物業(yè)管理前期介入服務(wù)方案費(fèi)下載(參考版)
2025-05-18 05:14本頁(yè)面
【正文】 23 郭新莉 20211029。另外，應(yīng)列出收入盈虧情況測(cè)算和增收節(jié)支措施，體現(xiàn)該項(xiàng)目管理經(jīng)營(yíng)發(fā)展后勁。 ㈡ 物資裝備，包括：管理服務(wù)人 員住房、管理用房、器械、交通工具以及通訊、安全防范裝備及辦公用品等。主要是對(duì)公用設(shè)施、公共場(chǎng)所進(jìn)行定期檢查、維修。堅(jiān)持早上清掃樓梯、走廊通道、電梯間等，收倒各樓層垃圾，清洗衛(wèi)生用具，保持大樓清潔衛(wèi)生。須設(shè)保安班， 24 小時(shí)值班守衛(wèi)，建立來(lái)訪人員登記制度，公共場(chǎng)所安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，保證大樓每個(gè)角落都能處在保安人員控制中。因 22 此物業(yè)管理部門必須備有一支技術(shù)熟練的專業(yè)人員，做好管理人員的 培訓(xùn)，健全各項(xiàng)管理制度，保證能及時(shí)排除故障。因此，這類物業(yè)管理的重點(diǎn)應(yīng)放在： ① 機(jī)電設(shè)備管理。為特殊住戶提供各種專業(yè)有償服務(wù)和特需服務(wù)。即市政道路、下水管道、窨井與消防等公共設(shè)施的管理、維修、保養(yǎng)等工作。成立保衛(wèi)處，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安巡邏與防范，確保住戶財(cái)產(chǎn)安全。定時(shí)對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)所進(jìn)行清掃保潔，及時(shí)清運(yùn)垃圾，并對(duì)衛(wèi)生用具進(jìn)行清潔消毒；加強(qiáng)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)，派專人管理綠化帶、花草樹(shù)木，禁止人為破壞行為。要求物業(yè)管理能維護(hù)規(guī)劃建設(shè)的嚴(yán)肅性，定期進(jìn)行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開(kāi)門窗的破壞性行為，禁止個(gè)別業(yè)主隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為，保證業(yè)主的居住安全。 七 、房地產(chǎn)公司交付物業(yè)服務(wù)后的 管理要點(diǎn)。所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決 ,既節(jié)省了費(fèi)用 ,也大大縮短物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過(guò)渡期。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù) ,同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求 ,對(duì) 接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān) ,就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問(wèn)題直接與建筑安裝單位交涉 ,監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題 ,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。 有的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處 ,造成可維護(hù)性不足 ,特別是在接管驗(yàn)收階段 ,開(kāi)發(fā)商往往只注重物業(yè) .整體的交付使用 ,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要 ,給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便 ,也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來(lái)影響?；厝粑飿I(yè)管理企業(yè)采取提前介入 ,就可以很好監(jiān)督和解決此類問(wèn)題。 此外 ,前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收 ,建立工程設(shè)備檔案 ,為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。 (4)檢查各工作生活點(diǎn)手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無(wú)保持常開(kāi)狀態(tài)，消防設(shè)施有無(wú)故障防礙 影響正常使用等。 (2)檢查消防管路有無(wú)漏水，閥應(yīng)保持常開(kāi)狀態(tài) (防火水閥除外 )，消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無(wú)水流，水壓是否滿足要求。 3．消防系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。 (4)檢查柜式風(fēng)機(jī)、盤(pán)管內(nèi)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用。 (2)檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無(wú)漏水現(xiàn)象；防腐足否符合要求，膨脹水箱能否正常補(bǔ)水。 2．中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。 18 (3)低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密；采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線問(wèn)和對(duì)地絕緣電阻值不小于 1 兆歐／干伏。 (2)檢查發(fā)電機(jī)系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計(jì)功能，機(jī)組能否正常使用，機(jī)油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。 (三 )水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 1．供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。 (5)飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角順直，無(wú)缺棱掉角。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 (2)進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。 (3)木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直、無(wú)缺棱掉角。 (3)陽(yáng)臺(tái)和 3 層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。 2．外墻不得滲水 3．屋面 (1)各類屋面必須符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水， 不滲漏。 (4)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。 (2)鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。 房屋及設(shè)備技術(shù)資料。 房地產(chǎn)平面圖； 房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)。 有關(guān)司法、公證文書(shū)和協(xié)議； 房屋所有權(quán)證； 供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告。 水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)； 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)； 沉降觀測(cè)記錄； 15 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位 (包括質(zhì)量事故處理記錄 )； 工程預(yù)決算； 地質(zhì)勘察報(bào)告； (2)技術(shù)資料： 建筑執(zhí)照； 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； 六、 物業(yè)接管驗(yàn)收的有關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn) （參考標(biāo)準(zhǔn)） 14 物業(yè)的接管驗(yàn)收，分為新建物業(yè)的接管驗(yàn)收和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。如果是嚴(yán)重問(wèn)題，物業(yè)還是不會(huì)接受的。 （ 2） 市場(chǎng)上較為 規(guī)范了的物業(yè)公司，依靠正式招標(biāo) 或其他合法途徑管理小區(qū)物業(yè)。（這個(gè)問(wèn)題就是外聘的物業(yè)公司同樣面臨） 物業(yè)管理公司的品牌，其實(shí)質(zhì)是開(kāi)發(fā)公司的品牌在支撐。 公司如果重視物業(yè)公司的建議和意見(jiàn)，而物業(yè)公司在驗(yàn)收及交接的時(shí)候嚴(yán)格把關(guān)，和房地產(chǎn)建立相關(guān)的監(jiān)督關(guān)系，能保證工程質(zhì)量及設(shè)備設(shè)施方面更完善，便于日后的 物業(yè)服務(wù)及 管理工作。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理 ,但監(jiān)理公司與開(kāi)發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問(wèn)題 ,對(duì)物業(yè)使用過(guò)程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問(wèn)題卻經(jīng)常忽視 ,從而給人住后的物業(yè)管理帶來(lái)諸多難以解決的問(wèn)題。在建設(shè)施工階段 ,施工環(huán)節(jié)多 ,施工單位參差不齊 ,設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜 ,對(duì)工程質(zhì)量的控制要求
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