【正文】 。 對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討 ,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo) (ISO900 ISO1400 OHSAS18001 等 )需要 ,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收 。因此 ,物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況 ,協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。 對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作 。 3)物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施 ,而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等 ,應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。 。這是保證開發(fā)商開發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項(xiàng)目的重要輔助途徑之一。 三、做好與現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系的協(xié)調(diào) 而前期介入階段主要是在項(xiàng)目已經(jīng)完成方案設(shè)計(jì)，深化施工設(shè)計(jì)圖紙基本完成，進(jìn)入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)顧問(wèn)公司派駐 人員進(jìn)場(chǎng)，駐場(chǎng)實(shí)施相關(guān)顧問(wèn)工作，但在一般情況下，深化設(shè)計(jì)、施工兩個(gè)步驟多會(huì)同時(shí)開展，物業(yè)駐場(chǎng)人員的主要工作也來(lái)自這兩個(gè)方面，其主要工作有： 深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)計(jì)劃 。 10 （ 2）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)顧問(wèn)計(jì)劃。 （ 1）根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃； 隨著現(xiàn)場(chǎng)情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整物業(yè)的顧問(wèn)計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。 參加施工期間的專業(yè)會(huì)議，提供建議。 （ 1）改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議； 設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計(jì)人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需 11 求，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書面建議。 關(guān)注施工中的問(wèn)題，對(duì)施工質(zhì)量及時(shí)提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項(xiàng)目品質(zhì)。 收集、整理現(xiàn)場(chǎng)資料。 進(jìn)行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目 的關(guān)鍵時(shí)期 ,開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促 13 銷推廣上 ,盡管從開發(fā)商的本意來(lái)說(shuō) ,總是希望能保證工程質(zhì)量 ,使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo) ,但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。 劣勢(shì)：對(duì)于一些工程遺留問(wèn)題，如果得不到及時(shí)整改會(huì)對(duì)日后的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生一定的影響。這種物業(yè)公司和開發(fā)商是利益合作關(guān)系，所以他們?cè)诮禹?xiàng)目的時(shí)候?qū)?xiàng)目的一些小毛病也就采取默認(rèn)的態(tài)度，不會(huì)對(duì)開發(fā)商太較真。其具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)可參照建設(shè)部 1991 年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，主要內(nèi)容有： (一 )接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 1． 新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料 (1)產(chǎn)權(quán)資料： 拆遷資料。 工程合同及開、竣工報(bào)告； 隱蔽工程驗(yàn)收簽證； 新 材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書； 2．原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料 (1)產(chǎn)權(quán)資料： 房屋分戶使用清冊(cè)： 房屋分問(wèn)平面圖： (3)木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。 (2)平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施， 3 層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。 (2)衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面及相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。 (3)木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。 (6)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。若有兩臺(tái)以上機(jī)組，能否并車同步進(jìn)行 ，煙管有無(wú)漏煙現(xiàn)象，有無(wú)事故緊急停車功能，應(yīng)急自動(dòng)發(fā)電功能能否正常起動(dòng)，必保供電線路是否正常供電等。電度表是否經(jīng)過(guò)國(guó)家供電有關(guān)部門檢測(cè)。 (3)檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計(jì)要求。主要有如下內(nèi)容： (1)檢查消防 控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號(hào)能否反應(yīng)作出相應(yīng)的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī)等能否自動(dòng)及手動(dòng)起動(dòng)，消防廣播事故時(shí)能否正常廣播。 (四 )小區(qū)市政驗(yàn)收 小區(qū)的市政包括小區(qū)內(nèi)的道路、排水管道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等各方面的措施，其中以卜項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，除檢驗(yàn)質(zhì)量外，應(yīng)注意： 1．道路：有否積水 (路面排水反坡 )； 2．砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾； 3．供水管道有否滲漏，有條件的在一段時(shí)間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符； 4．化糞池有無(wú)透氣管 (不能完全密閉 )； 5．小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠： 6．小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。 20 三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施 ,嚴(yán)格按規(guī)范做好接管 驗(yàn)收工作 ,確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過(guò)程中 ,對(duì)給排水、電照、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問(wèn)題 ,促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決 ,確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。如果在發(fā)展商的授權(quán)下 ,在竣工驗(yàn)收合同中 ,發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建 21 筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào) ,確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量 ,物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利 ,接管后即能技入使用 ,及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。 ② 衛(wèi)生綠化管理。 ④ 市政設(shè)施管理。 (2)高層住宅 高層住宅相對(duì)于普通住宅小區(qū)而言，其特點(diǎn)是建筑規(guī)模大、機(jī)電設(shè)備多、住戶集中，居住人員的素質(zhì)也相應(yīng)較高。 ② 保衛(wèi)治安管理。 ④ 保養(yǎng)維護(hù)。 ㈢ 擬建立的組織機(jī)構(gòu)及管理人員的配備、培訓(xùn)、管理 ㈣ 管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況 ㈤ 針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)結(jié)合實(shí)際情況制訂本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo) ㈥ 社區(qū)文化活動(dòng)及服務(wù)措施 ㈦ 投標(biāo)報(bào)價(jià)及經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 ㈧ 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算，包括：應(yīng)列明收入項(xiàng)目和支出項(xiàng)目預(yù)算，有文件規(guī)定的按規(guī)定測(cè)定，無(wú)文件規(guī)定的按市場(chǎng)