【正文】 應(yīng)相對(duì)集中，以便形成小區(qū)的服務(wù)中心。 2．對(duì)相同的材料、設(shè)備設(shè)施和通用器材，哪一個(gè)廠家或哪一個(gè)品牌的質(zhì)量好、售后服務(wù)優(yōu)良，物業(yè)公司能掌握到第一手資料，這一優(yōu)勢(shì)是開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位都沒有的。物業(yè)公司對(duì)辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對(duì)生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。 (2)以方便業(yè)主為目的設(shè)計(jì)物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審核，看其是否符合辦公流程的要求。一項(xiàng)物業(yè)的建成、交付使用，在業(yè)主(租戶)入住后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，可能會(huì)由于開發(fā)商的原因(如投資經(jīng)費(fèi)不足)，小區(qū)的正式供電系統(tǒng)遲遲不能投入使用，致使小區(qū)的供電在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)必須依靠建設(shè)施工時(shí)的臨時(shí)供電系統(tǒng)，而這個(gè)時(shí)期少則1～2年，多則4～5年，甚至更長(zhǎng)。 ，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)施。 、是否方便、是否有利于將來(lái)在小區(qū)內(nèi)形成一個(gè)中心服務(wù)區(qū)。 2．這些配套設(shè)施對(duì)住戶是否會(huì)造成某些干擾或影響(如噪音、氣味、環(huán)境衛(wèi)生等)。 。所以，物業(yè)公司在測(cè)算電的供應(yīng)容量時(shí)，不僅要測(cè)算正式供電的設(shè)計(jì)容量，還要測(cè)算施工用電的實(shí)際容量能否滿足物業(yè)交付使用后較長(zhǎng)“臨時(shí)供電”期的實(shí)際需求，以保證在較長(zhǎng)“臨時(shí)供電”期內(nèi)能夠安全供電并能滿足潛在的增長(zhǎng)需求。 (3)辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。 3．為了打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)基礎(chǔ)，為了全體業(yè)主的切身利益，為了將來(lái)物業(yè)公司與業(yè)主之間建立良好的關(guān)系，為了降低物業(yè)管理成本，物業(yè)公司有責(zé)任將優(yōu)質(zhì)的建筑材料、設(shè)備設(shè)施和通用器材以書面形式推薦給開發(fā)商，供開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位選用。服務(wù)中心一般應(yīng)布局在小區(qū)的主出入口附近以方便居民，但同時(shí)也要考慮可能產(chǎn)生的噪聲擾民和氣味污染等問(wèn)題。 (2)便于清潔垃圾、遞送郵件等市政公用車輛通行。 (2)盡端式道路其長(zhǎng)度不宜超過(guò)120米，盡端處應(yīng)有12米2米的回車場(chǎng)地。 (2)鋪裝用的彩磚或石材的品種、規(guī)格不宜過(guò)多，否則會(huì)加大日后維修用儲(chǔ)料的成本，一般應(yīng)控制在五種以內(nèi)，既可以滿足不同風(fēng)格的美觀效果要求，也可以降低日后的儲(chǔ)料成本。 3．因是地面建筑，所以自行車棚的風(fēng)格和式樣應(yīng)與小區(qū)的建筑風(fēng)格一致。 1．結(jié)合投資規(guī)模、小區(qū)的檔次、小區(qū)建筑的主體風(fēng)格及小區(qū)的主體文化內(nèi)涵等因素進(jìn)行景觀形式、風(fēng)格的規(guī)劃。此外，人造土丘或高地不能離住戶窗戶太近。原建設(shè)部制定的指標(biāo)為2～4平方米／人，因各地區(qū)具體情況不同，還應(yīng)遵循地方政府的規(guī)定。 (4)園內(nèi)小塊公共綠地，主要供居民(特別是老人、兒童)使用。 (9)在地下建筑物上方種植，其土層厚度一般不應(yīng)小于1．5米，植大樹處土層厚度應(yīng)不小于2米。 (2)在入口及公共活動(dòng)場(chǎng)所，應(yīng)選擇觀賞性的喬木、灌木或少量花卉。 2．選擇植物品種的錯(cuò)誤 (1)設(shè)計(jì)圖中選用了不適宜本地區(qū)種植的樹種。 (6)水杉因其樹冠為圓錐形，不是大樹冠，所以遮蔭效果差，且定植后小樹枝會(huì)大量死亡，幾年后才能恢復(fù)，致使株型不可能一致，因而不適合做行道樹。 (7)喬木下種植“色塊”其視覺效果不佳，不要將喬木種在“色塊”中。 (13)應(yīng)將大花萱草改為金娃娃，因其花期長(zhǎng)，株形矮小，更為人們喜愛。 (7)不適宜在花缽內(nèi)種植西府海棠等花灌木，因其株型較大，易被風(fēng)刮倒。 ⑧為了盡量在地下管線密集處多種植，增加景觀效果，應(yīng)采用增建綠化池的形式栽種植物，但不應(yīng)栽種喬木． ⑥綠化池的高度以30～40厘米為佳。對(duì)于人口密度小的高檔小區(qū)，中水的產(chǎn)量少，不能滿足綠化的需求。 (九)垃圾處理規(guī)劃 1．對(duì)于小區(qū)內(nèi)的垃圾收集方式、垃圾場(chǎng)地的管理、垃圾的運(yùn)輸，垃圾場(chǎng)對(duì)周邊環(huán)境的影響等，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)給予充分的關(guān)注。 (4)垃圾場(chǎng)地應(yīng)有配套的水龍頭、地漏，場(chǎng)地鋪砌易排水，便于裝車、運(yùn)輸、清掃。 3．因宣傳欄安裝在室外，必須采用不銹鋼材料制作。 8．因小區(qū)樓宇的形式不盡相同，對(duì)信箱的形式、數(shù)量、安裝方式的要求也不盡相同，所以物業(yè)公司應(yīng)將信箱分類，向開發(fā)商提出不同的具體要求。 2按照使用性質(zhì)劃分照明等級(jí) (1)I級(jí)照明 I級(jí)照明是用于安全管理及交通的照明，還可以進(jìn)一步細(xì)分為I1級(jí)照明和I2級(jí)照明。 ③樓內(nèi)大堂的照明有兩種使用功能：一種是單純的照明作用，一種是美化(景觀)作用。樓群之間的甬道照明也應(yīng)在23：00后關(guān)閉。 5設(shè)計(jì)圖紙審核 在審核設(shè)計(jì)圖紙時(shí)，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要領(lǐng)，還要強(qiáng)調(diào)三相負(fù)荷平衡的問(wèn)題。 (5)高檔樓內(nèi)大堂的燈飾過(guò)分強(qiáng)調(diào)美化效果，燈具數(shù)量過(guò)多，單個(gè)燈的功率過(guò)大。 實(shí)例3 某小區(qū)躍層戶型室內(nèi)樓梯高度不足，影響業(yè)主正常使用。 1．從用戶角度參與對(duì)設(shè)計(jì)的修改、洽商，跟進(jìn)各項(xiàng)設(shè)計(jì)在施工中的落實(shí)情況，及時(shí)根據(jù)實(shí)際情況提出調(diào)整，改進(jìn)不合理設(shè)計(jì)和不合理施工，所有這些都應(yīng)進(jìn)行記錄。綜上所述，物業(yè)公司在介入施工時(shí)，應(yīng)明確自己的責(zé)任和位置，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí)要按程序提出意見，既要負(fù)起責(zé)任來(lái)，又要避免“越位”現(xiàn)象，這樣才能處理好開發(fā)商、監(jiān)理公司、物業(yè)公司及施工單位之間的關(guān)系。二、有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)以下列舉了國(guó)家有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，從這些法律法規(guī)中可以明確了解上述的保修“最低期限”的含義。具體的保修范圍和最低保修期限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。(注：這就是前面所說(shuō)的“保修時(shí)問(wèn)差”) 5．其他項(xiàng)目的保修期限可以由建設(shè)單位和施工單位進(jìn)行約定。保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對(duì)建筑物毀損均有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 (二)不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。 2．文秘1人(兼管其他事物性工作)。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時(shí)增補(bǔ)保潔人員。這些人員應(yīng)根據(jù)工作進(jìn)程分期分批到位。 5．機(jī)電設(shè)備知識(shí)(重點(diǎn)對(duì)象是主管工程的人員)。 (二)對(duì)工程維修人員的培訓(xùn)、考核 1．安全生產(chǎn)知識(shí)。 2．公司概況及各項(xiàng)規(guī)章制度。 4．收樓的注意事項(xiàng)。三、前期測(cè)算及辦理前期手續(xù) (一)物業(yè)開辦費(fèi)和物業(yè)費(fèi) 物業(yè)開辦費(fèi)用由開發(fā)商按照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，一般是小區(qū)建筑安裝工程造價(jià)的2%。 1．管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。 9．經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 5．區(qū)公安分局現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)完畢后出具《樓門牌號(hào)證明信》一份。 (1)文件、資料等印刷類，包括《業(yè)主手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》等文件。 設(shè)備前期管理主要是從設(shè)備的技術(shù)性、經(jīng)濟(jì)性、安全性、可靠性、生產(chǎn)效率、使用壽命、可維修性、操作調(diào)節(jié)方便、靈活等方面進(jìn)行的預(yù)期性管理。 6．避免選用已列入淘汰產(chǎn)品但尚未淘汰的設(shè)備。 (4)詳細(xì)了解與流量控制相關(guān)的系統(tǒng)管線的布置是否經(jīng)濟(jì)、合理。 (7)公建樓(會(huì)所)只有總計(jì)量電表，未分層設(shè)計(jì)計(jì)量，不利于對(duì)房屋租賃單位用電進(jìn)行獨(dú)立計(jì)量。 (4)衛(wèi)生間下水口距離墻壁小于35厘米，無(wú)法安裝潔具。 (4)熱力站所有二次水除污器均未設(shè)計(jì)旁通，除污時(shí)必須關(guān)閉整個(gè)采暖系統(tǒng)。物業(yè)公司介入本階段的主要目的是從使用角度監(jiān)理設(shè)備安裝施工質(zhì)量。 4．檢查不同專業(yè)管線交叉的安全距離是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求。三、設(shè)備調(diào)試及試運(yùn)行階段 本階段是掌握設(shè)備的技術(shù)性能，奠定設(shè)備安全操作、運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)基礎(chǔ)的重要階段。 5．根據(jù)試運(yùn)行情況，驗(yàn)證設(shè)備的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求。 (6)原設(shè)計(jì)圖紙的更改情況。 2．搜集、建立比較完整的設(shè)備前期技術(shù)檔案，主要內(nèi)容如下。 (8)管理業(yè)務(wù)往來(lái)文件及批件。 (二)參與竣工驗(yàn)收內(nèi)容 l．竣工驗(yàn)收主要責(zé)任方雖然是開發(fā)商和施工單位，但物業(yè)公司應(yīng)派遣各專業(yè)工程技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組，并指定組長(zhǎng)。 7．對(duì)設(shè)備的驗(yàn)收一定不可忽視裝箱單，因?yàn)檠b箱單開列了本套設(shè)備的主機(jī)、輔機(jī)、備件、專用工具等的型號(hào)／規(guī)格和數(shù)量及技術(shù)文件、資料。 因?yàn)檫@些規(guī)劃與安防系統(tǒng)規(guī)模的設(shè)計(jì)和設(shè)備的選型、配置及系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)組合密切相關(guān)；與自動(dòng)消防系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)密切相關(guān)；與電梯監(jiān)控系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)及其他特殊需求的系統(tǒng)(如緊急求助)的聯(lián)動(dòng)密切相關(guān)。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)由前端設(shè)備、信號(hào)傳輸系統(tǒng)、終端設(shè)備(即系統(tǒng)的中心設(shè)備)三大部分紐成。鏡頭的種類很多，從焦距劃分，有短焦距、長(zhǎng)焦距和變焦距鏡頭；從視角大小劃分，有廣角、標(biāo)準(zhǔn)、遠(yuǎn)攝鏡頭；從結(jié)構(gòu)劃分，有固定光圈定焦鏡頭、手動(dòng)光圈定焦鏡頭、自動(dòng)光圈定焦鏡頭、自動(dòng)光圈電動(dòng)變焦鏡頭、電動(dòng)三可變鏡頭等。防護(hù)罩用來(lái)保護(hù)攝像機(jī)。 B．采用恒流設(shè)計(jì)，使紅外燈在9～15伏能正常使用。～80176。 (3)球型云臺(tái)攝像機(jī) ①功能 A．半球形透光罩，透光性好，圖像不變形?！?0176。厘米)。 2．信號(hào)傳輸系統(tǒng) 信號(hào)傳輸系統(tǒng)是將電視監(jiān)控系統(tǒng)的前端設(shè)備和終端沒備(控制中心)連接在一起的系統(tǒng)。／秒(50赫茲)，12176。 C．配有支架，安裝方便，造型新穎；可壁裝或吊裝?！?0176。 D．鏡頭與紅外燈完全隔離，徹底消除鏡片起霧現(xiàn)象。有些室外防護(hù)罩還配有刮水器，在雨、雪天氣啟動(dòng)刮水器，刮去玻璃上的水，保證拍攝圖像的質(zhì)量。如果選配不當(dāng)，會(huì)直接影響攝像質(zhì)量。 (1)CCD攝像機(jī) CCD(電荷耦合器件的縮寫)攝像機(jī)有黑白和彩色兩類。只有把這項(xiàng)工作做好、做細(xì)，才能確保獲得一個(gè)滿足實(shí)際需求、投資合理、管理成本低、高性價(jià)比的安全防范系統(tǒng)。為避免此種情況發(fā)生，物業(yè)公司應(yīng)在設(shè)備安裝階段派相關(guān)技術(shù)人員參加設(shè)備開箱，獲取裝箱單或其復(fù)印件，并當(dāng)場(chǎng)清點(diǎn)備品、備件、專用工具、技術(shù)資料等，對(duì)備品、備件當(dāng)場(chǎng)辦理接收手續(xù)，專用工具和技術(shù)資料則應(yīng)在設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收之后及時(shí)收回。 2．參加驗(yàn)收的人員應(yīng)提前1～2個(gè)月向開發(fā)商索取竣工項(xiàng)目的相關(guān)資料，進(jìn)行詳細(xì)研究，并對(duì)重點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行察看，事先做到心中有數(shù)。 在驗(yàn)收過(guò)程(也包括安裝施工、調(diào)試、試運(yùn)行階段)中，要糾正依賴監(jiān)理公司的心理，不能認(rèn)為有了監(jiān)理公司，物業(yè)公司就可以“高枕無(wú)憂”甚至不參加驗(yàn)收。 (2)設(shè)備購(gòu)置合同。 (8)將參與過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)和房地產(chǎn)開發(fā)商，以求及時(shí)解決，不使問(wèn)題遺留。報(bào)告的內(nèi)容主要包括以下幾部分。 1．仔細(xì)閱讀廠家產(chǎn)品使用說(shuō)明書和圖紙，透徹了解設(shè)備的技術(shù)指標(biāo)、控制原理、操作程序、調(diào)試步驟等。 6．及時(shí)搜集(復(fù)印)設(shè)備裝箱單，尤其是大型成套設(shè)備的裝箱單。 2．在上述基礎(chǔ)上，比對(duì)實(shí)際情況，驗(yàn)證以下幾方面是否符合要求。 (6)同一個(gè)小區(qū)的供暖設(shè)計(jì)為不同的模式，大多數(shù)樓宇為并聯(lián)型供暖，個(gè)別樓宇卻被設(shè)計(jì)成上供下同的串聯(lián)系統(tǒng)，無(wú)法從根本上解決此類樓內(nèi)暖氣不熱的問(wèn)題。 (6)樓內(nèi)排污泵和污水管線未設(shè)計(jì)減震、降噪措施，使噪音超標(biāo)，引起業(yè)主投訴。 (9)小區(qū)道路照明、景觀照明不分功能、不分用途，支路混合，功率分配不合理，三相功率不平衡，不僅難以管理，而且浪費(fèi)電能。 (三)設(shè)計(jì)缺陷舉例 1．電氣工程設(shè)計(jì)缺陷 (1)控制箱(柜)因安裝位置不合理，只能半開門，無(wú)法進(jìn)行檢修。 8．必須要求提供進(jìn)口設(shè)備的廠家或供應(yīng)商提供中文技術(shù)資料及報(bào)關(guān)資料。第一節(jié) 設(shè)備前期管理的綜合要求一、設(shè)備選型與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 (一)設(shè)備選型時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題 對(duì)設(shè)備選型，主要是關(guān)注設(shè)備的技術(shù)性能和經(jīng)濟(jì)性能是否滿足以下條件。 (3)交通、安全、消防類。 7．《樓門牌號(hào)證明信》是作為辦理小區(qū)通郵手續(xù)的重要證明，應(yīng)履行嚴(yán)格的交接手續(xù)交接給開發(fā)商，物業(yè)公司留存復(fù)印件，且此原件屬開發(fā)商所有，在辦理任何手續(xù)時(shí)均不應(yīng)交予第三方。四、協(xié)助開發(fā)商的前期工作 (一)辦理樓／門牌號(hào) 在入住前6個(gè)月開始進(jìn)行小區(qū)樓門牌號(hào)手續(xù)的辦理工作，在此過(guò)程中須加蓋公章的一律加蓋開發(fā)商的公章。 3．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。目前大多數(shù)物業(yè)公司實(shí)行的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式。 (五)對(duì)外聘單位人員的培訓(xùn)、考核 主要是對(duì)電梯維修保養(yǎng)、保安、保潔、綠化等外聘單位的管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓他們了解物業(yè)及物業(yè)公司的概況、規(guī)章制度、服務(wù)及管理要求，并充分理解雙方既是合作共贏的關(guān)系，又必須服從物業(yè)公司的管理，共同為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 4．本小區(qū)物業(yè)概況。 3．上門維修工作制度。 7．物業(yè)管理目標(biāo)及管理知識(shí)。為此要擬訂培訓(xùn)計(jì)劃，對(duì)各崗位人員進(jìn)行上崗培訓(xùn)和專業(yè)培訓(xùn)。 8．綠化工程技術(shù)人員1人(負(fù)責(zé)綠化施工全過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)督，物業(yè)公司自己配備或與相關(guān)公司簽訂合同配備)。 4．工程主管1人(同技術(shù)人員一起參與工程及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗(yàn)收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng))。第四節(jié)籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一、籌建前期物業(yè)管理架構(gòu) 所謂“前期物業(yè)管理架構(gòu)”是指物業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)階段，由開發(fā)商選定或由招投標(biāo)選定的物業(yè)公司的組織架構(gòu)。 第十二條 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 (三)建筑工程質(zhì)量保修書 根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》、國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位(即開發(fā)商)提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。 1．基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。 2．《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，2000年1月30日施行。但由于諸多原因，工程竣工時(shí)間與業(yè)主入住時(shí)間不統(tǒng)一，形成一個(gè)“保修時(shí)間差”，這個(gè)時(shí)間差有數(shù)月或半年之久甚至更長(zhǎng)，這就引出了一個(gè)保修的起始時(shí)間間題。各專業(yè)工程技術(shù)人員要深入現(xiàn)場(chǎng)，跟進(jìn)工程進(jìn)度，不僅要檢查施工質(zhì)量，更重要的是要通過(guò)跟進(jìn)施工掌握隱蔽工程的狀況。