【正文】 應相對集中，以便形成小區(qū)的服務中心。 2．對相同的材料、設備設施和通用器材，哪一個廠家或哪一個品牌的質量好、售后服務優(yōu)良，物業(yè)公司能掌握到第一手資料，這一優(yōu)勢是開發(fā)商和設計單位都沒有的。物業(yè)公司對辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。 (2)以方便業(yè)主為目的設計物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎上對物業(yè)的辦公用房布局進行審核，看其是否符合辦公流程的要求。一項物業(yè)的建成、交付使用，在業(yè)主(租戶)入住后相當長的一段時期內，可能會由于開發(fā)商的原因(如投資經費不足)，小區(qū)的正式供電系統(tǒng)遲遲不能投入使用，致使小區(qū)的供電在較長時期內必須依靠建設施工時的臨時供電系統(tǒng)，而這個時期少則1～2年，多則4～5年，甚至更長。 ，包括景觀及綠化面積、公共設施。 、是否方便、是否有利于將來在小區(qū)內形成一個中心服務區(qū)。 2．這些配套設施對住戶是否會造成某些干擾或影響(如噪音、氣味、環(huán)境衛(wèi)生等)。 。所以，物業(yè)公司在測算電的供應容量時，不僅要測算正式供電的設計容量，還要測算施工用電的實際容量能否滿足物業(yè)交付使用后較長“臨時供電”期的實際需求，以保證在較長“臨時供電”期內能夠安全供電并能滿足潛在的增長需求。 (3)辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。 3．為了打造一個優(yōu)質的物業(yè)基礎，為了全體業(yè)主的切身利益，為了將來物業(yè)公司與業(yè)主之間建立良好的關系，為了降低物業(yè)管理成本，物業(yè)公司有責任將優(yōu)質的建筑材料、設備設施和通用器材以書面形式推薦給開發(fā)商，供開發(fā)商和設計單位選用。服務中心一般應布局在小區(qū)的主出入口附近以方便居民，但同時也要考慮可能產生的噪聲擾民和氣味污染等問題。 (2)便于清潔垃圾、遞送郵件等市政公用車輛通行。 (2)盡端式道路其長度不宜超過120米，盡端處應有12米2米的回車場地。 (2)鋪裝用的彩磚或石材的品種、規(guī)格不宜過多，否則會加大日后維修用儲料的成本，一般應控制在五種以內，既可以滿足不同風格的美觀效果要求，也可以降低日后的儲料成本。 3．因是地面建筑，所以自行車棚的風格和式樣應與小區(qū)的建筑風格一致。 1．結合投資規(guī)模、小區(qū)的檔次、小區(qū)建筑的主體風格及小區(qū)的主體文化內涵等因素進行景觀形式、風格的規(guī)劃。此外，人造土丘或高地不能離住戶窗戶太近。原建設部制定的指標為2～4平方米／人，因各地區(qū)具體情況不同，還應遵循地方政府的規(guī)定。 (4)園內小塊公共綠地，主要供居民(特別是老人、兒童)使用。 (9)在地下建筑物上方種植，其土層厚度一般不應小于1．5米，植大樹處土層厚度應不小于2米。 (2)在入口及公共活動場所，應選擇觀賞性的喬木、灌木或少量花卉。 2．選擇植物品種的錯誤 (1)設計圖中選用了不適宜本地區(qū)種植的樹種。 (6)水杉因其樹冠為圓錐形，不是大樹冠，所以遮蔭效果差，且定植后小樹枝會大量死亡，幾年后才能恢復，致使株型不可能一致，因而不適合做行道樹。 (7)喬木下種植“色塊”其視覺效果不佳，不要將喬木種在“色塊”中。 (13)應將大花萱草改為金娃娃，因其花期長，株形矮小，更為人們喜愛。 (7)不適宜在花缽內種植西府海棠等花灌木，因其株型較大，易被風刮倒。 ⑧為了盡量在地下管線密集處多種植，增加景觀效果，應采用增建綠化池的形式栽種植物，但不應栽種喬木． ⑥綠化池的高度以30～40厘米為佳。對于人口密度小的高檔小區(qū)，中水的產量少，不能滿足綠化的需求。 (九)垃圾處理規(guī)劃 1．對于小區(qū)內的垃圾收集方式、垃圾場地的管理、垃圾的運輸，垃圾場對周邊環(huán)境的影響等，在規(guī)劃設計階段就應給予充分的關注。 (4)垃圾場地應有配套的水龍頭、地漏，場地鋪砌易排水，便于裝車、運輸、清掃。 3．因宣傳欄安裝在室外，必須采用不銹鋼材料制作。 8．因小區(qū)樓宇的形式不盡相同，對信箱的形式、數(shù)量、安裝方式的要求也不盡相同，所以物業(yè)公司應將信箱分類，向開發(fā)商提出不同的具體要求。 2按照使用性質劃分照明等級 (1)I級照明 I級照明是用于安全管理及交通的照明，還可以進一步細分為I1級照明和I2級照明。 ③樓內大堂的照明有兩種使用功能：一種是單純的照明作用，一種是美化(景觀)作用。樓群之間的甬道照明也應在23：00后關閉。 5設計圖紙審核 在審核設計圖紙時，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要領，還要強調三相負荷平衡的問題。 (5)高檔樓內大堂的燈飾過分強調美化效果，燈具數(shù)量過多，單個燈的功率過大。 實例3 某小區(qū)躍層戶型室內樓梯高度不足，影響業(yè)主正常使用。 1．從用戶角度參與對設計的修改、洽商，跟進各項設計在施工中的落實情況，及時根據實際情況提出調整，改進不合理設計和不合理施工，所有這些都應進行記錄。綜上所述，物業(yè)公司在介入施工時，應明確自己的責任和位置，發(fā)現(xiàn)工程質量問題時要按程序提出意見，既要負起責任來，又要避免“越位”現(xiàn)象，這樣才能處理好開發(fā)商、監(jiān)理公司、物業(yè)公司及施工單位之間的關系。二、有關建筑工程質量保修的法律法規(guī)以下列舉了國家有關建筑工程質量保修的法律法規(guī)，從這些法律法規(guī)中可以明確了解上述的保修“最低期限”的含義。具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規(guī)定。(注：這就是前面所說的“保修時問差”) 5．其他項目的保修期限可以由建設單位和施工單位進行約定。保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔相應的責任。 (二)不可抗力造成的質量缺陷。 2．文秘1人(兼管其他事物性工作)。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時增補保潔人員。這些人員應根據工作進程分期分批到位。 5．機電設備知識(重點對象是主管工程的人員)。 (二)對工程維修人員的培訓、考核 1．安全生產知識。 2．公司概況及各項規(guī)章制度。 4．收樓的注意事項。三、前期測算及辦理前期手續(xù) (一)物業(yè)開辦費和物業(yè)費 物業(yè)開辦費用由開發(fā)商按照政府規(guī)定的標準承擔，一般是小區(qū)建筑安裝工程造價的2%。 1．管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。 9．經業(yè)主同意的其他費用。 5．區(qū)公安分局現(xiàn)場勘驗完畢后出具《樓門牌號證明信》一份。 (1)文件、資料等印刷類，包括《業(yè)主手冊》、《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務合同》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等文件。 設備前期管理主要是從設備的技術性、經濟性、安全性、可靠性、生產效率、使用壽命、可維修性、操作調節(jié)方便、靈活等方面進行的預期性管理。 6．避免選用已列入淘汰產品但尚未淘汰的設備。 (4)詳細了解與流量控制相關的系統(tǒng)管線的布置是否經濟、合理。 (7)公建樓(會所)只有總計量電表，未分層設計計量，不利于對房屋租賃單位用電進行獨立計量。 (4)衛(wèi)生間下水口距離墻壁小于35厘米，無法安裝潔具。 (4)熱力站所有二次水除污器均未設計旁通，除污時必須關閉整個采暖系統(tǒng)。物業(yè)公司介入本階段的主要目的是從使用角度監(jiān)理設備安裝施工質量。 4．檢查不同專業(yè)管線交叉的安全距離是否符合國家標準和設計要求。三、設備調試及試運行階段 本階段是掌握設備的技術性能，奠定設備安全操作、運行管理、維護保養(yǎng)基礎的重要階段。 5．根據試運行情況，驗證設備的各項技術經濟指標是否達到設計要求。 (6)原設計圖紙的更改情況。 2．搜集、建立比較完整的設備前期技術檔案，主要內容如下。 (8)管理業(yè)務往來文件及批件。 (二)參與竣工驗收內容 l．竣工驗收主要責任方雖然是開發(fā)商和施工單位，但物業(yè)公司應派遣各專業(yè)工程技術人員組成驗收小組，并指定組長。 7．對設備的驗收一定不可忽視裝箱單，因為裝箱單開列了本套設備的主機、輔機、備件、專用工具等的型號／規(guī)格和數(shù)量及技術文件、資料。 因為這些規(guī)劃與安防系統(tǒng)規(guī)模的設計和設備的選型、配置及系統(tǒng)網絡組合密切相關；與自動消防系統(tǒng)的聯(lián)動密切相關；與電梯監(jiān)控系統(tǒng)的聯(lián)動及其他特殊需求的系統(tǒng)(如緊急求助)的聯(lián)動密切相關。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)由前端設備、信號傳輸系統(tǒng)、終端設備(即系統(tǒng)的中心設備)三大部分紐成。鏡頭的種類很多，從焦距劃分，有短焦距、長焦距和變焦距鏡頭；從視角大小劃分，有廣角、標準、遠攝鏡頭；從結構劃分，有固定光圈定焦鏡頭、手動光圈定焦鏡頭、自動光圈定焦鏡頭、自動光圈電動變焦鏡頭、電動三可變鏡頭等。防護罩用來保護攝像機。 B．采用恒流設計，使紅外燈在9～15伏能正常使用?！?0176。 (3)球型云臺攝像機 ①功能 A．半球形透光罩，透光性好，圖像不變形?！?0176。厘米)。 2．信號傳輸系統(tǒng) 信號傳輸系統(tǒng)是將電視監(jiān)控系統(tǒng)的前端設備和終端沒備(控制中心)連接在一起的系統(tǒng)。／秒(50赫茲)，12176。 C．配有支架，安裝方便，造型新穎；可壁裝或吊裝。～60176。 D．鏡頭與紅外燈完全隔離，徹底消除鏡片起霧現(xiàn)象。有些室外防護罩還配有刮水器，在雨、雪天氣啟動刮水器，刮去玻璃上的水，保證拍攝圖像的質量。如果選配不當，會直接影響攝像質量。 (1)CCD攝像機 CCD(電荷耦合器件的縮寫)攝像機有黑白和彩色兩類。只有把這項工作做好、做細，才能確保獲得一個滿足實際需求、投資合理、管理成本低、高性價比的安全防范系統(tǒng)。為避免此種情況發(fā)生，物業(yè)公司應在設備安裝階段派相關技術人員參加設備開箱，獲取裝箱單或其復印件，并當場清點備品、備件、專用工具、技術資料等，對備品、備件當場辦理接收手續(xù)，專用工具和技術資料則應在設備調試驗收之后及時收回。 2．參加驗收的人員應提前1～2個月向開發(fā)商索取竣工項目的相關資料，進行詳細研究，并對重點現(xiàn)場進行察看，事先做到心中有數(shù)。 在驗收過程(也包括安裝施工、調試、試運行階段)中，要糾正依賴監(jiān)理公司的心理，不能認為有了監(jiān)理公司，物業(yè)公司就可以“高枕無憂”甚至不參加驗收。 (2)設備購置合同。 (8)將參與過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時報告公司領導和房地產開發(fā)商，以求及時解決，不使問題遺留。報告的內容主要包括以下幾部分。 1．仔細閱讀廠家產品使用說明書和圖紙，透徹了解設備的技術指標、控制原理、操作程序、調試步驟等。 6．及時搜集(復印)設備裝箱單，尤其是大型成套設備的裝箱單。 2．在上述基礎上，比對實際情況，驗證以下幾方面是否符合要求。 (6)同一個小區(qū)的供暖設計為不同的模式，大多數(shù)樓宇為并聯(lián)型供暖，個別樓宇卻被設計成上供下同的串聯(lián)系統(tǒng)，無法從根本上解決此類樓內暖氣不熱的問題。 (6)樓內排污泵和污水管線未設計減震、降噪措施，使噪音超標，引起業(yè)主投訴。 (9)小區(qū)道路照明、景觀照明不分功能、不分用途，支路混合，功率分配不合理，三相功率不平衡，不僅難以管理，而且浪費電能。 (三)設計缺陷舉例 1．電氣工程設計缺陷 (1)控制箱(柜)因安裝位置不合理，只能半開門，無法進行檢修。 8．必須要求提供進口設備的廠家或供應商提供中文技術資料及報關資料。第一節(jié) 設備前期管理的綜合要求一、設備選型與規(guī)劃設計階段 (一)設備選型時應注意的問題 對設備選型，主要是關注設備的技術性能和經濟性能是否滿足以下條件。 (3)交通、安全、消防類。 7．《樓門牌號證明信》是作為辦理小區(qū)通郵手續(xù)的重要證明，應履行嚴格的交接手續(xù)交接給開發(fā)商，物業(yè)公司留存復印件，且此原件屬開發(fā)商所有，在辦理任何手續(xù)時均不應交予第三方。四、協(xié)助開發(fā)商的前期工作 (一)辦理樓／門牌號 在入住前6個月開始進行小區(qū)樓門牌號手續(xù)的辦理工作，在此過程中須加蓋公章的一律加蓋開發(fā)商的公章。 3．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。目前大多數(shù)物業(yè)公司實行的是市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費方式。 (五)對外聘單位人員的培訓、考核 主要是對電梯維修保養(yǎng)、保安、保潔、綠化等外聘單位的管理人員進行培訓，讓他們了解物業(yè)及物業(yè)公司的概況、規(guī)章制度、服務及管理要求，并充分理解雙方既是合作共贏的關系，又必須服從物業(yè)公司的管理，共同為業(yè)主提供優(yōu)質服務。 4．本小區(qū)物業(yè)概況。 3．上門維修工作制度。 7．物業(yè)管理目標及管理知識。為此要擬訂培訓計劃，對各崗位人員進行上崗培訓和專業(yè)培訓。 8．綠化工程技術人員1人(負責綠化施工全過程的質量監(jiān)督，物業(yè)公司自己配備或與相關公司簽訂合同配備)。 4．工程主管1人(同技術人員一起參與工程及設備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗收工作，熟悉設備系統(tǒng))。第四節(jié)籌建物業(yè)管理機構一、籌建前期物業(yè)管理架構 所謂“前期物業(yè)管理架構”是指物業(yè)項目在開發(fā)建設階段，由開發(fā)商選定或由招投標選定的物業(yè)公司的組織架構。 第十二條 施工單位不按工程質量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。 (三)建筑工程質量保修書 根據《中華人民共和國建筑法》、國務院《建設工程質量管理條例》的相關規(guī)定，建設工程承包單位在向建設單位(即開發(fā)商)提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。 1．基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。 2．《建設工程質量管理條例》，2000年1月30日施行。但由于諸多原因，工程竣工時間與業(yè)主入住時間不統(tǒng)一，形成一個“保修時間差”，這個時間差有數(shù)月或半年之久甚至更長，這就引出了一個保修的起始時間間題。各專業(yè)工程技術人員要深入現(xiàn)場，跟進工程進度，不僅要檢查施工質量，更重要的是要通過跟進施工掌握隱蔽工程的狀況。