shè)施設(shè)備配套⑴水、電、氣、電信、電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地；⑵配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠；⑶溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)；⑷公共照明、樓道照明配置合理。7)智能化配置⑴安保智能化一般可配置電子圍欄周界防攀爬系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)；⑵網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、智能家居系統(tǒng)；⑶設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、計量表具管理系統(tǒng)、燃?xì)庑孤﹫缶到y(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)；⑷中央控制中心位置宜設(shè)于管理服務(wù)中心內(nèi)，或與管理服務(wù)中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)充分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減；⑸智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。9)室內(nèi)配置⑴室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。 施工建設(shè)階段前期介入內(nèi)容物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門 窗安裝階段，具體時間參考前期介入計劃模板并結(jié)合項目工程進(jìn)度而定。 注意資料的收集，包括施工圖紙、設(shè)計變更等。 實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書 面呈報給分/子公司工程職能和項目開發(fā)公司相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報問題解決情況。 分/子公司工程職能至少每半月對工程前期介入情況進(jìn)行現(xiàn)場檢查，指導(dǎo)前期 。第一部分、規(guī)劃設(shè)計階段的物業(yè)公司介入工作一、規(guī)劃設(shè)計階段介入的意義規(guī)劃設(shè)計是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。規(guī)劃好水電供應(yīng)容量物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計時，要根據(jù)實際情況，充分考慮到地域特點和發(fā)展需要，以此來規(guī)劃設(shè)計水電供應(yīng)容量問題。如采用這種方式，則應(yīng)考慮如何通過管理來保持清潔，使之不成為一個異味和蚊蠅孽生的源頭；如不采用集中垃圾房，則應(yīng)考慮如何在各樓棟外設(shè)垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。對于一些細(xì)微之處提出合理意見物業(yè)管理公司應(yīng)從業(yè)主的立場出發(fā)，盡可能全面細(xì)致地考慮到各種可能的使用問題，提請開發(fā)單位注意。附屬建筑物的使用功能和建筑面積。公共設(shè)備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電梯、通系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。記錄設(shè)計方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為物業(yè)公司的后期接管提供便利。機(jī)電設(shè)備及建材的資料；收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時向開發(fā)單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項。六、工程質(zhì)量跟蹤參與施工監(jiān)理，及時發(fā)現(xiàn)施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，并適當(dāng)?shù)叵蜷_發(fā)、相關(guān)部門反映，促使施工單位盡快改正，盡可能將建設(shè)質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從而提高樓盤的建造質(zhì)量；注意的重點是隱蔽工程，如埋地線管的材質(zhì)、管線的連接、暗敷線是否穿管、采用導(dǎo)線的型號（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及是否按設(shè)計要求施工；熟悉管線走向、設(shè)備安裝及設(shè)備調(diào)試等情況，并對圖紙的改動作出記錄，便于后期管理，也為接管驗收（竣工驗收）打下基礎(chǔ)，可提高驗收質(zhì)量，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。提供良好的辦公環(huán)境：（1）、以方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點距各住宅樓的距離應(yīng)大體相當(dāng)。（5）、認(rèn)真審核建筑平面圖，對哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無法進(jìn)行改造了。提供良好的休息環(huán)境員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對環(huán)境管理的重要組成部分。制定人員架構(gòu)。（二）、按照計劃做好招聘工作十、工程檔案安裝完畢的設(shè)備，建立設(shè)備臺帳；建立初步設(shè)備臺帳；隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。由此會帶來設(shè)施和設(shè)備配置得不完善或不合理，增加了投資，降低了使用效率、影響日后業(yè)主的正常生活，增加了物業(yè)管理工作的強(qiáng)度和難度等問題。根據(jù)日常工作經(jīng)驗從開發(fā)成本、物業(yè)服務(wù)接業(yè)主使用功能的角度出發(fā)，提出物業(yè)管理早期介入的具體介入點，以期有利于物業(yè)服務(wù)的長遠(yuǎn)發(fā)展。建議設(shè)置健身活動場地，并充分考慮合理區(qū)位。如果在交樓前只進(jìn)行一次基本的墻面處理，待業(yè)主入住率達(dá)到一定程度的時候，再進(jìn)行最后粉刷或直接鋪設(shè)墻面瓷磚，就可以避免上述情況。（底部向里傾斜）以防淋和澆花水往下滴給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計要考慮進(jìn)去?？照{(diào)安裝，統(tǒng)一位置，統(tǒng)一排水。樓宇門警報系統(tǒng)可在發(fā)現(xiàn)樓宇門超過3分鐘未關(guān)閉時，自動發(fā)出警報聲音，提醒業(yè)主或者中控室，中控室及時通知巡邏的保安進(jìn)行關(guān)閉。四、環(huán)境綠化配置綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。六、裝飾工程外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。因此物業(yè)公司先期進(jìn)駐，熟悉物業(yè)，了解情況。物 業(yè) 前 期 介 入方案（2）陜西金源物業(yè)有限責(zé)任公司2010年月日