【正文】 水：衛(wèi)生間的立管設(shè)計(jì)院采 用老式的廢污合流，污水總管加筋管部分 沒(méi)有保護(hù)，由于進(jìn)入時(shí)已經(jīng)完成，無(wú)法整 改，在不影響使用質(zhì)量的情況下只能出張 聯(lián)系單并通知房地產(chǎn)公司的工程部。4：景觀綠化道路：部分道路照明位 置不合理，垂直度差。對(duì)可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)，監(jiān)控，網(wǎng)絡(luò)，電話 電視，信號(hào)放大器，周界報(bào)警系統(tǒng)，電子 巡更系統(tǒng)等也發(fā)現(xiàn)部分存在安裝質(zhì)量問(wèn) 題，和房地產(chǎn)溝通，已經(jīng)整改完成。更有甚者，開(kāi)發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認(rèn)識(shí)到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，已成為市場(chǎng)的必然。第三只眼睛看問(wèn)題，就是站在不同的角度對(duì)事物進(jìn)行冷靜的觀察和辨析。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計(jì)時(shí)，就此類(lèi)問(wèn)題，物業(yè)人員曾主動(dòng)向開(kāi)發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議。而開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴工程技術(shù)人員，堅(jiān)持認(rèn)為通過(guò)熱工計(jì)算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對(duì)物業(yè)人員的合理化建議沒(méi)有采納。但時(shí)間不長(zhǎng)，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見(jiàn)很大，紛紛抗議，開(kāi)發(fā)商這才“亡羊補(bǔ)牢”。開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)單位、施工隊(duì)伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計(jì)師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；有利于保證物業(yè)的使用功能；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。此時(shí)，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時(shí)已晚，不可能再做大的改動(dòng)，只能維持現(xiàn)狀。建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。其實(shí)，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照?qǐng)D施工，而一個(gè)項(xiàng)目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長(zhǎng)過(guò)程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來(lái)直接面對(duì)有可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題。規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂和前提，對(duì)項(xiàng)目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。所謂超前介入，源自于超前意識(shí)。三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問(wèn)題物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和特長(zhǎng)，彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動(dòng)。工作中遇到疑難問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)專(zhuān)家請(qǐng)教。我們直接的服務(wù)對(duì)象就是廣大的業(yè)主，沒(méi)有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢(shì)。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的前期進(jìn)行參與，應(yīng)該說(shuō)是一種參謀的角色。（四）抓住重點(diǎn)，保證使用功能。在物業(yè)管理前期介入的過(guò)程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點(diǎn)、走向與圖紙標(biāo)注不一致時(shí)，更應(yīng)做好詳細(xì)的記錄。通過(guò)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。，進(jìn)行改進(jìn)。，對(duì)小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，對(duì)設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進(jìn)行詳細(xì)記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)操作指導(dǎo)書(shū)。（3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書(shū)、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書(shū)、用電許可證、供用電協(xié)議書(shū)、用水審批表及供水合同書(shū)、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)（1）在接管驗(yàn)收前，管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問(wèn)題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等），同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開(kāi)始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。消防及安全管理前期介入小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。業(yè)主全面進(jìn)駐準(zhǔn)備小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進(jìn)駐之前，管理處將主動(dòng)與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車(chē)地點(diǎn)、搬運(yùn)路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。② 派長(zhǎng)駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員3人，在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理前期工作。③接管驗(yàn)收前1個(gè)月，管理處全部人員到位。前期物業(yè)管理一般包括早期介入、業(yè)主入住、裝修管理、物業(yè)檔案管理等內(nèi)容。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，保證物業(yè)順利地開(kāi)發(fā)；同時(shí)保證物業(yè)開(kāi)發(fā)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)銷(xiāo)售，加快資金周轉(zhuǎn)。不利的一方面是：可能增加成本費(fèi)用（如果費(fèi)用由物業(yè)管理公司承擔(dān)）。由于物業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批人員介入，所以應(yīng)采取精兵簡(jiǎn)政的組織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式：長(zhǎng)期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。正是通過(guò)技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān)，來(lái)保證物業(yè)管理前期介入達(dá)到預(yù)期的結(jié)果。政府介入的方式主要在兩個(gè)方面：、法規(guī)、制度。這樣就會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由被動(dòng)到自覺(jué)地考慮物業(yè)管理的前期介入工作。從表面上看物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可。但是，總結(jié)物業(yè)管理多年的經(jīng)驗(yàn)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中留下的缺憾，如常見(jiàn)的車(chē)位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問(wèn)題，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來(lái)了諸多影響。詳細(xì)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理早期介入，指開(kāi)發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運(yùn)作角度為開(kāi)發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷(xiāo)售租賃多方面的建設(shè)性意見(jiàn)，并制定物業(yè)管理方案，以便以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。各種新材料的不斷投入使用，專(zhuān)業(yè)門(mén)類(lèi)越來(lái)越廣。(一)、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。如2000年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計(jì)工作是96年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理要求就有一定距離。(二)、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及早解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺憾。在工程施工這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，開(kāi)發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷(xiāo)推廣上，盡管從開(kāi)發(fā)商的本意來(lái)說(shuō)，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控?；陂L(zhǎng)期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個(gè)問(wèn)題。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專(zhuān)心開(kāi)發(fā)建設(shè)。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務(wù)打下了基礎(chǔ)。安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購(gòu)房意向的重要因素，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長(zhǎng)的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無(wú)可替代的重要作用。而物業(yè)管理前期介入是首要的環(huán)節(jié)，如果在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，那么，這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意義將是及其重大深遠(yuǎn)的。法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。如果有良好的物業(yè)管理前期介入,就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的飛躍,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入,對(duì)提高我國(guó)物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。從物業(yè)管理涉及的服務(wù)對(duì)象及服務(wù)內(nèi)容分析，要做好物業(yè)管理服務(wù)工作，需要從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的源頭抓起，并要根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的階段性特點(diǎn)，從物業(yè)管理及使用者的角度提出意見(jiàn)和建議，并制定相應(yīng)的管理方案。※施工管理階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)：從物業(yè)管理和使用的角度對(duì)施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提高業(yè)主在后期使用過(guò)程中的滿意度，減少維修成本，一定程度上可以提高項(xiàng)目建設(shè)單位的知名度及信譽(yù)度，同時(shí)可以避 免給物業(yè)管理企業(yè)的后期管理及服務(wù)帶來(lái)不必要的麻煩?！飿I(yè)接管驗(yàn)收階段物業(yè)管理的工作目標(biāo)：從后期使用和管理的角度對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收是 再驗(yàn)收，不僅包括主體建筑、設(shè)施設(shè)備，還包括道路、休閑游樂(lè)場(chǎng)地、環(huán)境綠化等，驗(yàn)收過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要求逐一記錄，并約定整改期限，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)調(diào)施工單位限