【正文】 建設(shè)階段物業(yè)公司的機(jī)構(gòu)和人員組成(僅為參考)。物業(yè)公司應(yīng)與保安公司簽訂合同，適時(shí)配備人員)。此時(shí)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、特點(diǎn)，將前期的“架構(gòu)”進(jìn)行充實(shí)。 3．公司概況及各項(xiàng)規(guī)章制度。 11．本小區(qū)物業(yè)概況(主要包括物業(yè)的規(guī)模、建筑風(fēng)貌、物業(yè)檔次及業(yè)主概況、入住率、地理位置及周邊環(huán)境、公共交通等)。 7．本小區(qū)物業(yè)概況。 2．如何陪同業(yè)主驗(yàn)房。 3．外聘單位人員應(yīng)遵守的管理制度。這就要求物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行全面、詳細(xì)的了解，在此基礎(chǔ)上，依據(jù)當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法規(guī)進(jìn)行測(cè)算。 7．物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。 3．所有資料準(zhǔn)備齊全后到派出所進(jìn)行審報(bào)，經(jīng)派出所審核批準(zhǔn)、蓋章后到所屬區(qū)公安分局辦理審批手續(xù)。 2．開發(fā)商委托物業(yè)代為采購(gòu)的物品。然而，設(shè)備的后期管理只是一種“被動(dòng)”式管理，對(duì)開發(fā)建設(shè)期間的不合理設(shè)計(jì)和不合理施工造成的不良后果往往無(wú)法或難以糾正，結(jié)果一是給使用和維護(hù)帶來(lái)困難，二是不得不加大設(shè)備的運(yùn)行成本和管理成本，對(duì)業(yè)主和物業(yè)公司造成永久性的經(jīng)濟(jì)損失。 4．采取具體措施從材料和施工工藝上保證設(shè)備運(yùn)行的安全性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性，且便于維修、便于材料和備件的采購(gòu)。 (2)足夠的拆卸、吊運(yùn)和維修空間。 (5)室外π接箱安裝基礎(chǔ)未考慮防水層，致使冬季箱內(nèi)結(jié)露，形成安全隱患。 (2)生活水泵房?jī)?nèi)水系統(tǒng)未設(shè)計(jì)缺水?dāng)嚯姳Ｗo(hù)和溢水報(bào)警保護(hù)裝置，不利于其安全運(yùn)行。 (2)整座樓的供暖管道只安裝一個(gè)閥門，各單元入樓處不設(shè)計(jì)閥門，這樣就造成一個(gè)單元有問(wèn)題而必須關(guān)閉整座樓的供暖。所以，物業(yè)公司各專業(yè)技術(shù)人員必須認(rèn)真參與審核設(shè)備設(shè)施的安裝設(shè)計(jì)。 (4)施工材料和施工工藝是否符合規(guī)定，是否能保證設(shè)備的長(zhǎng)期安全運(yùn)行。 8．設(shè)備安裝環(huán)境是否滿足產(chǎn)品說(shuō)明書及安裝合同中規(guī)定的條件，如環(huán)境溫度、濕度、防塵、防爆、防潮及外加輔助電源等。 4．監(jiān)督安裝方調(diào)試人員做好試運(yùn)行記錄，尤其是故障記錄。 (4)技術(shù)文件和圖紙是否正確、完整，調(diào)試、試運(yùn)行記錄是否完整。主要工作內(nèi)容有以下幾個(gè)方面。 (6)安裝施工記錄及調(diào)試、試運(yùn)行記錄。 3．對(duì)于不同施工單位安裝的項(xiàng)目，應(yīng)分別遵照相關(guān)專業(yè)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定的規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，具體可以參照本書第三章“接管驗(yàn)收”中的規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。 5．根據(jù)驗(yàn)收工作的具體情況，適時(shí)提議召開各方的聯(lián)席會(huì)議，對(duì)本階段驗(yàn)收工作進(jìn)行總結(jié)、協(xié)調(diào)，對(duì)不合格項(xiàng)應(yīng)制定出整改措施和完成期限，經(jīng)各方簽字確認(rèn)，必要時(shí)應(yīng)簽訂協(xié)議。這些系統(tǒng)雖然由專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，但物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來(lái)的實(shí)際管理需要，從優(yōu)化管理的角度考慮，提出管理方案。下面分別簡(jiǎn)介這些子系統(tǒng)，以利于結(jié)合將來(lái)的安防管理實(shí)際方案對(duì)安防系統(tǒng)的配置進(jìn)行規(guī)劃，從而獲得一個(gè)既完全符合實(shí)際需求又可節(jié)省投資的安全防范系統(tǒng)。 ①鏡頭。全方位云臺(tái)又分為室內(nèi)全方位云臺(tái)和室外全方位云臺(tái)兩類。 (2)新型彩色防水紅外攝像機(jī) 新型彩色防水紅外攝像機(jī)盡管有多種類型，但其基本形式都是采用LED(發(fā)光二極管的簡(jiǎn)稱)燈作為紅外光源(LED燈有進(jìn)口和國(guó)產(chǎn)兩種)，體積小、重量輕?！?0176。 E．短距離紅外夜視攝像機(jī)：紅外距離20～80米；角度20176?！?50176。 C．限位調(diào)節(jié)：任意。 直接用電纜傳輸是最基本的傳輸方式。／秒(50赫茲)，176。 E．功能可靠，經(jīng)濟(jì)實(shí)用?！?0176。 F．為適用不同場(chǎng)所，工作電源有交流220伏、50赫茲和直流12伏兩種電源。解碼器一般安裝在配有云臺(tái)和電動(dòng)鏡頭的攝像機(jī)附近，它的作用是將多個(gè)防區(qū)的各類報(bào)警探頭發(fā)出的報(bào)警信號(hào)在解碼器內(nèi)編碼后，經(jīng)由通信總線回傳到中心控制室的主機(jī)，可節(jié)省大量電纜，節(jié)省投資．減少維護(hù)工作量。云臺(tái)是攝像機(jī)底座，受中心控制室信號(hào)控制，可帶動(dòng)攝像機(jī)在水平和垂直方向旋轉(zhuǎn)。需要指出的是，各商家銷售的攝像機(jī)(不論黑白還是彩色)一般都不帶鏡頭(一體化攝像機(jī)除外)，因此在實(shí)際應(yīng)用中，應(yīng)根據(jù)被監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際環(huán)境及使用要求，為攝像機(jī)選配合適的鏡頭。二、安全防范系統(tǒng) 由于小區(qū)的檔次、投資規(guī)模的不同，對(duì)安全防范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置也不同。9物業(yè)公司根據(jù)竣工驗(yàn)收和不合格項(xiàng)整改的情況，提前做好接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備丁作。 4．驗(yàn)收小組成員應(yīng)認(rèn)真做好驗(yàn)收記錄，必要時(shí)應(yīng)拍照記錄，對(duì)質(zhì)量缺陷的記錄更應(yīng)詳細(xì)、準(zhǔn)確。 1．認(rèn)真查閱驗(yàn)收記錄，對(duì)重點(diǎn)部位和環(huán)節(jié)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查。 (4)設(shè)備供應(yīng)商應(yīng)提供的技術(shù)文件，如產(chǎn)品合格證、裝箱單、使用說(shuō)明書、控制原理圖、接線圖、安裝基礎(chǔ)圖，某些設(shè)備(如消防設(shè)備)還必須有按國(guó)標(biāo)規(guī)定進(jìn)行強(qiáng)制檢測(cè)的報(bào)告等。本報(bào)告只上交物業(yè)公司的主管經(jīng)理，在竣工驗(yàn)收后，隨同其他驗(yàn)收資料一并由物業(yè)公司工程技術(shù)檔案室保存。 (2)設(shè)備系統(tǒng)的試運(yùn)行效果是否滿足要求。對(duì)于重點(diǎn)環(huán)節(jié)，參與其中的物業(yè)技術(shù)人員也應(yīng)做調(diào)試記錄。 7．查找進(jìn)口設(shè)備的所有中文技術(shù)資料、圖紙和商檢文件。 (2)沒(méi)備的操作和維修、拆卸所需的空間尺寸。 (8)戶內(nèi)熱水龍頭距離供水立管太遠(yuǎn)，而且熱水只在立管內(nèi)循環(huán)，致使用戶每次用熱水時(shí)要放出許多涼水，引起用戶的極大不滿。 (8)室外井蓋低于地表面(包括水、電、氣、通信等井蓋)，下雨和綠化澆水時(shí)大量地表水流入井溝內(nèi)，將管線、水表、電纜等設(shè)施泡在水中。 (11)園區(qū)安防監(jiān)控?cái)z像存在肓區(qū)，存在安全隱患。 (3)鍋爐房?jī)?nèi)的電氣控制柜緊貼熱源，給長(zhǎng)期安全運(yùn)行帶來(lái)隱患。 2．認(rèn)真考慮設(shè)備系統(tǒng)與建筑物空間能否滿足以下要求。 2．在設(shè)備技術(shù)性能具有領(lǐng)先水平的前提下，不增加后期的管理成本。 (5)環(huán)境及衛(wèi)生類，包括垃圾桶、地面座椅、娛樂(lè)健身設(shè)施等。 (二)代為開發(fā)商準(zhǔn)備物品 需準(zhǔn)備的物品包括以下兒大類。 1．到當(dāng)?shù)剌爡^(qū)派出所領(lǐng)取《樓門牌辦理登記表》，并附加辦理申請(qǐng)一份。 5．物業(yè)管理區(qū)域治安、秩序維護(hù)費(fèi)用。由于在物業(yè)前期階段不可能成立業(yè)主大會(huì)，所以由開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主在購(gòu)房合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。 1．相關(guān)的合同內(nèi)容。 (四)對(duì)陪同業(yè)主收樓人員的培訓(xùn)、考核 業(yè)主收樓前，應(yīng)對(duì)全體陪同收樓的人員進(jìn)行培訓(xùn)并考核。 5．公司概況及各項(xiàng)規(guī)章制度。 9．公共關(guān)系知識(shí)(重點(diǎn)對(duì)象是物業(yè)服務(wù)主管、保安主管、行政事務(wù)主管、文秘)。 (一)對(duì)管理人員的培訓(xùn)、考核 1．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)。 10．物業(yè)主管1人(視工作進(jìn)程階段需要配備)。 6．保安主管1人，保安員若干人(視開發(fā)商的需求而定，如售樓處及施工現(xiàn)場(chǎng)的保安。此期間物業(yè)公司的工作任務(wù)不是直接面向業(yè)主提供服務(wù)，而是要完成物業(yè)前期管理工作的全部任務(wù)。 第十四條 在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可向建設(shè)單位提出賠償要求。 原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第六條規(guī)定，建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期和保修責(zé)任等，雙方約定的保修范圍、保修期必須符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。 3．供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖期／供冷期。 4．《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，2006年6月30日施行。造成這一問(wèn)題的責(zé)任在開發(fā)商，而不在物業(yè)公司，所以物業(yè)公司在前期管理工作中必須就此問(wèn)題同開發(fā)商達(dá)成相關(guān)協(xié)議，以正式文件的形式做出規(guī)定，以免在后期的保修工作中陷入被動(dòng)或造成經(jīng)濟(jì)損失。 4．在開發(fā)商或施工單位的要求下，為售樓處、樣板房或施工現(xiàn)場(chǎng)提供保安、保潔等服務(wù)。如果物業(yè)公司在設(shè)計(jì)階段參與前期管理，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，或許可以避免這些問(wèn)題的發(fā)生。 實(shí)例1 某別墅小區(qū)部分聯(lián)排戶型的樓梯高度不足，給業(yè)主的裝修、居住帶來(lái)不便并造成安全隱患，開發(fā)商不得不賠付業(yè)主。 (3)園內(nèi)主干道高桿燈的間距過(guò)密，只有10米左右。因?yàn)閷?duì)于一個(gè)較大型的小區(qū)而言，道路、公共區(qū)域、景觀、節(jié)日燈的支路繁多，又有不同的使用要求，而且不同季節(jié)的開燈時(shí)間也不同，單憑時(shí)間繼電器是不能滿足自動(dòng)控制要求的。Ⅲ級(jí)照明既屬于一般性照明，又屬于小區(qū)園景美化整體的一部分，所以對(duì)它們的設(shè)計(jì)要求歸人Ⅱ2級(jí)中。I2級(jí)照明為保護(hù)行路人安全及夜間巡邏照明，要求徹夜光照柔和，既能讓行人看清路面，又不會(huì)使燈光擾民。選擇了控制方案也就決定了以后的運(yùn)行和管理模式，這不僅關(guān)系到日后運(yùn)行、管理和維護(hù)是否方便，更重要的是關(guān)系到能否在滿足不同照明要求的前提下，大量節(jié)約電能，降低物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。 5．物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)不同安裝情況，分類統(tǒng)計(jì)廣告牌的數(shù)量、尺寸，報(bào)告開發(fā)商。 (8)天臺(tái)設(shè)置照明及水龍頭，以方便清潔使用。如果有條件，以垃圾運(yùn)輸車輛不進(jìn)入小區(qū)為最佳。噴灌管線有地埋式和地表敷設(shè)式，后者可節(jié)省投資，在北方冬季可以收進(jìn)室內(nèi)保管。 3．將收集池水通過(guò)水泵管路與設(shè)計(jì)中的噴灌管網(wǎng)連接，進(jìn)行噴灌。 ①傾角不應(yīng)太大，因其上部不易存水，難以養(yǎng)護(hù)草坪。 (4)較高的樹池不應(yīng)種喬木?？蛇m量改種草坪、宿根植物(但應(yīng)是小面積)或改種相應(yīng)的灌木。 (3)不宜在同一處種植同科植物(如玉蘭、二喬玉蘭、元寶楓、五角楓)，因?yàn)檫@些植物的株形、葉形類似，景觀效果也類似，在同一處種植會(huì)影響景觀效果。 (2)選用了本地區(qū)市場(chǎng)少見(jiàn)且價(jià)格較貴的樹種，如樸樹、槲樹、朝鮮溲疏等，這些樹種均難以購(gòu)得。 (6)為提高美化效果，可采用喬木和灌木、常綠與落葉、不同樹形及色彩多變化的樹種搭配組合。從某種意義上講，審核圖紙比規(guī)劃介入更為重要，因?yàn)樽罱K的結(jié)果是依照?qǐng)D紙建成的。如果種植，則距離窗戶應(yīng)不小于5米。綠化率一般要高于綠地率。 (2)公建專用綠化用地，指同區(qū)內(nèi)的幼兒園、學(xué)校、商業(yè)服務(wù)中心等處的綠化用地。如此考慮，不但節(jié)省了水資源和電能，也降低了物業(yè)管理成本。 (2)學(xué)齡兒童體力及活動(dòng)能力都較大，伴隨而來(lái)的喧嘩聲也大，因此他們的游戲場(chǎng)地應(yīng)遠(yuǎn)離住宅，以減少對(duì)住戶的干擾。 (6)鋪裝路面應(yīng)易于滲水、排水，避免路面積水。例如，在過(guò)往行人較多的步行道兩側(cè)鋪裝漏孔磚，尤其在道路轉(zhuǎn)彎處，漏孔磚的鋪設(shè)面積更應(yīng)大一些，以防止行人貪走近道，踩踏綠地。(2)二級(jí)道路是小區(qū)次要道路，用以解決內(nèi)部聯(lián)系，路寬為7米以上。 10．居民委員會(huì)用房的建筑面積按以下原則考慮：規(guī)模為較小型居住區(qū)時(shí)，不考慮單獨(dú)設(shè)立；規(guī)模為較大型居住區(qū)時(shí)，建筑面積按照每100戶設(shè)置15平方米（含）以上。 4．規(guī)劃有商業(yè)、服務(wù)建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為353～389平方米。 (4)較高檔次的住宅小區(qū)多為低層建筑，地下一層是業(yè)主的私房，且不建地下二層，這意味著物業(yè)公司可以利用的地下房間的數(shù)量有限，因此，物業(yè)公司更應(yīng)該對(duì)物業(yè)管理用房、員工住宿、生活用房的數(shù)量和使用功能進(jìn)行詳細(xì)審核，以避免將來(lái)物業(yè)用房的數(shù)量不足和功能不完善。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。 (四)物業(yè)管理用房的規(guī)劃 物業(yè)管理用房是開發(fā)商委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來(lái)物業(yè)管理的規(guī)模和實(shí)際需求對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來(lái)困難。 (三)水、電、氣供應(yīng)容量 物業(yè)公司參與水、電、氣供應(yīng)容量規(guī)劃的原因在于：設(shè)計(jì)人員一般只依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，但是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)只是一個(gè)帶有普遍意義的基本規(guī)定，而實(shí)際情況則多有不同；物業(yè)公司根據(jù)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)小區(qū)的實(shí)際能源需求量及潛在的能源增長(zhǎng)需求量，較之設(shè)計(jì)人員有著更全面的了解。 、人口密度和數(shù)量。前期介入工作手冊(cè)第一章規(guī)劃設(shè)計(jì)介入與建設(shè)施工介入第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)介入 規(guī)劃設(shè)計(jì)人員側(cè)重于依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)范進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)，往往忽視了物業(yè)管理的特點(diǎn)和需求，以及客戶敏感的問(wèn)題，這就要求物業(yè)公司事先應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資規(guī)劃、物業(yè)檔次、建筑規(guī)模、環(huán)境與道路規(guī)劃、居住人口數(shù)量等前提條件，從建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備選型及安裝、降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等方面入手，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段向開發(fā)商提出合理化建議。 物業(yè)基本情況包括以下幾個(gè)方面。 8．停車場(chǎng)(庫(kù))等的基本狀況。所以，公共用水、用電設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量集中，較大型社區(qū)可采用分區(qū)集中的方式，以減少水表、電表的安裝數(shù)量。 (6)如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫(kù)房的需求。(3)由于開發(fā)商將員工住宿和活動(dòng)用房設(shè)計(jì)在地下建筑內(nèi)，所以應(yīng)爭(zhēng)取盡可能好的采光、通風(fēng)條件(有時(shí)開發(fā)商為了節(jié)省投資，不設(shè)計(jì)天井)，以保證員工的身心健康。 3．由于小學(xué)或初中學(xué)生活潑好動(dòng)，所以學(xué)校應(yīng)布置在小區(qū)邊緣，選擇比較僻靜的地段，并與住宅保持一定距離，以避免其室外活動(dòng)的喧嘩聲干擾住戶。一般當(dāng)達(dá)到2 000～3 000戶時(shí)應(yīng)設(shè)置居民委員會(huì)。 2．小區(qū)道路分級(jí) (1)一級(jí)道路是小區(qū)的主要道路，是解決小區(qū)內(nèi)外聯(lián)系的主干道，路寬應(yīng)在9米以上。 (5)休閑區(qū)的甬道或人行步道應(yīng)因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考慮防止行人踩踏綠地的措施。 (5)鋪裝路面應(yīng)平坦，無(wú)溝縫，便于清潔。 (1)幼兒需要家長(zhǎng)或成年人帶領(lǐng)，活動(dòng)量較??；學(xué)齡前兒童有很強(qiáng)的依戀家長(zhǎng)的心理，活動(dòng)量和能力都不大，這兩組年齡段的兒童游戲場(chǎng)地宜靠近住宅旁，可與老年人、成年人休息活動(dòng)場(chǎng)地結(jié)合布置。 3園區(qū)內(nèi)的水景景觀不宜過(guò)多，較小型小區(qū)有一處即可；中型小區(qū)有1～2處即可；較大型的小區(qū)有2～3處即可，但也應(yīng)盡可能取下限。 (六)綠地組成及綠化標(biāo)準(zhǔn) 1．綠地組成 (1)公共綠地，指居民公共使用的綠化用地，如居住區(qū)小公園、小區(qū)周邊的綠地及林蔭道等。 4．綠化率 綠化率指建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率(％)。 (6)為保證采光，不宜在窗前種植高大型喬木和灌木。 (七)審核景觀、綠化設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)圖紙是規(guī)劃的體現(xiàn)，也是施工的依據(jù)。 (5)所有游戲娛樂(lè)、健身場(chǎng)地、路邊不得種植有刺、有毒植